物业管理的风险及规避方式课件
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物业管理的风险及规避方式PPT课件
三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防通道是普遍 的问题。
四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训， 出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不 会检查小区消防设施。
3、交通安全风险
• 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业 主出行的安全管理，物业服务企业对小区 的车辆管理的目的在于，建立小区内的良 好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、 使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地 ，物业服务企业所面临的交通安全风险有 以下几点:
课程内容
• 一、小区安全风险的类型
• 二、物业风险规避方式
一、小区安全风险的类型
• 1、治安安全风险 • 2、消防安全风险 • 3、交通安全风险 • 4、设施设备的安全风险 • 5、环保安全风险 • 6、意外事故安全风险
1、治安安全风险
• 物业小区的治安安全主要表现为小区内的 盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非 暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为 。虽然《物业管理条例》第四十七规定:"物 业服务企业应当协助做好物业管理区域内 的安全防范工作”，但我们物业服务人员 在管理服务过程中存在过错，还是要赔偿 业主所受的损失。
• 一是小区交通出行安全管理风险 • 二是小区车辆停放秩序管理风险 • 三是小区车内的停放安全管理风险
5、环保安全风险
• 环保安全风险就是小区的环境污染安全风 险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的 日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋 房子，人口也随着增多，人口的集聚带来 了系列的环境卫生问题。小区的环境污染 主要有以下几类：
• 如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢？我想对 于大多数物业公司来说，转嫁风险的最佳选择便是投保， 购买物业管理责任险，如在服务过程中工作人员因疏忽和 失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公 司承担物业服务公司的经济赔偿责任。
四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训， 出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不 会检查小区消防设施。
3、交通安全风险
• 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业 主出行的安全管理，物业服务企业对小区 的车辆管理的目的在于，建立小区内的良 好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、 使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地 ，物业服务企业所面临的交通安全风险有 以下几点:
课程内容
• 一、小区安全风险的类型
• 二、物业风险规避方式
一、小区安全风险的类型
• 1、治安安全风险 • 2、消防安全风险 • 3、交通安全风险 • 4、设施设备的安全风险 • 5、环保安全风险 • 6、意外事故安全风险
1、治安安全风险
• 物业小区的治安安全主要表现为小区内的 盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非 暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为 。虽然《物业管理条例》第四十七规定:"物 业服务企业应当协助做好物业管理区域内 的安全防范工作”，但我们物业服务人员 在管理服务过程中存在过错，还是要赔偿 业主所受的损失。
• 一是小区交通出行安全管理风险 • 二是小区车辆停放秩序管理风险 • 三是小区车内的停放安全管理风险
5、环保安全风险
• 环保安全风险就是小区的环境污染安全风 险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的 日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋 房子，人口也随着增多，人口的集聚带来 了系列的环境卫生问题。小区的环境污染 主要有以下几类：
• 如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢？我想对 于大多数物业公司来说，转嫁风险的最佳选择便是投保， 购买物业管理责任险，如在服务过程中工作人员因疏忽和 失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公 司承担物业服务公司的经济赔偿责任。
物业管理风险控制001ppt课件
法有无不妥？你有什么建议？
案例分析
小朱的做法不妥。
因为小朱未经许可擅自进入Ａ公司的专有区域，违反了国 家宪法，是一种违法行为。
建议小朱：
Ａ、小朱应守护在门前，不要擅自进入户内；
Ｂ、应通知管理处请他们和Ａ公司进行联系，派人到现 场来查看有无财产失窃，如有财产失窃，应协助报案；如 无财产失窃，提醒Ａ公司关好门；
三、物业管理企业风险识别
三、物业管理企业风险识别 （一）责任风险 （二）市场风险 （三）法律风险 （四）财产风险 （五）企业员工人身风险
四、物业管理企业风险产生的原 因分析
四、物业管理企业风险产生的原因分析 （一）缺乏风险意识 （二）物业管理从业人员素质不高，缺乏管理经验 （三）物业管理法律法规不健全 （四）物业管理合同风险 （五）缺乏政府及时的支持 （六）缺乏保险意识
案例剖析
（1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。 ①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿 滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取必 要、适当的防范措施，就应该给王大妈以赔偿。 ②如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范 措施不得力，应给予王大妈部分赔偿。③如果物业公司给 出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自己 不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司则不用作出赔偿。
