房地产投资项目分析(案例)
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两个关键因素�有效经营面积和价格的制定。
开发出售型�
销售净收入�销售收入�项目总开发成本�租售税金
开发出租型�
出租净收入�出租收入�运营成本�经营税金�项目总开发成本
开发自营型�
经营净收入�商业经营收入�商业经营成本和利润�项目总开发成本
提示�总开发价值�项目总销售收入�销售税费� 销售净收入�总开发价值�项目总开发成本。
速算法
A. 增值额未超过扣除项目金额���的� 土地增值税税额�增值额×���
B. 增值额超过扣除项目金额����未超过����的� 土地增值税税额�增值额×����扣除项目金额×��
C. 增值额超过扣除项目金额�����未超过����的 土地增值税税额�增值额×����扣除项目金额×���
D. 增值额超过扣除项目金额����的� 土地增值税税额�增值额×����扣除项目金额×35�
公式中的����������为速算扣除系数。
【例】 某单位出售房地产收入为300万元�扣除项目金额为 150万元�试求应缴纳的土地增值税额。
【解】
�1�土地增值额�300�150�150万元 �2�增值额与扣除项目之比为�150万元/150万元=100% �3�税率分别为30%和40%
�4�应纳税额�150×50%×30%��150�150×50%�×40%�52.5万 元
n
n
� � � CIt (1 � ic )�t � COt (1 � ic )�t
t �0
t �0
① FNPV大于或等于0�说明获利能力达到或超过基准 �目标�收益率的要求�该方案可以接受。
② 贴现率获取的困难。
③ 绝对指标�没有反映出单位回报。
已知项目的现金流出和流入量�设定计算期�寿命期�、 i1或i2� 则FNPV���练习教材示例�
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
经营资金
开
发
产
品
开发经
成
营成本
本
固定资产及其他资产
2. 房地产开发投资收益的构成
租售收入�经营收入��销售收入�出租收入�自营收入
其中�销售收入�销售房屋面积×房屋销售单价 �含土地、商品房和配套设施� 出租收入�出租房屋建筑面积×房屋租金单价 �含土地和商品房� 自营收入�营业额�营业成本�自营中的商业 经营风险回报
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 速动比率
资金平衡能力
经济评价指标的计算
成本利润率�开发利润÷总开发成本 ��项目总开发价值�总开发成本�/总开发成本
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
NPV1 ��i2 � i1 �
NPV1 � NPV2
i2 i
FIRR的试算内插法示意图
练习�见教材
FIRR的特点 ① 说明项目所能支付的最高贷款利率。 ② 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 ③ 对非常规项目�现金流正负号�的多解问题。
1. 房地产开发投资与成本的构成
经营方式
投资
成本
开发建设过程中的
Biblioteka Baidu
开发销售型 开发建设过程中的资金投入
成本支出
含开发建设成本和 开发出租型 开发经营过程中的资金投入
出租成本
含开发建设成本和 开发自营型 开发经营过程中的资金投入
经营成本
房地产开发项目总投资
开发建设投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
FNPV
FIR R
FNPV1 i2
FNPV
i1
i
2
FIRR与i 的反向关系
FIRR
项目在整个计算期内�各年净现金流量累计等于零时的折现率。
n
� (CI � CO)t (1 � FIRR)�t � 0
t �0
NPV
NPV1
NPV1 � NPV2
NPV2
NPV1
i1
FIRR
FIRR�i1
i2�i1
FIRR � i1 �
扣除项目
A. 取得土地使用权所支付的金额� B. 开发土地和新建房及配套设施�以下简称房增开发� 的成本� C. 开发土地和新建房及配套设施的费用� D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 E.与转让房地产有关的税金�营业税、城市维护建设税 、印花税、教育费附加� F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算 的金额之和�加计���的扣除。
房地产投资分析案例
主要内容
1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法� 2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。
学习目标
1. 理解经济评价指标的优劣� 2. 掌握房地产投资财务分析的方法。
房地产开发投资的财务分析
房地产开发投资经济评价指标
及其计算方法�
案例。
一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成
土地增值税的计算
四级超额累进税率
A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分�税率为30%。 B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分�税率为40%。 C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分�税率为50%。 D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分�税率为60%。
3. 房地产开发投资中的税金
�1�经营税金�两税一附加
包括�营业税�5��、城市维护建设税和教育费附加 �营业税的10��。
�2�印花税和交易服务费
�3�城镇土地使用税�占用国有土地而交纳的一种税 房产税�拥有房地产而交纳的一种财产税
�4� 企业所得税�33�
�5� 土地增值税
针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。
提示�开发经营期的税前利润率。
投资利润率 �正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资
FNPV
项目按照行业的基准收益率�最低要求收益率�或设定的目 标收益率i �将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活
c
动起始点的现值之和。
n
� FNPV � (CI � CO)t (1 � ic )�t t �0
速算法�
应纳土地增值税 �150×40%�150×5%�52.5万元
提示�从2006年1月1日起�建筑面积超过140平米的商品房� 按照0.5�的预征率征收。
二、房地产开发投资经济评价指标体系
经济评价指标
盈利能力指标
清偿能力指标
成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 内部收益率�FIRR� 净现值�FNPV� 动态投资回收期
