二手房购买流程

二手房购买流程

(1)选择合适的房屋类型：定价位定地段定户型

定价位

从家庭收入及银行贷款两方面来衡量出自己的付款能力（月供最好不要超过家庭月收入的三分之一），以此定自己可购买多少价位的房子。购买二手房的好处购买二手房的缺陷

计划赶不上变化，可能会多出一些意想不到的开支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要预留足够的中介费、契税、维修基金等费用。

定地段

考察同等价位的不同地段，最好多变换思路，反复比较，再决定最适宜自己居住的地段。（板块选房）重点考察交通、生活配套、医疗教育配套、居住氛围和周围的污染情况等。

定户型根据自己的家庭结构和需求决定楼层、房型、面积等。

(2)寻找房屋的途径有哪些？

房产网站

信息量大，但需要考察其真实性

网站类型功能及使用说明

政府网站

电子政务平台，通过此类网站，你可以了解房产市场政策、

法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等。

房地产综合商务网站房源数据库、资讯丰富而强大，可方便查询到从新盘到二手房、从别墅到商铺，从租赁到买卖等系列信息，功能强大而实用。

房地产开发商网站网站数量较多，主要进行企业品牌宣传、楼盘推广、售后服务、物业管理等内容的介绍。这类网站一般使用比较方便，你可以搜索到开发商在建、在售、已售等楼盘信息

一般都建有房屋租售数据库，提供房源查询功能，部分网站

房地产中介公司网站

还能提供部分在线交易功能。

平面媒体专业房地产报刊杂志。

中介机构

可以全权委托办理从选房到签约、入住等租房过程，但要尽量选择口碑好的大中型中介公司，以避免可能发生的资金风险。（中介居间流程和注意事项）

(3)考察房源和房主信息

房源信息

通过和房主、中介、物业、住户的沟通全面了解房源信息，除了观察社区环境（如何考察社区配套）、房源位置、房屋质量（怎样检查房产是否存在质量问题）等，装修二手房（选择装修房需知）还牵涉到装修、设备和估价的问题。

1、一定要实地看房（选购二手房“十看十不看”），最好分时段在不同的气候多看几次，得到最直观的感受。另外，如安保、栋距、采光、通风、污染和房屋本身质量上的细节都是考察重点（夏天看房须知）。

2、确定该二手房上市交易资格，避免买到“风险房”

房东信息

为了交易安全，了解房主信息（买卖双方怎样了解需要的信息）也是很必要的。包括房主的身份证明、资格证明，房屋的产权情况（不容忽视的二手房产权知识）、有无负债等。(如何查询二手房产权情况)

(1)支付定金的方法

一般定金约占房款的1％－3％。

定金支付流程：

要求中介公司出示上家委托中介挂牌出售该房源的委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限等，还有上家委托中介公司收取定金的说明。

与中介公司签订书面的房产认购协议（定金合同）。至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法、签订买卖合同的时间等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，由中介经办人员签字并加盖公章。

1、买方要注意分清订金和定金（定金与订金的区别）（什么是意向金？）的区别并索要收据，如上家没有委托中介而直接收取，也要求出具收条。

2、确认签订定金合同时所需证件。

(2)签订房屋买卖合同的方法

买卖双方带好所需材料签订房屋买卖合同。(买二手房，三个合同要签好)如果需要贷款，则要签订贷款合同和保险合同。同时双方与中介签订居间合同，并约定佣金的支付方式、时间等。房屋买卖合同签订后要送至房地产交易中心备案。

1、出售房源的委托合同必须在交易中心备案后才可以签订正式的房屋买卖合同（如何签订二手房买卖合同）。

2、签约使用的是统一的规范合同，而合同约定要尽量详细，包括房屋设施情况、付款（包括中介费）时间方式、过户时间、税费分担、物业交割、违约责任等等。

3、核对签约所需相关证件资料。

4、如果出售房源带有租约，确认承租人放弃优先承购权。

(3)付款的组合方式

付款方式可以有多种组合，根据实际情况在合同中约定，按合同付款。

1、一次性付款的方式风险较大，一般建议买方保留一定的尾款在交房时确认房屋质量且上家户口已迁出后支付。

2、买卖双方根据居间合同约定支付中介费，一般为房款的2％，买卖双方各承担一半。

(4)贷款流程

可以根据自身情况和需求决定是否贷款。如果上家尚有贷款没有还清，要提醒卖方先申请提前还贷，还清剩余贷款后办理注销抵押登记事项，之后买方再按步骤办理贷款手续。(贷款利率表)

1、二手房的贷款对房屋本身的条件限制颇多，包括房龄、面积等都会影响贷款的结果，所以在选房时就要加以考虑，而贷款人的资质等问题也是选择是否贷款前要想清楚的。

2、选择合适的还贷方式。（七种还贷方式利弊谈）

(1)产权交易过户

买卖双方带好所需材料到所属房地产交易中心办理产权交易过户，一般20个工作日后发放新产证。如果需要贷款，则办理抵押登记，一般3－5个工作日即能完成放款。

产权交易过户必须在卖方注销抵押登记事项办理完、买方贷款审批后才能进行。

(2)二手房税费详解

办理交易过户需要缴纳诸多费用，详见以下税费分类详解。

普通商品房、经济适用

二手房买卖税费知多少>>

房、售后公房税费

别墅税费二手别墅交易税费详解>>

境外人士税费港澳台及境外人士房产卖税收知多少>>

装修税费“装修费”纳税>>

1、二手房买卖的税费相对比较复杂，不同性质类型的二手房需要缴纳的税费都有区别

2、请按规定缴纳相关税费，避免风险（逃避“个税”带来的风险）。

(1)接收房屋

根据买卖合同约定的时间，一般卖方应该在拿到新的产证之后一周内办理交房。

(2)验房到底验什么？

验房除了按照合同约定查验房屋质量和附属设备情况是否完好外，主要是和卖方办理水电煤、物业管理、维修基金、电话、有线电视等更名过户手续，结清维修基金、水电煤等公用事业费，可继续委托中介代为办理。

验房时最重要的是结清各类费用（如何处理物业管理费、手续费、装修押金、维修基金？），并且确认上家户口（二手房买卖中户口该如何处理）已经迁出，以确保不会对再次的交易或日常生活产生影响。

(3)付清余款入住

验房完成，一切确认完毕，就可以将尾款结清了。