二、物业管理风险的内容
早期介入风险
早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带 来的风险和专业服务咨询的风险。
前期物业管理 风险
日常物业管理 风险
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合 同风险。
日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主 (或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过 程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程 中存在的风险。
从物业管理案例分析中谈管理风险规避课件
对物业管理过程中可能出现的 风险进行全面识别，包括人员 、设备、环境、安全等方面。
风险评估
对识别出的风险进行评估，确 定其可能发生的概率和可能造 成的损失。
制定风险规避计划
根据风险评估结果，制定相应 的风险规避措施，如加强人员 培训、定期维护设备、改善环 境条件等。
实施风险规避计划
将制定的风险规避措施落实到 位，确保各项措施得到有效执
风险管理的目标
通过有效的风险管理，降低或消除 物业管理中的风险因素，确保物业 的正常运营和业主的合法权益。
02 物业管理案例分析
案例选择与背景
案例来源
选择具有代表性的物业管理案例 ，如大型住宅小区、商业综合体 等。
背景信息
了解案例的基本情况，包括物业 类型、地理位置、业主构成等。
管理风险识别
01
依据。
风险影响评估
评估各类风险对物业管 理企业及业主的影响程
度。
风险综合衡量
综合考虑风险发生的可 能性、影响程度及可控 制性，确定风险管理的
优先级。
03 管理风险规避策略
风险预防措施
01
02
03
风险识别
对潜在的风险源进行准确 的判断，包括环境风险、 技术风险、市场风险等。
பைடு நூலகம்
风险评估
对识别出的风险进行量化 和评估，确定风险的大小 和影响程度。
案例分析法的应用
通过实际案例的分析，深入了解物业管理风险的类型、成因和影响，为制定有 效的风险规避策略提供依据。
物业管理风险概述
风险的分类
根据物业管理实践，将风险分为 内部风险和外部风险，如人员素 质、管理流程、法律法规、自然
灾害等。
风险的特性
物业管理风险具有客观性、不确定 性、潜在性和可测性等特点，需要 采取科学的方法进行评估和防范。
风险评估
对识别出的风险进行评估，确 定其可能发生的概率和可能造 成的损失。
制定风险规避计划
根据风险评估结果，制定相应 的风险规避措施，如加强人员 培训、定期维护设备、改善环 境条件等。
实施风险规避计划
将制定的风险规避措施落实到 位，确保各项措施得到有效执
风险管理的目标
通过有效的风险管理，降低或消除 物业管理中的风险因素，确保物业 的正常运营和业主的合法权益。
02 物业管理案例分析
案例选择与背景
案例来源
选择具有代表性的物业管理案例 ，如大型住宅小区、商业综合体 等。
背景信息
了解案例的基本情况，包括物业 类型、地理位置、业主构成等。
管理风险识别
01
依据。
风险影响评估
评估各类风险对物业管 理企业及业主的影响程
度。
风险综合衡量
综合考虑风险发生的可 能性、影响程度及可控 制性，确定风险管理的
优先级。
03 管理风险规避策略
风险预防措施
01
02
03
风险识别
对潜在的风险源进行准确 的判断，包括环境风险、 技术风险、市场风险等。
பைடு நூலகம்
风险评估
对识别出的风险进行量化 和评估，确定风险的大小 和影响程度。
案例分析法的应用
通过实际案例的分析，深入了解物业管理风险的类型、成因和影响，为制定有 效的风险规避策略提供依据。
物业管理风险概述
风险的分类
根据物业管理实践，将风险分为 内部风险和外部风险，如人员素 质、管理流程、法律法规、自然
灾害等。
风险的特性
物业管理风险具有客观性、不确定 性、潜在性和可测性等特点，需要 采取科学的方法进行评估和防范。
33_物业管理风险防范课件
物业管理风险防范
E-mail:
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目录
第一节 物业管理风险类别 第二节 物业管理风险来源 第三节 物业管理风险防范的对策 第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
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2
近第一节 物业管理风险类 别
年
来
，
物
业
管
理
纠
纷
屡
见
不
鲜
，
大
人至
-
3
身
物业管理风险类别
第一节 物业管理风险类别
按形成不同风险的内在因素 按形成风险的内在原因 按造成风险损失的内类型
-
7
第三节 物业管理风险防范的对策
一、物业服务企业要学法、懂法和守法
1、学习法规
2、依法签订合同
3、向业主们宣传物业管理法规 二、加强企业内部管理
三、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系
1、妥善处理与业主（用户）的关系
2、妥善处理与开发商的关系
3、妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系
4、妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办和居委会的关
④员工到达工作岗位后部门应做好岗前业务知识培训并安排入职引导 人进行一对一培训
-
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第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
2.技术风险和操作风险的防范措施 ①特种设备、特殊作业人员应持国家认可的上岗证方可作业 ②部门应对作业人员进行各项操作流程、规章制度培训，考核 合格后方可上岗。 ③按照作业文件按时做好公用设备设施的日常运行、监视、维 修、保养、同时做好书面和现场施工记录，并对特种设备、 压力容器按照国家规定做好校验、监测
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第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
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目录
第一节 物业管理风险类别 第二节 物业管理风险来源 第三节 物业管理风险防范的对策 第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
