电梯配套设备生产项目实施方案

电梯配套设备生产项目
实施方案
规划设计/投资分析/产业运营
报告说明
根据《特种设备安全法》规定电梯的安装、维保、改造和修理，
必须由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行，电
梯制造单位对电梯安全性能负责。

由于国内电梯整机制造企业维保人
员的规模相对较小、专业化不足、流动性高，电梯厂商直接维保的电
梯占市场投放量的比例仍较低。

目前国内电梯厂自维保比率10-15%，
而奥的斯等国际品牌达到40-60%的比率。

我国电梯维保行业第三方维
保主导整个维保行业格局，大部分电梯制造企业未能将维修保养服务
重视起来。

电梯维保整体水平不高影响了电梯行业的健康持续发展。

本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。

根据谨
慎财务估算，项目总投资19235.48万元，其中：建设投资17244.98
万元，占项目总投资的89.65%；建设期利息242.55万元，占项目总投资的1.26%；流动资金1747.95万元，占项目总投资的9.09%。

根据谨慎财务测算，项目正常运营每年营业收入50800.00万元，
综合总成本费用40431.40万元，净利润6380.39万元，财务内部收益
率15.13%，财务净现值3790.27万元，全部投资回收期4.14年。

本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。

本期项目技术上可行、经济上合理，投资方向正确，资本结构合理，技术方案设计优良。

本期项目的投资建设和实施无论是经济效益、社会效益等方面都是积极可行的。

实现“十三五”时期的发展目标，必须全面贯彻“创新、协调、
绿色、开放、共享、转型、率先、特色”的发展理念。

机遇千载难逢，任务依然艰巨。

只要全市上下精诚团结、拼搏实干、开拓创新、奋力
进取，就一定能够把握住机遇乘势而上，就一定能够加快实现全面提
档进位、率先绿色崛起。

报告是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、投资融资等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后
可能取得的财务、经济效益及社会、环境影响进行预测，从而提出项
目是否值得投资和如何进行建设的分析评价意见。

本期项目是基于公开的产业信息、市场分析、技术方案等信息，
并依托行业分析模型而进行的模板化设计，其数据参数符合行业基本
情况。

本报告仅作为投资参考或作为学习参考模板用途。

目录
第一章项目绪论
第二章背景、必要性分析
第三章市场需求预测
第四章产品规划方案
第五章选址分析
第六章建筑工程可行性分析
第七章原辅材料供应
第八章技术方案分析
第九章环保方案分析
第十章劳动安全
第十一章节能可行性分析
第十二章组织机构及人力资源配置第十三章项目进度计划
第十四章投资估算
第十五章项目经济效益
第十六章招标方案
第十七章项目风险防范分析
第十八章总结评价说明
第十九章附表
第一章项目绪论
一、概述
（一）项目基本情况
1、项目名称：电梯配套设备生产项目
2、承办单位名称：xx集团有限公司
3、项目性质：新建
4、项目建设地点：xx（以最终选址方案为准）
5、项目联系人：余xx
（二）主办单位基本情况
面对宏观经济增速放缓、结构调整的新常态，公司在企业法人治理机构、企业文化、质量管理体系等方面着力探索，提升企业综合实力，配合产业供给侧结构改革。

同时，公司注重履行社会责任所带来的发展机遇，积极践行“责任、人本、和谐、感恩”的核心价值观。

多年来，公司一直坚持坚持以诚信经营来赢得信任。

（三）项目建设选址及用地规模
本期项目选址位于xx（以最终选址方案为准），占地面积约
59.91亩。

项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。

（四）产品规划方案
根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：电梯配套设备00000套/年。

二、项目提出的理由
2015年对于房地产市场来说，无疑是增速放缓的一年，一系列开放限购的救市举措带来房地产市场的复苏，尤其国家出台了放宽贷款限制以及二套房政策。

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，前三季度延续2015年的宽松基调，出台了降首付、降税负、宽信贷等政策，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。

一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。

同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

总体来看，2016年房地产市场发展较为稳健。

2017年一线城市将步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题。

二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发
展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，
房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。

