松江区泗泾镇地块市场报告
关于松江区集体经营性建设用地入市的调研报告
关于松江区集体经营性建设用地入市的调研报告一、调研背景近年来，随着中国城市化进程的不断推进，土地资源的合理利用成为一个重要的课题。
松江区作为上海市的一个辖区，也面临着土地资源的有限和城市发展的需要之间的矛盾。
为了更好地推动土地资源的高效利用，进一步促进地区的经济社会发展，实行集体经营性建设用地入市成为一个重要的选择。
本次调研以松江区为例，旨在对松江区集体经营性建设用地入市的现状、问题与对策进行深入研究和分析。
二、调研目的1.了解松江区集体经营性建设用地入市的政策背景与基本情况；2.调查松江区集体经营性建设用地入市所面临的问题与挑战；3.分析现行政策在松江区集体经营性建设用地入市过程中存在的不足之处；4.提出相应的对策建议，推动松江区集体经营性建设用地入市工作的顺利发展。
三、调研方法本次调研采取了多种方法，主要包括实地调研、访谈、文献查阅和数据分析等。
通过对松江区的实际情况进行深入的了解，结合相关数据和政策文件，对松江区集体经营性建设用地入市的现状进行全面的调查和研究。
四、调研结果与分析1.政策背景与基本情况近年来，松江区充分发挥农村土地经济和乡村土地集约利用的优势，出台了一系列政策措施，逐步推动集体经营性建设用地入市工作。
目前，松江区已经建立了集体建设用地入市试点工作机制，并开始试点运行，初步推动了松江区农村土地资源流转的良好局面。
2.问题与挑战松江区集体经营性建设用地入市在实践过程中也暴露出一些问题。
首先，部分农民对土地的价格缺乏准确估计，导致价格偏低；其次，流转合同的执行和监管存在一定的困难；再次，农民对流转土地后的收益回报不够明确；最后，土地规划与城市规划的协调仍需加强。
3.对策建议针对上述问题，笔者提出以下对策建议。
首先，加强对农民的土地价格教育，提高其对土地价值的认识和估计准确性；其次，加强对流转合同的管理和监督，确保合同的执行情况；再次，明确流转土地后的收益分配方式，让农民真正分享到经济发展的成果；最后，加强土地规划与城市规划的协调，确保集体经营性建设用地入市政策的顺利实施。
005：松江区泗泾南拓展基地大型社区
米兰诺贵都
佘山东郡
茉莉雅苑牡丹逸庭
10-0110-02
13-041古4-0楼2新苑 古楼新苑 14-03 15-04 15-05 19-01
佘山 九里 22-06
23-01
兰花园 水仙雅苑 16-04 17-01 20-01 21-02 桂花苑 16-05
25-05 25-06
36-10
35-08
天 36-09
安 别
29-04 30-
紫薇茗庭
塘桥村
38-03 41-0141-02 警局 40-01
渔洋苑
项目明细
项目名称
松江区泗泾南拓展大型居住社区 22-06地块
松江区泗泾南拓展大型居住社区 19-01地块
松江区泗泾南拓展大型居住社区 35-08地块
松江区泗泾南拓展大型居住社区 10-02地块18班幼儿园项目
松江区泗泾南拓展基地大型社区 项目信息
市场部 蔡云飞
概述
泗泾镇是上海市松江区辖镇，全镇常住人口133073人。 泗泾南拓展大型居住社区位于上海市西部、松江主城区东北侧、泗泾古镇西南侧。 根据2010年2月上海市政府批准的《上海市大型居住社区第二批选址规划》，松 江区泗泾南拓展基地属于大型居住社区之一。
安 别
29-04 30-04 34-04
政府办公
墅
庄泾苑
紫薇茗庭
塘桥村
38-03 41-0141-02 警局 40-01
渔洋苑
地块情况
现阶段重点未建地块概述： 19-01、22-06为住宅用地，已通过施工许可，马上进行开工。 36-10、35-08、23-01为配套设施用地，已在进行施工许可办理。
区位
泗泾南拓展大型居住社 区距离南部松江新城主 城约13公里，距外环线 12公里，至人民广场约 30公里。
上海市松江区土地储备中心_企业报告(业主版)
1860.2 1771.0 1051.6
2023-06-20 2022-09-02 2022-10-28
TOP4
