房地产企业财务管理PPT课件
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房地产财务管理-PPT课件
• 房价会涨还是会跌？这是 很多人非常关心的问题。 2019年，我国房地产市 场区域分化程度正在显著 加深，一边是北京、上海、 广州等一线城市楼市炙手 可热；另一边是多地三四 线城市房价连续下跌。对 于未来房价走势，华润集 团董事长宋林说，一线城 市房价上涨的动力与其他 三四线城市不一样，因此 还有继续上涨的空间。 “至于三四线城市房价， 我想已经进入调整 期。”(例子：广州与东莞)
• 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶 段(2019 年以来)
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住 房成为新的消费热点。
2019年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售 价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调 控政策。
中国的房地产现状
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态 势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民 间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到 国内房地产市场投资总额的绝大部分，除了2019年有较小回落，2019年至 2019年都保持了高速增长状态，2019年随着国内房地产调控政策的出台， 这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业 用房转向住宅投资。
1、房地产开发开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8% （扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分 点，比2019年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长 19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比 重为68.5%。 • 2019年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长 19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿 元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资 的比重为68.2%。
《房地产财务管理》课件
财务风险
分析融资成本、利率波动等因素对项目现金 流的影响。
运营风险
考虑项目管理、工程质量等方面的问题，以 及应对措施。
04
房地产企业营运资金管理
现金管理
总结词
合理规划与控制
详细描述
现金管理是房地产企业财务管理的重要环节，包括对现金流入流出的预测、计划和控制。通过合理规 划和控制现金流量，确保企业有足够的资金应对日常经营和投资需求，降低资金成本和风险。
投资项目财务分析
财务预测
对投资项目的收益、现金流、成本等进行预测，以评 估项目的盈利能力和偿债能力。
财务指标分析
运用财务指标如净现值（NPV）、内部收益率（IRR ）等，对项目进行全面评估。
敏感性分析
分析不同因素对项目财务指标的影响程度，以确定关 键风险因素。
投资项目风险分析
市场风险
评估市场需求变化、政策调整等因素对项目 收益的影响。
价值稳定。
05
房地产企业利润分配管理
利润分配概述
利润分配概念
利润分配是企业将一定时期内所实现 的净利润，按照相关法律法规的规定 ，对投资者和相关利益方进行分配的 行为。
利润分配原则
依法分配原则、兼顾各方利益原则、 股东利益最大化原则。
股利政策
股利政策的种类
固定股利政策、稳定增长股利政策、剩余股 利政策、低正常股利加额外股利政策。
权益资金的筹集方式
包括发行普通股、优先股、可转债等。
权益资金的特点
权益资金没有固定的到期日，无需偿还本金，风险较小，但资金 成本较高。
债务资金的筹集
债务资金的定义
债务资金是企业通过向银行借款、发行债券等方式筹集的资金，属 于企业的借入资金。
房地产融资与财务管理课件
资金的时间 价值
表现形式
利息 利润 红利 分红 股利 收益．．．．
1.1.1资金时间价值概念
货币作为社会生产资 金参与再生产过程， 就会带来资金的增值， 这就是资金的时间价 值。
