市场调查报告之(三)——目标客户分析
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2.
1.2%
选择“30-50㎡、一室一厅一卫”
3.
4.9%
选择“50-70㎡、二室一厅一卫”
4.
18.4%
选择“70-90㎡、二室二厅一卫”
5.
11.3%
选择“80-90㎡、三室一厅一卫”
6.
13.4%
选择“91-110㎡三室二厅一卫”
7.
37.5%
选择“110-120㎡、三室二厅二卫”
8.
4.6%
（2）金色置地广场老客户和部分投资人士（近一两年有投资意向的客户）；
（3）受访客户特征：在所调查的客户中，年龄分布在30—50岁之间，家庭平均月收入在2000元以上，职业主要有私营业主、企业中高层管理人员、机关公务员、专业人士等。
经过调查，我们获取了目标客户市场的第一手资料，为本项目的开发提供参考依据。
8、计划购买的总价（单位：万元）？
◆统计结果
※选择“15万元以下”的占4.9%
※选择“16—20万元”的占20.4%
※选择“21—25万元”的占33%
※选择“26—30万元”的占27.2%
※选择“31—40万元”的占11.7%
※选择“41—50万元”的占1.8%
※选择“50万元以上”的无
■分析
从受访者的本身选择的意向中，可以看出客户能接受的总价在15—25万元之间，是市场主力消费群体潜意识接受的范围，同时做好面积与总价的控制对后期销售尤为重要。
2.
20.4%
选择“10—15万元”的总价范围
3.
33%
选择“15—20万元”的总价范围
4.
27.2%
选择“20—25万元”的总价范围
5.
11.7%
选择“25—30万元”的总价范围
6.
1.8%
选择“30—35万元”的总价范围
7.
1%
选择“35万元以上”的总价范围
四、担心问题：
五、结论与建议
根据对目标客户的调查分析，智源地产机构认为，在产品与价格方面应重点考虑以下几点：
6、您准备购买住宅的户型和面积？
◆统计结果
※选择“单间（30㎡以下）”的占7.7%
※选择“一室一厅一卫（30—50㎡）”的1.2%
※选择“二室一厅一卫（50—70㎡）”的占4.9%
※选择“二室二厅一卫（70—90㎡）”的占18.4%
※选择“三室一厅一卫（80－90㎡）”的占11.3%
※选择“三室二厅一卫（91—110㎡）”的占13.4%
◆统计结果
※选择“好”的占65.8%
※选择“一般”的占25.4%
※选择“不好”的占8.8%
■分析
在受访的客户中，客户以长远的区域发展的眼光出发，有90%多的受访者认为“好”，市场对宗地开发前景看好。
Leabharlann Baidu3.请问您在1-2年内有购房打算吗？
◆统计结果
※选择“会”的占77.5%
※选择“无”的占22.5%
■分析
⑦35万元以上
9.您在此购买房屋最担心的问题是：
10.您在此购买房屋最希望有哪些社区配套：
11.总之，您想用多少钱买几房多少面积的房子？
【背景资料】
非常感谢您对我们工作的支持，请如实填写您的个人相关资料，有您需要的房源时，我们将在第一时间通知您，谢谢！
1.请问您的职业是：
①个体私营业主②企业中层以上管理人员
【主体部分】
1.请问您是否了解文明大道与纬二路交叉口西南角（高新区公安局家属院北邻、110指挥中心对面）这一区域？
①了解②不了解
2.您认为本地块的房产开发前景如何？
①好②一般③不好，原因：
3.您在1～2年内有无购房打算？
①有②无
4.您购房时希望采取何种付款方式？
①一次性付款②分期付款③按揭贷款
5.您预购买本项目的产品是？
※选择“1800—2000”的占51.5%
※选择“2000—2200”的占12.6%
※选择“2200-2400”的占3.9%
※选择“2400—2600”的无
※选择“2600—2800”的无