2022 年度土地储备成本跟踪审计 及土地开发前期合同审核
上海申信会计师事 务所有限公司
35.1
上海国城土地房地
TOP5 上海市松江区土地储备中心定点 产 资 产 评 估 有 限 公
19.2
1.4.1 重点项目
（1）场馆、站港用房（25）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
上海八达国瑞房地
上海市松江区土地储备中心定点 产土地估价有限公
采购馆项目
司
2437.3
2022-10-28
本报告于 2023 年 08 月 18 日 生成
3/21
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
（2）会计、审计及税务服务（14）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1 TOP2 TOP3
上海松江泗泾保利项目市场研究及定位建议报告
上海松江泗泾保利项目市场研究及定位建议报告一、项目概述保利项目位于上海松江泗泾地区，总占地面积约100亩。
项目规划包括住宅区、商业区、公共设施和配套设施等。
为了更好地开发和推广该项目，我们进行了市场研究，并提供以下市场定位建议。
二、市场概况1.地理位置：该项目位于上海松江泗泾地区，地理位置较为优越，距离上海市中心约60公里，交通便利，周边环境优美。
2.人口分析：泗泾地区人口近年来稳步增长，目前约有10万人口，主要以中产阶级家庭为主，他们对住房和生活品质有较高的要求。
3.产业结构：泗泾地区工业发展较快，有一定的经济实力和消费能力。
同时，周边还有许多办公楼和商业中心，为项目提供了良好的商业机会。
三、竞争对手分析1.住宅项目：附近已有许多住宅项目，如嘉利花园、金地悦玺等，竞争激烈。
2.商业中心：附近有泗泾古镇商业街和泗泾商业广场等商业中心，对商业区的竞争较为激烈。
四、定位建议1.住宅区定位考虑到周边已有众多住宅项目，建议保利项目以高端人居为定位，打造高品质的住宅社区。
可以在建筑设计上注重独特性和豪华感，提供丰富的公共设施和便利的配套设施，如社区俱乐部、游泳池、健身中心等，以满足目标客户对舒适生活的需求。
2.商业区定位鉴于周边商业中心较为齐全，为了区分竞争对手，建议保利项目以特色商业为定位。
可以引进一些独特的商业品牌和主题商业，如特色餐饮、主题店铺等，吸引周边居民和游客前来消费，提升项目的知名度和吸引力。
3.公共设施定位保利项目作为一个综合社区，应提供完善的公共设施。
可以在社区内布局一些公园、学校、医疗服务等，以满足居民的日常需求，并提升项目整体的生活品质。
五、推广策略1.有效的市场推广是项目成功的关键。
可以通过建立专业的销售团队，制定具体的推广计划，并利用网络、媒体、地铁广告等多种渠道进行宣传，吸引目标客户的关注。
2.可以与当地的商业机构、高校等建立合作关系，共同开展推广活动，提高项目的知名度和影响力。
松江板块市调
三、区域分布规划
目前松江城区分为南片城区和 北边城区2块，南边为松江老 城区，周边商业配套及文化生 活配套相当成熟，居住环境较 好。 北边是由大学城而著名的松江 新城区，将来规划人口将达到 43万人，新城区将成为松江行 政文化、商业金融、教育科研 等中心城区。
四、地块四至与现状
地块现状
目前在售为140平方的大 面积四房，后续房 源将在明年春节后 推出。
九、地块周边二手房市场情况
地块周边住宅大多数为2004年前建造的，而且大部分为动迁安置 房，小区环境比较陈旧。目前周边二手房成交均价约为9500元/ ㎡。通过走访地块附近几家中介获悉，地块周边小区二手房挂牌 量与成交量与松江新城区相比略显不足，究其原因主要有以下几 方面： 1、自住为主 周边大多数为动迁安置房，换房需求不高，房源供应不
Байду номын сангаас
二、总体规划
