房地产市场调查报告模板ppt
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第七章 房地产市场调查
【学习目标】
1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问
题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方
法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。
第一节 房地产市场调查的基本 认识
（五）经济性原则
▪ 经济性原则指花费最小的费用取得最佳的经济效 果。决策的准确程度往往与调查所获市场信息的 多寡成正相关，但是当信息量达到一定的程度时， 为了获得更多的市场信息，需要增加巨额的投入， 或耗费漫长的时间，甚至丧失市场良机。因此， 市场调查者应把握好调查的限度，综合评价收益 和成本，避免走入市场调查百分之百准确的误区， 确保调查工作的经济合理性。
显而易见，三种调查类型之间存 在一定的关联性。
▪ 当调查人员还不能肯定问题的性质时，适 合进行探索性调查；
▪ 当调查人员意识到了问题，但对有关情形 缺乏完整的知识时，通常进行描述性调查；
▪ 当调查人员需要对问题严格定义时，适合 进行因果性调查。
四、房地产市场调查的内容
▪ 房地产市场调查的主要内容也应该是对诸 多环境因素的调查。总的来说，房地产市 场调查的基本内容包括如下几个方面：
一、房地产市场调查的含义
▪ 房地产市场调查，是房地产开发商为了实 现特定的经营目标，运用科学的方法和手 段，通过一定的途径，系统地收集、整理 和分析房地产市场的有关信息，从而为开 发商正确判断和把握房地产市场现状、发 展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种 社会活动。
正确理解房地产市场调查这一概 念的内涵，应注意以下几点：
（三）针对性原则
▪ 针对性原则要求房地产市场调查必须首先 设定一个目标，然后根据目标的要求开展 调查活动。在市场信息多如牛毛的今天， 进行房地产市场调查时，不可能处处张网， 面面俱到，否则可能会陷入大海捞针的境 地。只能围绕某个目标收集信息，以达到 事半功倍的效果。
（四）系统性原则
▪ 系统性原则要求房地产市场调查活动要全 面系统地收集、整理、分析有关调查资料， 但避免“大杂烩”，这是由房地产市场营 销环境的关联性所决定的。
（一）宏观环境调查
▪ 主要包括自然环境、经济环境、人口环境、 技术环境、社会文化环境、政治法律环境 等的调查，可参见第四章第三节房地产市 场营销宏观环境分析的有关内容。
（二）城市房地产市场需求状况 调查
▪ 主要调查内容包括某类房地产产品的市场 需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋 势和消费结构状况、政府政策的变化对市 场需求的影响等。
（三）消费者购买行为的调查
▪ 主要调查内容包括消费者的构成、分布及 消费需求的层次状况，消费者的现实需求 和潜在需求状况，消费者的收入、购买能 力及投资类型，消费者的购房意向、动机 类型，影响消费者购买行为的社会和心里 因素等。详细内容可参见“第五章房地产 购买行为分析”的有关内容。
例如，
▪ 某开发商所开发的商品房，自开盘以来， 销量一直不理想，造成这种情况的原因可 能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到 位，或者竞争对手采取了新的营销策略， 或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。
▪ 探测性调查一般采用简便易行的调查方法， 如第二手资料的收集，小规模的试点调查， 专家或相关人员的意见集合，或参照以往 发生的类似实例来进行等。
（三）因果性调查
▪ 因果性调查是在描述性调查的基础上，为 了了解房地产市场上出现的某些现象之间 的因果关系或测试假设因果关系的正确性 而进行的调查。
比如，
▪ 房地产企业的产品价格下降10％能否使其 市场销售额上升10％；通过控制广告费用 在不同媒体的支出，来观察不同媒体上的 广告对房地产销售量的影响等等。