※选择“2800以上”的无
■分析
消费者希望自己买的房子价格越低越好，而购买后希望价格能越高越好，所以消费者对房产价格期望在前后是矛盾的。在制订价格时，区域平衡与产品领先是决定价格的因素。
9、在此购买担心的问题：
◆统计结果
■分析
在此购买住宅的客户分为自用型客户和投资型客户。
自用型客户担心的问题：
首先是物业管理，由于本项目属于新区，客户对物业服务要求较高，客户最担心的是物业服务中的安全保障问题。
其次为配套设施，目前本项目地块周边生活配套设计不足，客户担心日常生活无法进行。
其他担心的问题诸如子女入学、开发商信誉与实力、入住时间等问题。
5.您准备购买本项目什么样的物业？
◆统计结果
※选择“多层”的占78.2%
※选择“小高层”的占14.9%
※选择“高层”的占6.9%
■分析
在受访者选择中，多层住宅依旧为首选，占到78.2%，有21.8%的客户选择高层和小高层。说明客户对产品形态认知较为单一，多层依旧是市场住宅的主导产品，同时也在建筑产品比例上为规划提供市场依据。
您的姓名：您的联系电话：
您的电子信箱：
再次感谢您对我们工作的支持！祝您身体健康，生活幸福！
驻马店置地房地产集团有限公司
2007年4月
◆统计结果
※选择“了解”的占76.5%
※选择“不了解”的占23.5%
■分析
七成五的消费者“了解”。
在本次调查中，当询问受访客户对本项目地块区域的总体印象时，超过七成的客户对本项目表示关注，即76.5%受访者表示“了解”；有23.5%受访者由于较少到高新区以及本项目地块区域，表示“不了解”本项目。
2.您认为本区域的开发前景如何？
投资型客户担心的问题：
投资客户担心的问题集中在这几项，如投资回报、开发商信誉与实力、物业管理、配套设施等。
10.在此购买希望有哪些配套设施：
◆统计结果
■分析
本次调查的目标客户属于中、高收入阶层，目标客户对生活质量比较重视，因此，在调查中客户均要求本项目需要通过完善的商业配套，来解决客户的后顾之忧。
11、总之，您想用多少钱买几房多少面积的房子？
前言
前言
市场研究是项目调查中不可缺少的一个环节。针对本项目的目标市场，本次调查采用了重点调查与区域配额抽样相结合的方法，本次市场调查共走访客户150位，投放问卷120份，有效客户（愿意接受访问，且符合调查要求）有103位，目标客户的寻找重点从以下几个方面进行：
（1）市区内各商业、机关集中区域的目标客户（临街商铺业主、各大主要商业网点经营商户、企事业机关单位等）；
在接受调查的103位客户中，有77.5%，即80位客户表示看后在1-2年内有购买打算，这显示目前驻马店市具有相当数量的客户，对住房的投资、居住需求旺盛。
4、您希望采取何种付款方式？
◆统计结果
※选择“一次性付款”的占32%
※选择“分期付款”的占21%
※选择“按揭付款”的占47%
■分析
从分析数据可以看出，受访客户选择一次性付款的占32%，选择分期付款的占21%，选择按揭付款的占47%。数据说明地市购房一次性付款的方式，正逐步下降，按揭付款购房正被越来越多的客户接受。
（一）调查目的
（二）目标市场
（三）调查时间
（四）调查方法
（五）调查方法
（六）问卷样本数量
（七）数据统计与分析
（八）分析方法
（一）调查说明
（二）受访客户特征分析
1、职业分析
■分析
在本次调查中，有针对性地对目标客户职业进行筛选，重点集中在个体私营业主、机关单位职工（公务员）以及自由职业者等群体，这部分人的置业需求对本项目的市场定位有较好的参考性。
选择“130㎡以上、四室二厅二卫”
9.
1%
选择“其它（别墅、复式等）”
单价选择：
1.
32.0%
选择“1800元/㎡以下”
2.
51.5%
选择“1800—2000元/㎡”
3.
12.6%
选择“2000—2200元/㎡”
4.
3.90%
选择“2200—2400元/㎡”
总价选择：
1.
