镇江房地产公司某开发项目可行性研究报告书

目录第1章总论 (2)1.1镇江情况概述 (2)1.2项目简介 (7)1.3编制依据............................................................................错误!未定义书签。

第2章市场分析.. (10)2.1镇江市总体情况 (10)2.2项目所在区域情况 (12)第3章规划设计分析 (14)3.1主要规划设计 (14)3.2 项目定位 (15)3.2.1竞争战略定位 (16)3.2.2目标客源定位 (16)3.2.3文化形象定位 (16)3.2.4户型比例 (16)3.3 规划设计方案指标及分析 (16)3.4 项目SWOT分析 (18)第4章投资估算与资金筹措 (19)4.1投资估算说明 (19)4.2建设投资 (19)4.3资金筹措 (19)4.4项目建设规划及进度安排 (19)第5章财务效益分析 (20)5.1财务评价编制依据 (20)5.2基础财务数据与说明 (20)5.3分期开发建议 (20)5.4资金使用计划 (20)5.5销售收入预测 (20)5.6项目财务报表编制及指标计算 (21)5.7项目盈亏分析 (22)5.8项目敏感性分析 (22)附表：财务报表 (23)第6章社会、环境效益和风险评价 (24)第7章开发投资分析结论和建议 (25)参考文献 (26)第1章总论1.1镇江情况概述（一）镇江市城市发展情况1、地理区位：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位优势突出，是沪宁经济带重要节点城市。

镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流——长江和中国最长人工运河——京杭大运河的交汇处。

镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，是江苏省13个省辖市之一。

镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响，经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。

2、生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市。

镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。

无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。

可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。

金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。

焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。

北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。

南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。

茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景，“大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。

宝华山是目前国内最大的传戒道场。

是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。

3、人口规模：下辖三市、四区，2009年底全市户籍总人口269.9万，市区总人口109.96万。

镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。

全市总面积3847平方公里。

市区面积1081平方公里。

2009年年末户籍总人口269.9万人，其中市区总人口109.96万人。

4、路网交通：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城市。

镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，是华东地区沿江开放城市和航运枢纽城市。

铁路：镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线，主要车站为镇江西站；京沪、沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。

公路：沪宁高速公路、沪宁二级公路穿市而过。

104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。

中国第一、世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及京沪高速公路联系起来。

水运：镇江临江近海，世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇。

水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。

航空：镇江距离南京禄口国际机场和常州机场分别为80公里和50公里。

5、城市布局：“一城两翼”城市格局逐步拉开，“山、水、城”特征突显镇江城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。

主城：北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。

构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。

东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区。

按12.5万人、31平方公里建设用地规划。

西翼：主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。

按7.5万人、15平方公里建设用地规划。

6、发展方向：由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型。

按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江、积极向南”的沿江沿路“T”字型发展。

近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。

城市各板块功能设置如下：主城核心区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。

由老城区和北部综合旅游区两部分组成。

重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。

南徐新城：城市次中心。

由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。

丁卯新城：城市东部地区中心。

以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。

重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园区。

谷阳新城：城市南部地区中心。

以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。

南山风景区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园。

（二）镇江宏观经济特征1、GDP：近年来呈稳步上涨趋势，增幅亦高于全国平均水平，但居江苏沿江八市下游水平。

镇江市经济平稳较快运行，地区生产总值持续稳定上升，2009年实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算，比上年增长13.7% 。

近年来GDP的增幅均高于全国平均水平。

在江苏省沿江八市横向比较中，镇江市地区生产总值明显低于苏南其他四市以及苏中地区的南通和扬州两市，仅略高于泰州。

2、镇江市人均地区生产总值持续增长，2009年人均地区生产总值54732元，折合美元为8168.95美元，涨幅高达23.58%。

与江苏沿江八市相比，镇江市2009年人均GDP处于中等水平，与苏南地区差距明显，高于苏中三市。

3、社会固定资产投资：总量偏低，但其增幅明显，居江苏沿江八市之首镇江市固定资产投资额近年来步伐加快，2009年镇江固定资产投资额高达1010.57亿元，增幅为40.60%，接近前一年的两倍。