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近第一节 物业管理风险类 别
年
来
，
物
业
管
理
纠
纷
屡
见
不
鲜
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大
人至
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身
物业管理风险类别
第一节 物业管理风险类别
按形成不同风险的内在因素 按形成风险的内在原因 按造成风险损失的内类型
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第三节 物业管理风险防范的对策
一、物业服务企业要学法、懂法和守法
1、学习法规
2、依法签订合同
3、向业主们宣传物业管理法规 二、加强企业内部管理
三、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系
1、妥善处理与业主（用户）的关系
2、妥善处理与开发商的关系
3、妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系
4、妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办和居委会的关
④员工到达工作岗位后部门应做好岗前业务知识培训并安排入职引导 人进行一对一培训
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第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
2.技术风险和操作风险的防范措施 ①特种设备、特殊作业人员应持国家认可的上岗证方可作业 ②部门应对作业人员进行各项操作流程、规章制度培训，考核 合格后方可上岗。 ③按照作业文件按时做好公用设备设施的日常运行、监视、维 修、保养、同时做好书面和现场施工记录，并对特种设备、 压力容器按照国家规定做好校验、监测
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第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本
物业管理法律风险防范 PPT课件
1、保安员故意伤害罪案例分析 2、保安员抢劫罪案例分析 3、保安员盗窃案例分析
第三章 物业管理日常安保服务风险防范
五、高空抛物的法律责任问题
1、好来居高空抛物致人死亡案例分析 2、高空抛物防范措施
第四章 停车场管理服务的法律风险防范
一、车位所有权归属的司法认定问题
（一）地下车位的所有权归属问题 （二）地面车位的所有权归属问题 （三）架空层停车位的所有权归属 前期物业管理法律风险防范
一、前期物业管理证据风险防范 1、入伙通知书 2、房地产买卖合同 3、买受人身份证明文件 4、代理人身份证明文件及授权委托书 5、房屋使用人的身份证明文件及房屋
租赁合同
第一章 前期物业管理法律风险防范
一、前期物业管理证据风险防范 6、业主或房屋使用人通讯方式及送达
第二章 物业服务收费法律风险防范
二、物业服务收费的催缴方式及法律风险
4、拒绝办理入住手续 5、发律师函 6、诉讼或仲裁
第二章 物业服务收费法律风险防范
三、关于物业服务费的滞纳金问题
（一）滞纳金的收取依据 （1）合同依据 （2）利息损失 （二）滞纳金的收取标准
第二章 物业服务收费法律风险防范
四、关于管理费的诉讼时效问题
（四）关于前期物业服务合同期满后开发商 变更或拒不续签合同的法律风险问题。
（五）关于物业公司退出前期物业管理的法 律风险问题。
（六）关于前期物业服务合同对业主是否具 有法律效力问题。
第二章 物业服务收费法律风险防范
一、关于物业服务收费的法律依据问题
1、前期物业服务合同 2、物业服务合同 3、物业服务协议 4、当地政府物价部门的指导标准 5、当地的行业通常惯例
者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 6、涉及经批准方可实施行为，需提交有关部门的批准
第三章 物业管理日常安保服务风险防范
五、高空抛物的法律责任问题
1、好来居高空抛物致人死亡案例分析 2、高空抛物防范措施
第四章 停车场管理服务的法律风险防范
一、车位所有权归属的司法认定问题
（一）地下车位的所有权归属问题 （二）地面车位的所有权归属问题 （三）架空层停车位的所有权归属 前期物业管理法律风险防范
一、前期物业管理证据风险防范 1、入伙通知书 2、房地产买卖合同 3、买受人身份证明文件 4、代理人身份证明文件及授权委托书 5、房屋使用人的身份证明文件及房屋
租赁合同
第一章 前期物业管理法律风险防范
一、前期物业管理证据风险防范 6、业主或房屋使用人通讯方式及送达
第二章 物业服务收费法律风险防范
二、物业服务收费的催缴方式及法律风险
4、拒绝办理入住手续 5、发律师函 6、诉讼或仲裁
第二章 物业服务收费法律风险防范
三、关于物业服务费的滞纳金问题
（一）滞纳金的收取依据 （1）合同依据 （2）利息损失 （二）滞纳金的收取标准
第二章 物业服务收费法律风险防范
四、关于管理费的诉讼时效问题
（四）关于前期物业服务合同期满后开发商 变更或拒不续签合同的法律风险问题。
（五）关于物业公司退出前期物业管理的法 律风险问题。
（六）关于前期物业服务合同对业主是否具 有法律效力问题。
第二章 物业服务收费法律风险防范
一、关于物业服务收费的法律依据问题
1、前期物业服务合同 2、物业服务合同 3、物业服务协议 4、当地政府物价部门的指导标准 5、当地的行业通常惯例
者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 6、涉及经批准方可实施行为，需提交有关部门的批准
物业风险管理ppt课件
物业管理风险防范
• 物业服务企业要通过加强早期介入，帮助 建设单位完善物业项目设计，提高工程质 量，节约建设资金等，努力引导建设单位 正确认识物业管理活动。
• 3.妥善处理与市政公用事业单位及专业公司 的关系
• 物业服务企业应当按物业管理条例的规定 与相关市政事业单位分清责任，各司其职 20
物业管理风险防范
7
风险与物业管理风险
• 均需要物业建设单位的支持与配合。因此 ，建设单位在与物业服务企业订立前期物 业服务合同时，可能会将本不该由物业服 务企业承担风险转嫁给物业服务企业。此 外，一些物业服务企业为了取得项目的管 理权，在合同签订时压低管理费用，影响 到接管项目后正常经营的维持；或对有关 8
风险与物业管理风险
风险与物业管理风险
• 后果往往是业主、物业使用人仍将责任归 咎于物业服务企业。
• （4）物业管理员工服务存在的风险。物业 服务企业未能履行物业服务合同的约定， 导致业主人身、财产安全的损害的，要承 担相应的法律责任。由于员工违规操作引 发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，
