2019年长租公寓市场研究
长租公寓市场分析报告
长租公寓市场分析报告长租公寓市场分析报告随着城市化的不断发展，越来越多的年轻人选择在城市生活和工作，这导致了长租公寓市场的快速增长。
长租公寓市场指的是为租客提供长期租赁选择的住宅公寓，通常以月为单位计算租金。
本报告将对长租公寓市场进行分析。
一、市场规模目前，长租公寓市场规模庞大，各大城市都有相应的长租公寓品牌和运营商。
根据市场研究机构的数据分析，长租公寓市场预计在未来几年将保持较快的增长势头。
据统计，2019年长租公寓市场规模超过了500亿元人民币，预计到2025年将达到2000亿元人民币。
二、市场特点1. 高度竞争性：长租公寓市场存在激烈的竞争，尤其是在热门城市。
由于市场潜力巨大，吸引了大量投资者涌入。
因此，品牌建设、服务质量和价格优势成为了各大运营商的关键竞争要素。
2. 产品定位多样化：长租公寓市场产品定位多样，从高端到中低端都有相应的产品。
根据租客的需求和消费水平，他们可以选择不同档次的长租公寓，从而满足租客的不同需求。
3. 服务升级：长租公寓运营商不仅提供基本的住宿设施，还通过提供增值服务来提升用户满意度。
例如，免费的保洁服务、健身房、社交活动等。
这些服务的提供不仅可以吸引更多的租客，还可以提高租客的续租率。
三、市场发展趋势1. 品牌优势凸显：由于市场竞争加剧，长租公寓品牌的建设和推广越来越重要。
拥有知名品牌的运营商在市场上具有竞争优势，可以吸引更多的租客和投资者。
2. 二三线城市潜力巨大：随着一线城市房价的上涨，越来越多的租客选择在二三线城市居住和工作。
因此，二三线城市的长租公寓市场潜力巨大，有较高的发展空间。
3. 物联网技术应用: 随着物联网技术的发展，长租公寓运营商可以通过智能设备和系统提供更便捷的服务。
例如，可以通过手机APP管理房屋，远程监控设备故障等，提升租客的居住体验。
四、挑战与机遇1. 高房租成本：在一线城市，长租公寓面临着高昂的房租成本，这是运营商的一大挑战。
运营商需要找到降低房租成本的办法，例如与房东合作和开发更多自有房源。
【房地产年报】戴德梁行-长租公寓市场发展研究报告-2019
自 2010 年长租公寓开始发端，短短几年时 间内，龙头企业已初具规模，行业排名前十 位的企业管理的房屋间数都已过万。
戴德梁行研究部 9
第四章
6 戴德梁行研究部
5、发展长租公寓、涉足住房租赁市场契 合房企转型需求
经过十几年高速发展的房地产行业，为 居住条件的改善做出了巨大贡献，全国城镇 人均住房建筑面积从 1998 年的 18.7 平方米 提高到了 2016 年的 36.6 平方米，已经超过 了部分发达国家的水平。房地产市场逐渐从 增量时代进入存量时代，传统的依靠规模化 和高周转实现高利润的路径难以长期持续。 强化品牌价值、提升产品溢价、加强成本控制， 增强经营能力，是企业获得更大发展空间的 必由之路。
《国务院办公厅关于加快培育和发展住 房租赁市场的若干意见》也对存量房的运营 进行了肯定和鼓励。大部分的长租公寓正是 基于对存量物业的改造而提供房源，包括老 旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大 量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房 源等。通过重新装修设计和整合，房屋空间、 外观、和公共空间等均得到优化，存量资源 得以盘活，为城市、社会、运营方等带来多 赢局面。
长租公寓
市场发展研究
戴德梁行研究部
戴德梁行研究部 1
微信公众号
知识星球 （前100名免费）
CONTENTS 目录
03 PAGE
第二章
04 PAGE
长租公寓
发展的背景及
第一章
介绍与概述
驱动力分析
08PAGE
第三章
发展与现状
18 PAGE
长租公寓行业发展趋势分析
长租公寓行业发展趋势在中国，长租公寓市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。
在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。
以下对长租公寓行业发展趋势分析。
2019年，我国长租公寓市场规模已经达到1.73万亿元。
长租公寓商情报告指出，购房压力大、住房流动性频繁、新生一代购房观念的转变、长租公寓具有独特优势等，未来长租公寓市场发展前景广阔，2025年市场规模有望突破3万亿元。
最早在我国出现的长租公寓是由新加坡房地产集团带入中国的舶来品，落地中国之初瞄准的是金领、外商等中高阶级。
在政策、人口双重红利推动下，金融机构纷纷响应，轻资产、低门槛的分散式拿房的二房东模式才替代了最初的集中式拿房。
加之我国市场各方面条件成熟，政府政策利好等因素，逐渐在各大城市尤其是一线城市获得了快速的发展。
现从五大发展机遇来分析长租公寓行业发展趋势。
一是租赁人口规模提升空间大，租赁需求巨大。
城镇化发展，目前我国有超过2亿的流动人口，并且大多向一、二线城市聚集，而这些城市房价不断攀升，因工作流动性或支付能力有限的人的住房刚需只能通过租赁方式满足。
二是租售比偏低，租售比有提高空间。
目前租赁市场的主阵地北上广深的这些城市租赁人口大概占到30%，和国际平均50%的水平比较，这个比例还是相对偏低的，还有50%～100%的增长空间。
租金水平同美国、日本等发达国家比较，也只有它们的一半，这就意味着随着经济社会发展，我国的租金水平会向国际平均水平回归，特别是在核心城市，租金上涨会是一个发展趋势。
三是租赁市场聚集大量资本。
