房地产企业财务分析比率.

反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。

基本的财务比率分析

2014 2013 2012

流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况

速动比率0.26 0.66 0.91

现金比率0.1 0.39 0.52

权益负债比率0.07 0.11 0.2

不良债权比率 1.29 1.38 0.91

1.64 1.38 1.55

存货流动负债比

率

债务偿付比率0.93 1.12 1.23

负债结构比率 1.36 1.23 0.87

0.05 0.49 0.56

营运资产与总资

产的比率

净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力

0.01 0.02 0.03

总资产收益率

主营业务利润率0.11 0.15 0.13

成本费用利润率0.14 0.21 0.2

应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力

18.69 22.54 34.33

应收账款回收期

（天）

流动资产周转率0.18 0.26 0.25

存货周转率0.15 0.25 0.22

存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67

净资产周转率 2.37 2.23 1.22

资产负债率0.89 0.86 0.83

长期负债比率0.38 0.38 0.44

流动负债比率0.58 0.56 0.47

股东权益比率0.06 0.09 0.16

主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力

应收账款增长率-0.02 0.34 0.88

净利润增长率0.08 1.12 -0.06

4.22 1.1 -0.33

固定资产投资扩

张率

总资产扩张率0.75 1.62 0.66

每股收益增长率0.08 1.12 -0.06

偿债能力分析

偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。

第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。

第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。

风险水平分析

风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。

股东获利能力分析

本文研究分析的对象皆为上市公司，因此本文针对其股东获利能力进行对照分析。由于杠杆的存在，每股息税前利润的变动与每股收益的变动不一致，每股息税前利润的一个小波动可以导致每股收益的大幅度波动，造成每股收益不稳定的现象。没有负债的公司的每股收益的增幅和其息前税前利润的增幅一样。对有负债的公司来说，息前税前利润的上下波动会导致每股收益更大的波动，而且负债率越高的公司，其波动的幅度就越大。股票市场里的投资者多喜好稳健性，不希望自己投资的上市公司有太大的波动或者要求更高的回报以补偿其承担的过高的风险。因此本文就每股收益增长幅度和每股息税前利润增长幅度进行对照分析。

营运能力分析

营运能力是指企业的经营运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力，揭示了企业资金运营周转速度，反映了企业对经济资源管控、运用的效率高低。房地产企业存货占资产比重很大，其存货指标好坏决定项目运营的成败，因此分析房地产企业存货指标尤为垂要。本文选取了存货与收入比、存货周转率和存货周转天数三个具有代表性和重要意义的指标。

盈利能力分析

盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力，企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。企业盈利能力指标越高，盈利能力越强，反映企业的经济效益越好。所选取的三个指标营业利润率、营业毛利率和销售净利率都是用来表现盈利能力的重要指标。

房地产开发企业比率的计算及其应注意的问题

我们就推荐的十个指标的计算进行分析。

一、反映盈利能力的比率的计算

1.销售利润率

销售利润率指标主要是从房地产经营的角度来分析开发产品的获利能力，是一定时期企业利润总额与房地产经营收入的比值，表明每百元经营收入获取利润的能力。基本计算公式为：

利润总额

销售利润率=────────────×100%

房地产经营收入

公式中，利润总额指房地产开发企业在一定时期内的经营成果总额。销售利润率越高，获利能力越强；比率越低，则企业盈利能力越弱。销售利润率的高低在很大程度上受竞争方