此外，位于大城市
周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍
具备潜力。

随着生活水平的提升，原先一栋办公楼两部电梯，现在变为四部、六部、八部甚至更多，原先一栋居民住宅一梯四户，现在一梯两户甚
至一梯一户。

用户对电梯便捷性要求提升，使得电梯配置密度逐步提高。

根据统计，2000年中国每万平方米（房地产竣工面积）配置1.65
台电梯，到2015年，电梯配置密度升至7.11台/每万平方米，约为2000年的4.2倍。

电梯配置密度的不断提升，是电梯销量增速高于房
地产竣工面积增速的根本原因。

实现“十三五”时期的发展目标，必须全面贯彻“创新、协调、
绿色、开放、共享、转型、率先、特色”的发展理念。

机遇千载难逢，任务依然艰巨。

只要全市上下精诚团结、拼搏实干、开拓创新、奋力
进取，就一定能够把握住机遇乘势而上，就一定能够加快实现全面提
档进位、率先绿色崛起。

三、项目总投资及资金构成
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。

根据谨慎财务估算，项目总投资19235.48万元，其中：建设投资17244.98万元，占项目总投资的89.65%；建设期利息242.55万元，占项目总投资的1.26%；流动资金1747.95万元，占项目总投资的9.09%。

四、资金筹措方案
（一）项目资本金筹措方案
项目总投资19235.48万元，根据资金筹措方案，xx集团有限公司计划自筹资金（资本金）9335.48万元。

（二）申请银行借款方案
根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额9900.00万元。

五、项目预期经济效益规划目标
1、项目达产年预期营业收入（SP）：50800.00万元（含税）。

2、年综合总成本费用（TC）：40431.40万元。

3、项目达产年净利润（NP）：6380.39万元。

4、财务内部收益率（FIRR）：15.13%。

5、全部投资回收期（Pt）：4.14年（含建设期12个月）。

6、达产年盈亏平衡点（BEP）：7692.47万元（产值）。

六、项目建设进度规划
项目计划从可行性研究报告的编制到工程竣工验收、投产运营共需12个月的时间。

七、报告编制依据和原则
（一）编制依据
1、《中国制造2025》；
2、《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》；
3、《工业绿色发展规划(2016-2020年)》；
4、《促进中小企业发展规划（2016－2020年）》；
5、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
6、关于实现产业经济高质量发展的相关政策；
7、项目建设单位提供的相关技术参数；
8、相关产业调研、市场分析等公开信息。

（二）编制原则
1、严格遵守国家和地方的有关政策、法规，认真执行国家、行业和地方的有关规范、标准规定；
2、选择成熟、可靠、略带前瞻性的工艺技术路线，提高项目的竞
争力和市场适应性；
3、设备的布置根据现场实际情况，合理用地；
4、严格执行“三同时”原则，积极推进“安全文明清洁”生产工艺，做到环境保护、劳动安全卫生、消防设施和工程建设同步规划、
同步实施、同步运行，注意可持续发展要求，具有可操作弹性；
5、形成以人为本、美观的生产环境，体现企业文化和企业形象；
6、满足项目业主对项目功能、盈利性等投资方面的要求；
7、充分估计工程各类风险，采取规避措施，满足工程可靠性要求。

八、研究范围
1、对项目提出的背景、建设必要性、市场前景分析；
2、对产品方案、工艺流程、技术水平进行论述，确定建设规模；
3、对项目建设条件、场地、原料供应及交通运输条件的评价；
4、对项目的总图运输、公用工程等技术方案进行研究；
5、对项目消防、环境保护、劳动安全卫生和节能措施的评价；
6、对项目实施进度和劳动定员的确定；
7、投资估算和资金筹措和经济效益评价；
8、提出本项目的研究工作结论。

九、研究结论
该项目符合国家有关政策，建设有着较好的社会效益，建设单位为此做了大量工作，建议各有关部门给予大力支持，使其早日建成发挥效益。

十、主要经济指标一览表
主要经济指标一览表
第二章背景、必要性分析
一、产业发展情况
1、有利因素
（1）国家产业政策支持
近年来，从国家陆续颁布的关于装备制造业的系列政策性文件、
行业法规以及财税实施细则来看，电梯作为其中主要行业之一，产业
政策环境不断得到优化。