松江新城是市政府确定的“二城八镇”中的“第一城”，也是目前规模最大的市 郊新城开发项目之一。松江新城位于上海西南，距市中心30km，松江新城范围： 沪松公路—沪杭铁路—油墩港—花辰公路。规划至2020年规划期末，松江新城用 地规模由现状的26.38km2发展到60km2，其中城市建设用地约60.66km2，水域 约2.8km2。至2020年新城常住人口约60万人。 新城功能定位为：体现上海郊区综合实力与水平的现代化新城、上海市中心城过 度集中人口的主要疏解方向、松江区的政治、经济、文化中心、上海重要的高等 教育基地、居住环境优美的园林城区、具有良好生态环境和人文景观的旅游城市。 松江新城规划目标：以松江独特的区位优势和现有的城市格局为基础，以松江富 饶的天然资源和人文资源为特色，以松江雄厚的综合社会经济发展实力为后盾， 将松江新城建设成为经济繁荣、布局合理、功能齐全、设施先进、便捷高效、环 境优美的现代化新城；成为体现上海21世纪新城风采和品位的窗口。 规划分三期实施：近期至2007年，中期至2010年，远期至2020年。
松江区泗泾镇泗陈公路沪松公路口商业地块三期商业初步设计说明A
松江区泗泾镇泗陈公路沪松公路口商业地块三期商业初步设计说明-A松江区泗泾镇泗陈公路沪松公路口商业用地三期商业(地块)初步设计说明1．设计依据1.1上海市松江区发展和改革委员会关于上海天年华房地产有限公司建造商业用房项目可行性研究报告的批复松发改字[2005]94号和95号1.2上海市松江区规划管理局关于上海天年华房地产开发有限公司松江区泗泾镇泗陈公路沪松公路口商业地块三期商业工程设计方案的批复方案批复编号:DA310117201006671.3 上海市松江区测量队编绘的1:2000地形图（采用大地坐标系统） 1.4 上海天年华房地产开发有限公司提供的有关资料及设计要 1.5 国家及上海市颁发的有关设计规范、条例及标准2．工程建设的规模和设计范围2.1基地概况基地位于松江区泗泾镇泗陈公路沪松公路交叉口西侧，沪松公路以北，泗陈公路以南，基地总面积3.3461公顷。
基地南边邻靠河道（东西走向），中途分岔向北蜿蜒穿越地块，同时在河道与沪松公路交汇处有两条220KV的高压线由东南向西北贯穿地块。
基地中央还有一条东西走向的轻轨横贯，将用地南北分块，分别为南块一二期商业用地，面积2.1197公顷；北块三期商业用地，面积1.2264公顷。
此次设计为三期商业用地。
2.2自然条件本工程所在地地势较为平坦，属于滨海平原的老滨海平原类型地貌，属北热带季风气候区，是典型的海洋性气候，温和湿润，四季分明，雨水充沛，无霜期较长。
但气候多变，冬有寒潮，春季多雨，盛夏高温干旱，夏秋受台风暴雨袭击。
全年平均气温15.7℃，年降雨量1100mm左右，夏季盛行东南风，冬季盛行西北风，平均最大风速30米/秒，极大风速38.9米/秒。
2.3本工程三期建筑位于泗陈公路南侧、轻轨线北侧的狭长地块内。
三期总建筑面积33462m2。
本工程1#楼（公寓式办公楼）为地上十五层（一层层高5.2米，其余层高4.5米）、地下一层（层高3.9米）的高层建筑，地上建筑面积22234.37m2 ，地下建筑面积2885 m2 ；2#楼（商业用房）为地下一层（层高3.9米）地上五层（一层层高5.2米，其余层高4.5米）的多层建筑，地上建筑面积5265.63m2 ，地下建筑面积3077 m2。
松江区房地市场调研报告_图文(精)
松江区房地市场调研报告一、松江区城市概况本章节主要是通过对松江区概况、经济发展水平、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测,从而把握松江区产市场所处的宏观环境及未来时段发展趋势。
1、历史文化松江区,是中国上海市的市辖区,位于上海西南,黄浦江上游。
面积605.64平方千米,现人口107.42万。
松江古称华亭,别称云间,唐置华亭县,元初改称松江县,明朝又复称华亭,明清时亦曾为松江府驻地,曾列为全国著名的16个大城市之一。
明清的松江府大体上辖有今天苏州河以南的大半个上海市,在明初下辖华亭、上海2县,后来陆续增设,到清末拥有7县(华亭、娄县、上海、南汇、青浦、奉贤、金山和1厅(川沙。
1958年,整个松江地区由江苏划归上海市管辖。