300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留 下了10kg的黄金。这笔财富，一直遗传到 甲先生。
Return
300年前，乙 先生的老祖先 将10元钱进行 投资，他的后 代子孙们并没 有消费这笔财 产，而是将其 不断进行再投 资。这笔财富 一直遗传到乙 先生。
=1000×(1+10%×3)
=1210
F3＝1210+1210×10% =1000 × (1+10%) 3
=1300
=1331
1.1.3 利息计算
Return
注意 例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？
年 末
单利法F＝工 利P程 息×(经和1+济资i ×分金n)析时中间复，价利所值法有计F＝的 算P×(1+i ）n 均为复利计算。
谁更有钱呢
1.1.2 利息与利率
Return
用什么来衡量资金时间价值(the time value of money)的大小？
在1．工利息程(i经nte济res学t) 中，“利息”广义的含义 是指投资所得的利息、利润等，即投资 收益。
2．利率(interest rate)
在工程经济学中，“利率”广义的含义 是指投资所得的利息率、利润率等，即 投资收益率。
一个计息周期
时间的进程(over time)
01
23
第 一 年 年 初
第
一
二 年 年 初
年 年 末 ， 也
房地产企业财务管理-PPT文档资料
房地产企业财务管理
会计改革与会计准则建立
房地产企业财务管理
目
录
新企业会计准则体系构成
基本会计准则修改情况
具体会计准则特点分析
房地产企业财务管理
1.新企业会计准则出台背景
年度 1992 发布内容 企业会计准则，一系列行业会计制度，外商投资企业会计 制度，股份制试点企业会计制度
1993
2019 2019
中小企业会计制度（2019）
境内中小企业
房地产企业财务管理
2.新企业会计准则构成
准则 体系
房地产企业财务管理
各行业共同经济业务的准则 产、收入等准则
存货、固定资产、无形资
会 计 准 则 分 类
有关特殊经济业务的准则
外币核算、投资性房地产、 套期保值、保险合同等
有关财务报告的准则
现金流量表、财务报表列报、 中期报告、合并财务报表等
房地产企业财务管理
对16项原有会计准则的修订
关联方关系具体交易的记录、现金流量表、收入、建造合同、投 资、债务重组、资产负债表日后事项、会计政策，会计估计变更和会 计差错更正、非货币性交易、或有事项、无形资产、借款费用、租赁、 固定资产、存货、中期报告。
新出台的22项会计准则
22条会计准则分别是，外币核算、分步报告、财务报表列报、企 业合并、合并财务报表、资产减值、生物资产、石油天然气开采、捐 赠与援助、投资性房地产、所得税、每股收益、金融工具确认和计量、 金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露、保险合同、再保险 合同、职工薪酬、以股份为基础的薪酬、 企业年金和首次采用会计 准则。
房地产企业财务管理
3.新企业会计准则特点
首先，会计准则体系体现了理念的创新，体现了面向市 场经济的理念。会计准则就是要看负责人企业管理层作为受 托者履行职能的情况，要给企业财务报表的使用者提供充分 和有用的信息，以便他们做出对合同的决策。
会计改革与会计准则建立
房地产企业财务管理
目
录
新企业会计准则体系构成
基本会计准则修改情况
具体会计准则特点分析
房地产企业财务管理
1.新企业会计准则出台背景
年度 1992 发布内容 企业会计准则，一系列行业会计制度，外商投资企业会计 制度，股份制试点企业会计制度
1993
2019 2019
中小企业会计制度（2019）
境内中小企业
房地产企业财务管理
2.新企业会计准则构成
准则 体系
房地产企业财务管理
各行业共同经济业务的准则 产、收入等准则
存货、固定资产、无形资
会 计 准 则 分 类
有关特殊经济业务的准则
外币核算、投资性房地产、 套期保值、保险合同等
有关财务报告的准则
现金流量表、财务报表列报、 中期报告、合并财务报表等
房地产企业财务管理
对16项原有会计准则的修订
关联方关系具体交易的记录、现金流量表、收入、建造合同、投 资、债务重组、资产负债表日后事项、会计政策，会计估计变更和会 计差错更正、非货币性交易、或有事项、无形资产、借款费用、租赁、 固定资产、存货、中期报告。
新出台的22项会计准则
22条会计准则分别是，外币核算、分步报告、财务报表列报、企 业合并、合并财务报表、资产减值、生物资产、石油天然气开采、捐 赠与援助、投资性房地产、所得税、每股收益、金融工具确认和计量、 金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露、保险合同、再保险 合同、职工薪酬、以股份为基础的薪酬、 企业年金和首次采用会计 准则。