4.9%
选择“10万元以下”
3、年龄状况
■分析
在本次受访客户中，30以下（26-30岁之间）—40岁之间的占总体的83.7%，这部分客户处于或因为结婚而购房，或是事业高峰时期对住房品质有着更高追求，同时对本项目区域发展的高度认同，因此意向较为强烈，其置业需求、投资需求对本项目的市场定位有较好的参考性。
调查说明
1.对本项目所在区域的了解程度？
①多层（6层以内）②小高层（7～12层）
③高层（12层以上）
6.您准备购买的户型和面积是？
①单间（30㎡以下）②一室一厅一卫（30-50㎡）
③二室一厅一卫（50-70㎡）④二室二厅一卫（70-90㎡）
⑤三室一厅一卫（80-90㎡）⑥三室二厅一卫（90-110㎡）
⑦三室二厅二卫（110-120㎡）⑧四室二厅二卫（130㎡以上）⑨其他(请注明)
（一）产品方面
■在户型配比上，以二房、三房为主；
■重点放在控制户型面积上，做到面积精准。通过减少面积降低总价，二房建议控制在70㎡左右，三房一厅控制在90㎡以内，三房二厅控制在110㎡左右。
（二）价格方面
客户的心理是价格越低越好，本次调查的价格仅为意向参考，在进行价格定位时，智源地产机构建议：充分考虑房地产价格的时间因素，重点参考驻马店市2年后的市场价格。
附：目标客户调查问卷
客户征询表
尊敬的（先生/女士）：
您好！我是河南省置地房地产集团公司的营销人员，我公司在文明大道与纬二路交叉口西南角（高新区公安局家属院北邻、110指挥中心对面），开发一处300多亩房的房地产项目——天中第一城，对于将来开发的产品、价格、面积、项目区域发展等情况，希望能听取您关于这方面的宝贵意见，对此我们表示由衷的感谢！
※选择“三室二厅二卫（110—120㎡）”的占37.5%
※选择“四室二厅二卫（130㎡以上）”的占4.6%
※选择“其它（别墅、复式等）”的占1%
■分析
受访者选择，主要集中在：
二室二厅一卫（70—90㎡）18.4%
三室一厅一卫（91—110㎡）11.3%
三室二厅一卫（91—110㎡）13.4%
三室二厅二卫（110—120㎡）37.5%
从数据统计可以看出，120㎡、三房二厅二卫是市场广为认可的主力消费户型。
而且现在多数消费者购房不再一味求大，经济性和舒适性成为其追逐的目标，具体表现在选择二室二厅一卫（70—90㎡）和三室二厅一卫（91—110㎡）的户型上。
7、您能接受的单价（单位：元/㎡）？
◆统计结果
※选择“1800以下”的占32%
在此项总结性的开放式调查中，客户对购房的总价、户型、面积考虑，主要集中在以下2大区间：
以上统计结果，反映出目前目标市场对户型、面积、总价的范围要求，也是较为集中的体现了目前的市场需求状况。
一、客户特征分析：
二、产品趋向分析：
三、市场需求（部分）产品特征：
户型面积选择：
1.
7.7%
选择“单间（30㎡以下）”
7.您能接受的单价是？
①1800元/㎡以下②1800～2000元/㎡
③2000～2200元/㎡④2200～2400元/㎡
⑤2401～2600元/㎡⑥2601～2800元/㎡
⑦2800元/㎡以上
8.您计划购买房屋的总价：
①10万元以下②10～15万元③15～20万元
④20～25万元⑤25～30万元⑥30～35万元
2、家庭平均月收入
■分析
本次市场调查，目标客户选择市区内家庭平均月收入在2000元以上的潜在客户，主要目的是想了解中高收入阶层投资、购买房产时对产品的相关需求，特别是对户型、面积、售价等重要方面的针对性需求，便于为产品定位寻找市场依据。
从上述统计结果可以看出，依据客户所讲述的家庭月收入在2000—4000元之间的占44.6%，在4000—5000元之间的占24.8%，在4000—5000元之间的占12.9%，这部分高收入家庭，具备“持续”置业消费和房产投资的能力。
③机关单位职工（公务员）④公司职员
⑤专业人士（工程师/医生/律师等）
⑥其他（请注明）
2.您的家庭平均月收入：
①2000元以下②2000—4000元③4000-5000元④5000-7000元⑤7000元以上
3.您的年龄范围是：
①25—30岁②31—35岁③36—40岁
④41—45岁⑤46—50岁⑥50岁以上
1.2%
选择“30-50㎡、一室一厅一卫”
3.
4.9%
选择“50-70㎡、二室一厅一卫”
4.
18.4%
选择“70-90㎡、二室二厅一卫”
5.
11.3%
选择“80-90㎡、三室一厅一卫”
6.
13.4%
选择“91-110㎡三室二厅一卫”
7.
37.5%
选择“110-120㎡、三室二厅二卫”
8.
4.6%
（2）金色置地广场老客户和部分投资人士（近一两年有投资意向的客户）；
（3）受访客户特征：在所调查的客户中，年龄分布在30—50岁之间，家庭平均月收入在2000元以上，职业主要有私营业主、企业中高层管理人员、机关公务员、专业人士等。
经过调查，我们获取了目标客户市场的第一手资料，为本项目的开发提供参考依据。
8、计划购买的总价（单位：万元）？
◆统计结果
※选择“15万元以下”的占4.9%
※选择“16—20万元”的占20.4%
※选择“21—25万元”的占33%
※选择“26—30万元”的占27.2%
※选择“31—40万元”的占11.7%
※选择“41—50万元”的占1.8%
※选择“50万元以上”的无
■分析
从受访者的本身选择的意向中，可以看出客户能接受的总价在15—25万元之间，是市场主力消费群体潜意识接受的范围，同时做好面积与总价的控制对后期销售尤为重要。
2.
