浅谈房屋征收工作ppt课件
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（二）货币安置与产权调换并行。在实行市 场化评估，提高货币补偿水平的同时，市委、市 政府启动建设了**安置小区，由城投公司具体负 责建设，规划安置规模超过1万户，有效解决了安 置房源不足问题，同时该项目距城区相对较近， 规划设计标准与商业开发的居民小区标准相同， 得到了群众的认同。在与**城同期启动的拆迁项 目中，选择产权调换的比例一般都超过60%，有效 满足了群众回迁安置的需求。
9
（一）拆迁补偿采用市场化评估办法。按照 2009年颁布的拆迁管理实施办法，拆迁补偿价格与 市场房价挂钩，由符合资质要求的评估公司依据评 估技术细则评估确定拆迁补偿价格。评估公司如何 选定、评估参数如何调整、样本房价格及分户价格 如何确定，有着一系列明确规定，使拆迁评估工作 工作更加规范、透明。按照这一办法评估的拆迁补 偿价格，较之前有了明显的增长，推动了城市拆迁 补偿水平的大幅提升，得到了广大群众的支持。
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（一）征收主体发生变化。拆迁实施主体由 原来的拆迁实施公司，转变为政府行政部门，我 区政府指定区住建局为房屋征收部门，区征收办 负责征收实施工作。依据房屋征收条例，房屋征 收工作要体现公益性，只能为公共利益而为之， 禁止商业行为参与征收，取消了拆迁行政许可。
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（二）征收法定程序要求更加严格。法定的 征收程序更加严格细化，首先要进行房屋现状调 查、合法性认定，其次再进行补偿安置方案征求 意见公告，征求意见期限不能低于30天，大部分 群众对补偿安置方案没有意见的，最后才能发布 征收决定公告，要求更加严格。
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第一阶段：2009年11月前
这一阶段主要依据国务院2001年颁布的 《城市房屋拆迁管理条例》，以及**市按照条例 要求制定地方性政策，这一阶段拆迁主要特点有 以下几个方面：
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（一）拆迁补偿政府定价。将城区沿不同路段 划分为不同区域类别，不同类别补偿标准不同。 补偿标准根据实际情况不断调整，基本上是不到 两年调整一次。2007年二类区域补偿标准在1300 元/㎡左右。
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一、我区城市拆迁和房屋征收工作的 历史沿革
3
**市于1996年建市以后，在城市建设方面， 首先开始建设的是市府新区，起初建设过程中涉 及到的用地问题，按照国家当时政策规定，主要 由国土部门负责进行征地，房屋作为地面附着物 进行补偿，拆迁问题真正被作为一项重要工作应 该是在2001年以后。从总体上看，城市拆迁总体 上可以以两个时间点，分为三个阶段：
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第二阶段：2009年11月-2011年4月
2009年5月30日，一拆迁小区发生拆迁暴力事件，产生了 较大的社会影响，给全市拆迁工作带来被动，大量拆迁项目 一度停滞。同时，这一事件也把城市拆迁长期积累的问题集 中凸显出来，成为拆迁矛盾爆发的导火索，推动了拆迁工作 管理体制调整。事件发生以后，市委、市政府经过半年时间 的酝酿，于2009年11月出台了新的拆迁办理办法，分别为 《市区房屋拆迁管理实施办法》和《市区房屋拆迁补偿评估 技术细则(试行)》，对拆迁管理体制进行了较大幅度的调整。 总体内容有几个方面：
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（四）强化拆迁实施行为管理。切实加强拆 迁过程管理，有效发挥纪委、财政、审计部门的 作用，加强协议审核把关，强力推进协议上墙公 示，定期组织实施人员政策培训，严格要求工作 人员行为纪律，规范特殊问题处理，维护面上整 体秩序稳定。
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第三阶段：Fra Baidu bibliotek011年4月至今
2011年1月21日，国务院《国有土地上房屋征 收与补偿条例》颁布实施，2011年4月29日《市区 国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》出台施行， 实现了我区中心城市拆迁向房屋征收的重大转变。 房屋征收相比城市拆迁工作有着重大变化，主要 体现在以下几个方面：
老城改造和房屋征收工作情 况介绍
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根据市、区之间的职责划分，老城区规划建设 总体由市里负责，在老城区改造过程中，我区主要 负责拆迁、房屋征收、部分项目的建设和重点项目 推进保障工作。下面，重点介绍我区城市拆迁和房 屋征收工作的历史沿革、现行房屋征收政策、征收 工作的主要做法、特殊问题的处理和近几年取得的 成效等五个方面。