房地产企业财务管理
3.新企业会计准则特点
首先，会计准则体系体现了理念的创新，体现了面向市 场经济的理念。会计准则就是要看负责人企业管理层作为受 托者履行职能的情况，要给企业财务报表的使用者提供充分 和有用的信息，以便他们做出对合同的决策。
房地产企业财务管理
房地产企业财务管理摘要：阻碍房地产企业进展的因素专门多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务治理薄弱是阻碍其进展的一个重要内部因素。
必须进一步优化企业理财环境，突出财务治理的战略地位，提高财务治理水平，充分发挥财务治理职能，才能促使房地产企业更快速、健康地进展。
关键词：房地产财务治理目标前言：随着我国社会主义市场经济体制的建立与经济体制改革的不断深化，我国房地产经济得到了迅速的进展，差不多成为我国各地区经济最为活跃、进展最为迅速的部分，成为促进我国经济进展的重要力量，在制造税收、繁荣经济、增加就业等方面作出了一定奉献，为拉动国民经济增长作出了庞大奉献。
但在房地产企业的进展中也看到，由于受传统体制和外部宏观经济等因素的阻碍，只有少数企业能在短时刻内完成原始积存，进展成为颇具规模、治理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业，相当一部分企业仍旧徘徊于“高出生与高死亡”状态。
阻碍房地产企业进展的因素专门多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务治理薄弱是阻碍其进展的一个重要内部因素。
具体表现为企业财务治理基础不实，财务治理体制不和谐，财务治理职能没有得到发挥，财务、税务风险庞大等。
这些问题不仅容易损害房地产企业长期进展利益，也制约了我国经济进展与社会进步。
从长远的角度看，要解决这些问题，必须进一步优化企业理财环境，突出财务治理的战略地位，提高财务治理水平，充分发挥财务治理职能，才能促使房地产企业更快速、健康地进展。
专门是国家对房地产市场宏观调控以来，房地产企业的利润空间突然减小，资金压力日渐增大，许多企目前正在财务危机中苦苦挣扎，或立即面临财务危机的房地产企业，如何加强财务治理，向精细治理要效益显得日益重要。
本文试图就房地产企业财务治理的现状进行分析，探讨如何加强民营企业财务治理，提出相应的改进方法。
一、房地产企业财务治理现状与问题客观而论，房地产企业财务治理不是水平高低的问题，而是“有”或“无”的问题。
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金融企业会计制度，六项具体准则：无形资产，借款费用， 租赁，固定资产，存货，中期财务报告
小企业会计制度
十七项征求意见稿：会计基本准则与十六项具体准则
新会计准则体系正式发布.
3
房地产企业财务管理
准则名称 企业会计准则 关联方关系及其交易的披露 现金流量表 资产负债表日后事项 债务重组 收入 投资 建造合同 会计政策、会计估计变更和 会计差错更正
第二是关于关联方及其交易的披露。按照国际会计准则，我国的国家 控制或国有企业之间都将被视为关联方，他们之间的交易都将被作为关联 交易来处理。这在实践中是无法操作的。譬如东部地区和西部地区的国有 企业有何关联？各国有商业银行之间的业务往来更加频繁，如果都当作关 联交易，那就扭曲了关联方和关联交易的本质，或者说掩盖了真正的关联 方及关联交易。所以我们的准则规定，除非国有企业之间存在投资关系， 他们不能作为关联方。
存货、固定资产、无形资 产、收入等准则
会
计
准 则
有关特殊经济业务的准则
外币核算、投资性房地产、 套期保值、保险合同等
分
类
有关财务报告的准则
现金流量表、财务报表列报、 中期报告、合并财务报表等
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房地产企业财务管理
对16项原有会计准则的修订
关联方关系具体交易的记录、现金流量表、收入、建造合同、投 资、债务重组、资产负债表日后事项、会计政策，会计估计变更和会 计差错更正、非货币性交易、或有事项、无形资产、借款费用、租赁、 固定资产、存货、中期报告。
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房地产企业财务管理
3.新企业会计准则特点
准则 创新
首先，会计准则体系体现了理念的创新，体现了面向市 场经济的理念。会计准则就是要看负责人企业管理层作为受 托者履行职能的情况，要给企业财务报表的使用者提供充分 和有用的信息，以便他们做出对合同的决策。
其次，会计准则体系有体系上的创新。会计准则体系包 括基本准则、具体准则和相关应用指南，也就是报告准则， 这形成了一个体系，涵盖了几乎所有的领域。
除不对外融资、经营规模较小，以及金融保险企业以外的 境内企业
金融企业会计制度（2001）