万亿元级的长租公寓市场对资金具有强大的吸引力，随着房地产市场的持续调控，越来越多的资本和房企开始寻找新的发展出路。
社会各路资本纷纷通过风投、基金等形式进入长租公寓行业。
四是租客对住房需求品质不断提高。
随着国内居民收入水平不断提高，消费者的消费能力得以提升，青年消费者对住房租赁服务品质有了更高要求。
长租公寓市场调研报告
长租公寓市场调研报告长租公寓市场调研报告目前，长租公寓市场在中国正逐渐成为一种新的居住模式。
长租公寓是指由房地产开发商或第三方运营商提供的可供租客长期居住的公寓。
本报告将对中国长租公寓市场进行调研，包括市场规模、发展趋势、竞争格局以及存在的问题和挑战等。
一、市场规模中国长租公寓市场在过去几年里快速增长。
据统计，2019年年底，中国长租公寓市场规模达到约3000亿人民币。
预计到2025年，市场规模将超过10000亿人民币，增长仍然强劲。
这主要得益于城市化进程的推进以及年轻人对灵活居住方式的需求增加。
二、发展趋势长租公寓市场在中国的发展正呈现出以下几个趋势：1. 多元化产品供给。
随着市场竞争的加剧，长租公寓产品越来越多样化。
从小户型公寓到豪华公寓，从短租公寓到服务式公寓等，不同的产品满足了不同人群的需求。
2. 服务升级。
为了提高用户体验，长租公寓运营商纷纷加大对服务的投入。
例如，增加物业管理、清洁、维修等服务，提供共享空间和社交活动等，满足居民工作和生活的多样需求。
3. 品牌建设。
一些长租公寓运营商开始注重品牌建设，通过提供高品质的产品和服务，打造独特的品牌形象，以在市场上脱颖而出。
三、竞争格局长租公寓市场存在激烈的竞争。
目前，市场上的长租公寓运营商众多，包括自有物业的开发商、第三方运营商以及互联网公司等。
由于市场还处于发展初期，竞争主要集中在一线城市和热门二线城市。
一些大型房地产开发商通过自有物业进入市场，并融合线上线下渠道，形成竞争优势。
四、问题和挑战长租公寓市场在发展过程中还面临一些问题和挑战。
主要包括：1. 租金压力。
长租公寓的租金相对于传统租房市场来说较高，尤其在一线城市。
对于有限收入的年轻人来说，租金成本可能是个问题。
2. 资源优化。
长租公寓运营商需要投入大量资金和人力资源，包括购置物业、装修和维护等。
如何优化资源配置，提高效率，降低运营成本是一个挑战。
3. 法律风险。
长租公寓行业在政策和法规方面还相对不完善，存在一些法律风险。
2019最新长租公寓现状及未来发展趋势分析
77%
40%
42%
30%
35%
智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案
20%
20%
10%
3% 小于20岁
20-24岁
25-29岁
有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处 其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资
房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿
产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。
市场空间：长租公寓，万亿市场待掘金
三大因素助推行业加速 国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在
从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房 租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。
此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符 合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速 阶段。
PART 01
1.1 我国租客与房东痛点分析
环节
问题
房东端
装修
费时费力
出租
担心租客更换频繁
催租收租 智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案
中介
租后
担心租客损坏房屋
租客端
找房 居住
虚假信息太多 房源环境差 房东不守信用
市场空间：长租公寓，万亿市场待掘金
与父母亲戚
《2019年10月长租公寓市场月报》
点评与启示
2015年初上海即发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社 会闲置存量住房的试行意见》，成为全国首个落地N+1合 法化的城市，此次发布《通知》，使N+1合法化进一步延 期至2024年9月30日，且对这种方式做了进一步规范。上海 住房供不应求，N+1方式有利于增加租赁住房供应，但面 对N+1可能带来的租住安全隐患需做好防范。
杭州：发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试 行）（征求意见稿）》
10月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁 资金监管办法（试行）（征求意见稿）》。
《征求意见稿》摘要▼
• 监管要求方面：住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向 房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁 资金均应缴入专户管理。
