房地产开发过程中所涉及各类合同注意事项

房地产开发过程中所涉及各类合同注意事项

房地产开发过程所经常涉及的合同主要有以下几类：1、土地使用权出让（转让）合同；2、建筑工程承包合同；3、合作开发房地产合同；4、房屋拆迁安置补偿合同；5、房地产项目转让合同；6、建设工程物资采购合同；7、房地产销售代理合同；8、商品房（预）销售合同。

一、所有合同的签订都应注意的问题

1、主体是否合法，是否具有相应的主体资格。具体应该包括：对方是否具有相应的资质、是否具有履约能力、信誉状况等。

2、合同内容不得违反国家的禁止性规定。这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。

3、合同条款要否完备、明确。合同条款中应对合同的标的、数量、质量、价款、履约期限、履约方式、交付地点等都应该加以约定，且约定应尽可能地清晰、明确、完整，决不能含混不清或者模棱两可。

4、对有可能出现的违约情况要加以考虑，规定相应的违约责任（包括合同的解除）。对我方可能出现的违约要规定相对较轻的违约责任；对对方条款的审查，则恰恰相反。

5、应约定争议管辖权条款。尽量将约定由我方所在地人民法院管辖。不能达成一致的，则应约定双方所在地人民法院都有管辖权。

6、明确合同签订地。尽量将合同签订地约定在我方所在地或作为最后一方签字，以取得我方公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。

7、对方的签约人人是否具备相应的权限，即是否是企业的法定代表人或者由企业授权的经办人。应该要求签约人出示相应的证明文件，并仔细核查证明文件。

8、签章应包括对方单位的公章以及授权代表的签字。如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构，还应要求其提供所属法人机构的授权书。对方为自然人的，签章应由本人签字并加摁手印。所有的印章和签字都应清晰完整。

9、合同落款处应有签订的具体时间。签约人签字时也应留下具体的时间。

10、尽量争取对方提供合同担保。如约定了担保条款，还应注意担保条款是否可以得到落实：如由担保人提供担保的，应审查担保人是否有担保资格和担保能力；如提供担保财产的，应审查担保财产是否可以抵押，并尽量办理抵押登记（部分财产必须办理登记）。

11、合同附件应与主合同相一致。

12、合同订立之后如要变更，应采取书面形式。

二、房地产合同应注意的问题

（一）土地使用权出让（转让）合同

1、审查出让方的资质。如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。如果出让方为民事主体的，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。

2、审查出让土地是否有瑕疵。主要要审查以下几方面1）该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用、土地征用手续；2）该土地上的房地产是否被抵押（如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）；3）与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清；4）在该土地上建造的工程工程款是否已经付清（债随地走）；5）该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。

3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明

4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效。

5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，

6、应对出让方式加以明确规定。

7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。

（二）建筑工程承包合同

1、审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情况、施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格，因为这涉及到工程事故责任的分担等问题。同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。

2、合同中应对下列问题进行明确的规定：双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。

3、下列问题的规定尤其应重视：1)明确规定合同价款及其计算方式2）保修期的长短，同时应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满后再支付。3）工程交付的标准。4）材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点应该具体而且明确。同时应约定供应方承担的具体责任。还应约定供应材料和设备的结算方法

4、应对是否允许分包进行规定，如允许，则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核。同时禁止分包单位再分包。

5、应对工程的质量等级进行明确规定。

6、应规定：“施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金”以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，造成损失。

（三）合作开发房地产合同

1、前期审查应着重审查以下几方面内容：

1）合作方的资质、信誉等；2）以土地使用权合作方的土地使用性质3)合作方是否取得了项目开发所需的审批文件

2、合同条款中应注意以下几方面的内容：

1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定；

2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；

8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；

9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

10）合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

11）应付项目的工期进行明确的规定。

12）应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。

（四）房屋拆迁安置补偿合同

1、前期审查主要有两方面

1)审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。

2）审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。

2、合同条款中明确规定以下几方面的内容

1）被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。

2）被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。

3）拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

4）搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。5）违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。

（五）房地产项目转让合同；

1、前期工作

如果我方为出让方，应审查以下内容

１）办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；

２）办理项目土地使用权的变更登记手续；

３）办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；