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（三）拆迁实施主体以政府主导的拆迁实施公司为主。 在社会化公司实施过程中，由于社会化公司目的是逐利， 因此他们在拆迁中总是把容易解决的问题先解决，对有难 度的拆迁户通过损失部分拆迁实施费补贴给拆迁户，以 “加价换取协议” 的方式来解决问题，破坏拆迁政策的 严肃性，扰乱拆迁市场秩序，对最后剩余的钉子户、难缠 户，最终还是交给地方基层组织。为解决这一问题，我区 组建了政府主导的**迁实施公司，由拆迁办对其进行管理， 全面负责城区房屋拆迁实施工作，有效维护了拆迁秩序， 较好实现了过程可控。
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（二）主要安置为货币安置。这一阶段的安 置房建设体系不健全，虽然城区建设了部分安置 小区，但安置房源数量不足，仅有**小区、**城 两个安置项目。从当时城区规模来看，这两个小 区建设安置地点偏远，远离城区，大部分被拆迁 户没有选择房屋安置，主要安置形式为货币安置。
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（三）拆迁实施主体为社会化拆迁公司。按 照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人根据项 目建设需要，向房屋拆迁主管部门申请拆迁许可证， 取得拆迁许可证之后，进行拆迁实施工作。拆迁实 施工作可以委托给社会化拆迁公司具体负责，当时 的拆迁实施工作对市场开放。2003年之前，我区的 拆迁实施工作主要依靠拆迁办进行，但拆迁办人员 力量十分有限，不能满足不断增长的拆迁任务需求。 2003年开始，允许社会化拆迁实施公司参与城市拆 迁工作，在当时的拆迁管理体制下，有效解决了拆 迁人员力量不足问题。
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（三）补偿安置要求更高。条例明确规定要 提供货币安置和产权调换两种形式，并要求要就 地就近安置。为达到这一要求，市委、市政府在 老城改造过程中，自南向北规划了一批安置小区， 完善了老城改造的安置体系，为就地就近安置提 供了保障。
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（四）强制搬迁更加规范合理。按照老的城市拆迁条 例，对规定时限内拒不拆迁的，可以通过拆迁人向市住建 局申请裁决，对被拆迁人实施强制搬迁。这种强制搬迁实 质是行政强制行为，虽然最终裁决批复是由市政府作出， 但与拆迁许可证发放同属政府行政部门，政府行政机关在 此过程中既当了运动员，又做了裁判员，长期受到法学界 的诟病。在新的征收条例中，强制搬迁改成了司法强制搬 迁，对法定时限内不履行征收义务的，政府可以向法院申 请司法强制搬迁。
（二）货币安置与产权调换并行。在实行市 场化评估，提高货币补偿水平的同时，市委、市 政府启动建设了**安置小区，由城投公司具体负 责建设，规划安置规模超过1万户，有效解决了安 置房源不足问题，同时该项目距城区相对较近， 规划设计标准与商业开发的居民小区标准相同， 得到了群众的认同。在与**城同期启动的拆迁项 目中，选择产权调换的比例一般都超过60%，有效 满足了群众回迁安置的需求。
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（一）拆迁补偿采用市场化评估办法。按照 2009年颁布的拆迁管理实施办法，拆迁补偿价格与 市场房价挂钩，由符合资质要求的评估公司依据评 估技术细则评估确定拆迁补偿价格。评估公司如何 选定、评估参数如何调整、样本房价格及分户价格 如何确定，有着一系列明确规定，使拆迁评估工作 工作更加规范、透明。按照这一办法评估的拆迁补 偿价格，较之前有了明显的增长，推动了城市拆迁 补偿水平的大幅提升，得到了广大群众的支持。
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（一）征收主体发生变化。拆迁实施主体由 原来的拆迁实施公司，转变为政府行政部门，我 区政府指定区住建局为房屋征收部门，区征收办 负责征收实施工作。依据房屋征收条例，房屋征 收工作要体现公益性，只能为公共利益而为之， 禁止商业行为参与征收，取消了拆迁行政许可。
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（二）征收法定程序要求更加严格。法定的 征收程序更加严格细化，首先要进行房屋现状调 查、合法性认定，其次再进行补偿安置方案征求 意见公告，征求意见期限不能低于30天，大部分 群众对补偿安置方案没有意见的，最后才能发布 征收决定公告，要求更加严格。
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第一阶段：2009年11月前
这一阶段主要依据国务院2001年颁布的 《城市房屋拆迁管理条例》，以及**市按照条例 要求制定地方性政策，这一阶段拆迁主要特点有 以下几个方面：
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（一）拆迁补偿政府定价。将城区沿不同路段 划分为不同区域类别，不同类别补偿标准不同。 补偿标准根据实际情况不断调整，基本上是不到 两年调整一次。2007年二类区域补偿标准在1300 元/㎡左右。
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一、我区城市拆迁和房屋征收工作的 历史沿革
