房地产行业分析报告

Ⅰ房地产市场 (2)

国房景气指数呈现稳步上升态势 (2)

房地产价格稳中有升 (3)

商品房销售额及销售面积持续增长与投资增长相适应 (6)

房地产开发投资继续高速增长，与高空置并成 (7)

新开工建设规模继续扩大，应引起关注 (9)

房地产市场冷热不均 (10)

Ⅱ上市公司分析及投资建议 (13)

上市公司代表不了房地产行业的整体情况 (13)

上市公司经营情况 (13)

上市公司二级市场表现，不如大盘 (14)

重点公司建议 (16)

万科（000002） (16)

招商局（000024） (17)

房地产行业2003年回顾与2004年展望

Ⅰ房地产市场

国房景气指数呈现稳步上升态势

全国房地产开发业总体景气水平在连续4个月的小幅回落之后，“国房景气指数”再次回升到106.67点以上的水平。10月份，“国房景气指数”达到106.67,比9月份相比基本持平，只小幅上升0.02点。，比去年同期上升1.52点。7月份以来，“国房景气指数”连续2个月保持小幅回落的势头，但均保持在106点以上的水平，10月份，“国房景气指数”稳中趋升的态势表明，全国房地产开发综合景气水平正趋于稳定。

图 1 2002年初至今国房景气指数变动情况

1997年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。有利的经济环境与政策环境为房地产业尤其是住宅产业的发展提供了必要的保障。

根据1995-2002年历年12月份国房景气指数变动情况，可以说明这种景气程度的变化趋势。

图 2 1995—2002年历年12月国房景气指数变动情况

资料来源：《中国经济景气月报》

从上图中可以看出，1998年后房地产业进入景气区间。进入2000年，国房景气指数企稳走高，在104点附近窄幅波动，呈现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新的一轮景气阶段，且离110点的预警值有很大的安全空间(年度最大值也只有105.27)，并未出现严重的过热。由此表明，在市场内外部环境的共同作用下，几年来房地产业的强势运行特征显著。

1、体制变化是基础和第一推动力。1998年以来，取消福利分房以后，巨大的市场需求是供给扩大的强大动力，从根本上刺激了房地产开发商的积极性，而且吸引其他资金流向房地产业。

2、金融、税收等各项政策的刺激是第二推动力。中国人民银行多次降息以分流储蓄；各大商业银行积极开拓住房开发贷款和个人信贷业务，加大了金融支持；建设部取消多项不合理收费；国家税务总局也降低个人购房契税等，这些政策措施的出台为我国房地产市场的发展提供强大的支撑。

3、居民生活水平改善、旧城改造及城市化等的内在要求是第三推动力。

因此，在上述一系列制度、政策和内在要求的合力作用下，我国房地产市场出现供需两旺的发展态势是一种必然结果。

房地产价格稳中有升

1-10月份，全国房地产市场受“非典”疫情影响并不明显，价格继续上扬。其中，前二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。

图 3 房地产价格变化及同比增长

（一）房屋销售价格涨幅扩大

2003年上半年，房屋销售价格涨幅继续扩大，其中，二季度价格上涨5.0%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点。分地区看，东部地区房屋销售价格仍保持大幅上涨，如上海18.1%、宁波16.4%、青岛13.4%、南京9.5%；西部地区的重庆、银川等城市，房屋销售价格也分别上涨5.5%和2.1%；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现小幅下降。分类型看，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨3.0%和5.2%，豪华住宅价格上涨3.3%；写字楼和商业用房销售价格分别上涨2.4%和2.5%，其他用房销售价格下降0.4%。

图 4 2003年三季度主要地区房屋销售价格指数

图1-6 2003年三季度主要地区房屋销售价格指数

（二）土地交易价格保持较高涨幅。

2003年上半年，全国土地交易价格继续保持上扬态势。其中二季度上涨7.1%，涨幅比一季度减少0.7个百分点。其中，居民住宅用地交易价格上涨11.8%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.0%，工业用地交易价格上涨1.0%，其他用地交易价格上涨1.9%。三十六个大中城市中，土地交易价格涨幅超过10%的城市是，杭州41.7%、重庆33.7%、太原29.8%、沈阳16.2%和上海14.0%。

图 5 2003年全国土地交易价格指数

2003年全国土地交易价格指数

（三）房屋租赁价格小幅上涨，部分大中城市涨幅较大

2003年上半年，全国房屋租赁价格继续保持小幅上涨的态势。其中二季度，房屋租赁价格上涨5%。涨幅比一季度扩大3.3个百分点，其中公房和私房的租赁价格分别上涨1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影响，办公用房和商业用房租赁价格分别下降0.9%和1.3%。厂房仓库租赁价格上涨2.2%，比一季度涨幅减少0.3个百分点。在三十六个大中城市上海、南京、宁波和青岛房屋租赁价格上涨较大，分别为11.8%、9.5%、16.4%、和13.4%。

图 6 全国房屋租赁价格指数变动情况

商品房销售额及销售面积持续增长与投资增长相适应

1-9月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额3736.43亿元，同比增长41.7785%，高于同期投资增速8.98个百分点。其中销售给个人3158.56亿元，增长41.07%；销售面积13141.85万平方米，增长38.2%。

图7 2003年1-9月商品房销售额情况

通过综合分析我们得到如下结论：一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。其主要原因在于，房地产业的增长主要依靠住宅需求来推动：