• 租期：稳租金商品房的首次租期不少于12个月、最长36个月；首 次租期届满后，允许续租，满足续租条件的，可以按程序续租， 但总承租时间不得超过60个月，60个月期满后必须如期退租。
点评与启示
此次深圳市推出的全国首个“稳租金商品房”租赁试点项目 可租赁房源在一天之内全部完成匹配。该批房源通过确定基 准租金和涨幅，一定程度上起到稳定租金、引导市场合理定 价的作用。租赁热点城市应积极创新租赁住房供给方式，探 索符合城市特色的房源供给方式，稳步推进住房租赁市场构 建和完善。
苏州：正式启用租赁房屋信息服务与监管平台
10月22日，苏州市租赁房屋信息服务与监管平台已上线运行， 个人房东、房屋中介都可以在该平台上发布房源，租房交易也 将更有保障。
【房地产年报】2019中国商业地产长租公寓研究报告
2019中国商业地产长租公寓研究报告研究团队：观点指数研究院本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产的质量。
从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售。
摘要：•资金压力待解，长租公寓的轻重抉择在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。
前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。
•长租公寓作为底层资产：稳定但不优质长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。
•长租公寓REITs难点：投资吸引力不足理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭环。
观点指数 盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。
也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。
但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。
截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。
其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。
另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。
美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。
碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。
在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。
中国长租公寓市场大数据分析报告
中国长租公寓市场大数据分析报告标题：中国长租公寓市场大数据分析报告一、前言随着社会经济的发展和人口结构的变迁，长租公寓市场在中国房地产市场中逐渐崭露头角。
根据最新发布的市场研究报告，2024年中国长租公寓市场有望迎来新的发展高峰。
本报告将对中国长租公寓市场进行深入的大数据分析，从而为投资者和从业者提供有价值的参考信息。
二、市场规模根据预测，到2024年，中国长租公寓市场的供应总量将达到1000万间以上，市场规模也将突破万亿大关。
这一数据的背后，既体现了中国人口迁移和城市化的趋势，也反映了投资者对长租市场的日益重视。
三、市场布局目前，中国的长租公寓市场主要集中在一、二线城市。
其中，一线城市的供应量占据了市场总量的近一半，二线城市紧随其后。
但是，随着三、四线城市的发展和人口回流，预计这些城市的租赁市场也将逐渐活跃。
四、消费者行为在消费者行为方面，新一代的租房人群更注重居住品质和服务体验。
他们希望获得更加便捷的租赁服务，更加智能的居住设施，以及更加社区化的生活环境。
这一趋势为长租公寓市场提供了广阔的创新空间。
五、竞争格局在竞争格局方面，各大房地产开发商、酒店集团、互联网企业等纷纷进军长租公寓市场，竞争日趋激烈。
如何在这样的竞争环境中突围，成为每一个市场参与者需要思考的问题。
六、发展趋势未来，中国的长租公寓市场有望出现以下趋势：一是智能化和定制化的居住设施将更加普及；二是社区化和服务化的运营模式将更加重要；三是市场份额将进一步向头部企业集中；四是政策环境将更加有利于租赁市场的发展。
七、结论总的来说，2024年中国长租公寓市场前景广阔，但也面临诸多挑战。
投资者和从业者应充分了解市场动态和消费者需求，以制定出切实可行的策略。
政府也应加大对租赁市场的支持力度，以推动中国房地产市场的健康发展。
长租公寓市场分析长租公寓市场分析随着城市化进程的加速和人口流动性的增加，长租公寓市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
本文将对长租公寓市场进行深入分析，探究其现状、趋势和未来发展。
2019最新国内长租公寓市场调研报告
5.2.1 创意提取
举例： 个性：我的地盘我做主！ 社交：邻居有美女，社交不打烊 梦想：青春蹉跎，梦想靠岸 自嗨：对面的主播一起low
均为强化品牌印记
子 点 客服回访：地盘还满意 邻居融洽 距离工作地能接受 祝福….
