房地产行业分析报告

Ⅰ房地产市场 (2)国房景气指数呈现稳步上升态势 (2)房地产价格稳中有升 (3)商品房销售额及销售面积持续增长与投资增长相适应 (6)房地产开发投资继续高速增长，与高空置并成 (7)新开工建设规模继续扩大，应引起关注 (9)房地产市场冷热不均 (10)Ⅱ上市公司分析及投资建议 (13)上市公司代表不了房地产行业的整体情况 (13)上市公司经营情况 (13)上市公司二级市场表现，不如大盘 (14)重点公司建议 (16)万科（000002） (16)招商局（000024） (17)房地产行业2003年回顾与2004年展望Ⅰ房地产市场国房景气指数呈现稳步上升态势全国房地产开发业总体景气水平在连续4个月的小幅回落之后，“国房景气指数”再次回升到106.67点以上的水平。

10月份，“国房景气指数”达到106.67,比9月份相比基本持平，只小幅上升0.02点。

，比去年同期上升1.52点。

7月份以来，“国房景气指数”连续2个月保持小幅回落的势头，但均保持在106点以上的水平，10月份，“国房景气指数”稳中趋升的态势表明，全国房地产开发综合景气水平正趋于稳定。

图 1 2002年初至今国房景气指数变动情况1997年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。

有利的经济环境与政策环境为房地产业尤其是住宅产业的发展提供了必要的保障。

根据1995-2002年历年12月份国房景气指数变动情况，可以说明这种景气程度的变化趋势。

图 2 1995—2002年历年12月国房景气指数变动情况资料来源：《中国经济景气月报》从上图中可以看出，1998年后房地产业进入景气区间。

进入2000年，国房景气指数企稳走高，在104点附近窄幅波动，呈现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新的一轮景气阶段，且离110点的预警值有很大的安全空间(年度最大值也只有105.27)，并未出现严重的过热。

由此表明，在市场内外部环境的共同作用下，几年来房地产业的强势运行特征显著。

1、体制变化是基础和第一推动力。

1998年以来，取消福利分房以后，巨大的市场需求是供给扩大的强大动力，从根本上刺激了房地产开发商的积极性，而且吸引其他资金流向房地产业。

2、金融、税收等各项政策的刺激是第二推动力。

中国人民银行多次降息以分流储蓄；各大商业银行积极开拓住房开发贷款和个人信贷业务，加大了金融支持；建设部取消多项不合理收费；国家税务总局也降低个人购房契税等，这些政策措施的出台为我国房地产市场的发展提供强大的支撑。

3、居民生活水平改善、旧城改造及城市化等的内在要求是第三推动力。

因此，在上述一系列制度、政策和内在要求的合力作用下，我国房地产市场出现供需两旺的发展态势是一种必然结果。

房地产价格稳中有升1-10月份，全国房地产市场受“非典”疫情影响并不明显，价格继续上扬。

其中，前二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。

图 3 房地产价格变化及同比增长（一）房屋销售价格涨幅扩大2003年上半年，房屋销售价格涨幅继续扩大，其中，二季度价格上涨5.0%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点。

分地区看，东部地区房屋销售价格仍保持大幅上涨，如上海18.1%、宁波16.4%、青岛13.4%、南京9.5%；西部地区的重庆、银川等城市，房屋销售价格也分别上涨5.5%和2.1%；昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现小幅下降。

分类型看，经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨3.0%和5.2%，豪华住宅价格上涨3.3%；写字楼和商业用房销售价格分别上涨2.4%和2.5%，其他用房销售价格下降0.4%。

图 4 2003年三季度主要地区房屋销售价格指数图1-6 2003年三季度主要地区房屋销售价格指数（二）土地交易价格保持较高涨幅。

2003年上半年，全国土地交易价格继续保持上扬态势。

其中二季度上涨7.1%，涨幅比一季度减少0.7个百分点。

其中，居民住宅用地交易价格上涨11.8%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.0%，工业用地交易价格上涨1.0%，其他用地交易价格上涨1.9%。

三十六个大中城市中，土地交易价格涨幅超过10%的城市是，杭州41.7%、重庆33.7%、太原29.8%、沈阳16.2%和上海14.0%。

图 5 2003年全国土地交易价格指数2003年全国土地交易价格指数（三）房屋租赁价格小幅上涨，部分大中城市涨幅较大2003年上半年，全国房屋租赁价格继续保持小幅上涨的态势。

其中二季度，房屋租赁价格上涨5%。

涨幅比一季度扩大3.3个百分点，其中公房和私房的租赁价格分别上涨1.5%和10.8%。

受“非典”疫情的影响，办公用房和商业用房租赁价格分别下降0.9%和1.3%。

厂房仓库租赁价格上涨2.2%，比一季度涨幅减少0.3个百分点。

在三十六个大中城市上海、南京、宁波和青岛房屋租赁价格上涨较大，分别为11.8%、9.5%、16.4%、和13.4%。

图 6 全国房屋租赁价格指数变动情况商品房销售额及销售面积持续增长与投资增长相适应1-9月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额3736.43亿元，同比增长41.7785%，高于同期投资增速8.98个百分点。