《中共中央关于制定国民经济后社会发展第
十三个五年规划》、《关于加快振兴装备制造业的若干意见》、《装
备制造业调整和振兴规划》、《特种设备安全发展战略纲要》、《工
业转型升级规划（2011-2015年）》等文件，提出要振兴装备制造业，努力突破核心技术，着力发展智能装备和智能产品，推进生产过程智
能化，引导形成一批集研发设计制造于一体、竞争力强的企业，政府
为装备制造业的发展提供了良好的政策支持，创造了良好的市场环境，也为电梯企业未来不断壮大发展提供良好契机。

（2）电梯行业市场发展空间较大
随着我国国民经济的快速增长，国内电梯市场总产量一直保持持
续快速增长。

虽然近年来受国内经济下行和国内房地产投资增速放缓
的影响，电梯行业增长速度有所放慢，但仍处于景气阶段。

在我国全
社会消费升级和城镇化加速的大背景下，城市公共基础设施建设、保
障房建设等的投入逐年增加，带动了我国电梯行业的需求增长；同时，近年来旧楼加装电梯和老旧电梯更新改造的需求量也逐年增大，这些
均为我国电梯整机制造企业的快速发展提供了良好的市场环境。

此外，国家大力推行“一带一路”的发展战略，涉及60多个国家、40多亿人口，民族电梯企业未来将受益于“一带一路”建设，催生巨
大的电梯出口市场，预计未来电梯行业具有较大的市场发展空间。

（3）电梯行业结构逐步优化
目前，国内电梯市场本土品牌与外资品牌的二元竞争结构仍将长
期持续，但随着本土品牌电梯企业的制造能力、产品质量及服务水平、经营管理能力的提升，本土品牌电梯企业竞争实力逐步增强，打破了
外资品牌企业对国内电梯市场的垄断，市场占有率逐步提高，市场竞
争格局逐步优化。

根据中国电梯协会数据显示，截至2016底，我国电梯行业共有整
机制造企业600多家、备案部件制造企业200家左右，市场竞争程度
较高。

未来，随着市场竞争的日益激烈，部分中小型电梯制造企业因
成本优势丧失而逐渐退出市场竞争，行业无序竞争局面将得到一定程
度的改善，市场集中度将有所提升。

拥有自主品牌、具有一定市场地
位的民族电梯制造企业将会得到更好的发展，市场份额将进一步提高。

2、不利因素
（1）电梯安全事故增多
近年来，不断扩大的电梯市场需求进一步催生许多规模小、缺乏
核心竞争力的生产企业大量涌入，造成市场短时期内的无序竞争。

部
分中小电梯企业因管理不规范和缺乏技术人才，不遵守电梯行业竞争
秩序，导致电梯产品质量下降、售后服务跟不上，电梯出现故障情况
时有发生。

根据国家质检总局统计，2015年特种设备事故257起，其
中电梯事故占比最大达到58起，死亡46人。

根据中国电梯行业协会
统计，造成电梯安全隐患的因素中，产品质量、安装施工、维护保养
占比分别为16%、24%、60%。

另外，电梯安全事故涉及物业、商场、电梯生产厂家、电梯维保单位等多方主体，电梯事故责任不明晰，导致
安全管理责任无法有效落实。

电梯维护缺失、故障频发成为了制约行
业发展的瓶颈。

（2）电梯维保整体水平不高
根据《特种设备安全法》规定电梯的安装、维保、改造和修理，
必须由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行，电
梯制造单位对电梯安全性能负责。