境内各类金融企业
中小企业会计制度（2004）
境内中小企业
民间非营利组织会计制度（2004） 境内各类民间非营利组织
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房地产企业财务管理
2.新企业会计准则构成
准则 体系
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房地产企业财务管理
各行业共同经济业务的准则
新出台的22项会计准则
22条会计准则分别是，外币核算、分步报告、财务报表列报、企 业合并、合并财务报表、资产减值、生物资产、石油天然气开采、捐 赠与援助、投资性房地产、所得税、每股收益、金融工具确认和计量、 金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露、保险合同、再保险 合同、职工薪酬、以股份为基础的薪酬、 企业年金和首次采用会计准 则。
房地产企业财务管理
会计改革与会计准则建立
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房地产企业财务管理
目录
❖ 新企业会计准则体系构成 ❖ 基本会计准则修改情况 ❖ 具体会计准则特点分析
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房地产企业财务管理
1.新企业会计准则出台背景
年度 1992
1993 1997 1998
1999 2000 2001
2004 2005 2006
发布内容
第三是关于资产减值。资产减值在实际工作中确实被一些企业当成了 调节利润的手段。当然这也是公司治理问题，无法单靠会计制度来解决。 不过，新的准则规定，资产减值的提取要科学、有依据、稳健。更重要的 是，规定“资产减值一经提取不得转回”，特殊情况除外。
最后还有政府补贴、补助。由于其他规章文件对此已有明文规定，因 此我们的会计准则也规定，如果国家补贴能成功转化成技术成果，那就作 为权益处理。
实施范围和时间 企业2000年1月1日 企业2000年7月1日 上市公司02年1月1日 上市公司02年1月1日 上市公司02年1月1日 上市公司01年1月1日 上市公司01年1月1日 上市公司01年1月1日
修订时间 2001年1月
会计制度名称
适用范围
行业会计制度（1993）
其他企业
企业会计制度（2001）
颁布时间 92年11月26日 97年5月22日 98年3月20日 98年5月12日 98年6月12日 98年6月20日 98年6月24日 98年6月25日 98年6月25日
实施范围和时间 企业93年7月1日 上市公司97年1日 企业98年1月1日 上市公司、金融企业03年7月1日 企业99年1月1日 上市公司1月1日；企业01年
企业会计准则，一系列行业会计制度，外商投资企业会计 制度，股份制试点企业会计制度
对外经济合作企业会计制度
首个具体准则：关联方关系及其交易的披露
七项具体准则：现金流量表，资产负债日后事项，债务重 组，收入，投资，建造合同，会计政策，会计估计变更和 会计差错更正
非货币性交易
企业财务会计报告条例，企业会计制度，或有事项准则
修订时间 2006年2月
2001年1月 2003年4月 2001年1月
2001年1月
2001年1月
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4
房地产企业财务管理
准则名称 非货币性交易 或有事项 中期财务报告 固定资产 存货 无形资产 借款费用 租赁
颁布时间 99年6月28日 00年4月27日 01年11月2日 01年11月9日 01年11月9日 01年1月18日 01年1月18日 01年1月18日
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10
房地产企业财务管理
① 公允价值的应用
新基本准则中的会计基本原则，继续保留了重要性原则、谨慎原 则、实质重于形式原则等，也强调了可比性、一致性、明晰性等原 则。但权责发生制和历史成本不再作为会计核算的一般原则。
第三，会计准则体系有内容上的创新。会计准则体系从 过去偏重工商企业的17项准则扩展到横跨金融、保险、农业 等众多领域的39项准则，覆盖了企业的各项经济业务，填补 了我国市场经济条件下新型经济业务会计处理规定的空白。
第四，会计准则体系的创新还体现在国际趋同上。
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9
房地产企业财务管理
国际 接轨
首先是企业合并问题。按照国际会计准则，合并只包含没有任何关联 的合并行为，要以公允价值为基础。但是，在我国企业合并重组案例中， 很多都类似股权联营，要以账面价值为基础。因此，我们需要对这种合并 进行规定。