均为强化品牌满意度
5.3 运营细分
线上。激活互动已有用户，通过互联网思维第一阶段的送礼，暖心小
4.6 XXX区域市场目标
集中式公 寓布局数 量 出租份额 目标
问题1 品牌弱化 2产品组合=网站+微信平台+APP 3 线上运营热度不足，团队 4 项目差异化核心亮点 其它。。。
05
PART 05
实施策略路径
第五部分
5.1 互联网运维
@ 无论是红包、抽奖、送礼还是品牌情感广告又或者创意广告，我们都要践行移动互联 网时代的场景化营销。因为在移动互联网时代，打断式广告越来越不起作用，构建 O2O 消费的全新场景，与消费者建立连接、口碑传承，融入到消费者的生活场景中越 来越重要； @ 通过发放红包、代金卷、送大礼等线上技术应用来吸引消费者，创造流量是场景式营 销平台构建的第一阶段。与传统社区、高校、商场、品牌企业，游乐场所，影院，体 育场所等忧等跨界合作更能持续激发消费行为，行程病毒式、关系链式的口碑传播； @ 而基于数据平台进行精准 /精细化的营销则是场景化营销的第二阶段，这个阶段必须通 过大数据手段分析用户的行为，为了解用户的兴趣、收入水准，住房习惯，距离，从 而进行精准推送。
受理分派 时点安排
租后服务
租后服务 及市场
3.3 行业目标市场分布情况
高端市场：
占比：10-20%
中端市场：
占比：20-30%
中低端市场：
占比：50-70%
2019年12月长租公寓市场月报
• 会议明确要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位， 全面落实因城施策。
• 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住 房改造提升，大力发展租赁住房。
点评与启示
会议将“大力发展租赁住房”确立为明年要抓好的重点工作 之一，这是时隔一年，中央经济工作会议对租赁住房发展方 向的重申，明确了2020 年住房租赁市场将继续作为发展重点， 在这一总基调引领下，之后推动住房租赁市场发展相关举措、 细则将相继落地。
其中，江宁区滨江开发区飞鹰路以南、弘利路以东地块简要分析：
图：地块位置▼
产业园
地铁8号线（规划中）
丽水大街
产业园
地块名称：江宁区滨江开发区飞鹰路以南、弘利路以东地块 成交总价：1.8亿元 规划建筑面积：13.4万㎡ 自持比例：100% 楼面均价：1344元/㎡ 竞得企业：江苏富鑫达企业发展有限公司 地块性质：租赁用地
成都：出台新政发展和规范住房租赁市场，严打 违法违规行为
12 月6日，成都出台《关于进一步发展和规范住房租赁市场的 意见》，补齐成都市住房租赁市场短板，进一步发展和规范住 房租赁市场。
《意见》摘要▼ • 丰富住房租赁产品体系，支持在TOD项目中配建租赁住房。
• 支持建设各类人才公寓、产业园区配套住房和租赁型集体宿舍， 保障多层次人才住房需求。
武汉：拟发放1.5 亿元住房租赁奖补资金支持四 个项目
12 月18 日，武汉公示2019 年度住房租赁市场发展专项资金支 持项目，4个项目被列入公示清单，拟支持资金共计约1.5亿元。
《规定》摘要▼
• 项目分别是江国路天工新建租赁住宅项目、光谷国际人才自 由港·武汉未来科技城青年社区项目、菁英城、黄陂滠口村， 分别位于武昌区、东湖新技术开发区、洪山区和黄陂区。
长租公寓行业研究报告
长租公寓行业研究报告长租公寓行业研究报告摘要：长租公寓作为一种新兴的住房租赁模式，近年来在中国迅速发展。
本报告对长租公寓行业进行了综合研究，包括行业规模、发展趋势、市场竞争、商业模式等方面的分析。
研究发现，长租公寓行业具有巨大的市场潜力和良好的发展前景，吸引了大量的投资者和房东参与。
然而，行业仍面临一些挑战，如政策限制、管理问题等，需要进一步解决。
建议长租公寓企业要注重品牌建设、提高管理水平，以及与房东、租客等各方保持良好的合作关系，以提升竞争力和市场占有率。
1. 引言长租公寓是一种以租代买、长期租赁为主的住房租赁形式，它通过整合房源、提供统一的装修和家居设施，以及全程的租赁管理服务，满足年轻人和城市白领等特定人群的租房需求。
长租公寓行业的兴起，得益于经济发展和人口流动的背景下，人们对于住房需求的多元化和个性化的追求。
2. 行业规模与发展趋势长租公寓行业近年来呈现快速增长的态势。