13
风险与物业管理风险
3
风险与物业管理风险
• 二、物业管理风险的内容 • 物业管理风险是指物业服务企业在服务过
程中，由于企业或企业以外的自然、社会 因素所导致的应由物业服务企业承担的意 外损失。 • （一）早期介入的风险 • 1.项目接管的不确定性带来的风险
4
风险与物业管理风险
• 2.专业服务咨询的风险 • 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、
• 3.合同执行的风险 • 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同
，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签 订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果 ，但在业主入住和合同执行过程中，由于缺乏 相应法规知识或其它原因，可能会发生对前期 物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内
物业管理风险防范与紧急事件经典课件(PPT31页)
2．若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人 员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修； 有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线 路。
3．故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人， 做好应急处理；加强消防和安全防范管理措施，确保不 至于因停电而发生异常情况。
4．故障停电时，物业管理单位应立即通知住户，说明有 关情况，并提醒住户做好必要的准备，防火、防盗等。
三、物业管理风险防范的措施（B）
1、物业管理企业要学法、懂法、守法、用法，物业管理相关 合同订立要尽可能的详尽，避免歧义。
2、物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质，不断提高员工 服务意识、服务技能和风险防范意识，增强企业自身的市场 竞争能力和抵御风险能力。
3、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。主要包括： 4、物业管理企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，
（四）噪音侵扰
1．接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看。 2．必要时通过技术手段或设备，确定噪音是否超标。 3．判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决
措施。 4．做好与受噪音影响业主的沟通、解释。
（五）电力故障
1．若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详 细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递 给业主，并安排相应的电工人员值班。
（二）日常物业管理的风险
1．业主使用物业、接受服务中发生的风险
（1）物业违规装饰装修带来的风险 （2）物业使用带来的风险 （3）法律概念不清导致的风险
2．物业管理日常运作过程中存在的风险
（1）管理费收缴风险 （2）替公用事业费用代收代缴费用存在的风险 （3）管理项目外包存在的风险 （4）物业管理员工服务存在的风险 （5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险
3．故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人， 做好应急处理；加强消防和安全防范管理措施，确保不 至于因停电而发生异常情况。
4．故障停电时，物业管理单位应立即通知住户，说明有 关情况，并提醒住户做好必要的准备，防火、防盗等。
三、物业管理风险防范的措施（B）
1、物业管理企业要学法、懂法、守法、用法，物业管理相关 合同订立要尽可能的详尽，避免歧义。
2、物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质，不断提高员工 服务意识、服务技能和风险防范意识，增强企业自身的市场 竞争能力和抵御风险能力。
3、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。主要包括： 4、物业管理企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传的平台，
（四）噪音侵扰
1．接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看。 2．必要时通过技术手段或设备，确定噪音是否超标。 3．判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决
措施。 4．做好与受噪音影响业主的沟通、解释。
（五）电力故障
1．若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详 细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递 给业主，并安排相应的电工人员值班。
（二）日常物业管理的风险
1．业主使用物业、接受服务中发生的风险
（1）物业违规装饰装修带来的风险 （2）物业使用带来的风险 （3）法律概念不清导致的风险
2．物业管理日常运作过程中存在的风险
（1）管理费收缴风险 （2）替公用事业费用代收代缴费用存在的风险 （3）管理项目外包存在的风险 （4）物业管理员工服务存在的风险 （5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险
物业风险管理 ppt课件
物业管理风险
2016年6月7日
物业风险管 理
01 风险与物业管理风险
02 物业管理风险防范
03 紧急事件处理
物业风险管理
一、风险的内涵和构成要素 风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可
能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影 响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。因此， 风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。三者的关系为：风险 因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失 的出现。而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩 证关系。