20.4%
选择“10—15万元”的总价范围
3.
33%
选择“15—20万元”的总价范围
4.
27.2%
选择“20—25万元”的总价范围
5.
11.7%
选择“25—30万元”的总价范围
6.
1.8%
选择“30—35万元”的总价范围
7.
1%
选择“35万元以上”的总价范围
四、担心问题：
五、结论与建议
根据对目标客户的调查分析，智源地产机构认为，在产品与价格方面应重点考虑以下几点：
6、您准备购买住宅的户型和面积？
◆统计结果
※选择“单间（30㎡以下）”的占7.7%
※选择“一室一厅一卫（30—50㎡）”的1.2%
※选择“二室一厅一卫（50—70㎡）”的占4.9%
※选择“二室二厅一卫（70—90㎡）”的占18.4%
※选择“三室一厅一卫（80－90㎡）”的占11.3%
※选择“三室二厅一卫（91—110㎡）”的占13.4%
◆统计结果
※选择“好”的占65.8%
※选择“一般”的占25.4%
※选择“不好”的占8.8%
■分析
在受访的客户中，客户以长远的区域发展的眼光出发，有90%多的受访者认为“好”，市场对宗地开发前景看好。
Leabharlann Baidu3.请问您在1-2年内有购房打算吗？
◆统计结果
※选择“会”的占77.5%
※选择“无”的占22.5%
■分析
⑦35万元以上
9.您在此购买房屋最担心的问题是：
10.您在此购买房屋最希望有哪些社区配套：
11.总之，您想用多少钱买几房多少面积的房子？
【背景资料】
非常感谢您对我们工作的支持，请如实填写您的个人相关资料，有您需要的房源时，我们将在第一时间通知您，谢谢！
1.请问您的职业是：
①个体私营业主②企业中层以上管理人员
【主体部分】
1.请问您是否了解文明大道与纬二路交叉口西南角（高新区公安局家属院北邻、110指挥中心对面）这一区域？
①了解②不了解
2.您认为本地块的房产开发前景如何？
①好②一般③不好，原因：
3.您在1～2年内有无购房打算？
①有②无
4.您购房时希望采取何种付款方式？
①一次性付款②分期付款③按揭贷款
5.您预购买本项目的产品是？
※选择“1800—2000”的占51.5%
※选择“2000—2200”的占12.6%
※选择“2200-2400”的占3.9%
※选择“2400—2600”的无
※选择“2600—2800”的无
※选择“2800以上”的无
■分析
消费者希望自己买的房子价格越低越好，而购买后希望价格能越高越好，所以消费者对房产价格期望在前后是矛盾的。在制订价格时，区域平衡与产品领先是决定价格的因素。
9、在此购买担心的问题：
◆统计结果
■分析
在此购买住宅的客户分为自用型客户和投资型客户。
自用型客户担心的问题：
首先是物业管理，由于本项目属于新区，客户对物业服务要求较高，客户最担心的是物业服务中的安全保障问题。
其次为配套设施，目前本项目地块周边生活配套设计不足，客户担心日常生活无法进行。
其他担心的问题诸如子女入学、开发商信誉与实力、入住时间等问题。
5.您准备购买本项目什么样的物业？
◆统计结果
※选择“多层”的占78.2%
※选择“小高层”的占14.9%
※选择“高层”的占6.9%
■分析
在受访者选择中，多层住宅依旧为首选，占到78.2%，有21.8%的客户选择高层和小高层。说明客户对产品形态认知较为单一，多层依旧是市场住宅的主导产品，同时也在建筑产品比例上为规划提供市场依据。
您的姓名：您的联系电话：
您的电子信箱：
再次感谢您对我们工作的支持！祝您身体健康，生活幸福！
驻马店置地房地产集团有限公司
2007年4月
◆统计结果
※选择“了解”的占76.5%
※选择“不了解”的占23.5%
■分析
七成五的消费者“了解”。
在本次调查中，当询问受访客户对本项目地块区域的总体印象时，超过七成的客户对本项目表示关注，即76.5%受访者表示“了解”；有23.5%受访者由于较少到高新区以及本项目地块区域，表示“不了解”本项目。
2.您认为本区域的开发前景如何？
