房地产基础知识

购房合同原件 首付款收据 夫妇双方身份证 婚姻关系证明 如申请人为单身（含离婚）的，应有单位出具单身 证明 共同共有产申请贷款的，应持有直系亲属关系证明 夫妇双方住房公积金卡。
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住房公积金贷款流程： 公
借 款 人
首 付 购 房 款 签 定 购 房 合 同 、 凭住房公积金卡、购房合同 及相关证明材料提交贷款申请
– 1.民用建筑 – 2.工业建筑
B.按建筑物的高度分类
– – – – – 低层：1至3层 多层：4至6层 小高层：7至9层 高层：10层以上(公共建筑超过24米) 超高层：建筑高度超过100米.
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C.按建筑物结构的材料分类
– 砖木结构； – 砖混结构 – 钢筋混凝土结构 – 钢结构
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钢结构
苏府办[2003]95号文-《苏州市商品房价格管理实施细则》
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房地产消费
投资型
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生产型
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消费型
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按揭
购房人 按揭贷款 还本付息 银行
产权转移 房屋所有权
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按揭品种
个人住房贷款 个人二手房住房贷款 个人住房公积金贷款 个人住房组合贷款 个人商业用房贷款
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住房公积金所需资料：
房地产基础知识
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课程内容
基本概念； 建筑知识 房地产市场 经纪人业务知识
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基本概念
房地产——是房产和地产的总称，其在 物质上是由土地及土地上的建筑物和构 筑物构成的。 地产——指能够为其权利人带来收益或 满足其权利人工作或需要的土地资产。
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基本概念
土地所有权——占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权归国家和集体所有，不得买卖、转让、 抵押。 土地使用权——国有土地和农民集体所有的土 地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使 用权可以抵押、转让。
房屋构造
窗 屋顶
楼板 门
阳台 墙体 楼梯
勒脚 基础
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房屋面积的计算
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房屋面积计算
墙体柱体 占地面积 实用面积 公摊面积
楼梯、外墙、首层 大堂及配套设施的 分摊面积。
建筑面积
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房屋面积的换算方式：
1坪=3.33平方米 1平方米=1平方公尺=10.76平方英尺
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房地产市场
狭义——房地产商品进行交易活动的地方或 场所 广义——一级市场土地出让、转让、抵押 二级市场房地产开发、销售 三级市场租赁、转让、互换、抵押
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商业性贷款所需资料：
借款人的身份证（指居民身份证、户口簿和其他有 效证件）； 已签署的购房合同或意向书、协议及定金收据首期 款发票； 有关借款人还款能力证明[如借款人经济收入证明、 存单（折）、有价证券等]。
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贷款流程：
提出申请 签订合同 开立帐户 支用贷款
按期还款
贷款结清
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工业厂房 仓储房 耐用年限80年（非生产）
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钢筋混凝土结构
高层写字楼 高层住宅 公共建筑 营业楼 标准厂房 耐用年限60年（非生产）
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砖混结构
别墅 多层住宅 耐用年限50年（非生产）
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砖木结构
老式里弄住宅 耐用年限40年（非生产）
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基本概念
房产所有权——占有、使用、收益、处分。 通过购买、租赁、单位福利（房卡）等方式 取得 他项权利——典权、抵押权、租赁权 共有产权——指两个或两个以上民事主体 对同一标的物享有所有权 。

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房地产建筑知识
建筑物分类； 建筑物构造； 房屋面积计算。
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建筑物的分类
A.按建筑物的用途分类
司
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计算公积金贷款可贷额度：
贷款额度同时按以下三种办法计算，取最小的 一种为可贷额度： 1、借款申请人计缴住房公积金月工资基数或 工资基数之和×35%（规定比例）×12（月） ×贷款年限（年）； 2、新建普通住房购房款的80%或70%；存量 成套住房购房款的70%或60%。 3、贷款最高限额。新建普通商品住房≤50万 元；存量成套住房每笔贷款≤35万元。
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影响房屋流通的因素
地段 面积 建筑质量
价 格
物业管理状况 朝向与楼层 采光
开发商实力
交通 房型
通风与层高 居住环境
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房地产价格的构成：
土地征用、招标、拍卖 (出让)及拆迁补偿费 前期工程费 房屋建筑安装工程费 附属公共配套设施费 公共基础设施费 管理费用 销售费用 财务费用 利润 税金
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40年 70年 40年 50年 70年
无限年期
规划指标：
建筑密度 容积率 限高 车库、车位数 主要出入口位置 绿地率是指绿地上的实际种植面积。
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房地产开发流程：
开发前期工作 小区综合验收程序 物业管理工作
建设施工程序 办理房产所有权证手续
办理立项、项目批准手续 规划建设程序 建筑安装工程施工 办理征（拨）用地程序（城镇、农村） 城镇办理动拆迁 办理用电、供电手续 办理市政、排污手续 办理供水、供气手续
积 金 中 心 人
出具贷款审批表
借 款
选择质押担保方式的， 持审批表及相关证明材料、 签定借款合同、质押合同
售 房 单 位
Байду номын сангаас
承办银行将借款资金 划入售房单位账号
承 办 银 行
选择担保公司担保方式的， 持审批表及相关证明材料、 签定《抵押（反担保）合同》
担 保 公
将审批表及相关证明材料 交承办银行，签订借款合同
可 贷 额 度：
商品房：80%，30年 个人商铺：60%，10年 二手房：70%，20年 组合贷款：80%，30年
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办理电讯、有线电视手续
思考题
甲公司通过公开拍卖方式获得一宗住宅用 地，因无力开发，土地闲置了两年。两年 后动工开发，兴建住宅小区。开发周期一 年半。住宅区竣工后，自然人乙购买了其 中一宗房产。 问：该宗土地的使用年限、自然人乙所购 房产的土地使用年限，房屋耐用年限及房 屋的可使用年限？
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土地使用权的取得：
归国家所有 拍卖、挂牌 协议 土地使用权转让 划拨 划拨土地使用权
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土地所有权
出让土地使用权
土地使用年限和用途：
商业服务业 住宅 拍卖、挂牌 协议 出让土地使用权 旅游 工业用地 经济适用房 国家机关、军事 划拨土地使用权 城市基础设施、公益事业 能源、水利、交通 土地使用权转让 剩余使用年限