松江区泗泾镇地块市场报告

松江泗泾镇地块市场报告

2013-5-15

目录

1.地块概况 (3)

2.项目区位 (4)

2.1区位交通 (4)

2.2项目周边配套 (5)

2.3产业背景 (6)

2.4配套房基地 (7)

2.5地块与周边现状 (8)

2.7区位小结 (8)

3.项目市场分析 (9)

3.1区域分析 (9)

3.2泗泾板块存量分析 (10)

3.3区域典型楼盘情况 (11)

3.4区域典型楼盘客源情况 (17)

3.5区域市场分析小结 (17)

4.项目定位 (18)

1.地块概况

位置：松江区泗泾镇，泗泾项目东至规划路，南至泗凤公路，西至长陆泾，北至莘砖公路。

用地性质：居住用地

占地面积：84089.7平米（126亩）

容积率：2-2.5（地块中间有一规划道路，把地块划分为南北两块，一块容积率2.0，一块容积率2.5）

高度：80米（2.5容积率地块），50米（2.0容积率地块）

建筑面积：约19万平米

预计挂牌价格：800万/亩

地块评价：

1、交通便捷：距离9号线泗泾站仅约100米；

2、配套成熟：北边为一建成成熟的大润发超市和三湘商业广场。

3、地块获取几率大：地块紧邻自在城项目，前期较低的价格获取自在城土地可增加对该地块的竞价能力，加大地块获取几率。

4、公司战略需要：同区域做大做强可争取区域定价权。

5、团队：可用自在城同一运作团队，通过对自在城的项目运作，积累团队运作经验，增强项目运营能力。

目前工作进展：该项目将通过公开市场挂牌出让，从泗泾镇政府相关部门了解到，地块中间的规划道路位置还未完全确定，相关控规正在市里面走流程，流程完成后地块将推出市场。目前，公司内部已提前启动项目研究。

地块靠近地铁，优质土地，结合容积率等因素，项目可打造公寓，结合金地自在城，项目后期运作优势明显。

2.项目区位

2.1区位交通

本地块

板块距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。

对外交通便捷，城市级交通配套，便捷的人流导入。

2.2项目周边配套

本地块

配套日益完善，项目处于配套辐射中心位置。

2.3产业背景

价值发现——8大产业园，30万人

口规模，大量中高级产业客群为房

地产提供了有力客户支撑

泗泾本地还有泗泾钢材城、五金城

等小企业园区，在泗泾内部提供改

善需求人群

百颗星经济开发区

泗泾

工业园区

松江工业园

新桥

经济开发区

佘山

工业园区

徐家汇

都市工业园

漕河泾新兴技

术开发区

紫竹科技园

人口数约4万约5万6-7万人约4万约1万— 4.2万人以上预计各类研发人员3万人。

收入情况5万-9万6万-10万普通职工5-10

万，中级职工

10-30万

6-9万6-10万

普通职工8-10

万，中级职工

10-30万

普通职工6-10

万，中级职工

10-30

普通职工5-10

万，中级职工

10-30万

辐射周边8大产业园，30万产业人口，大量中高端产业人群为房地产发展提供了有力客户支撑

2.4配套房基地

城投置地保障房基地：新凯家园、韵意、洞泾南拓展三大项目，共计建筑面积257.5万方，目前已建成125万方

泗泾大型居住区配套房，规划住宅98.39万平方米，公建配套16.33万平方米，规划人口3.3万人

配套房基地规划，限定了泗泾板块形象提升，以经济型城市居住板块

2.5地块与周边现状

地块位于，三湘商业广场南面，泗宝路以南，横港路以西，地块现为空地，周边有农房拆迁。

项目距离地铁站及商业配套较近。

靠近地铁及商业配套，土地平整，便于开发，优质土地

2.7区位小结

1)地块距离地铁站较近，地铁房，地块建筑面积约19万方，优质住宅土地。

2)随着交通配套和生活配套改善，泗泾具备明显的城市客源导入机会，成为继七宝、九亭板块之后，又

一个城市型的居住板块

3)作为大佘山板块的泗泾市场，由于泗泾大量动迁房建设、入市，对于板块价值和形象产生不利影响，

泗泾依旧表现为经济型的刚需市场

3.项目市场分析

3.1区域分析

3.1.1区域住宅量价分析

松江区域住宅整体供求价走势

2012年5月至2013年4月，松江全境住宅供应71.7万方，环比下降24.6%；成交89.8万方，环比上升21%，总套数达7509套，四月成交均价19629元/㎡，市场住宅市场供小于求，住宅市场整体平稳。

3.1.2泗泾板块住宅量价分析

泗泾板块住宅市场供求价走势

从住宅成交来看，2012年5月至2013年4月，泗泾板块供应住宅面积19.9万方，成交17.5万方，环比上升71.6%；均价19866元/㎡，量价保持平稳。

3.1.2泗泾板块公寓市场量价分析

泗泾板块市场公寓供求价走势

公寓2012年5月-2013年4月成交13.1万方，环比上涨105%，价格呈现上涨趋势，今年成交均价维持在16000-17000元/㎡，四月公寓成交均价18957元/㎡。

3.2泗泾板块公寓存量分析

泗泾板块目前在售项目存量为90.4万方，公寓存量主要集中同润菲诗艾伦、华润佘山九里、米兰诺贵都和金地自在城。