物业风险管理
（三）目标设定 （四）风险识别 风险识别是对企业风险进行识别、甑别和汇总的一项活动。它是风险评估、
风险应对、风险控制的基础。（全方位） （五）风险评估 风险评估是对风险的两个维度，即风险发生的可能性和风险发生后的影响，
所进行评价、估计与衡量。应根据不同情况定期或不定期经常进行。
物业风险管理
物业风险管理
2.专业服务咨询的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备
足够的专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，就难以发现 项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建 议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好 沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方 面可能导致物业建成后管理动作中的一定风险。
物业风险管理
消防通道、损毁共用设备设施和场地等），难以确定责任人；或业主、物 业使用人因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤 害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法律责任。
2016年6月7日
物业风险管 理
01 风险与物业管理风险
02 物业管理风险防范
03 紧急事件处理
物业风险管理
一、风险的内涵和构成要素 风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可
能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影 响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。因此， 风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。三者的关系为：风险 因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失 的出现。而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩 证关系。
物业风险管理
（三）目标设定 （四）风险识别 风险识别是对企业风险进行识别、甑别和汇总的一项活动。它是风险评估、
风险应对、风险控制的基础。（全方位） （五）风险评估 风险评估是对风险的两个维度，即风险发生的可能性和风险发生后的影响，
所进行评价、估计与衡量。应根据不同情况定期或不定期经常进行。
物业风险管理
物业风险管理
2.专业服务咨询的风险 早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备
足够的专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，就难以发现 项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建 议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好 沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方 面可能导致物业建成后管理动作中的一定风险。
物业风险管理
消防通道、损毁共用设备设施和场地等），难以确定责任人；或业主、物 业使用人因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤 害或财产损失时，物业服务企业就要承担一定的法律责任。
物业风险管控与防范培训教材PPT(44张)
第四章 装修管理风险防范
七 违规装修的工程管理
结构
改动
改变房 屋用途
线路改动 以及房屋 外观改变
破坏环 境卫生
在承重墙上开门、开孔、做壁橱。 改变室内楼梯位置。 在室内砌砖墙。 在天花板上安装很重的物品。 在室内安装阁楼。 拆除卧室窗下墙体。 在外墙上随意打孔开门开窗等。 注：坚决制定这一类违规装修，和要
六 物业服务收费风险防范 七 公共设施设备风险防范 八 公共环境风险防范 九 车辆管理风险防范 十 人力资源风险防范
第一章 物业管理项目承接风险
一、物业管理招投标过程中的风险防范
存在的风险
▪ 通货膨胀风险 ▪ 经营风险 ▪ 自然条件 ▪ 其它风险
防范措施
背景调查
了解项目开发进度、项目施工质量问题等。 了解项目所在地物业项目中的层次和地位、 同类物业的物业服务费标准和物业服务费的 收缴率情况。 了解项目所在地的地方性物业管理政策法 规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策 等。 了解项目所在地的公共事业费结算处理方 法等其他物业服务相关的环境因素。
制定 消防 演习 方案
申请 批准
消防 演习 实施 通知
消防演 习前的 培训和 宣传
做防设材准tD好设施等备hseue消备器的bsccocr2moipn.tpito准作情检aennn备落况查ytos’sf工实的
消防 演习 实施
消防演 习相关 记录生 成与存 档保管
第四章 装修管理风险防范
安全 隐患
相邻关 系处理
第二章 治安风险
入室盗 窃
抢夺、抢劫
故意伤害
故意杀人等
治安风险
由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服 务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产 损失导致物业管理服务风险。
《物业管理风险分析与防范》
PPT文档演模板
《物业管理风险分析与防范》
•案列：室内空调水管爆裂致邻居财产损害赔偿案。
2009年4月，原告A公司与第三人签订一份租赁合同，向其租赁某大厦6层01—06 房办公。同年6月23日凌晨3时左右，大厦615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部， 通过楼道浸泡了A公司的办公室。
原告称，原告的装修工人于凌晨5时左右发现该事故后就立即找到被告物业公司 的保安人员，但被告迟至上午9时才回来处理该事故。被告未及时解决水管爆裂导致的 积水问题，造成了原告重新装修及装修材料报废的损失158000元，被告应该全部赔偿 ，于是将物业公司告上法庭。
负有不作为的侵权责任。原告认为物业公司未履行法定义务，应当承担侵 权损害赔偿责任，提起侵权之诉是符合法律规定的。本案原告提起侵权之 诉具有选择权，即可以单独起诉615房的使用人B公司，也可以同时将两者 列为被告。所以，物业公司关于原告只能起诉B公司的抗辩理由不能成立。