1998年,松江撤县设区,成为上海郊区之一。
古建筑有全国重点文物保护单位元代清真寺,市级重点文物保护单位陀罗尼经幡、宋代兴圣教寺塔(俗称方塔、明代照壁、清代醉白池等,还有初建于清同治二年(1863的佘山天主教堂、始建于1899年的佘山天文台等,有天马山高尔夫俱乐部、佘山高尔夫俱乐部、世茂国际会议中心、月湖雕塑公园等旅游休闲场所。
现在,松江已经是上海最重要的卫星城,经济以轻工业为主,多外商投资企业。
2、地理位置和自然资源松江区,是上海通往浙江的重要门户,上海联接杭州的陆上主通道,沪杭高速A8横贯松江东西。
面积604平方公里,辖十个镇、四个街道。
拥有国家级出口加工区、国家级佘山旅游度假区、和市级工业区。
松江新城是上海市“十一五”发展规划中重点推进建设的三个新城之一,是上海市目前已经建成的最大卫星城。
截止2008年底,全区总人口已超130万,其中户籍人口55万。
2006年,全区常住人口94.3万人。
其中,市户籍人53.8万人,外来常住人口40.57万人。
市中心30公里松江区松江有三个特点:第一,松江是上海之根。
松江是上海历史文化的发祥地,上海的先民最早在松江这一带集聚生存发展,距今约6000年就创造了崧泽、良渚等古文化。
泗泾SJSB0003单元10-05地块-上海土地场
答疑纪要地块名称：松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块地块公告号：201602301问题解答：关于出让人方面的问题解答答疑人及单位：上海市松江区规划和土地管理局问题一：地块四至道路何时建成通车？解答：地块东侧横港路已建成可随时通车，南侧祥严路已通车，北侧规划一路预计2017年开工建设。
问题二：出让要求中小户型设计规范中，多层、小高层、高层住宅建筑如何界定？请说明各标准对应建筑层数。
解答：根据《上海市城市规划管理技术规定》，多层建筑是指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多层居住建筑为四层至八层。
高层建筑是指高度大于24米的建筑，高层居住建筑为八层以上（不含八层）。
问题三：泗泾SJSB0003单元未出让住宅用地中是否有动迁安置房用地？解答：暂无计划。
问题四：请提供地块周边控制性详细规划。
解答：详见附件。
问题五：地块学区如何安排解答：具体对口学校以届时教育部门统筹安排为准。
问题六：地块内现有电线，何时处理解答：于交地前完成迁移。
问题七：西侧与河道间防汛通道，退让时按照防汛通道退让还是按照公共绿地的退界要求？解答：请按《上海市城市规划管理技术规定》的要求执行。
问题八：四至道路何时通车，施工车辆如何进入场地？解答：地块东侧横港路已建成可随时通车，南侧祥严路已通车，北侧规划路预计2017年开工建设。
祥严路和原地块小路施工车辆都可进场。
问题九：市政配套费标准是多少？解答：市政基础设施配套费征收标准为每平方米住宅建筑面积430元。
问题十：是否有限低要求？是否可规划3层联排或4层叠加？解答：三类住宅用地是指以高层住宅为主的用地，不得建造低层居住建筑。
问题十一：地块涉及到2660.2平方米代征土地，是否为西侧沿河绿化？若是，由谁负责建设，费用由谁支付？解答：是。
具体建设及费用由区绿化和市容部门统筹安排。
问题十二：本地块保障房是否要求装修，是否要缴纳市政配套费？解答：地块内保障房无装修要求，地块红线范围内的建筑均须缴纳市政基础设施配套费，征收标准为每平方米住宅建筑面积430元。
2018年上海泗泾板块研究.pdf
[泗泾板块]的解析一．泗泾交通地理条件二．泗泾千年古镇规划三．泗泾产业结构发展的特点四．泗泾房产的发展一、泗泾地理、交通条件松江泗泾板块所处区域从行政区域看：泗泾板块位于松江东北部九亭板块 东邻九亭西接佘山南接新桥、洞泾北临徐泾、青浦沪青平公路 泗陈公路 泗凤公路 沪松公路 方泗公路 A9高速 嘉金高速沪杭高速泗泾板块交通情况泗板块有“三横两纵”的公路网贯穿：三横：沪松公路、泗陈公路、方泗公路两纵：方松公路、沪青平公路周边高速公路纵横交错： 北有A9高速，西有A30国道，东有嘉金高速，南有沪杭高速轨道交通【9号线】贯穿泗泾 A30国道泗泾距离上海市中心27公里 距离虹桥机场12公里，15分钟车程 距市区外环线约6公里二、泗泾千年古镇规划泗泾——上海之根，千年古镇•北宋形成村落；•到元代中叶，因外波泾、通波泾、洞泾、张泾四条泾水汇集于此，正式取名为“泗泾”。
