房屋拆迁存在问题及对策建议

房屋拆迁存在问题及对策建议
摘要：当前城市房屋拆迁工作中存在一系列突出问题，房屋拆迁的进展缓慢，也成为直接影响项目建设进程、和谐社会形成的重要因素之一。

关键词：房屋拆迁，问题，建议
1、房屋拆迁中的实际问题
1、1我国土地征收程序的缺陷
土地征收程序的立法比较简单、粗糙，在许多具体的制度设计上存在漏洞。

具体表现在：（1）土地征收目的合法性审查没有纳入程序中。

（2）缺少对行政机关的监督机制，如在征地范围的决定权、征地审查权、赔偿方案确定权等方面都只规定由行政机关自主决定、具体实施，缺少对行政机关的必要监督，导致行政机关既当运动员又当裁判员，容易侵害集体和个人的合法权益，也会带来行政权力的泛滥，破坏政府和人民的关系，危害社会稳定和繁荣。

1、2土地征收程序中对被征收者的保护不足
这主要表现在几方面：（1）土地征收程序透明度和公示性不够。

如在补偿方案的确定上，是由政府自己核准并实施的，实难保障征收程序的公示性，难以避免暗箱操作行为的发生，因而难以保障被征收者的利益获得公正的保护。

被征收者在土地征收过程中缺乏表达自己意见的机会，整个征地过程中，被征收者都处于比较被动的局面。

（2）行政征用补偿救济手段不完善。

此方面不足主要体现在司法救济被排除在救济手段之外。

当事人发生争议后，主要通过行
政系统内部解决，法院一直不予受理，有很多纠纷经过行政复议程序后，当事人仍对复议结果不服，但状告无门。

1、3拆迁评估方法不够完善
《城市房屋拆迁管理条例》中规定“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。

然而当前我国城市房屋拆迁评估方法比较单一，不够完善，拆迁估价普遍采用市场比较法。

市场比较法主以同一地块上相同房屋的市场价为基础,结合被评估房屋的成本、地段、环境等因素，综合得出房屋的市场评估价。

然而,在我国的实际，由于市场价格的不确定，各地不统一以及部分城市由于拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，这样的评估方法造成评估价格与市场价格相差甚远,往往评估价格要远远低于市场价格。