由于国内电梯整机制造企业维保人员的规模相对较小、专业化不足、流动性高，电梯厂商直接维保的电梯占市场投放量的比例仍较低。

目前国内电梯厂自维保比率10-15%，而奥的斯等国际品牌达到40-60%的比率。

我国电梯维保行业第三方维保主导整个维保行业格局，大部分电梯制造企业未能将维修保养服务重视起来。

电梯维保整体水平不高影响了电梯行业的健康持续发展。

（3）国内外宏观经济环境的不确定性
2014年全球经济仍处于深度调整期，总体复苏缓慢，增长动力依然不足，主要经济体经济表现和货币政策分化明显，国际金融市场波动较大，主要货币对美元贬值，大宗商品价格整体下跌，地缘政治等非经济扰动因素增多。

2015年，世界经济复苏缓慢，多数发达经济体和新兴市场经济体中期增长预期减弱和投资疲软，国内需求增长也有所放缓。

2015年以来，面对错综复杂的国际形势和国内经济下行压力加大的困难局面，国务院坚持稳中求进工作总基调，把“调结构、转方式”放在更加突出的位置，着力调整作为电梯行业下游的房地产市场。

如果国内外宏观经济环境出现恶化，国内电梯行业将会出现短期波动。

二、区域产业环境分析
综合分析国际国内形势和省情、市情，“十三五”时期是我市经
济社会发展的重大历史机遇叠加期，也是实现弯道超越的黄金机遇期。

一是国家实施重大战略带来的新机遇。

京津冀协同发展、“一带一路”、长江经济带建设等重大战略的实施，必然会带来更大的发展空间。

京津冀协同发展战略是我市面临的最大、最直接的战略机遇。

这
一战略的实施，使京津冀城市群成为带动全国发展的主要空间载体。

“一带一路”战略的实施，为河北打通开放新通道、打造国际产能新
样板、实现新一轮高水平对外开放提供了重要机遇。

长江经济带建设，也必将使我市沿海靠港、交通便利等方面的优势转换为竞争优势，对
承接产业转移、产品出口等起到一定的促进作用。

二是新理念、新业态、新模式、新技术带来的新机遇。

当前，世界经济在深度调整中曲
折复苏，新一轮科技革命和产业变革蓄势待发。

中央提出创新、协调、绿色、开放、共享的发展新理念，必然衍生一些新举措、新政策，其
中蕴含很多发展机遇和很大的发展空间。

特别是“中国制造
2025”“互联网+”等行动计划的实施，孕育着新型产业、新兴业态与
全新发展模式，为我市加快传统产业改造升级，促进新产业、新业态
的产生和加速成长创造了有利契机。

随着一些新技术产生，各种产业
发展由“制造”向“智造”转变，必将会出台一系列扶持政策，对我
市调整产业结构、推进产业技改升级都将起到积极的促进作用。

三是
现有资源优势所蕴含的新机遇。

便利的区位优势赋予了我市对项目、
资金、人才的强大吸引力。

经过不懈努力，我市综合实力不断增强，
产业优势日益凸显，电子机箱、管道装备、食品饮料等传统产业发展
壮大，新能源车辆、汽车零部件等一些前景好、潜力大的战略新兴产
业已见雏形，发展质量、发展速度明显提升，具备了一定的产业基础。

通过持续推进招商引资和项目建设，我们成功引进了一批大项目、好
项目，并陆续开工建设、达产达效，为今后发展积蓄了充足后劲。

在看到重大机遇和有利条件的同时，我们还要清醒地认识到发展
过程中存在的问题和不足。

一是综合实力还不够强，经济总量不大，
产业结构不够优化，财政支撑能力不足，加快产业转型升级和项目投
产达效的任务依然艰巨；二是创新能力不足，创新实践、创新成果、
创新举措还不够多，全社会创新、创造和创业的活力还没有得到充分
释放；三是资源约束与环境问题集中显现，节能减排压力仍然较大，
破解要素制约与发展矛盾的任务艰巨。