•元代后期始成集镇，称“泗泾里”。
•明正德年间改称“泗泾市”。
•泗泾镇位于上海市松江区的泗泾镇是具有1000多年历史的古镇，是建国以来最早批准的县属建制镇。
十多年前，古镇的周边和外围还是农村概念泗泾“与生俱来”的水资源极好的风水交汇地：波泾、通波泾、洞泾、张泾，这四条泾水汇集于此，是财富运气的汇集之处，上风上水，泗泾镇东西长约1.5公里，南北宽约0.5公里，总面积约0.75公里，其中水域面积占12.6%；风水宝地泗泾古镇佘山度假风景区广富林遗址 泗泾古镇旅游资源◆丰富的人文历史资源：老街大门口的“古牌楼”、“福田净寺”、“方塔”、“武安桥”、“福连桥”、“普度桥”，安方塔公园都在昭示古镇悠远的文脉。
◆名人故居：史良才故居，马相伯故居。
◆泗泾公园（政府规划建造）：占地83亩泗泾古镇商业开发 ◆新镇兴建鼓浪路、江川路、开江路三条观景街，氛围三期建设。
◆已建成的一期项目占地面积18亩，全部按照明清风格建造，商业面积有13876平方米，共147户商铺。
松江区房地市场调研报告_图文(精)
松江区房地市场调研报告一、松江区城市概况本章节主要是通过对松江区概况、经济发展水平、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测,从而把握松江区产市场所处的宏观环境及未来时段发展趋势。
1、历史文化松江区,是中国上海市的市辖区,位于上海西南,黄浦江上游。
面积605.64平方千米,现人口107.42万。
松江古称华亭,别称云间,唐置华亭县,元初改称松江县,明朝又复称华亭,明清时亦曾为松江府驻地,曾列为全国著名的16个大城市之一。
明清的松江府大体上辖有今天苏州河以南的大半个上海市,在明初下辖华亭、上海2县,后来陆续增设,到清末拥有7县(华亭、娄县、上海、南汇、青浦、奉贤、金山和1厅(川沙。
1958年,整个松江地区由江苏划归上海市管辖。
1998年,松江撤县设区,成为上海郊区之一。
古建筑有全国重点文物保护单位元代清真寺,市级重点文物保护单位陀罗尼经幡、宋代兴圣教寺塔(俗称方塔、明代照壁、清代醉白池等,还有初建于清同治二年(1863的佘山天主教堂、始建于1899年的佘山天文台等,有天马山高尔夫俱乐部、佘山高尔夫俱乐部、世茂国际会议中心、月湖雕塑公园等旅游休闲场所。
现在,松江已经是上海最重要的卫星城,经济以轻工业为主,多外商投资企业。
2、地理位置和自然资源松江区,是上海通往浙江的重要门户,上海联接杭州的陆上主通道,沪杭高速A8横贯松江东西。
面积604平方公里,辖十个镇、四个街道。
拥有国家级出口加工区、国家级佘山旅游度假区、和市级工业区。
松江新城是上海市“十一五”发展规划中重点推进建设的三个新城之一,是上海市目前已经建成的最大卫星城。
截止2008年底,全区总人口已超130万,其中户籍人口55万。
2006年,全区常住人口94.3万人。
其中,市户籍人53.8万人,外来常住人口40.57万人。
市中心30公里松江区松江有三个特点:第一,松江是上海之根。
松江是上海历史文化的发祥地,上海的先民最早在松江这一带集聚生存发展,距今约6000年就创造了崧泽、良渚等古文化。
关于松江区集体经营性建设用地入市的调研报告
关于松江区集体经营性建设用地入市的调研报告2015年2月，本市松江区被列入全国33个试点地区之一，探索开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，松江区稳慎有序推进，尤其是在农村集体经营性建设用地入市方面，取得了明显成效。
具体情况如下：一、基本情况截至2022年10月底，松江区已完成31幅集体地块入市，出让主体涉及12个街镇的镇级、村级集体经济组织，出让总面积1265亩，入市总收入26亿元，平均每亩208万元。
