浅谈商业地产工程管理

３ 工程建设施工阶段管理
３ ． １ 从 施工 前期 制 定 计 划好初步方案设计 做好 商业
经营布局和商业业态的总体 布局 。商场的楼层 和建筑面积 楼梯 、电梯、机房 前后区的划分等 一定要从 建筑立面到 强调责任工程师的作 用。商业地产在建造前一般已引入
关键 词： 商业地 产；施 工工期；设 计变更；外部配套；有效协调
中 图 分 类号 ： Ｆ ４ ０ ７ ． ９ 文 献标 识 码 ： Ｂ 文章编号：１ ０ ０ ７ — ４ １ ０ ４ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ８ — ０ ０ １ ５ － ０ ２
商 业地产 项 目开发是 通过 有效 的融资 、高效 的商务谈 判以及招商 ，结合商铺销售和店铺租赁 以及后期的商业运营 和物业管理 ，最终获得高额的投资回报。 因此 ，商业地 产的 工程管理不能按照一般 的住宅房地产的工程管理模式搬 来套
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浅谈 商业地产 工程 管理
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（ 甘肃晏溪房地产开发公司 ， 甘肃 兰州 １ ７ ３ ０ ０ ６ ０ ）
要 且 复杂 的过 程 。
２ 施工图设计阶段管理
从 建筑 、结构 、给排水 ，暖通 、空 调 、电气 、智能 系 统 、交通 、外部环 境等全 方位 统筹考虑 ，做 到建筑节 能合 理 ；结构适应多种功能的调改 ；给排水符合卫生 防疫和城市 供水要 求：暖通 、空调的动力站提供 多种冷热媒 ，做到 匹配 合理 、节省资源 。电气达到变电所 容量合理 、用 电设备负荷 适应 商业 多用途 的要 求：智能监 控 系统 和安 防系统合理 划 分 、集 中设置 建筑周边商场出入 口、人行道 以及停车场的
设 置 要 既 能 满 足 城 市 要 求 又 能 满足 商业 小 区 的人 流 和 车 流 ；
外部环境要做到既不浪费规划土地 又能给将来 的商业运营提
１ 规划审批和报建阶段管理
根据公司的项 目建议书 ．项 目前期的商务谈 判或签订 的
供 足 够 的空 间 ．并 与 红 线周 边 的城 市 环 境做 好 合 理 的过 渡 。
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篷设譬 ｛ 旱２ （ ） ｌ ３ 年 第 ８ 期（ 总 第 １ ７ ０ ￣ Ｉ ）Ｉ 项目 管 理 和 代 建制
主力商业企业预约进程 ，在商务谈 判完成并签订协 议后 开 业时间就已经确定。因此 在项 目建设时 ，根据这个节 点倒 排 工期施工也就成了商业地产的常规做 法。这个工期是绝对 不能突破的 ，一旦违约将给开发商带来商业 索赔或造成极大 的经济损失 。故在设计 前期 ．必须对项 目的施工节点进行严 格 的控制 ，以明确委托设计 时间、设计完成 时间、施工单位 进 场时间、装修时间、移交管理公司时间等节点 ，并在每个 环 节都落实具体的工程师负责跟踪 、确认 。当任何一个环节 和计划 时间点不吻合的时候 ．工程师均要进行协调 修正、 调 整 ，以确保工 程师的工作 和对项 目负责人 的责任能够 落 实 ，这样可 以从大 的方面保证工期的如期实现 。 ３ ． ２ 施工过程变更对工期影响的控制 大型商场进驻经营是通过招 商实现的 ，尤其是一些世界
一
在施工合 同中均应 明确延期交接的责任和罚金 。在这段施工 过程中 ．由于有 多家装修单位 同时在某施工段上进行交叉施 工 ．现场的管理非常重要 ．而且要预留相应的时间进行装修 后 的清理、铺货 ，这个时间节点必须要控制好 ．不 能因为忙 乱而影响交付日期 。同时该阶段要切实做好施工安全措施 、
确 保 安全 。 ３ ． ４ 外 环 境 和 外 部 配 套 的 施 工 对 工 期 影 响 的控 制
这两项 施工非 常重要 它也直 接关 系到 商场能 否顺利 开业 。外环境必须在外配套完成后 才能进行施工。外配套主 要指市政各种管线 ，比如高压电缆 、电视电话宽带电线 有线 电视 电缆 、路灯 电缆 、保安监控电缆 、市政进户管、市政排 水管 网、集中供 热管 网、城市煤气 管网等 。这些工程属于专 项分包项 目．不由开发商控制 ．所 以．必须提前做工作 ，提 前作准备打 出余量 ．管理者必须和相关单位签好合同并力促 这些单位在相应的时间节点完成施工。这些工作完成后才能
建筑 内部 的多功能性和多种适应出发 ，做到利于调 整和修 改
以 适应 今 后 的商 业 业 态 的 变 化 。有 别 于 住 宅 规 划 ，住 宅规 划
一
旦确定之后是不会经常进行调整和修改的。
用 。大型商业地产项 目由于参与施工的承包单位众多 ．工种
交叉 ．影响进度的 因素复杂多变 从而导致施 工进度控制较 为复杂且不易有效把握 ；加之设计 、供应 施 工对现场 场地 的要 求等各有需求 ．例如设计变更 、物资供应脱 节等 ．造成 协调不易 解决问题的难度加大 接 口关系复杂。因此 ，在 商业地产项 目中科学组织 、有效协调 ．做 好进 度和质量 控制 工作 ，实现工程项 目建设的工期 目标和质量 目标 ．显得十分 重要 。特别是商业项 目对开业时间的节点要求特别严格 、合 作单位多 ．所 以，工期控制 、建设过 程的施 工管理是一个重
摘
要 ：商业地产 项 目不 同于住宅地 产项 目，其 涉及 的施 ． Ｙ － 单位众 多，设计 亦常随 业主要求 而作 变更，施工总体 上难 以协 调和管理 。 因此 ，针 对商 业地 产 的 特 点 ，进行有 针对性 的管理 ，切 实做好 进度和质 量控制 ，实现工程 建设 项
目的 工期 目标 和质 量 目标