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《物业管理风险分析与防范》
•1.经验 • ①对招投标中风险防范的几个要点进行了解与准备； • ②想办法处理好与业委会的关系； • ③同政府部门处理好关系。 •2.教训 • 没有与旧物业公司联系沟通，同时由于之前没有相关经验，接管工作 准 •备的不够充分,对困难估计不足。
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•进取 责任
•7 《物业管理风险分析与防范》
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《物业管理风险分析与防范》
本案争议的焦点:被告是否及时采取措施解决水管爆裂导致的积水问题。
为此，被告向法院提交了大厦管理处2009年6月当日的交接班记录及 监控录像，以证明被告收到事故报告后对事故现场进行了及时处理。交接 班记录显示，6月22日晚班（当日22:30至次日7:30）的当班情况为：5:07 接到601装修人员报警说6楼水管破裂，及时通知班长及巡逻人员上楼并组 织抢救，并于6:30清理完毕。
物业管理风险培训课件(PPT 46页)
物业管理风险
胡圣平
2016年6月7日
物业风险管理
01 02 03
风险与物业管理风险
一、风险的内涵和构成要素 风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可
能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影 响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。因此， 风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。三者的关系为：风险 因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失 的出现。而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩 证关系。
21
三、物业服务企业全面风险管理 （一）建立建全组织架构，构建合理的组织架构和管控体系；建立专职的
风险管理职能部门或确定相关职能部门为风险管理部门。明确责任体系，做 好职责分。 （二）营造完美的内部环境 全面风险管理的内部环境是指企事业风险管理赖以有效开展的各种内部条 件的总和。以隐形和显形的方式，影响和决定企业风险管理的有效性。
8
9
（三）日常物业管理的风险 1.业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 （1）物业违规装饰装修带来的风险。业主、物业使用人违规装饰装修，不
仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、 维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。 （2）物业使用带来的风险。在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对 物业使用出现不当行为和不当使用（如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞
20
（四）有效化解舆论风险 物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传平台，树立企业良好的形
象。要与政府、行业协会、业主大会、新闻媒体等相关部门建立良好的沟通 与协调机制。风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关 协调工作，争取舆论支持，最大限度降低企业的经济和名誉损失。 （五）适当引入市场化的风险分担机制 风险分担有多种形式，例如为共用设施设备购买保险等。
胡圣平
2016年6月7日
物业风险管理
01 02 03
风险与物业管理风险
一、风险的内涵和构成要素 风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可
能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影 响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。因此， 风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。三者的关系为：风险 因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失 的出现。而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩 证关系。
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三、物业服务企业全面风险管理 （一）建立建全组织架构，构建合理的组织架构和管控体系；建立专职的
风险管理职能部门或确定相关职能部门为风险管理部门。明确责任体系，做 好职责分。 （二）营造完美的内部环境 全面风险管理的内部环境是指企事业风险管理赖以有效开展的各种内部条 件的总和。以隐形和显形的方式，影响和决定企业风险管理的有效性。
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（三）日常物业管理的风险 1.业主、物业使用人使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 （1）物业违规装饰装修带来的风险。业主、物业使用人违规装饰装修，不
仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、 维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。 （2）物业使用带来的风险。在物业日常使用过程中，业主、物业使用人对 物业使用出现不当行为和不当使用（如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞
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（四）有效化解舆论风险 物业服务企业应重视企业的宣传，建立舆论宣传平台，树立企业良好的形
象。要与政府、行业协会、业主大会、新闻媒体等相关部门建立良好的沟通 与协调机制。风险与危机发生后，应当从容应对，及时妥善处理，做好相关 协调工作，争取舆论支持，最大限度降低企业的经济和名誉损失。 （五）适当引入市场化的风险分担机制 风险分担有多种形式，例如为共用设施设备购买保险等。