出让地块涵盖工业用地、商业、商办、租赁住房、科研用地等用途。
从成交的31幅地块来看，浦北地区的永丰街道、车墩镇、小昆山镇、佘山镇、泗泾镇等亩均成交价在300万-500万元左右，浦南地区的新浜镇、石湖荡镇、泖港镇、叶榭镇等亩均成交价在60万-250万元，浦北地区亩均成交价远高于浦南地区。
同期国有集体建设用地入市价格平均达到每亩1800万元，区域优势非常明显。
31幅地块中，已经有22个地块完成动拆迁形成净地，涉及面积1035亩，入市总收入为23.19亿元，财政收取调节金11.3亿元，占比48.7%；集体承担清退成本8.1亿元，占比34.9%；集体获得3.8亿元净收益，净收益率为16.3%，其中有7幅地块集体无收益，共亏损0.7亿元，其亏损原因均为清退成本过高。
剩余9个地块正在形成净地的过程中，尚无法测算净收益。
二、主要做法成立由区委书记任组长、有关部门负责人组成的区领导小组，区相关部门具体工作人员、试点地块所在街镇工作人员、集体经济组织代表组成的协调小组。
区规资局负责编制入市试点方案，并对入市规则和配套文件开展研究。
先后研究出台了《上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法》和《农村集体经营性建设用地基准地价》《土地增值收益调节金征收使用管理实施细则》《集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法》《农村土地民主管理机制的实施意见》《农村集体经营性建设用地集体收益分配管理规定》等“1+5”配套文件，明确了农村集体经营性建设用地入市相关工作。
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松江泗泾镇地块市场报告2013-5-15目录1.地块概况 (3)2.项目区位 (4)2.1区位交通 (4)2.2项目周边配套 (5)2.3产业背景 (6)2.4配套房基地 (7)2.5地块与周边现状 (8)2.7区位小结 (8)3.项目市场分析 (9)3.1区域分析 (9)3.2泗泾板块存量分析 (10)3.3区域典型楼盘情况 (11)3.4区域典型楼盘客源情况 (17)3.5区域市场分析小结 (17)4.项目定位 (18)1.地块概况位置：松江区泗泾镇，泗泾项目东至规划路，南至泗凤公路，西至长陆泾，北至莘砖公路。
用地性质：居住用地占地面积：84089.7平米（126亩）容积率：2-2.5（地块中间有一规划道路，把地块划分为南北两块，一块容积率2.0，一块容积率2.5）高度：80米（2.5容积率地块），50米（2.0容积率地块）建筑面积：约19万平米预计挂牌价格：800万/亩地块评价：1、交通便捷：距离9号线泗泾站仅约100米；2、配套成熟：北边为一建成成熟的大润发超市和三湘商业广场。
3、地块获取几率大：地块紧邻自在城项目，前期较低的价格获取自在城土地可增加对该地块的竞价能力，加大地块获取几率。
4、公司战略需要：同区域做大做强可争取区域定价权。
5、团队：可用自在城同一运作团队，通过对自在城的项目运作，积累团队运作经验，增强项目运营能力。
目前工作进展：该项目将通过公开市场挂牌出让，从泗泾镇政府相关部门了解到，地块中间的规划道路位置还未完全确定，相关控规正在市里面走流程，流程完成后地块将推出市场。
目前，公司内部已提前启动项目研究。
地块靠近地铁，优质土地，结合容积率等因素，项目可打造公寓，结合金地自在城，项目后期运作优势明显。
2.项目区位2.1区位交通本地块板块距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。
对外交通便捷，城市级交通配套，便捷的人流导入。
2.2项目周边配套本地块配套日益完善，项目处于配套辐射中心位置。