根据数据统计，2019年长租公寓市场规模约为XX亿元，同比增长XX%。
预计未来几年，长租公寓市场规模将持续扩大，年均增速将保持在XX%左右。
这主要受益于人口流动和年轻人追求个性化住房的需求增长。
3. 市场竞争与商业模式长租公寓行业竞争激烈，市场主要由一些大型的长租公寓品牌和平台所主导。
这些企业通过规模化运营、品牌建设和服务创新等手段，提高了市场竞争力。
同时，长租公寓企业采用多样化的商业模式，如直营模式、特许经营、合作模式等，以满足不同房东和租客的需求。
4. 政策限制与管理问题长租公寓行业面临一些政策限制和管理问题。
一方面，一些地方政府对长租公寓的发展提出了一定的限制和要求，如房源承租比例、价格管制等。
另一方面，行业内一些企业存在房屋质量、租金纠纷等管理问题。
因此，长租公寓企业需要加强与政府的沟通，同时提升自身管理水平。
5. 发展建议为了提升自身竞争力，长租公寓企业可以从以下几方面入手：1）加强品牌建设，提升知名度和声誉；2）提高房屋质量和装修水平，以满足租客的需求；3）加强与房东的合作，建立长期稳定的合作关系；4）提供差异化的服务，满足不同租客的需求；5）加强与政府的沟通，积极参与政策制定与改革。
2018-2019年中国长租公寓行业研究报告
金支持，从个人业主处获取分散式物业，采取轻资产模式运营。
02
长租公寓行业市场现状
长租公寓渗透率
目前国内长租公寓仍处于起步阶段，行业主要聚焦在一二线城市。全国长租公寓品牌渗透率为 2%，一线城市为5%，二线城市仅1%。
长租公寓市场规模
流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现
长租公寓路在何方？
前言
目 录
1.长租公寓行业概况 1.1 长租公寓的定义 1.2 长租公寓政策 1.3 长租公寓产业链 1.4 长租公寓参与主体 1.5 长租公寓模式 2.长租公寓行业发展现状 2.1 长租公寓渗透率 2.2 长租公寓市场规模 2.3 长租公寓行业痛点 2.4 长租公寓行业竞争格局
CONTENTS
6. 长租公寓行业发展趋势
6.1 长租公寓系统化智能 6.2 行业迎来整合期
01
长租公寓行业概况
长租公寓的定义
“长租公寓”，又名“白领 公寓”，“单身合租公寓”，是近 几年房地产三级市场一个新兴的行 业，是将业主房屋租赁过来，进行 装修改造，配齐家具家电，以单间 的形式出租给房屋周边的白领上班 人士。长租公寓相对个人出租和中 介租赁，租赁关系更为稳定，统一
CONTENTS
3.长租公寓投融资 3.31 长租公寓投融资 3.32 长租公寓融资方式——ABS 3.33 长租公寓融资方式——REITs
目 录
4.长租公寓行业重点企业介绍 4.1 房企——万科泊寓 4.2 房地产中介——链家自如 4.3 酒店集团——铂涛集团窝趣 4.4 专业租赁公司——YOU+国际青年公寓 4.5 金融机构——建设银行 5.长租公寓行业发展驱动力 5.1 高房价使得部分人口被动转向租赁需求 5.2 住房观念升级推动长租公寓发展 5.3 楼市限购租房群体扩大 5.4 消费升级刺激租赁市场发展
长租公寓市场发展与管理研究
长租公寓市场发展与管理研究近年来，随着城市的快速发展，人们对居住环境的要求也逐渐提高，长期租赁公寓作为一种新型住房形态，越来越受到年轻人和短期居住者的欢迎。
它具有住房稳定、社交便利、性价比高等优势，因此在市场上也呈现出蓬勃发展的态势。
本文将围绕长租公寓市场的发展与管理展开讨论。
一、长租公寓市场现状目前，长租公寓市场处于迅猛发展阶段。
近年来，诸多长租公寓品牌如自如、蛋壳公寓、松果租房等涌现，它们的兴起与日益增长的租房需求紧密相关。
根据2019年房多多发布的《租房市场消费报告》，长租公寓在住房租赁市场占比已达到38.4%，显示出了巨大的市场潜力。
长租公寓市场主要以服务年轻人和短期居住者为主。
这些人群更注重住房的便捷性、灵活性和单价性价比，而通过长租公寓，他们可以尽享便利的居住环境和高品质的社交体验。
二、长租公寓市场的发展趋势随着长租公寓市场的高速发展，人们的需求也在不断变化。
未来，长租公寓市场将主要朝以下方向发展：1. 多层次化随着年龄和经济实力的增长，人们对居住环境要求会不同。
未来长租公寓市场将不再满足一个标准的户型，而是分为多个层次面向不同人群。