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• 一是小区交通出行安全管理风险 • 二是小区车辆停放秩序管理风险 • 三是小区车内的停放安全管理风险
物业管理的风险及规避方式
物业管理的风险及规避方式
5、环保安全风险
• 环保安全风险就是小区的环境污染安全风 险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的 日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋 房子，人口也随着增多，人口的集聚带来 了系列的环境卫生问题。小区的环境污染 主要有以下几类：
• 制度建设一定要注重推行和检查评估环节，进行重点的落 实、推进，并不定期地对执行情况进行检查、纠正、提醒 员工违反制度的行为，按照"谁主管，谁负责”的原则落 实安全防范管理责任和逐级岗位责任。完善的制度可以带 动员工的工作热情，明确其责任，约束其行为。
物业管理的风险及规避方式
3、购买物业Βιβλιοθήκη 理责任风险物业管理的风险及规避方式
2、消防安全风险
• 消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视， 最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防 安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全 隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消 防安全管理主要存在以下问题。
一是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度 二是消防实施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题 三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防通道是普遍
• 如一个小区配电房内窜进了一只猫，引起供电变 压器短路烧坏了。由于这是物业公司的工作失职， 更换变压器的费用应有物业公司承担，这样的安 全风险给物业公司带来了沉重的经济负担。
物业管理的风险及规避方式
二、物业风险规避方式
• 1、建立物业安全四张网 • 2、建立完善的制度 • 3、购买物业管理责任险 • 4、合同约定规避风险
• 一是垃圾污染，是住宅小区最主要的环境 污染源。
• 二是空气污染。 • 三是噪音污染。
物业管理的风险及规避方式
6、意外事故安全风险
• 意外事故是意想不到或预计不到的事情，往往发 生前被人们忽视的问题，因自然、外力等因素造 成的安全隐患。如大风挂落雨阳棚、盆景致人损 害：老鼠、猫等动物窜入小区配电房引起配电设 备的损坏等。造成意外事故的发生往往是我们服 务人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏 忽。这样的意外事故发生所造成的经济损失也是 相当大的。
物业管理的风险及规避方式
4、合同约定规避风险
• 在物业纠纷中，认定物业公司是否存在”管理疏忽与失误 “的法律依据是《物业管理条例》第三十六条规定的:"物 业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 “因此要规避风险，在与业主签订物业服务合同时尽量避 免使用结果意义的用词，如”保障人身财产安全“之类的 词语，应用”每小时巡逻一次“、”及时到现场处理“等 行为词语。在实际工作中做不到或做不好的服务不要在合 同和其它资料中体现和承诺，不然以后发生人身、财产损 害后会成为物业公司的赔偿依据。虽然可以利用合同的约 定规避一些风险，但只要我们物业人员自身的工作做得完 善，便可减少矛盾，化解风险
的问题。 四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，
出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不 会检查小区消防设施。
物业管理的风险及规避方式
3、交通安全风险
• 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业 主出行的安全管理，物业服务企业对小区 的车辆管理的目的在于，建立小区内的良 好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、 使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地， 物业服务企业所面临的交通安全风险有以 下几点:
物业管理的风险及规避方式
1、建立物业安全四张网
• 第一张网是建立一支训练有素的秩序维护 队伍。
• 第二张网是全体物业管理人员。 • 第三张网是全体业主。 • 第四张网是科技手段网。
物业管理的风险及规避方式
2、建立完善的制度
• 制度建设的重要性已被越来越多的企业所认识，企业的发 展壮大与成功都离不开一套系统、科学、严密、规范的内 部管理制度。物业公司防范安全管理风险的基本立足点， 也应是建立严格的各项工作管理、考核与评价制度，做到 管理工作有章可循，无遗漏、无缺陷、无失误。制度得到 全面落实，是减少安全风险的重要保障。
• 随着今年来物业服务行业的不断反展，在物业服务过程中 出现与业主之间的法律纠纷也与日俱增：管理疏忽与失误 “是作为判断物业管理企业是否承担法律责任的依据，但 再优秀的物业服务公司也很难避免工作中的疏忽和失误。 对业主造成人身安全和财产损害，将使物业公司产生很大 的经济赔偿风险。
• 如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢？我想对 于大多数物业公司来说，转嫁风险的最佳选择便是投保， 购买物业管理责任险，如在服务过程中工作人员因疏忽和 失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公 司承担物业服务公司的经济赔偿责任。
物业管理的风险及规避方式
THE END
物业管理的风险及规避方式
物业管理的风险及规避方式
1、治安安全风险
• 物业小区的治安安全主要表现为小区内的 盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非 暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。 虽然《物业管理条例》第四十七规定:"物业 服务企业应当协助做好物业管理区域内的 安全防范工作”，但我们物业服务人员在 管理服务过程中存在过错，还是要赔偿业 主所受的损失。
物业管理的风险及规 避方式
物业管理的风险及规避方式
课程内容
• 一、小区安全风险的类型 • 二、物业风险规避方式
物业管理的风险及规避方式
一、小区安全风险的类型
• 1、治安安全风险 • 2、消防安全风险 • 3、交通安全风险 • 4、设施设备的安全风险 • 5、环保安全风险 • 6、意外事故安全风险