不完善的评估方法造成的直接后果是被拆迁人拿着补偿款而买不到新房,促成了他们不愿意搬迁,从而形成拆迁工作的障碍。

1、4拆迁规模过大, 安置房源紧缺
近几年来，城市化进程的加快和城市改造力度的加大，城市房屋拆迁进入快速发展的阶段。

由于某些城市政府急于加快城市改造工作，造成拆迁规模过大的现象，使城市房屋拆迁量呈迅猛上升势头。

同时，由于在城市旧区改造，加快城市化进程当中，有些地区因涉及到环境污染，或受土地供给限制，拆迁时要迁出城区以外，另行选址。

而选址重建既要有合适的建设用地，又要考虑水、电、道路、交通工具配套等问题，往往需要大量资金的投入。

因此，拆迁安置
困难非常大，很难实施。

另外，受城市规划的限制，拆迁时需要异地安置。

部分拆迁是要从区位条件好、地段繁华的地段，安置到区位条件相对差的地段，被拆迁人抵触情绪很大。

实施拆迁时，除了合理的安置以外，被拆迁人往往还索要很高的区位补偿,使拆迁陷入长时间的谈判、扯皮,影响拆迁工作的顺利进行。

1、5拆迁补偿标准尚不统一
我国城市拆迁补偿的标准不一主要表现在部分地区拆迁补偿款较低，而部分省份的不同城市拆迁补偿标准相差悬殊。

如果对被拆迁人所住原房的补偿过低，被拆迁人在购买新房时经济负担过大，超过一般被拆迁居民的经济承受能力，就会暴露出另外的社会问题。

我国由于在拆迁评估阶段，对房屋的评估不完善、不合理以及拆迁机构不独立，造成被拆除房屋的评估价较低，因而拆迁补偿费也相应较低。

拆迁补偿标准不统一，普遍偏低造成被拆迁人购买新房有困难，又返回来影响拆迁工作，使其不能顺利完成拆迁工作。

拆迁补偿标准过低与被拆迁人互相攀比拆迁补偿款，被拆迁户的期望值过高等构成了当前需要解决的主要矛盾。

一些建设单位为了尽早开工建设，只好采取提高补偿标准和制定奖惩政策等消极的办法来促进居民搬迁。

2、解决房屋拆迁存在问题的建议
2、1加强对房屋拆迁的监督管理
首先，加强对拆迁人的监督管理力度，防止违法拆迁、损害被拆迁人合法权益的事情发生。

对无房屋拆迁许可证拆迁、超拆迁范围
拆迁、超拆迁期限拆迁、自行评估、克扣补偿款和安置面积、拖延补偿款、超期限安置等违法行为，拆迁主管部门应当坚决制止、严肃查处。

其次，加强对被拆迁人的监督管理力度，对乘拆迁之机漫天要价、敲竹杠的，也应及时制止，依法维护拆迁人的合法权益。

第三，拆迁补偿安置资金要合理监管。

补偿安置基金的监管有多种途径，一是由房屋拆迁管理部门与被拆迁人代表共同监管。

二是由专业机构如银行等统一保管，其使用由相关部门和拆迁地区的群众代表共同监管，实行专款专用。

但不管采取那种方式，拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

2、2不断完善房屋拆迁的评估方法
解决城市房屋拆迁问题首要解决的是被拆迁房屋价格的评估，评估必须由房地产评估事务所进行。

如果由政府部门或拆迁办指定评估专家或评估机构，即使评估结果是客观公正的，也很难得到被拆迁人的认可。

因此，房屋拆迁评估不应由政府指定或由拆迁人决定，而应由多家不同的机构供被拆迁人选择。

另外，也可以规定拆迁范围内只能由一家评估机构承担拆迁评估，这样做的目的是为统一评估标准，防止在拆迁评估中标准不一，而引发新的矛盾。

其次，诸如大型城市建设拆迁项目要推行房屋拆迁招投标制度。

大型城市建设项目，如城市道路工程、基础设施建设等项目，在进行房屋拆迁时具有涉及面广和社会影响大等特点,被拆迁人往往处于弱势。

为了保护被拆迁人利益，在拆迁中引入市场竞争机制，实行拆迁项目招投标管理,按照公开、公正、公平、透明的原则，确定建设拆迁
项目的拆迁单位,评估单位和房屋拆除施工单位
2、3应结合实际制定拆迁规模
建议应结合当地实际确定拆迁规模首先是规定城市当年的房屋
拆迁面积不得超过当年住宅竣工量的一定比例。

各地方可以根据自己的一些经验数据，通过适度拆迁规模量的测算步骤推算出拆迁量。

各城市政府可以根据自己城市的具体情况，采用不同的拆迁量。

对于拆迁量大而集中的城市，政府还应当适当的加大中低价位商品房和经济适用住房的供应量，有条件的城市，可以让经济困难的被拆迁户购买经济适用住房。

其次，拆迁不能影响居民正常的生活。

城市拆迁地块的详细规划方案应当公布于众，充分听取群众意见，如有影响居民正常生活和阻碍城市功能发挥的，应立即进行修正。

另外，拆迁形成的刚性需求不能改变房地产市场供求平衡和价格的稳定。

同时，拆迁后要能保持良好的城市形象，并且使城市遗产得到保护。

最后，拆迁要有轻重缓急，要有计划、有步骤地在时间和空间上适度分散拆
2、4补偿标准要进一步合理科学
建议应采取市场化的评估办法，使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨，这种“市场＋保障”的补偿办法是拆迁的一种新手段、新方法、新政策，即市场化评估加上政策保障托底，在地段补偿标准的基础上，委托独立的中介机构根据二手房价格给房屋定价，同时划定最低单价和最低总价两条保障线。

最低单价按区位划分，最低保障总价是按照当地最小的经济适用房价格估价，确保困难家庭
拆迁后至少能买得起申购的经济适用房。

全面推广最低单价补偿和最低总价补偿制度，妥善安置被拆迁户中住房和收入困难的家庭，进一步推进市场化的拆迁评估办法，使房屋拆迁补偿评估与市场交易价格接轨，确保拆迁补偿安置足额到位，坚持“先补偿安置、后实施搬迁”的原则。