2. 高精尖化未来长租公寓企业会将发展重心转向高科技、高品质、高服务的方向。
通过更加智能化的布局、智能化的设备、更高质量的服务等，让居住者获得更加具有竞争力的体验。
3. 合作伙伴关系在未来长租公寓市场，企业间也会加强合作。
共享信息、共享公共设施等方式将成为发展趋势。
这种模式不仅可以省去冗余成本、提高效率，还可以实现资源的共享，为租房企业和租户带来更多的好处。
三、长租公寓市场中存在的问题及解决方案虽然长租公寓市场发展迅猛，但也存在一些问题。
1. 安全风险作为一种新兴形式的住房形态，长租公寓目前还没有建立起完善的法律体系和安全标准，因此存在着一定的安全风险。
为此，长租公寓企业应该完善内部安保机制、建立紧急应急措施等，以及积极与政府相关部门沟通合作，共同制定合理有效的法律标准，保障居民权益。
长租公寓研究报告
长租公寓研究报告随着城市人口不断增加，对于住房的需求也越来越高，传统的长期租赁方式已经无法满足消费者的需求，于是长租公寓应运而生。
长租公寓拥有住房的基本条件，如家具、电器、24小时保安等设施，同时还提供了管理服务，比传统租房方式更加方便和舒适。
本文将介绍长租公寓在中国的市场状况和发展趋势，并引述最新研究和专家观点。
一、长租公寓市场状况长租公寓作为一个新兴的租赁方式，在中国市场上的发展还比较初期。
根据艾瑞咨询的数据显示，2019年中国长租公寓市场总规模达到了533.5亿元，同比增长了117.6%，而2018年市场规模仅为245亿元。
预计未来市场规模仍将继续增加，达到约1.3万亿元。
长租公寓的需求主要来自于大城市的年轻人和外来务工人员。
他们通常都需要一套设施完善、管理规范的住房，而长租公寓正好可以满足这一需求。
此外，随着国内房价的不断上涨，越来越多的人选择租房生活，长租公寓的市场份额也因此不断扩大。
二、长租公寓的发展趋势随着长租公寓市场的扩大，业内公司也在不断探索新的发展模式和业务创新。
根据艾瑞咨询的调查，长租公寓企业的盈利方式主要有两种，一种是直接收取租金差价，即竞争性定价。
另一种是收取服务费，通过提供附加值服务进行盈利。
例如，提供社交活动、清洁服务、维修服务等，让住户感受到更好的居住体验。
此外，长租公寓企业还在不断提升管理水平和技术能力。
例如，一些公司开始使用AI技术，通过数据分析和机器学习等技术手段来提高房屋的维护效率和降低成本。
总的来说，长租公寓的未来发展趋势将会呈现出以下几个方向：1.多元化服务长租公寓企业将会通过提供多元化服务来满足不同的消费需求。
例如，提供母婴服务、家政服务、欧美装修等等，让住户产生更强的黏性，提高客户满意度。
2.数字化管理长租公寓企业将会通过数字化管理来优化业务流程和提高效率。
例如，通过手机App进行房屋的在线预订、维修等服务，提高客户体验和满意度。
3.创新型模式长租公寓企业将会通过创新型模式来提高盈利能力和降低成本。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
未来量价齐升，2020年将突破2万亿
量：租赁人口比13%，低于国际水平（美国35%，日 本38%），租赁人口规模将上涨 （1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口 的增长奠定基础； （2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁 市场； （3）观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进 入租赁市场。 价：住房收入比未来仍有10%的提升空间。2016年租 金开支占比19%，美国平均35%，预计我国2020年租 金收入比25%，2025-2030年维持在30%左右
目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资 源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领 域中实现超速跨越。对于创业型品牌机构而言，领导者对细分市场的敏锐选择、 商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市租公寓发展
领导人视野 商业模式 团队执行力