物业管理的风险及规避方式
物业管理的风险及规避方式
5、环保安全风险
• 环保安全风险就是小区的环境污染安全风 险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的 日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋 房子，人口也随着增多，人口的集聚带来 了系列的环境卫生问题。小区的环境污染 主要有以下几类：
• 制度建设一定要注重推行和检查评估环节，进行重点的落 实、推进，并不定期地对执行情况进行检查、纠正、提醒 员工违反制度的行为，按照"谁主管，谁负责”的原则落 实安全防范管理责任和逐级岗位责任。完善的制度可以带 动员工的工作热情，明确其责任，约束其行为。
物业管理的风险及规避方式
3、购买物业Βιβλιοθήκη 理责任风险物业管理的风险及规避方式
2、消防安全风险
• 消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视， 最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防 安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全 隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消 防安全管理主要存在以下问题。
一是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度 二是消防实施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题 三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防通道是普遍
• 如一个小区配电房内窜进了一只猫，引起供电变 压器短路烧坏了。由于这是物业公司的工作失职， 更换变压器的费用应有物业公司承担，这样的安 全风险给物业公司带来了沉重的经济负担。
物业管理的风险及规避方式
二、物业风险规避方式
• 1、建立物业安全四张网 • 2、建立完善的制度 • 3、购买物业管理责任险 • 4、合同约定规避风险
• 一是垃圾污染，是住宅小区最主要的环境 污染源。
• 二是空气污染。 • 三是噪音污染。
物业管理的风险及规避方式
6、意外事故安全风险
• 意外事故是意想不到或预计不到的事情，往往发 生前被人们忽视的问题，因自然、外力等因素造 成的安全隐患。如大风挂落雨阳棚、盆景致人损 害：老鼠、猫等动物窜入小区配电房引起配电设 备的损坏等。造成意外事故的发生往往是我们服 务人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏 忽。这样的意外事故发生所造成的经济损失也是 相当大的。
物业管理的风险及规避方式
4、合同约定规避风险
• 在物业纠纷中，认定物业公司是否存在”管理疏忽与失误 “的法律依据是《物业管理条例》第三十六条规定的:"物 业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身 财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 “因此要规避风险，在与业主签订物业服务合同时尽量避 免使用结果意义的用词，如”保障人身财产安全“之类的 词语，应用”每小时巡逻一次“、”及时到现场处理“等 行为词语。在实际工作中做不到或做不好的服务不要在合 同和其它资料中体现和承诺，不然以后发生人身、财产损 害后会成为物业公司的赔偿依据。虽然可以利用合同的约 定规避一些风险，但只要我们物业人员自身的工作做得完 善，便可减少矛盾，化解风险
的问题。 四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，
出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不 会检查小区消防设施。
物业管理的风险及规避方式
3、交通安全风险
• 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业 主出行的安全管理，物业服务企业对小区 的车辆管理的目的在于，建立小区内的良 好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、 使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地， 物业服务企业所面临的交通安全风险有以 下几点:
物业管理的风险及规避方式
1、建立物业安全四张网
• 第一张网是建立一支训练有素的秩序维护 队伍。
• 第二张网是全体物业管理人员。 • 第三张网是全体业主。 • 第四张网是科技手段网。
物业管理的风险及规避方式
2、建立完善的制度
• 制度建设的重要性已被越来越多的企业所认识，企业的发 展壮大与成功都离不开一套系统、科学、严密、规范的内 部管理制度。物业公司防范安全管理风险的基本立足点， 也应是建立严格的各项工作管理、考核与评价制度，做到 管理工作有章可循，无遗漏、无缺陷、无失误。制度得到 全面落实，是减少安全风险的重要保障。
• 随着今年来物业服务行业的不断反展，在物业服务过程中 出现与业主之间的法律纠纷也与日俱增：管理疏忽与失误 “是作为判断物业管理企业是否承担法律责任的依据，但 再优秀的物业服务公司也很难避免工作中的疏忽和失误。 对业主造成人身安全和财产损害，将使物业公司产生很大 的经济赔偿风险。
• 如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢？我想对 于大多数物业公司来说，转嫁风险的最佳选择便是投保， 购买物业管理责任险，如在服务过程中工作人员因疏忽和 失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公 司承担物业服务公司的经济赔偿责任。
物业管理的风险及规避方式
THE END
物业管理的风险及规避方式
物业管理的风险及规避方式
1、治安安全风险
• 物业小区的治安安全主要表现为小区内的 盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非 暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。 虽然《物业管理条例》第四十七规定:"物业 服务企业应当协助做好物业管理区域内的 安全防范工作”，但我们物业服务人员在 管理服务过程中存在过错，还是要赔偿业 主所受的损失。
物业管理的风险及规 避方式
物业管理的风险及规避方式
课程内容
• 一、小区安全风险的类型 • 二、物业风险规避方式
物业管理的风险及规避方式
一、小区安全风险的类型
• 1、治安安全风险 • 2、消防安全风险 • 3、交通安全风险 • 4、设施设备的安全风险 • 5、环保安全风险 • 6、意外事故安全风险