开发出售型�
销售净收入�销售收入�项目总开发成本�租售税金
开发出租型�
出租净收入�出租收入�运营成本�经营税金�项目总开发成本
开发自营型�
经营净收入�商业经营收入�商业经营成本和利润�项目总开发成本
提示�总开发价值�项目总销售收入�销售税费� 销售净收入�总开发价值�项目总开发成本。
速算法
A. 增值额未超过扣除项目金额���的� 土地增值税税额�增值额×���
B. 增值额超过扣除项目金额����未超过����的� 土地增值税税额�增值额×����扣除项目金额×��
C. 增值额超过扣除项目金额�����未超过����的 土地增值税税额�增值额×����扣除项目金额×���
D. 增值额超过扣除项目金额����的� 土地增值税税额�增值额×����扣除项目金额×35�
公式中的����������为速算扣除系数。
【例】 某单位出售房地产收入为300万元�扣除项目金额为 150万元�试求应缴纳的土地增值税额。
【解】
�1�土地增值额�300�150�150万元 �2�增值额与扣除项目之比为�150万元/150万元=100% �3�税率分别为30%和40%
�4�应纳税额�150×50%×30%��150�150×50%�×40%�52.5万 元
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① FNPV大于或等于0�说明获利能力达到或超过基准 �目标�收益率的要求�该方案可以接受。
② 贴现率获取的困难。
③ 绝对指标�没有反映出单位回报。
已知项目的现金流出和流入量�设定计算期�寿命期�、 i1或i2� 则FNPV���练习教材示例�
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
经营资金
开
发
产
品
开发经
成
营成本
本
固定资产及其他资产
2. 房地产开发投资收益的构成
租售收入�经营收入��销售收入�出租收入�自营收入
其中�销售收入�销售房屋面积×房屋销售单价 �含土地、商品房和配套设施� 出租收入�出租房屋建筑面积×房屋租金单价 �含土地和商品房� 自营收入�营业额�营业成本�自营中的商业 经营风险回报
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 速动比率
资金平衡能力
经济评价指标的计算
成本利润率�开发利润÷总开发成本 ��项目总开发价值�总开发成本�/总开发成本
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
NPV1 ��i2 � i1 �
NPV1 � NPV2
i2 i
FIRR的试算内插法示意图
练习�见教材
FIRR的特点 ① 说明项目所能支付的最高贷款利率。 ② 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 ③ 对非常规项目�现金流正负号�的多解问题。
1. 房地产开发投资与成本的构成
经营方式
投资
成本
开发建设过程中的
Biblioteka Baidu
开发销售型 开发建设过程中的资金投入
成本支出
含开发建设成本和 开发出租型 开发经营过程中的资金投入
出租成本
含开发建设成本和 开发自营型 开发经营过程中的资金投入
经营成本
房地产开发项目总投资
开发建设投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
FNPV
FIR R
FNPV1 i2
FNPV
i1
i
2
FIRR与i 的反向关系
FIRR
项目在整个计算期内�各年净现金流量累计等于零时的折现率。
n
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NPV
NPV1
NPV1 � NPV2
NPV2
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扣除项目
A. 取得土地使用权所支付的金额� B. 开发土地和新建房及配套设施�以下简称房增开发� 的成本� C. 开发土地和新建房及配套设施的费用� D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 E.与转让房地产有关的税金�营业税、城市维护建设税 、印花税、教育费附加� F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算 的金额之和�加计���的扣除。
房地产投资分析案例
主要内容
1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法� 2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。
学习目标
1. 理解经济评价指标的优劣� 2. 掌握房地产投资财务分析的方法。
房地产开发投资的财务分析
房地产开发投资经济评价指标
及其计算方法�
案例。
一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成
土地增值税的计算
四级超额累进税率
A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分�税率为30%。 B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分�税率为40%。 C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分�税率为50%。 D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分�税率为60%。
3. 房地产开发投资中的税金
�1�经营税金�两税一附加
包括�营业税�5��、城市维护建设税和教育费附加 �营业税的10��。
�2�印花税和交易服务费
�3�城镇土地使用税�占用国有土地而交纳的一种税 房产税�拥有房地产而交纳的一种财产税
�4� 企业所得税�33�
�5� 土地增值税
针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。
提示�开发经营期的税前利润率。
投资利润率 �正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资
FNPV
项目按照行业的基准收益率�最低要求收益率�或设定的目 标收益率i �将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活
c
动起始点的现值之和。
n
� FNPV � (CI � CO)t (1 � ic )�t t �0
速算法�
应纳土地增值税 �150×40%�150×5%�52.5万元
提示�从2006年1月1日起�建筑面积超过140平米的商品房� 按照0.5�的预征率征收。
二、房地产开发投资经济评价指标体系
经济评价指标
盈利能力指标
清偿能力指标
成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 内部收益率�FIRR� 净现值�FNPV� 动态投资回收期