房地产项目开发市场调查内容知识
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房地产项目开发市场调查内容
一、城市投资环境调查
(一)政策法律环境调查
1.城市发展战略
2.城市建设规划和区域规划
3.土地利用总体规划
4.房改政策
5.开发区政策
6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策
7.房地产税收政策:营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、
耕地占用税、投资方向调节税等
8.房地产金融政策:信贷政策、信贷规模、利率水平
9.土地制度和土地政策:土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地
出让方式
10.产业发展政策:建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引
11.人口政策、户籍制度
(二)经济环境调查
1.城市总体发展规划
2.地区内的重点开发区域
3.国民经济产业结构和主导产业
4.政府办事效率及工作作风
5.政府财政收支状况
6.房地产在国民经济中的比重
7.房地产开发景气指数
8.就学条件
9.基础设施情况
(三)人口及社会环境
1.人口总量和密度
2.居民消费结构和消费水平
3.家庭规模与结构
4.居民就业状况及收入水平
5.社会治安情况
6.居民需求结构及特征
(四)房地产市场调查
1.房地产市场需求和消费行为调查
a)某类房地产的总需求量及其饱和点
b)市场需求发展趋势
c)市场需求影响因素:如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整
和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求
和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向,使用中建
筑物的物理状况
d)购买行为:投资、投机、自住,影响消费者购买行为的社会因素及心理因
素等
e)住宅消费状况:①居民现有住宅人均面积;②居民住宅形态及比重;③
五至十年内规划人均居住面积。
2.房地产市场供给情况调查
a)可供开发的土地资源及规划要求状况
b)各种类型土地供应量:①上年土地供应量;②今年土地供应量;③下年土
地供应量预测。
c)楼面地价或单位地面价
d)房产供应量::①上年房产供应量;②今年房产供应量;③下年房产供应量
预测。
e)新开发房地产面积:计划、新开工、在施工、竣工
3. 房地产产品调查
a)现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期
b)居民对房地产产品的要求:区位要求、户型面积要求、价格要求、物业
管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、
售后服务要求等
c)居民对某种房地产产品的接受程度
d)新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况
e)建筑设计及施工企业的有关情况
4. 房地产价格及交易情况调查
a)本城市房地产市场的价格状况
b)房地产市场价格趋势
c)市场供求情况的变化趋势
d)影响房地产价格变化的因素:如政府价格政策
e)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小
f)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响
g)价格变动后消费者和开发商的反应
h)各类房产成交量:①上年成交量;②今预测量;
5. 房地产促销调查
a)广告的时空分布及广告效果测定
b)广告媒体使用情况的调查
c)广告预算与代理公司调查
d)人员促销的配备状况
e)各种公关活动对租、售绩效的影响
f)各种营业推广活动的租、售绩效
6. 房地产营销渠道调查
a)营销渠道的选择、控制与调整情况
b)市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因
c)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况
d)客户对租售代理商的评价
二、意向投资项目调查
(一)投资项目自身情况调查
1. 项目土地现状调查
a)土地使用权获得方式:招标、拍卖、挂牌、转让
b)地理位置、土地面积、形状及四至
c)土地价格:楼面地价、单位地面价
d)土地规划使用性质、年限
e)地质地貌状况
f)九通一平现状(道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、
燃气、场地平整)
g)地下、地上附着物现状及迁除完成情况
h)周边道路及综合管网现状及规划目标
i)项目用地规划控制指标:容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风
格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等
2.项目用地周边气候、环境调查
a)项目所在地天气状况:日照、风向、降水量、天然周期性灾害
b)地块周边建筑物情况
c)周边环境污染状况:空气、水源、噪音
d)周边卫生状况
e)绿化景观
f)历史人文景观
g)建筑抗震设计等级
3.地块交通条件调查
a)周边市政路网现状及规划路
b)到达、经过地块的交通线路
c)项目所在区域水、陆、空交通状况
d)交通近期、中期规划情况
4. 项目所在区域配套设施调查
a)购物场所
b)医疗卫生
c)文化教育
d)金融服务