浅谈现代物业管理之四化

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现代物业与管理浅谈四化

材料学院09建材一班雍太平2011/5/20

现代物业管理之“四化”

现代物业管理之四化，首先，在我看来，其含义应为：

1）组织专业化：所谓专业化有三层含义：一是专业的物业管理企业；二是有专业的人员配备；

三是企业具备专业资质，并达到了一定的专业水准；

2）服务规范化：是指对所管的物业实施统一管理，规范收费，规范服务；

3）过程市场化：物业管理在市场经济条件本身就是一种商品，由业主和住户购买并消费这种

服务，企业提供这种服务，且制定合理的收费标准，在工作过程中加大宣传力度，培养业主及住房认识物业管理的“

市场”性质；

4）标准化，所有服务项目和相互关系等都将通过合同，公共契约的方式来约定服务双方

的权利和义务。

下面分别从这“四化”来说明为何以及如何实现这四化。

㈠现代物业之专业化。专业的物业管理企业。现状：1.到目前为止，我国物业服务企业三万多家，其中具有一级资质等级的物业服务企业只有500多家，有些是盲目跟随企业，不管楼盘大小，条件是否具备，凑几个人，或是临时转行部分人，或是从社会上吸纳部分人，注册个“物业管理公司”即开张营业。而且还有相当数量是转型企业，以重庆市物管企业为例，重庆市物管企业基本是由原来的房产系统基层单位组合而成，或是又房地产开发而来，如大正，或是由机关、科研、院校事业单位等后勤社会化转制组建。

2专业的人员配备。现状：07年12月30日，全国有1119名物业人员取得物业管理师资格，这是中国首批物业管理师，但是这只是中国物业管理师制度的初步建立，与美国国际注册资产管理师制度和资格认证，英国皇家特许屋宇经理制度资格认证相比较，我们才刚起步。现在还处于专业人才紧缺、专业知识、专业技能、专业培训还没有起步，缺乏精于业务、术业专攻又能自觉承担行业发展的历史使命的物业资产管理的专业人员已成为行业发展的

瓶颈。

3企业具备专业资质，并达到一定的专业水准。现状：资质参次不齐，有高级资质的企业较少。原因分析：1.企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套的设备，厂房，有成熟的产品，也不同一般的商业企业，需要充沛的资金可供周转从而赚取差价，而物管企业提供的是服务，一般没什么资产，最低只需要10万人民币，“几张桌子，几个人”就构成一个企业。2.

居民对物管企业缺乏正确的认识，物管企业伴随市场经济体制建立和住房制度改革的实施而产生的新兴事物，由于我国地理条件，经济发展水平、城市规划设计等诸多因素的影响，使物业管理起步晚，发展缓慢，且长期受计划经济影响，对物业发展不够重视，导致物业人才缺乏。3.政府有关部门对物业管理的重要意义和作用缺乏重视。政府把物业管理企业简单看作企业行为，按一般企业对待，并没有引起足够重视，大大制约物管企业快速，健康发展，从物管政策法规建设滞后，制定出台的措施较少，缺少政府扶持中可见一斑。4.物管企业自身认识不够，体制建设不完善，对本行业重要性没能正确认识，企业内部管理监督体制和竞争激励体制不够完善，社会监督和公开承诺等制度亟待加强，对人才不够重视，缺乏诚信，唯利是图，大大制约自身的发展。建议：物管企业要实现专业化，首先要从自身做起，完善一系列体制和规范，加大企业内部管理，积极引进人才，以服务为中心，全心全意为居民服务，抱着顾客是上帝的理念，开拓业务，做大做强，同时政府应加大扶持力度，尽快完善物业法律法规建设，支持企业重组，如深物业。淘汰落后的小企业，提高门槛，加强行业专业化建设，提高物业战略地位，从而引起社会高度重视。

㈡服务的规范化。现状：由于缺乏相关法律法规，许多物管企业出现以老大身份自居、管理水平低、服务不到位，收费过高，重复收费等问题，据中国消费者协会统计，业主对物管企业满意度极其低下，未到20％，物管企业一直是消费者投诉的焦点。原因：1.物管企业服务质量的规范不够，目前，重庆一些物管企业还达不到《重庆市居住小区物业管理服务基本要求》的标准，少服务多收费现象普遍存在甚至不服务也收费在一些物管公司还存在，

2.物管企业的传统物管观念，是“管”而非“服务”，法律意识淡薄，并没

有依照法律法规和合同服务，3.物管法律法规建设滞后，造成物管“无法可依”的现状4业主自身法律意识不够，对物管法律法规了解不多，认识不够，维权意识不足。建议：一方面政府加快行业法律法规建设，同时加强行业规范，对于那些不够规范的物管企业，要予以处罚另一方面：物管企业加

强自身标准化建设，一切依法办事，提高服务质量，加强业主监督机制，规范服务收费，而业主也要提高自身法律只是，提高维权意识。

㈢过程市场化。现状，现阶段我国行业市场化程度不够，没有形成一种市场化的竞争格局，更谈不上优胜劣汰，导致一些低劣的物管公司有存活的空间，而且淘汰机制不健全，比如对于物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何收费等等，现在基本无章可循或有章难循，大大阻碍市场进程，而且物业受制于开发商。现在，我国还未形成规范的物业管理市场，全国80%的物管企业是由房地产开发企业派生出来，或是由原房管所转制而来，这种建管部分的体制导致物管企业必然依附、受制于房地产开发企业，如此自然就会出现重建设、重销售，轻管理的问题，进而物管就不能健康发展，一个垃圾物管企业有可能依附房地产生存下去。而且物管行业规范未形成，导致市场混乱，恶性竞争，并没有强有力的物管企业组织。原因：我国没有统一的物管法规，对物业市场化建设严重之后，相关法律法规不健全，没在物管行业引入市场竞争机制，其次，产权不分，物管成为依附行业，成为房地产副业，最后长期计划经济体制导致市场意识薄弱。建议：加快立法，完善一系列市场建设法律法规，物管企业自身要重视物管，加强物管独立性，这方面龙湖就是一个很好的例子，最后转变传统观念，树立市场意识，公平，公正竞争。

㈣服务的标准化。现状：当前市场处于一个没有严格标准的时期，服务怎么样，怎么评判，标准是什么，市场对每一项物业服务收费的标准怎怎样才能让业主放心消费，才能让业主更满意，这是每一个物管公司物营考虑的问题，原因：长期计划经济体制造成法律化，市场化的落后，导致物业标准建设滞后。建议：加快行业标准的制定，完善一系列体制建设。

最后总体谈谈怎么实现“四化”

1建立健全物业管理的相关相关法律法规体系

2实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制

3推进物管智能化，网络化发展，建设智能化系统

4加快物管股权化，市场化建设，鼓励兼并重组

3积极引进和培养人才，抓好队伍建设