房地产企业财务分析
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• 4、长期负债比率 ＝ 长期负债／资产总额×100%
判断企业债务状况的一个指标。它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本 结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。
• 5、有息负债比率 ＝（短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋长期
应付款）／股东权益期末数×100% 无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通
*注意：ROIC是EBIT与投入资本之比，其中：投入资本=（现金+营运资本WCR+固定 资产净值），有时 也用（附息债务金额+权益资本）。此外，如果计算税后ROIC，分 子则用EBIT（1-T）。
3
财务报表分析的主要问题——分析什么
2、公司的流动性如何？
经营现金流量>0？ 流动比率=？
现金偿债倍数=现金/到期长债=？ 速动比率=？
• 6、应收帐款周转天数 ＝ 360天／应收帐款周转率
表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。
14
（二）长期偿债能力（资本结构分析）
• 1、股东权益比率 ＝ 股东权益总额／资产总额×100%
反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。一般 来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。
每股经营 现金流量
长期负债比 率
有息负债比 率
总资产周 转次数
经营现金 流OCF/销 售
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
投资回报 率 ROIC
股息收益 率 DPS/P
总资产报 酬率ROA
EPS/P
12
• （一）偿债能力指标
• 1、流动比率 = 流动资产／流动负债
流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比 率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐 款数额和存货周转速度。
分为4~7类，共计15~22个指标。当然，企 业可以根据面临的问题和需要设计相应的 指标（体系）进行分析。
11
财务指标体系表
偿债能力
债务管理 （长期）
资产 管理
盈利能力
股东收益
短期支付 能力
资产流动 长期偿债能 本息保障
性
力
倍数
营运能力
销售盈利 率
资产报酬 率
股东报酬
价值创造
流动比率
应收账款 资产负债率 利息保障
4
财务报表分析的主要问题——分析什么
3、公司面临的风险有多大？
财务风险（财务杠杆）=？ 经营风险（经营杠杆）=？ 负债/权益=？
5
财务报表分析的主要问题——分析什么
4、公司资产的使用效率如何？
总资产周转率（年销售/平均总资产） =？ 固定资产周转率（年销售/平均固定资产） = ？ 存货周转率（年销售或销售货物成本/平均存货）=？ 应收账款周转率 （年销售/平均应收账款）=？
财务指标与财务报表分析
1
房地产企业财务分析
• 房地产企业财务分析的两个层次： • 1、财务报表分析 • 2、房地产项目投资财务分析
2
财务报表分析的主要问题——分析什么
1、公司的盈利能力有多大？
净资产收益率（ROE）=？ 投入资本收益率（ROIC）*=？
销售利润率=？
期间费用比例（期间费用/销售收入）=？
• 2、资产负债比率 ＝ 负债总额／资产总额×100%
反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。
• 3、资本负债比率 ＝ 负债合计／股东权益期末数×100%
它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增 加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外 关注。（倒数为权益乘数）
7、公司的增长能力
可持续增长能力=？ 成长性=？
9
财务指标体系和财务报表的分析方法
• 财务指标体系 • 报表分析方法
10
一、财务指标体系
• 1、任何一个财务指标都是从某一侧面反映
企业的财务状况，而财务指标体系是各项 各类指标的系统化，其基本能够系统、全 面、综合反映企业的财务状况。
• 2、财务指标体系不是一成不变的，其一般
• 2、应收账款周转率=销售收入／平均平均应收账款 • 该指标反映的是公司对应收账款的利用效率，反映了公司的资金周转状况。 • 3、固定资产周转率 ＝ 销售收入／平均固定资产
6
财务报表分析的主要问题——分析什么
5、上市公司财务盈利和市场表现如何？
每股净利润（EPS）=？ 每股股利（DPS）=？ 市盈率（P/E）=？ 每股净资产（BVEPS）=？
7
财务报表分析的主要问题——分析什么
6、公司创造价值了吗？
EVA（经济增加值）=？ MVA（市场增加值）=？
8
财务报表分析的主要问题——分析什么
• 3、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金+短期投资+应收票据+应收帐
款）／流动负债 进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。
• 4、现金比率 =（货币资金／流动负债）
现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。
13
（一）偿债能力指标
• 5、应收帐款周转率 ＝ 销售收入／平均应收帐款
表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短 期偿债能力。
周转速度
倍数
应收帐款 周转次数
毛利率
总资产报 酬率
每股收益 EPS
市场增加 值MVA
速动比率
应收账款 股东权益比 固定费用
回收期 率
保障倍数
存货周转 次数
营业利润 率
净资产收 益率ROE
每股股利 DPS
经济增加 值EVA
超速动比 率
现金比率
资本负债比 现金充足
率
性
固定资产 周转次数
净利润率
OCF/总资 产
• 2、速动比率 =（流动资产－存货）／流动负债
由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得 到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速 动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐 款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现 能力。
过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不 是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。在揭示公司偿债能力方面， 100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。
15
（三）营运能力
• 1、存货周转率 ＝ 销货成本×２／（期初存货＋期末存货）
存货周转天数 ＝ ３６０天／存货周转率 存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比 周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。
判断企业债务状况的一个指标。它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本 结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。
• 5、有息负债比率 ＝（短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋长期
应付款）／股东权益期末数×100% 无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通