其中销售给个人3158.56亿元，增长41.07%；销售面积13141.85万平方米，增长38.2%。

图7 2003年1-9月商品房销售额情况通过综合分析我们得到如下结论：一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。

其主要原因在于，房地产业的增长主要依靠住宅需求来推动：2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4%，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长28.8%。

2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6%和92.1%。

写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。

这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理。

图8 1997-2003年商品房销售、投资额增长情况如图1-5所示，从商品房销售额的增长情况看：1998年增长率达到峰值；1999年增幅有较大下滑；2000年小幅回升；2001年波动幅度不大；2002年有较大幅度下滑。

但增长幅度都在20%以上。

这个形势是很好的。

从商品房投资增长情况来看：1997年出现了负增长，这是前几年房市调整的余波。

1998年大幅拉高到13.7%，到2001年攀升为25.3%。

这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的鼓励。

2002年投资额增长幅度比上年减少3.4个百分点，这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的影响。

房地产开发投资继续高速增长，与高空置并成2003年1-9月份，全国房地产开发完成投资6495.01亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为24.5%。

其中商品住宅开发完成投资5180.79 亿元，同比增长25.9%，占商品房投资的比重为79.8%。

从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。

表 1 2003年1-9月房地产投资完成额单位：亿元，%数据来源：房地产信息网（）图9 按工程用途分2003年1-9月份房地产开发投资情况随我国城市化进程的加快，对于房地产的需求将增加。

如果我国按每年一个百分点提高城市化率，每年至少要转移1200万农村人口，则每年需要约2亿平方米城镇住宅。

若有50%需要商品住宅至少每年需1亿平方米的住宅。

这一部分需求主要集中低档，主要区域为中小城市或城镇。

2003年10月份，商品房空置面积分类指数为95.31，比9月份下降0.51点，比去年同期下降1.89点。

商品房空置面积分类指数下降，表明商品房空置面积增幅持续回落，但空置面积总量仍然较大。

1-10月份，全国商品房空置面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落3.2个百分点。

而当前我国房地产大量空置的问题主要是产品定位不当，大都集中在中高档房地产上。

不在于总量而是结构上的不合理。

产品结构与市场需求失衡。

新开工建设规模继续扩大，应引起关注2003年1-9月份，商品房施工面积93615.86万平方米，同比增长27.8%，其中，商品住宅施工面积73157.1万平方米，同比增长26.8%。

商品房新开工面积36563.13万平方米，同比增长30.4%，其中，商品住宅新开工面积29607.81万平方米，同比增长28.8%。

商品房竣工面积15325.81万平方米，同比增长34.9%，其中，商品住宅竣工面积12716.56万平方米，同比增长32.8%。

图10 三大地区商品住宅累计施工、销售面积在1996年房地产的低谷时期，新开工率只有18，自1998年房地产业恢复以来，新开工率保保持较高水平。

房地产业界对未来做出的较好期望，保成了房地产新开工率的迅速增长上并保持较40%以上。

由于近几年房地产投资保持30%的投资增长率，累积了大量在建的房地产项目。

根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应介于当年施工面积的1/4-1/3，也即新开工率一般应在25%-33%之间，见下表：表 2 历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况单位：万平方米，%资料来源：国家统计局由表1-3可见，1993年商品房新开工率为126%，市场供给严重过量。

1998年后，新开工率再次超过33%且超出程度不断增大，2002年为46%，2003年1-9月为39。

表明房地产业对较高市场预期得到了一定的抑制。

按现有的在建项目面积计算，还可供应六年。

若继续加大对房地产的投入有可能引起房地产业的泡沫现象，应引起一定关注。

房地产市场冷热不均（一）一级市场需求超过供给，土地供应增幅过大政府调控土地市场能力，是规范土地市场的基本前提。

政府在土地供应方面一直以来就存在以下一对矛盾，一是需要通过出让土地获得庞大的城市建设资金，特别是在城市高速发展的初始阶段，而另一方面，政府和企业本身对市场需求的把握也并不能真正做到“先见之明”，这也使得企业存量土地日趋扩大。

严格控制开发用地的供应总量，是保证房地产市场健康发展的关键。

供应总量控制住了，才能避免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和购买房屋的消费者等市场主体才有投资信心。

近年来土地市场需求旺盛，1-9月份，开发企业土地购置面积23082.2万平方米，同比增长了44.7%；完成土地开发面积11368.13万平方米，同比增长了38.9%，土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。