▪ 这也就要求从事房地产市场调查的有关人员，在 工作中必须坚持科学的态度、求实的精神，客观 地反映事实，切忌主观臆断，同时还要对所收集 信息的真实性和可信度进行认真鉴别，力求信息 准确可靠。
（二）及时性原则
▪ 及时性原则要求房地产市场调查活动要随 时掌握市场变化情况，及时收集、整理和 分析有关信息，并及时传递给有关部门和 人员使用。任何市场信息都具有一定的时 间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚 至会令决策者的决策失误，因此市场调研 必须遵循及时性原则，要适时提出，迅速 实施，按时完成，及时利用所获信息情报。
三、房地产市场调查的类型
▪ 按照调查范围来划分，可将房地产市场调 查划分为专题性市场化调查和综合性市场 调查；
▪ 按照调查目的来划分，又可将房地产市场 调查划分为探测性调查、描述性调查、因 果性调查和预测性调查等
（一）探测性调查
▪ 当房地产市场情况非常复杂，所要调查的 实质性问题又难以确认，或者开发商内部 提出某些新的设想或构思，而又不了解是 否可行时，可首先采用探索性调查的方法， 查明实质性问题的所在，或者帮助开发商 确认这些设想或构思是否可行。
（二）描述性调查
▪ 描述性调查是在明确确定所需调查的问题 之后，找出与该问题相关的各种外部因素， 并通过收集、整理和分析相关资料，如实 反映问题与外部相关因素的客观关系，但 并不回答二者之间的因果关系。问卷调查 多属于这种调查方式。
▪ 假设弄清楚了商品房销量不理想的原因是 产品定位不当造成的，那么接下来可进一 步对这一问题进行描述性调查，如对楼盘 所在区位、楼盘设计、目标消费者的支付 能力、偏好情况、价格承受能力等进行描 述性调查。这种描述性调查为开发商重新 进行产品定位提供了重要的决策信息。
▪ 第一，房地产市场调查是房地产开发商的一种有 目的的活动。
▪ 第二，房地产市场调查必须采用科学的方法和手 段，以达到准确、及时获取市场信息的目的。
▪ 第பைடு நூலகம்，房地产市场调查是一个系统的过程。
▪ 第四，从本质上讲，房地产市场调查是一项获取 市场信息的工作。
二、房地产市场调查的原则
（一）准确性原则
▪ 准确性是房地产市场调查最基本的原则，它要求 房地产市场调查所获取的资料应该准确、可靠， 否则据此做出的决策和判断就可能是错误的。
【学习目标】
1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问
题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方
法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。
第一节 房地产市场调查的基本 认识
（五）经济性原则
▪ 经济性原则指花费最小的费用取得最佳的经济效 果。决策的准确程度往往与调查所获市场信息的 多寡成正相关，但是当信息量达到一定的程度时， 为了获得更多的市场信息，需要增加巨额的投入， 或耗费漫长的时间，甚至丧失市场良机。因此， 市场调查者应把握好调查的限度，综合评价收益 和成本，避免走入市场调查百分之百准确的误区， 确保调查工作的经济合理性。
显而易见，三种调查类型之间存 在一定的关联性。
▪ 当调查人员还不能肯定问题的性质时，适 合进行探索性调查；
▪ 当调查人员意识到了问题，但对有关情形 缺乏完整的知识时，通常进行描述性调查；
▪ 当调查人员需要对问题严格定义时，适合 进行因果性调查。
四、房地产市场调查的内容
▪ 房地产市场调查的主要内容也应该是对诸 多环境因素的调查。总的来说，房地产市 场调查的基本内容包括如下几个方面：
一、房地产市场调查的含义
▪ 房地产市场调查，是房地产开发商为了实 现特定的经营目标，运用科学的方法和手 段，通过一定的途径，系统地收集、整理 和分析房地产市场的有关信息，从而为开 发商正确判断和把握房地产市场现状、发 展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种 社会活动。
正确理解房地产市场调查这一概 念的内涵，应注意以下几点：
（三）针对性原则
▪ 针对性原则要求房地产市场调查必须首先 设定一个目标，然后根据目标的要求开展 调查活动。在市场信息多如牛毛的今天， 进行房地产市场调查时，不可能处处张网， 面面俱到，否则可能会陷入大海捞针的境 地。只能围绕某个目标收集信息，以达到 事半功倍的效果。