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**市于1996年建市以后，在城市建设方面， 首先开始建设的是市府新区，起初建设过程中涉 及到的用地问题，按照国家当时政策规定，主要 由国土部门负责进行征地，房屋作为地面附着物 进行补偿，拆迁问题真正被作为一项重要工作应 该是在2001年以后。从总体上看，城市拆迁总体 上可以以两个时间点，分为三个阶段：
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第二阶段：2009年11月-2011年4月
2009年5月30日，一拆迁小区发生拆迁暴力事件，产生了 较大的社会影响，给全市拆迁工作带来被动，大量拆迁项目 一度停滞。同时，这一事件也把城市拆迁长期积累的问题集 中凸显出来，成为拆迁矛盾爆发的导火索，推动了拆迁工作 管理体制调整。事件发生以后，市委、市政府经过半年时间 的酝酿，于2009年11月出台了新的拆迁办理办法，分别为 《市区房屋拆迁管理实施办法》和《市区房屋拆迁补偿评估 技术细则(试行)》，对拆迁管理体制进行了较大幅度的调整。 总体内容有几个方面：
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（四）强化拆迁实施行为管理。切实加强拆 迁过程管理，有效发挥纪委、财政、审计部门的 作用，加强协议审核把关，强力推进协议上墙公 示，定期组织实施人员政策培训，严格要求工作 人员行为纪律，规范特殊问题处理，维护面上整 体秩序稳定。
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第三阶段：Fra Baidu bibliotek011年4月至今
2011年1月21日，国务院《国有土地上房屋征 收与补偿条例》颁布实施，2011年4月29日《市区 国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》出台施行， 实现了我区中心城市拆迁向房屋征收的重大转变。 房屋征收相比城市拆迁工作有着重大变化，主要 体现在以下几个方面：
老城改造和房屋征收工作情 况介绍
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根据市、区之间的职责划分，老城区规划建设 总体由市里负责，在老城区改造过程中，我区主要 负责拆迁、房屋征收、部分项目的建设和重点项目 推进保障工作。下面，重点介绍我区城市拆迁和房 屋征收工作的历史沿革、现行房屋征收政策、征收 工作的主要做法、特殊问题的处理和近几年取得的 成效等五个方面。
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（三）拆迁实施主体以政府主导的拆迁实施公司为主。 在社会化公司实施过程中，由于社会化公司目的是逐利， 因此他们在拆迁中总是把容易解决的问题先解决，对有难 度的拆迁户通过损失部分拆迁实施费补贴给拆迁户，以 “加价换取协议” 的方式来解决问题，破坏拆迁政策的 严肃性，扰乱拆迁市场秩序，对最后剩余的钉子户、难缠 户，最终还是交给地方基层组织。为解决这一问题，我区 组建了政府主导的**迁实施公司，由拆迁办对其进行管理， 全面负责城区房屋拆迁实施工作，有效维护了拆迁秩序， 较好实现了过程可控。
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（二）主要安置为货币安置。这一阶段的安 置房建设体系不健全，虽然城区建设了部分安置 小区，但安置房源数量不足，仅有**小区、**城 两个安置项目。从当时城区规模来看，这两个小 区建设安置地点偏远，远离城区，大部分被拆迁 户没有选择房屋安置，主要安置形式为货币安置。
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（三）拆迁实施主体为社会化拆迁公司。按 照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人根据项 目建设需要，向房屋拆迁主管部门申请拆迁许可证， 取得拆迁许可证之后，进行拆迁实施工作。拆迁实 施工作可以委托给社会化拆迁公司具体负责，当时 的拆迁实施工作对市场开放。2003年之前，我区的 拆迁实施工作主要依靠拆迁办进行，但拆迁办人员 力量十分有限，不能满足不断增长的拆迁任务需求。 2003年开始，允许社会化拆迁实施公司参与城市拆 迁工作，在当时的拆迁管理体制下，有效解决了拆 迁人员力量不足问题。
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（三）补偿安置要求更高。条例明确规定要 提供货币安置和产权调换两种形式，并要求要就 地就近安置。为达到这一要求，市委、市政府在 老城改造过程中，自南向北规划了一批安置小区， 完善了老城改造的安置体系，为就地就近安置提 供了保障。
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（四）强制搬迁更加规范合理。按照老的城市拆迁条 例，对规定时限内拒不拆迁的，可以通过拆迁人向市住建 局申请裁决，对被拆迁人实施强制搬迁。这种强制搬迁实 质是行政强制行为，虽然最终裁决批复是由市政府作出， 但与拆迁许可证发放同属政府行政部门，政府行政机关在 此过程中既当了运动员，又做了裁判员，长期受到法学界 的诟病。在新的征收条例中，强制搬迁改成了司法强制搬 迁，对法定时限内不履行征收义务的，政府可以向法院申 请司法强制搬迁。