房地产项目开发市场调查内容知识

房地产项目开发市场调查内容

一、城市投资环境调查

（一)政策法律环境调查

1.城市发展战略

2.城市建设规划和区域规划

3.土地利用总体规划

4.房改政策

5.开发区政策

6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策

7.房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、

耕地占用税、投资方向调节税等

8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平

9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地

出让方式

10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引

11.人口政策、户籍制度

（二）经济环境调查

1.城市总体发展规划

2.地区内的重点开发区域

3.国民经济产业结构和主导产业

4.政府办事效率及工作作风

5.政府财政收支状况

6.房地产在国民经济中的比重

7.房地产开发景气指数

8.就学条件

9.基础设施情况

（三）人口及社会环境

1.人口总量和密度

2.居民消费结构和消费水平

3.家庭规模与结构

4.居民就业状况及收入水平

5.社会治安情况

6.居民需求结构及特征

（四）房地产市场调查

１．房地产市场需求和消费行为调查

a)某类房地产的总需求量及其饱和点

b)市场需求发展趋势

c)市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整

和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求

和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建

筑物的物理状况

d)购买行为:投资、投机、自住,影响消费者购买行为的社会因素及心理因

素等

e)住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③

五至十年内规划人均居住面积。

2．房地产市场供给情况调查

a)可供开发的土地资源及规划要求状况

b)各种类型土地供应量：①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土

地供应量预测。

c)楼面地价或单位地面价

d)房产供应量::①上年房产供应量；②今年房产供应量;③下年房产供应量

预测。

e)新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工

3. 房地产产品调查

a)现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期

b)居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业

管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、

售后服务要求等

c)居民对某种房地产产品的接受程度

d)新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况

e)建筑设计及施工企业的有关情况

4. 房地产价格及交易情况调查

a)本城市房地产市场的价格状况

b)房地产市场价格趋势

c)市场供求情况的变化趋势

d)影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策

e)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小

f)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响

g)价格变动后消费者和开发商的反应

h)各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量;

5. 房地产促销调查

a)广告的时空分布及广告效果测定

b)广告媒体使用情况的调查

c)广告预算与代理公司调查

d)人员促销的配备状况

e)各种公关活动对租、售绩效的影响

f)各种营业推广活动的租、售绩效

６. 房地产营销渠道调查

a)营销渠道的选择、控制与调整情况

b)市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

c)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

d)客户对租售代理商的评价

二、意向投资项目调查

（一）投资项目自身情况调查

1. 项目土地现状调查

a)土地使用权获得方式：招标、拍卖、挂牌、转让

b)地理位置、土地面积、形状及四至

c)土地价格:楼面地价、单位地面价

d)土地规划使用性质、年限

e)地质地貌状况

f)九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、

燃气、场地平整）

g)地下、地上附着物现状及迁除完成情况

h)周边道路及综合管网现状及规划目标

i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风

格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等

2．项目用地周边气候、环境调查

a)项目所在地天气状况：日照、风向、降水量、天然周期性灾害

b)地块周边建筑物情况

c)周边环境污染状况:空气、水源、噪音

d)周边卫生状况

e)绿化景观

f)历史人文景观

g)建筑抗震设计等级

3．地块交通条件调查

a)周边市政路网现状及规划路

b)到达、经过地块的交通线路

c)项目所在区域水、陆、空交通状况

d)交通近期、中期规划情况

4. 项目所在区域配套设施调查

a)购物场所

b)医疗卫生

c)文化教育

d)金融服务