三、项目承办单位发展概况
公司以负责任的方式为消费者提供符合法律规定与标准要求的产品。

在提供产品的过程中，综合考虑其对消费者的影响，确保产品安
全。

积极与消费者沟通，向消费者公开产品安全风险评估结果，努力维护消费者合法权益。

公司加大科技创新力度，持续推进产品升级，为行业提供先进适用的解决方案，为社会提供安全、可靠、优质的产品和服务。

面对宏观经济增速放缓、结构调整的新常态，公司在企业法人治理机构、企业文化、质量管理体系等方面着力探索，提升企业综合实力，配合产业供给侧结构改革。

同时，公司注重履行社会责任所带来的发展机遇，积极践行“责任、人本、和谐、感恩”的核心价值观。

多年来，公司一直坚持坚持以诚信经营来赢得信任。

面对宏观经济增速放缓、结构调整的新常态，公司在企业法人治理机构、企业文化、质量管理体系等方面着力探索，提升企业综合实力，配合产业供给侧结构改革。

同时，公司注重履行社会责任所带来的发展机遇，积极践行“责任、人本、和谐、感恩”的核心价值观。

多年来，公司一直坚持坚持以诚信经营来赢得信任。

四、行业背景分析
1、房地产市场领域电梯需求分析
电梯市场需求受房地产、建筑行业的影响较大。

2003年-2013年是我国房地产市场的发展的黄金十年，很大程度上促进了电梯行业的
发展和壮大。

2014年，房地产市场受国内经济结构调整、信贷政策收
紧以及宏观调控的持续影响，发展速度放缓，其中房地产新开工面积、商品房销售面积同比都出现了下降，国家宏观调控的目的在于促进房
地产行业稳定健康的发展，保证其成长的可持续性。

2015年对于房地产市场来说，无疑是增速放缓的一年，一系列开
放限购的救市举措带来房地产市场的复苏，尤其国家出台了放宽贷款
限制以及二套房政策。

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持
续收紧的过程，前三季度延续2015年的宽松基调，出台了降首付、降
税负、宽信贷等政策，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化
进一步显现。

一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及
各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一
方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。

同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续
突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

总体来看，2016年房
地产市场发展较为稳健。

2017年一线城市将步入存量房时代，新房开
发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量
物业盘活将是未来的主题。

二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发
展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，
房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。

此外，位于大城市
周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍
具备潜力。

未来3-5年，预计房地产市场总体运行将保持稳定，在新动能尚
未完全建立之前，房地产业仍将是经济增长的重要支撑力量。

电梯行
业与房地产投资直接正相关，房地产业的稳健发展有利于强化电梯行
业未来增长的确定性。

从2010-2016年我国房地产投资和电梯需求量的变化来看，两者
保持一致的发展趋势，电梯的需求量增速要稍微快于房地产投资增速，表明近年来我国房地产行业的高层建筑投资比例在增加，加速了电梯
的需求量。

进入2015年，央行降息降准给房地产行业的发展带来了机遇。

2015年全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长0.99%。

截至2016年全国房地产开发投资102,581亿元，比上年名义增长6.9%，预测未来电梯增量也会伴随房地产行业的稳定发展而增加，但增速会
逐渐放缓，进入成熟发展期。

2、政策支持和电梯采购市场持续升温
随着政府不断加大对民生工程的重视，医疗、卫生、体育、文化等相关项目也随之启动，配套的电梯采购不可或缺。

近两年政府采购电梯市场呈现异军突起之势，采购内容不仅有新梯加装，还有旧梯改造、更新和电梯维护保养等项目。

2013年全年电梯采购金额首破60亿元，2014年电梯采购项目呈现多元化，新梯需求主要来源公租房、廉租房、棚户区改造、医院、学校、轨道交通、政府办公楼等项目。

另外，在电梯老龄化日益严重的前提下，政府采购市场也包括旧梯更新改造项目，主要集中在北京、上海、广州等一线城市。

政府采购产品种类较多，有垂直客梯、自动扶梯、自动人行道、货梯以及医用电梯等。

2014年城镇保障性安居工程的任务目标已全面完成，已经完成700万套以上的保障性住房开工建设，其中各类棚户区470万套以上。

继续大规模推进棚户区改造不仅是重大的民生工程也是拉动经济增长的途径。

2015年保障房电梯采购依然是主力，旧梯更新改造类项目也将成为新的增长点，尤其是一二线城市该类项目明显增多。

国务院政府工作报告指出，2016年要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户。

预计保障性住房建设力度的加大将在。