2.3产业背景价值发现——8大产业园，30万人口规模，大量中高级产业客群为房地产提供了有力客户支撑泗泾本地还有泗泾钢材城、五金城等小企业园区，在泗泾内部提供改善需求人群百颗星经济开发区泗泾工业园区松江工业园新桥经济开发区佘山工业园区徐家汇都市工业园漕河泾新兴技术开发区紫竹科技园人口数约4万约5万6-7万人约4万约1万— 4.2万人以上预计各类研发人员3万人。
收入情况5万-9万6万-10万普通职工5-10万，中级职工10-30万6-9万6-10万普通职工8-10万，中级职工10-30万普通职工6-10万，中级职工10-30普通职工5-10万，中级职工10-30万辐射周边8大产业园，30万产业人口，大量中高端产业人群为房地产发展提供了有力客户支撑2.4配套房基地城投置地保障房基地：新凯家园、韵意、洞泾南拓展三大项目，共计建筑面积257.5万方，目前已建成125万方泗泾大型居住区配套房，规划住宅98.39万平方米，公建配套16.33万平方米，规划人口3.3万人配套房基地规划，限定了泗泾板块形象提升，以经济型城市居住板块2.5地块与周边现状地块位于，三湘商业广场南面，泗宝路以南，横港路以西，地块现为空地，周边有农房拆迁。
项目距离地铁站及商业配套较近。
靠近地铁及商业配套，土地平整，便于开发，优质土地2.7区位小结1)地块距离地铁站较近，地铁房，地块建筑面积约19万方，优质住宅土地。
2)随着交通配套和生活配套改善，泗泾具备明显的城市客源导入机会，成为继七宝、九亭板块之后，又一个城市型的居住板块3)作为大佘山板块的泗泾市场，由于泗泾大量动迁房建设、入市，对于板块价值和形象产生不利影响，泗泾依旧表现为经济型的刚需市场3.项目市场分析3.1区域分析3.1.1区域住宅量价分析松江区域住宅整体供求价走势2012年5月至2013年4月，松江全境住宅供应71.7万方，环比下降24.6%；成交89.8万方，环比上升21%，总套数达7509套，四月成交均价19629元/㎡，市场住宅市场供小于求，住宅市场整体平稳。
3.1.2泗泾板块住宅量价分析泗泾板块住宅市场供求价走势从住宅成交来看，2012年5月至2013年4月，泗泾板块供应住宅面积19.9万方，成交17.5万方，环比上升71.6%；均价19866元/㎡，量价保持平稳。
3.1.2泗泾板块公寓市场量价分析泗泾板块市场公寓供求价走势公寓2012年5月-2013年4月成交13.1万方，环比上涨105%，价格呈现上涨趋势，今年成交均价维持在16000-17000元/㎡，四月公寓成交均价18957元/㎡。
3.2泗泾板块公寓存量分析泗泾板块目前在售项目存量为90.4万方，公寓存量主要集中同润菲诗艾伦、华润佘山九里、米兰诺贵都和金地自在城。
3.3区域典型楼盘情况典型楼盘分布示意图（1）同润菲诗艾伦（同润山河小城）同润菲诗艾伦位于松江区泗泾镇古楼路，地铁9号线泗泾站，周边大润发、三湘商业广场近在咫尺，生活、购物、娱乐一应俱全.同润菲诗艾伦38万方加州风情环岛式水岸社区，内有四条天然河流环绕流淌。
项目容积率1.5.规划户数3500套，项目在售小高层和高层建筑，公寓面积在83-132㎡，最近开盘时间为2013年3月，近期成交均价15179元/㎡。
五月份加推四期房源。
金地自在城，待售米兰诺贵都，公寓17000，别墅80000同润菲诗艾伦，公寓16100华润佘山九里，公寓22500，装修3000项目所在地在售四期距离泗泾地铁站：1.3km 距离佘山地铁站：2.2km◆2013年1月-2013年4月去化配比：去化以83-89㎡的一房和两房占到总去化的94%，是本项目供应主力户型；◆公寓量价走势分析：四月成交均价在15861元/㎡，项目在3月加推房源，近两月成交1.34万方，推出精装修房源拉高均价，近一年项目月均去化49套。
（2）华润佘山九里距离泗泾地铁站：1.5km距离佘山地铁站：2.4km距离泗泾，华润佘山九里一期为法式宫殿住宅，建筑仅３-４层，一层一户。
户型有280平米、330平米、380平米标准层，另外一楼附地下室，顶楼附阁楼，最大总面积可达700平米。
2期，是佘山第一个百万级的豪宅项目，有170平米朝南四房，满足一家三代同住。
户型南北通透，全屋带地暖、中央空调。
3期mini平墅直面7400中央景观轴。