服务意识 经营能力
成本控制能力 产品理解能力
资源的扩张性和资金 资源、资金瓶颈 成本不具备优势
强
中
中强
弱
弱
强
弱
中
强
中
中
弱
借助品牌价值、资源 优势，对外扩张，目 前呈现开发运营、资 产托管、运营服务和 代建运营等方式
逐步增加集中式公寓的 比重，发挥资金和客源 优势，以集中式公寓为 据点发展周边分散式租 赁的托管服务，以轻重 结合方式扩张
放缓，并通过自建方式增加物业；财务压力和潜在风险增大时，结合市场分化情况，聚焦经济发展 迅速、租赁需求旺盛的高壁垒高成长核心城市
运营优势：增值服务多样化，管控效率较佳。服务端从招租获客、协助客户签约入住、再到租后服 务提供全流程、高品质便利服务，为EQR降低空置率、获得更高租金溢价奠定基础。成本端利用信 息化、第三方合作等举措使得人房比总体维持在100以上，部分项目达到200以上
万科泊寓、龙湖冠寓、 链家自如、我爱我家相 旭辉领寓、招商壹寓 寓、世联行红璞公寓
未来结合酒店短租模 式，发挥长短租相结 合的优势
未来的融资大事件 有可能围绕品牌机 构展开
未来锌粉子领域的 领跑者
泊涛窝趣、华住城家、 魔方、优客逸家、 如家逗号、住友漫果 YOU+、蘑菇租房
- 11 -
中国长租公寓发展
A 营长租公寓市场规模相对不大，预计2025年约为3146亿元
市场集中度低，各类参与者竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额，以自持集中 和分散式为主要经营模式
B1 四类参与主体：
开发商 地产中介 酒店类 创业类品牌机构
B2 两类经营模式：
集中型 分散式
C1
成本投入大、回报周期长，整体盈利能 力不佳，短期内难以盈利
2019年长租公寓市场研究 报告
报告逻辑框架
国外成熟市场研究
看国外行 业发展， 优秀企业 如何运作
美国 日本
标杆企业做法
国内 长租 公寓 发展 研判
行业判断因素
市场规模 市场结构 盈利能力 发展趋势
市场是否够大？ 竞争是否激烈？ 是否容易赚钱？ 向好/向坏发展？
开发商进入长租公寓的战略定位及策略
重要说明：因研究时间较短，很多结论需进一步研究论证，不排除推翻目前研判的情况。 资料多为各机构网上公开信息，信息来源备注难免有所遗漏。
-1-
目录
国外长租公寓市场研究
中国长租公寓市场发展研究 进入长租公寓市场策略
国外长租公寓发展
美国长租公寓发展概况
后续展开
市场规模
2016年租户有4384万户，1.11亿人，占全美比重分别为37%和35%，租金中位数为970美 元/月/套，租赁市场规模3.54万亿元
参与主体
1.REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式，在公寓持有和运营领域均有较大占比 2.运营商多以轻资产模式运作，以运营为主，较少持有，是公寓运营领域重要的专业力 量
有天然的客源和分散式房源获取渠道，中介背景的长租公寓商主要以分散式公寓 切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，未来将增加集中式公 寓的比重，轻重结合的方式进行扩张，挑战来自于运营，对产品的理解和成本控 制能力是关键。
优势在于住客和存量物业的管理经验更丰富，运营效率有先发优势，且在物业资 源端，也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。获取能力要强于 中介类和创业类品牌机构，弱于开发商类，在对外扩张上，面临着物业获取难题。 资金端上要弱于开发商类
第三阶段，2006年至今，聚焦核心市场。加快核心市场布局，逐步剥离非核心区域资产，实现退出 并确认增值收益；调整物业类型，聚焦租金价格较高的中高层物业
核心能力
融资优势：REITs助推高效融资，结合市场环境及政策，先股权再债权融资。2000年期间发现股票 43次，融资规模达32.19亿美元，扩张阶段总负债率反而持续下行，控制在50%以下；随着优秀运营 带来的稳定现金流，维持较高信用评级，发债成本较低，借REITs的税收优惠政策，持续发债并利 用免税部分进一步降低债务成本，2016年总负债89.9亿美元，税收豁免债务6.3亿美元 投资优势：踏准市场节奏，精准投资。市场租赁需求旺盛阶段快速扩张；资产价格上升时扩张力度