（四）系统性原则
▪ 系统性原则要求房地产市场调查活动要全 面系统地收集、整理、分析有关调查资料， 但避免“大杂烩”，这是由房地产市场营 销环境的关联性所决定的。
（一）宏观环境调查
▪ 主要包括自然环境、经济环境、人口环境、 技术环境、社会文化环境、政治法律环境 等的调查，可参见第四章第三节房地产市 场营销宏观环境分析的有关内容。
（二）城市房地产市场需求状况 调查
▪ 主要调查内容包括某类房地产产品的市场 需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋 势和消费结构状况、政府政策的变化对市 场需求的影响等。
（三）消费者购买行为的调查
▪ 主要调查内容包括消费者的构成、分布及 消费需求的层次状况，消费者的现实需求 和潜在需求状况，消费者的收入、购买能 力及投资类型，消费者的购房意向、动机 类型，影响消费者购买行为的社会和心里 因素等。详细内容可参见“第五章房地产 购买行为分析”的有关内容。
例如，
▪ 某开发商所开发的商品房，自开盘以来， 销量一直不理想，造成这种情况的原因可 能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到 位，或者竞争对手采取了新的营销策略， 或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。
▪ 探测性调查一般采用简便易行的调查方法， 如第二手资料的收集，小规模的试点调查， 专家或相关人员的意见集合，或参照以往 发生的类似实例来进行等。
（三）因果性调查
▪ 因果性调查是在描述性调查的基础上，为 了了解房地产市场上出现的某些现象之间 的因果关系或测试假设因果关系的正确性 而进行的调查。
比如，
▪ 房地产企业的产品价格下降10％能否使其 市场销售额上升10％；通过控制广告费用 在不同媒体的支出，来观察不同媒体上的 广告对房地产销售量的影响等等。
▪ 这也就要求从事房地产市场调查的有关人员，在 工作中必须坚持科学的态度、求实的精神，客观 地反映事实，切忌主观臆断，同时还要对所收集 信息的真实性和可信度进行认真鉴别，力求信息 准确可靠。
（二）及时性原则
▪ 及时性原则要求房地产市场调查活动要随 时掌握市场变化情况，及时收集、整理和 分析有关信息，并及时传递给有关部门和 人员使用。任何市场信息都具有一定的时 间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚 至会令决策者的决策失误，因此市场调研 必须遵循及时性原则，要适时提出，迅速 实施，按时完成，及时利用所获信息情报。
三、房地产市场调查的类型
▪ 按照调查范围来划分，可将房地产市场调 查划分为专题性市场化调查和综合性市场 调查；
▪ 按照调查目的来划分，又可将房地产市场 调查划分为探测性调查、描述性调查、因 果性调查和预测性调查等
（一）探测性调查
▪ 当房地产市场情况非常复杂，所要调查的 实质性问题又难以确认，或者开发商内部 提出某些新的设想或构思，而又不了解是 否可行时，可首先采用探索性调查的方法， 查明实质性问题的所在，或者帮助开发商 确认这些设想或构思是否可行。
（二）描述性调查
▪ 描述性调查是在明确确定所需调查的问题 之后，找出与该问题相关的各种外部因素， 并通过收集、整理和分析相关资料，如实 反映问题与外部相关因素的客观关系，但 并不回答二者之间的因果关系。问卷调查 多属于这种调查方式。
▪ 假设弄清楚了商品房销量不理想的原因是 产品定位不当造成的，那么接下来可进一 步对这一问题进行描述性调查，如对楼盘 所在区位、楼盘设计、目标消费者的支付 能力、偏好情况、价格承受能力等进行描 述性调查。这种描述性调查为开发商重新 进行产品定位提供了重要的决策信息。
▪ 第一，房地产市场调查是房地产开发商的一种有 目的的活动。
▪ 第二，房地产市场调查必须采用科学的方法和手 段，以达到准确、及时获取市场信息的目的。
▪ 第பைடு நூலகம்，房地产市场调查是一个系统的过程。
▪ 第四，从本质上讲，房地产市场调查是一项获取 市场信息的工作。
二、房地产市场调查的原则
（一）准确性原则
▪ 准确性是房地产市场调查最基本的原则，它要求 房地产市场调查所获取的资料应该准确、可靠， 否则据此做出的决策和判断就可能是错误的。