与江苏沿江八市相比，镇江市2009年固定资产投资总额仅略高于扬州，与苏南地区差距明显。

但其增幅明显，是绝大部分沿江城市的两倍，居于首位。

在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设投资占据较大比重，政府对于城市建设投入的力度在不断加大。

随着“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长。

大规模的拆迁是政府最奏效的举措，为房地产市场制造了巨大的刚性需求的同时，也加大了镇江市固定资产投资空间。

4、社会消费品零售总额：消费需求充分释放，增幅明显，居沿江八市之首，潜力迅猛。

镇江市消费市场持续趋旺，近年来社会消费品零售总额持续上涨，2009年全市实现社会消费品零售总额488.5亿元，比上年增长19.10% ，较之去年增幅略有下降。

在江苏沿江八市横向对比中，镇江市消费品零售总额处于下游水平，但其增幅明显，居于首位。

5、人均可支配收入：持续增长，有力地支撑起城市居民消费增长人民生活不断改善，镇江城市居民收入稳定增加，2009年市区居民可支配收入达20949元，比上年增长10.4%。

在江苏省沿江八市人均可支配收入比较中，镇江处于中等水平，稍低于苏锡常及南京四市，略高于苏中地区三个城市。

6、人均消费支出：稳中有升，消费增长空间巨大，处于沿江八市的中游水平。

在居民可支配收入逐年增长的带动下，近年来镇江市人均消费支出也呈上涨之势。

2009年镇江城镇居民人均消费支付达13031元，增幅达6.7%。

与江苏沿江八市进行横向比较，镇江的人均消费支出处于中游水平。

7、三产结构：第二产业占据主导地位，产业结构不断优化调整，产业结构比例为4.5:58.1:37.3。

在三产结构上，镇江处于“二、三、一”阶段，第二产业占据着主导地位且呈现稳定增长态势，第三产业将会有刚大发展空间。

在沿江八市的比较中，镇江现阶段第一产业的比重仍然相对较高。

而随着长三角区域发达城市的产业转移，镇江作为承接地，其第二产业的发展较为充足，同时也需注意到现阶段镇江的第三产业正处于发展期，镇江的三产结构调整，尚存在较大空间。

1.2项目简介该住宅小区位于镇江润州区，占地面积30亩，建筑面积达50000平方米，钢筋焊接及验收实验方法JGJ27-96钢筋焊接及验收规程JGJ18-2003钢筋机械连接通用技术规范JGJ107-96混凝土强度检验评定标准GBJ107-87混凝土外加剂应用技术规范GB50119-2003塑料门窗安装及验收规程JGJ103-96土工实验方法标准GBJ123-88混凝土质量控制标准GB50164-92电缆线路施工及验收规范GB50168-92建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范GB50202-2002 建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-2002建筑工程质量统一检验标准GB50300-2002建筑机械使用安全技术规程JG33-2001施工现场临时用电安全技术规范JGJ46-2005建筑施工安全检查标准JGJ59-99建筑施工高处作业安全技术规范JGJ80-91工程网络计划技术规程JGJ/T1001-91建筑工程施工现场供用电安全规范GB50194-93建筑施工扣件式钢管脚手架安全规范JGJ130-2001建筑施工现场环境与卫生标准JGJ146-2004建筑施工模板安全技术规范JGJ 162-2008建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）建筑结构荷载规范（G850009—2001）（2006版）混凝土结构设计规范（GB50010—2002）建筑抗震设计规范（GB50011—2001）（2008版）砌体结构设计规范（GB50003—2001）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3—2002）第2章 市场分析2.1镇江市总体情况1、镇江市房地产开发基本情况分析房地产投资：持续稳步增长，08年达到最高值97.03亿元，随后呈现小幅回落趋势2004-2008年，镇江市房地产投资额逐年攀升，至08年，全市房地产投资额已达97.03亿元，达到一个高峰。