B2 两类经营模式，各有千秋
经营模式
物业特征 物业获取方式
装修成本 物业区位分布
管理形式
资金议价能力 盈利特点 典型企业
集中式
分散式
一般获取整栋物业
各物业片区零散房源
采取收购、包租与开发商合作等 旧工业厂房、商业用房、原有的酒店或者开 发商闲置房产
一次性整体装修投入，规模化降低单位成本
从个人手中租下分散房源，租约一般采用 较长期限，3-5年
-4-
国外长租公寓发展
日本长租公寓发展概况
后续展开
市场规模
租赁类住房占总量约30%，新开工建筑中，租赁类住房占比稳定在40%水平
产权归属
私人占比达79%，政府比例10%，其它仅为5%，日本是以私人住宅租赁为主导的市场
管理模式 代表企业
专业化管理有效保证高出租率 1993年全日本共有约1814万套租赁住房，仅有16.5%由专业机构管理，2013年租赁住房 总量上升至2281万套，机构管理比例上升至35.8%，等同于10年的增量全部来自于机构 新增管理租房 私人管理的出租率降至75%，专业机构管理出租率可维持在90%的较高水平
面临三大痛点
C2
传统赚取租金差模式盈利空间有限
租金回报率偏低
新盈利模式尚未成熟
房源获取难度大
盈利空间有限
D1 金融化趋势明显
金融支持为行业发展保驾护航 融资渠道顺畅，助力快速扩张 金融创新政策频出，预期能有效解 决现金流问题
D2 住房租赁市场资产证券化
租赁住房REITs的市值规模在 5200亿元至1.56万亿之间
-8-
中国长租公寓发展
A 中国租赁市场未来空间广阔，预计2020年可突破2万亿，2027年将达到5万 亿，但可参与运营长租公寓市场规模相对不大，预计2025年约为3146亿元
目前市场容量已超万亿
国内租赁人口已超美国，总租赁人口接近1.8亿人，占总人 口比重13%，租赁市场规模达1.38万亿元
政府保障 租赁租房
从建造商向租赁运营商转型。第一阶段，成立-1992年，新房销售为主，租赁处于起步，致力 于城市型、一室户型公寓开发建设及管理；第二阶段，1993-2008年，建造+租赁协同发展， 本质是“以租引建”，成功度过地产泡沫破裂之后的危机，同时，建造业务发展也推动公司 管理公寓数量的快速扩张。第三阶段，2009年之后，转型聚焦租赁业务阶段，建造收缩并配 合租赁业务选择性布局，租赁业务实行精细化发展，布局人口正向流动的经济发达区域。此 时“以建引租”，从房源、客源两端出发，通过土地规划、公寓建造以及租赁管理等全流程 各类服务，形成房地产全生命周期业务闭环
-6-
目录
国外长租公寓市场研究
中国长租公寓市场发展研究
进入长租公寓市场策略
中国长租公寓发展
中国长租公寓发展整体预判，真正市场空间离万亿差距较大，竞争激烈，盈利能力 较弱，金融政策支持逐渐向好
市场规模 市场格局
盈利能力 发展趋势
租赁市场空间广阔，预计2020年可突破2万亿，2027年将达到5万亿，但可参与运
B1 四类参与主体特征分析
参与者类型
典型模式
优势
劣势
核心 要素 表现
资源 客户 资金
发展趋势
代表企业
开发商
地产中介
酒店
品牌机构
持有-运营
租赁-运营
租赁-运营
租赁-运营
依靠母公司获取资源 集团整体信用的低成 本融资
客户和分散式房源获 取能力 服务能力
住客服务 物业资源与管理经验 连锁经营能力
Leopalace21
-5-
国外长租公寓发展
Leopalace21 标杆研究
企业概况 发展战略 核心能力
成立于1973年，2004年东京交易所上市。主营业务为公寓建造及租赁，辅助发展酒店、度假 村及老人看护等其他业务。2016年运营租赁房间达到56.87万间，仅次于大东建托，营业收入 为5204.88亿日元，租赁占比为81%，营业利润为228.98亿日元，其中租赁业务实现利润224.6 亿日元
分散装修，较难压低单位装修成本
为了压低获取物业的成本，选择离市中心区 近但相对偏僻的低端
整栋管理，人力、系统等投入较低 一般以小面积单套房间形式出租 社区化服务，公共区域配备娱乐休闲设施
整栋包租，有利于打造社会体验，能收取相 对周边较高的溢价 前期一次性投入较大，后期汇报利润更丰厚
YOU+公寓、魔方、自如、万科驿、雅诗阁
房源较分散，在低端选择上能满足差异化 需求，位置具有灵活性，地铁沿线、商业 配套丰富、生活便利的区域受青睐