*注意：ROIC是EBIT与投入资本之比，其中：投入资本=（现金+营运资本WCR+固定 资产净值），有时 也用（附息债务金额+权益资本）。此外，如果计算税后ROIC，分 子则用EBIT（1-T）。
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财务报表分析的主要问题——分析什么
2、公司的流动性如何？
经营现金流量>0？ 流动比率=？
现金偿债倍数=现金/到期长债=？ 速动比率=？
• 6、应收帐款周转天数 ＝ 360天／应收帐款周转率
表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。
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（二）长期偿债能力（资本结构分析）
• 1、股东权益比率 ＝ 股东权益总额／资产总额×100%
反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。一般 来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。
每股经营 现金流量
长期负债比 率
有息负债比 率
总资产周 转次数
经营现金 流OCF/销 售
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
投资回报 率 ROIC
股息收益 率 DPS/P
总资产报 酬率ROA
EPS/P
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• （一）偿债能力指标
• 1、流动比率 = 流动资产／流动负债
流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比 率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐 款数额和存货周转速度。
分为4~7类，共计15~22个指标。当然，企 业可以根据面临的问题和需要设计相应的 指标（体系）进行分析。
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财务指标体系表
偿债能力
债务管理 （长期）
资产 管理
盈利能力
股东收益
短期支付 能力
资产流动 长期偿债能 本息保障
性
力
倍数
营运能力
销售盈利 率
资产报酬 率
股东报酬
价值创造
流动比率
应收账款 资产负债率 利息保障
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财务报表分析的主要问题——分析什么
3、公司面临的风险有多大？
财务风险（财务杠杆）=？ 经营风险（经营杠杆）=？ 负债/权益=？
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财务报表分析的主要问题——分析什么
4、公司资产的使用效率如何？
总资产周转率（年销售/平均总资产） =？ 固定资产周转率（年销售/平均固定资产） = ？ 存货周转率（年销售或销售货物成本/平均存货）=？ 应收账款周转率 （年销售/平均应收账款）=？
财务指标与财务报表分析
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房地产企业财务分析
• 房地产企业财务分析的两个层次： • 1、财务报表分析 • 2、房地产项目投资财务分析
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财务报表分析的主要问题——分析什么
1、公司的盈利能力有多大？
净资产收益率（ROE）=？ 投入资本收益率（ROIC）*=？
销售利润率=？
期间费用比例（期间费用/销售收入）=？
• 2、资产负债比率 ＝ 负债总额／资产总额×100%
反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。
• 3、资本负债比率 ＝ 负债合计／股东权益期末数×100%
它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增 加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外 关注。（倒数为权益乘数）
7、公司的增长能力
可持续增长能力=？ 成长性=？
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财务指标体系和财务报表的分析方法
• 财务指标体系 • 报表分析方法
10
一、财务指标体系
• 1、任何一个财务指标都是从某一侧面反映
企业的财务状况，而财务指标体系是各项 各类指标的系统化，其基本能够系统、全 面、综合反映企业的财务状况。
• 2、财务指标体系不是一成不变的，其一般
• 2、应收账款周转率=销售收入／平均平均应收账款 • 该指标反映的是公司对应收账款的利用效率，反映了公司的资金周转状况。 • 3、固定资产周转率 ＝ 销售收入／平均固定资产
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财务报表分析的主要问题——分析什么
5、上市公司财务盈利和市场表现如何？
每股净利润（EPS）=？ 每股股利（DPS）=？ 市盈率（P/E）=？ 每股净资产（BVEPS）=？
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财务报表分析的主要问题——分析什么
6、公司创造价值了吗？
EVA（经济增加值）=？ MVA（市场增加值）=？
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财务报表分析的主要问题——分析什么
• 3、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金+短期投资+应收票据+应收帐
款）／流动负债 进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。
• 4、现金比率 =（货币资金／流动负债）
现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。
13
（一）偿债能力指标
• 5、应收帐款周转率 ＝ 销售收入／平均应收帐款
表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短 期偿债能力。
周转速度
倍数
应收帐款 周转次数
毛利率
总资产报 酬率
每股收益 EPS
市场增加 值MVA
速动比率
应收账款 股东权益比 固定费用
回收期 率
保障倍数
存货周转 次数
营业利润 率
净资产收 益率ROE
每股股利 DPS
经济增加 值EVA
超速动比 率
现金比率
资本负债比 现金充足
率
性
固定资产 周转次数
净利润率
OCF/总资 产
• 2、速动比率 =（流动资产－存货）／流动负债
由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得 到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速 动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐 款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现 能力。
过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不 是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。在揭示公司偿债能力方面， 100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。
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（三）营运能力
• 1、存货周转率 ＝ 销货成本×２／（期初存货＋期末存货）
存货周转天数 ＝ ３６０天／存货周转率 存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比 周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。