一期别墅价格为42000元/㎡，二、三期公寓价格为23500元/㎡，装修价格在3000元/㎡，项目定位高端住宅，整体成交不佳。
2013年1月-2013年4月去化配比：去化以三房为主，占到总去化量的96%，三房中104-110㎡户型去化量最大。
公寓量价走势分析：前期项目一期户型面积较大，成交均价在35000-41000元/㎡，项目整体成交困难，2012年9月和2013年3月先后推出新房源，成交均价在20000-22500元/㎡之间，成交明显转好；自2012年10月项目月均去化在21套。
（3）米兰诺贵都米兰诺贵都地处松江佘山板块，距离轨交9号线佘山站仅300米。
小区整体规划为12幢独栋别墅和16幢小高层公寓组成。
米兰诺贵都小区建筑风格以地中海风情为蓝本，整体景观采用堆坡造景的手法。
项目占地9.1万方，容积率1.57，建筑面积17.2万方，规划户数为1370户，项目开盘报价为14000元/平方米，目前报价为18000元/㎡。
项目在售主力户型为88-90㎡两房。
2013年1月-2013年4月去化配比：户型 面积段 （㎡） 成交套数 （套） 成交配比 成交均价 (元/㎡) 成交总价 2R 89-91 210 100% 16992 130-160 合计—210100%16992—成交全部为89-91㎡两房在售房源距离佘山地铁站：300m公寓量价走势分析：项目成交保持稳定，项目自2012年六月，每三月加推一批房源，价格每次加推均有所上调，2013年成交价格在16000-17000元/㎡，四月成交均价在17997元/㎡，近一年项目月均去化在51套。
（4）金地自在城金地自在城预计2013年7月推出2A 地块，产品面积72-223平米毛坯产品，预计推盘价格价格会采用低开形式，均价1.5-1.6万元/㎡。
待10月推出2B 精装修产品后，价格会有所上涨。
20545438945353912622681791177617937189089213880094552866286911244170114366148051525315282150231516516129156831799750001000015000200002500011年11月-13年4月公寓成交走势成交面积成交均价3.4区域典型楼盘客源情况客户主要来自于市区，本地客源和其他区域行客源较少，年龄主要在25-35岁，中青年为主，刚需自住为主，看重价格及交通等因素。
3.5区域市场分析小结1）.从2012年5月至今年4月的市场供求，区域内市场整体表现为供小于求。
板块内住宅供应19.9万方，去化17.5万方，表现出供大于求。
当前商品住宅市场存量较高达到90.4万㎡，公寓存量主要来源于同润菲诗艾伦、华润佘山九里、米兰诺贵都和金地自在城。
2）.松江住宅成交均价在18138元/㎡，泗泾住宅成交均价在19866元/㎡，泗泾住宅价格高于松江整体成交均价。
目前在售距离地铁站较近米兰诺贵都成交均价在17997元/㎡，距离地铁较远同润菲诗艾伦成交均价在15861元㎡。
华润佘山九里剔除装修价格，毛坯成交价位19538元/㎡，价位较高外，针对改善型客户。
3）.板块近期去化中，同润菲诗艾伦成交主要为83-89㎡一房或两房，米兰诺贵都成交为89-91的两房，华润佘山九里成交主要为104-110㎡和167-171㎡三房。
板块成交主力刚需房型为主。
4）.客源主要来源于市区，通过轨道等公用交通导入，客源年龄在中青年，客源置业目的主要为刚需。
满足基本生活居住要求4.项目定位（1）客群定位地块处于泗泾地铁站旁边，地铁房。
周边聚集8大产业园，从业人员超过30万人。
本地客源较少，主要通过公共交通导入刚需客源。
客源定位：核心客户，九号线沿线，周边产业园首次置业人员，年龄分布在30-40岁刚需客户，约占70%，次要客户，本地及周边客源，约占30%。
（2）物业类型和户型定位及配比85-90㎡两房针对刚需客户，110㎡三房主要针对刚需客户兼顾首改客户，160㎡大三房主要针对周边当地改善居民或市区改善客户。
（3）价格、涨幅及去化速度预估。