房地产企业财务管理的创新策略

房地产企业是我国第三产业的一个重要部分，近几年来其交易相当的活跃，为国民经济做出了巨大的贡献。

由于政策、竞争、管理等因素使得企业的未来经营产生了一定的压力。

在市场经济的条件下，企业的财务管理水平直接影响着企业的生产规模以及其市场竞争力，财务管理是企业管理的核心，房地产企业如何进行有效的财务管理是企业能够良好发展的关键。

一、目前房地产企业财务管理面临的问题1.房地产企业开发的风险较大房地产开发动用的资金较多，其财务管理的周期长，开发时间和难度都较高，在房地产开发的过程中会掩藏许多的不确定因素，这些因素直接关系着房地产项目的成败，因此，在房地产的建筑开发过程中存在着许多的风险。

对于敏感性强、调整能力弱的房地产企业来说，投资能力是很关键的因素，而一个科学明智的投资决策是由房地产的财务管理人员对于企业财务信息进行分析评价的结果。

因此，提高房地产企业财务管理的水平，能够给决策者提供准确、有效的财务信息，帮助其有效预防经营风险。

2.房地产企业融资的难度较大房地产的开发项目是一个融资数额巨大，并且时间跨度较长的一个过程。

随着经济的发展，地价和房价的不断增长，要求房地产企业一次性投入更大的资金，其融资的任务也相当的繁重。

又由于其资金周转的时间长，其周转率较低，房地产企业必须采用各种手段进行融资，其开发的长期性和滚动开发都增加了融资的难度和周期。

按照普遍情况来看，房地产企业经过征地、开发、房产建设、竣工等阶段的时间跨度通常为两年甚至更长的时间。

其出售过程又通常采用分期付款，持有性物业经营和管理的过程中通常需要追加投入，因此其投入的资金很难在短时间内回收，更是加大了企业的资金压力。

3.房地产管理人员的管理观念陈旧绝大多数的房地产的经营权和所有权通常是集中的，因此房地产的所有者对于房地产经营活动的管理通常为直接管理。

这样一来，虽然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上却没有明显的提高。

并且房地产的所有者对于风险和收益没有一个正确的认识，对于相关的财务管理流程并不清楚，风险意识相当的薄弱。

另外，房地产的所有者和管理者的管理观念陈旧，并不重视财务管理，直接导致了房地产企业在项目投资、日常管理、招投标、签订合同等环节时，没有考虑财务因素，显出极大的盲目性。

并且房地产企业的管理人员通常是工程出身的，对于财务管理领域了解甚少，忽略了财务管理的重要性和创新性。

4.房地产企业的资金压力大房地产企业有着和其他企业不同的特征，比如资金的投入量巨大，占用资金的时间较长，资金周转率较低等特征，由于房地产企业是资金密集型企业，因此对于资金的需求是非常巨大的。

但是目前来看，房地产企业的融资渠道主要是依靠银行的贷款，其贷款金额较大，因此企业的负债率也普遍较高。

但是考虑到房地产企业的资金风险性较大，银行从自身的利益和国家不同时期对房地产政策出发，通常不愿意给房地产企业开展大量的信贷业务。

并且其土地和信贷政策的收缩使得房地产企业信贷门槛被提高了，加上国家的宏观调控增加了房地产开发的资金成本，使得房地产企业的资金压力巨大。

5.房地产财务人员的素质不高随着市场经济的快速发展，信息时代的到来，要求企业的经济活动要更快、更准、更全面。

我国现有的房地产企业一般的机构设置都是呈金字塔型的结构，中间层次的人员较多，并且素质不高，效率低下缺乏创新性和灵活性。

并且房地产企业的财务人员的财务观念性不强，没有完善的财务知识体系，并且通常没有更新其财务体系，一贯沿用陈旧的财务制度，缺乏创新性。

在掌握新的知识上也显得相当的被动，与市场的要求相脱节，妨碍了企业的发展和进步。

二、房地产企业财务管理的创新策略1.房地产企业要在财务管理制度和体系上进行创新房地产企业制定会计制度必须要考虑到其针对性、原则性以及操作性，其制定的财务制度必须要符合房地产企业实际情况的要求。

比如要设置专门的财务管理机构，对于会计人员的岗位设置、工资的核算、预算的编制、资金流的管理等进行统一的核算管理。

并且财务管理的制度和体系要更加规范化和制度化，必须对现金、报销、采购、销售等财务管理环节进行严格的把关，制定相应的业务流程。

除此之外，要强化房地产企业的监督核查机制，制定相对应的考核制度和责任追究制度，对于工作人员的职责和岗位进行严格的界定，保证企业财务行为能够规范、有效的进行。

2.房地产企业要在内部控制制度上进行创新内部控制制度是企业内部维持正常生产经营的制度基础，是企业进行财务管理的一个有效的手段。

首先要建立一个完善的内部控制体系，保证决策、经营以及监督三个方面的相互配合、相互制约。

并且确定董事会在内部控制体系中的核心地位，企业的各个环节的运作要接受监事会的监管。

其次要健全企业的内部控制制度，按照要求统一制定相关的投资管理制度、财务决策制度等相关控制制度，严格限制控股的房地产开发项目公司、特别是外地项目的授权。

最后，要加强公司的内部审计，发挥企业内部审计的职能，加强力度对于投资项目、重大的财务支出、重点的部门进行专项审计的工作。

3.房地产企业要在风险管理方法上创新影响财务目标实现的一个重要因素就是企业面临的各种风险，因此进行风险管理是现代企业最为必要。

房地产企业的面临的风险随着开发成本的不断加大而加大；随着金融市场的环境变化以及内部财务结构的改变而变得复杂；房地产市场的不稳定性也直接导致了投资风险。

因此必须采用创新性的风险管理方式，首先对于房地产企业面临的各种风险进行有效的识别，确定其风险管理的目标，建立风险的控制体系统，以便能够对于企业的各类风险进行有效的分析和研究，规避可能出现的风险，对于已经出现的风险提出有效的解决措施，使企业更规范更有效的运作。

