北京市政府搬迁通州对通州的影响分析

一、北京市搬迁通州背景分析

中共中央政治局2015年4月30日召开会议，审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，《纲要》首先明确了京津冀区域的目标定位，即要打造成以首都为核心的世界级城市群。同时，也对京津冀三地进行了发展定位，下一步如何在区域协同发展中实现各自的战略目标，将是工作重点。

同时，《纲要》明确了空间布局，就是要形成“一核、双城、三轴、四区、多节点”，其中，三轴是骨架，包括京津发展轴、京保石发展轴、京唐秦发展轴。四区中，西部、北部是生态涵养区，中部是核心功能区，南部是功能拓展区，东部是滨海发展区。下一步北京非首都功能疏解就要往这些轴、区、点上布局，在优化空间布局中促进协同发展。

在优化空间布局上，首要的重点和难点是北京的非首都功能疏解，它是整个京津冀协同发展的直接动力，这一步迈好了，将对京津冀的产业布局、交通布局、生态布局、城镇布局和公共服务布局等产生重大而深远的影响。非首都功能疏解会涉及到方方面面和很多问题，比如：哪些要疏解，疏解到哪儿去，怎么疏解，如何达到预期的效果等，这是一个非常复杂的系统工程。

此外，《纲要》明确了时间表和路线图，包括近期目标、中期目标和远期目标。近期目标是到2017年，北京的功能疏解要有明显进展，只剩下一年半的时间，时间紧、压力大。

中期目标是到2020年，也就是5年时间，在交通、产业、生态、城镇、公共服务等领域都要有所突破或重大进展，而且京津冀协同发展、互利共赢的新格局初步形成，特别是到2020年，北京市人口要控制在2300万以内，通过疏解存量、严控增量，把人口规模有效地控制住。

长期目标是到2030年，首都核心功能更加优化，京津冀区域一体化格局基本形成。最重要的是到2030年，京津冀要成为引领和支撑全国经济发展的重要增长点，成为具有国际竞争力和影响力的重要区域。距离这个目标也就15年时间，难度很大，任务艰巨。

在京津冀三地各自的内在需求方面，北京的发展已经遇到瓶颈，大城市病问题特别突出，要想发挥好北京的首都核心功能，必须通过功能疏解、产业转移，适当减少人口规模，腾出发展空间，才能更好地发挥首都功能，需要周边的支持。

而事实上，在京津冀协同发展的大背景下，北京通州副中心建设成了关注的焦点之地。对此，其实北京市早就在通州有一块预留地，原来就有打算把市政府搬迁过去，但是，一直没有下定决心，现在时机已经成熟。北京非首都功能疏解是京津冀协同发展的重中之重。

《纲要》要求2017年北京的功能疏解要有明显进展，北京必须带头，率先迈出这关键的一步。通过行政机构搬迁，打造城市副中心，同时能够带动相关的单位，包括公共服务，央企的事业性、服务性机构等搬迁过去。

从北京的发展角度看，往北是生态涵养区，往西靠山也没有发展空间，南边布局了一个很大的新机场项目，而往东是北京行政功能疏解的最佳选择。同时，也是区位决定的，通州是北京、天津、河北最可以紧密合作的地方，是整个京津冀的核心区，京津冀协同发展的大战略给通州带来很大的发展机遇。

另由北京市社会科学院及社会科学文献出版社共同举办的《北京蓝皮书2014-2015》发布会在京召开。该系列蓝皮书中的《北京公共服务发展报告》建议，北京市应将更多的市直机关东移通州。

“目前，北京公共服务不均衡状况依然严重。因此，有必要将更多的市直机关东移通州，以提升通州‘副中心’公共服务整体水平，缓解中心城市人口聚集压力。”报告称。

对于提出这个建议的原因，报告解释称，城市发展新区是疏解中心城区人口与产业的重要区域，然而，由于这些区县集中了众多人口和产业，公共服务供给明显不足，很难对中心城区的人口疏解形成显著的吸引作用。

北京市的发展需要疏解，疏解的办法有很多，最好的办法就是把北京的市直机关搬过去。这样也可以将通州的短板补充上去。对此，北京市社科院副院长赵弘表示，城市副中心的概念本身包含这种内涵，副中心承接着仅次于主中心的复合功能，其中可以有行政功能。通州有合适的区域条件、比较好的交通条件，而且通州发展这么多年也急需破局，现在建设还是不够快，通过行政资源的带动可以加快它的建设。

政府资源具有很强的对外示范效应。通过政府迁移可以向社会释放一个强烈的信号，表明政府疏解非首都功能的决心，有积极的意义，对其他产业迁移有一定的影响。未来的通州建设要加强城市规划，划定生态红线，保证城市规模适度，避免走老城“摊大饼”的老路。

二、北京市搬迁通州行业影响分析

（一）房地产行业

如果北京市政府搬迁通州，有可能北京市委也要往通州搬，那么人大政协都要往这里搬，这样才可以真正起到疏散城市功能的作用，如果都这么搬的话，毫无疑问，对通州来讲是一个重大的利好，这就意味着，无论是住宅还是办公的需求，还是商业设施，原来这样的一个建制或者形式，相比即将产生的需求都是严重短缺的，所以未来一段期间，通州的房价将会呈上涨趋势。

如果北京市委市政府搬迁通州，今后的通州一定是大搞建设，因为通州原来的城市面貌是一个区政府，跟一个区政府相适应的城市面貌，如果北京搬过来，这里还是首都，显然就不匹配了。所以在现有的局势上一定要上档次，搞出很多重大项目，包括现在的一些新老的商贸中心都会进一步的密集商业活动，进一步增加商业设施，写字楼，办公场所等基础设施。

在多项利好政策的叠加效应下，调整一年有余的通州楼市明显回暖。位于通州的首开·缇香郡宣布自6月20日起，价格将在目前13850元/平米的均价基础上，微调一个点;相比之下，京贸国际城售价涨幅较大，从27300元/平米上调至31000元/平米，涨幅近10%。

据不完全统计，目前通州在售的楼盘约有40多个。其中，首开万科台湖新城·公园里的住宅部分尚未开盘;京贸国际城尚有3栋楼没有开工，估计明后年开售;首开·香溪郡则计划在近期开盘;首开·缇香郡共计4000套房源，目前只开了不到四分之一;京贸国际公馆共20栋楼，现在仅有3栋楼在售。此外，保利大都汇、华业新北京中心、世界侨商中心等项目尚未入市。

此外，北京“2015重点项目任务表”中的“彩虹之门”项目，作为通州的新地标，也计划于2019年竣工。彩虹之门的开工日期为今年11月，竣工日期为2019年12月。

彩虹之门项目位于通州新城五河交汇处东南角，规划建筑面积为45万平方米，建筑净高315米，为双拱形非中心对称建筑。建设内容为城市综合体，包括酒店、办公、商业、公寓等。

（二）基础设施行业

从政府战略层面来看，作为“京津冀一体化”发展的桥头堡，唯一接壤天津、河北的行政区，通州在京津冀经济圈的核心优势日益明显。《北京城市副中心行