4.提高房地产企业财务人员的创新能力浅析房地产企业财务管理的创新策略徐敏军 三河市湘德房地产开发有限公司摘要：随着房地产市场的不断崛起，房地产企业已成为了我国国民经济发展的一个支柱性的产业。

房地产企业由于自身的特殊性以及环境的不断变化，笔者认为只有不断的在财务管理方式上创新，才能提高企业的管理水平，促使企业更好的发展。

关键词：房地产；财务管理；创新策略中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）08-0118-01（下转第120页）有的房开企业会计核算不规范，对开发产品数量未做明细核算或不设开发产品科目核算，无法从账簿记录出发来审查开发产品。

在这种情况下，对开发产品审查，应特别注意以下方面：①对已完工可交付使用的开发产品，应当提请企业收集有关资料，编制或代编项目开发产品成本计算单，并作出相应调整处理。

②对具有已销售的或具备确认销售条件的预售情况，还应当计算或查验销售开发产品成本和结存开发产品成本，并作出相应调整处理。

③编制或获取结存开发产品明细清单，扩大结存开发产品的实地盘查程度。

2.开发产品销售审查策略与方法(1)开发产品销售确认条件房地产开发产品销售可分为现货销售和期货预售，主要是期货预售。

如何确认销售？企业应根据开发产品交易类型、特点，分析交易实质，按照实质重于形式原则，判断开发产品销售是否同时符合以下标准：①企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关经济利益很可能流入企业；⑤相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。

只有这些标准同时满足时，才能确认销售，否则即使已经发出商品，或即使已经收到价款，也不能确认销售。

现行会计制度对收入确认标准规定得比较原则、比较注重交易的经济实质。

企业对收入确认标准理解比较模糊，难以对销售确认时间做出准确判断。

我认为对开发产品如商品房销售确认，应根据上述五个标准，结合以下情况进行判断：①开发项目的主要工程已完工，工程项目综合验收已合格，已办理或具备办理工程项目竣工财务决算，能够准确计算开发产品成本，这是前提条件。

②在售房合同等约定交房时间内交房的，以房屋钥匙交于购房户的日期，作为房屋销售时间。

③在售房合同等约定交房时间内购房户没有办理交房手续的，约定交房日期届满的第一个工作日，作为房屋销售时间。

④售房合同等没有约定交房时间，或虽有约定但逾期完工未能按期交房的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。

⑤房开企业有违约(如超面积)并且没有约定处理办法的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。

⑥分期收款销售现房，于收款时间或合同约定时间确认销售收入，销售发票开具之日将剩余部分一次性确认销售收入。

房屋销售时间一经确定，当月就应当确认房屋销售收入，结转相应开发产品成本，结平预收房款，将未收房款作为应收账款核算，不得跨年度确认收入。

(2)开发产品销售收入审查目前，房开企业普遍存在推迟确认销售情况，对开发产品销售收入审查，应特别注意以下方面：①了解开发项目建设情况，工程项目是否通过综合验收，开发产品是否具备交付使用条件，从而判断是否具备开发产品销售确认标准。

②根据商品房销售合同约定和法规规定，分析项目开发产品是否存在合同约定或法规规定的退房情形。

如存在退房情形，还应结合房产市场情况，进一步分析判断购房户退房的可能性，从而判断是否确认开发产品销售收入。

③结合预收账款的审查，对具备销售确认条件的预售开发产品，予以确认销售收入。

(3)开发产品销售成本审查开发产品销售成本审查，主要是结合开发成本、开发产品、开发产品销售收入的审查而进行的。

参考文献：[1]李西乐.房地产开发企业审计中存在的问题及对策研究[J].会计师,2011(05).[2]林丽.房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题[J].现代商业,2008(02).提高房地产企业财务人员的从业素质，是企业进行财务管理创新的一个关键性的举措。

首先，招聘上岗的财务人员必须熟练掌握经济法律和财务理论的基础，并且具有良好的经济学、法学、计算机等相关的知识。

在面对知识经济不断变革的时代，能够快速的更新自己的专业知识，充分利用信息网络技术，建立财务分析和评价模型，从各个角度对于财务信息进行有效分析。

其次，要加强对于房地产财务人员的培训，使其不断汲取新的知识和技能，运用绩效考核等手段对其业务提升能力进行全面考核，从而激发财务人员潜在的学习能力和创新能力。

最后，其财务人员要以经济发展和企业发展的要求，根据我国金融的发展趋势作出科学的、正确的分析，运用合理的融资工具，采用适合的风险策略组合，控制和降低企业的经营分险和财务分险。

5.房地产财务管理信息化的建立现代社会是一个信息化的社会，通过网络系统能将房地产的各个部门经济活动的业务信息和资金情况完全的联系起来，让企业的管理人员能够随时掌握企业的真实信息。

网络的出现，使得信息更加具有对称性，并且企业的经营情况能够及时的让股东了解到，从而能够更好的加入企业的经营决策之中，能够使企业做出更有利于股东的行为。