投资型客户担心的问题：
投资客户担心的问题集中在这几项，如投资回报、开发商信誉与实力、物业管理、配套设施等。
10.在此购买希望有哪些配套设施：
◆统计结果
■分析
本次调查的目标客户属于中、高收入阶层，目标客户对生活质量比较重视，因此，在调查中客户均要求本项目需要通过完善的商业配套，来解决客户的后顾之忧。
11、总之，您想用多少钱买几房多少面积的房子？
前言
前言
市场研究是项目调查中不可缺少的一个环节。针对本项目的目标市场，本次调查采用了重点调查与区域配额抽样相结合的方法，本次市场调查共走访客户150位，投放问卷120份，有效客户（愿意接受访问，且符合调查要求）有103位，目标客户的寻找重点从以下几个方面进行：
（1）市区内各商业、机关集中区域的目标客户（临街商铺业主、各大主要商业网点经营商户、企事业机关单位等）；
在接受调查的103位客户中，有77.5%，即80位客户表示看后在1-2年内有购买打算，这显示目前驻马店市具有相当数量的客户，对住房的投资、居住需求旺盛。
4、您希望采取何种付款方式？
◆统计结果
※选择“一次性付款”的占32%
※选择“分期付款”的占21%
※选择“按揭付款”的占47%
■分析
从分析数据可以看出，受访客户选择一次性付款的占32%，选择分期付款的占21%，选择按揭付款的占47%。数据说明地市购房一次性付款的方式，正逐步下降，按揭付款购房正被越来越多的客户接受。
（一）调查目的
（二）目标市场
（三）调查时间
（四）调查方法
（五）调查方法
（六）问卷样本数量
（七）数据统计与分析
（八）分析方法
（一）调查说明
（二）受访客户特征分析
1、职业分析
■分析
在本次调查中，有针对性地对目标客户职业进行筛选，重点集中在个体私营业主、机关单位职工（公务员）以及自由职业者等群体，这部分人的置业需求对本项目的市场定位有较好的参考性。
选择“130㎡以上、四室二厅二卫”
9.
1%
选择“其它（别墅、复式等）”
单价选择：
1.
32.0%
选择“1800元/㎡以下”
2.
51.5%
选择“1800—2000元/㎡”
3.
12.6%
选择“2000—2200元/㎡”
4.
3.90%
选择“2200—2400元/㎡”
总价选择：
1.
4.9%
选择“10万元以下”
3、年龄状况
■分析
在本次受访客户中，30以下（26-30岁之间）—40岁之间的占总体的83.7%，这部分客户处于或因为结婚而购房，或是事业高峰时期对住房品质有着更高追求，同时对本项目区域发展的高度认同，因此意向较为强烈，其置业需求、投资需求对本项目的市场定位有较好的参考性。
调查说明
1.对本项目所在区域的了解程度？
①多层（6层以内）②小高层（7～12层）
③高层（12层以上）
6.您准备购买的户型和面积是？
①单间（30㎡以下）②一室一厅一卫（30-50㎡）
③二室一厅一卫（50-70㎡）④二室二厅一卫（70-90㎡）
⑤三室一厅一卫（80-90㎡）⑥三室二厅一卫（90-110㎡）
⑦三室二厅二卫（110-120㎡）⑧四室二厅二卫（130㎡以上）⑨其他(请注明)
（一）产品方面
■在户型配比上，以二房、三房为主；
■重点放在控制户型面积上，做到面积精准。通过减少面积降低总价，二房建议控制在70㎡左右，三房一厅控制在90㎡以内，三房二厅控制在110㎡左右。
（二）价格方面
客户的心理是价格越低越好，本次调查的价格仅为意向参考，在进行价格定位时，智源地产机构建议：充分考虑房地产价格的时间因素，重点参考驻马店市2年后的市场价格。
附：目标客户调查问卷
客户征询表
尊敬的（先生/女士）：
您好！我是河南省置地房地产集团公司的营销人员，我公司在文明大道与纬二路交叉口西南角（高新区公安局家属院北邻、110指挥中心对面），开发一处300多亩房的房地产项目——天中第一城，对于将来开发的产品、价格、面积、项目区域发展等情况，希望能听取您关于这方面的宝贵意见，对此我们表示由衷的感谢！
※选择“三室二厅二卫（110—120㎡）”的占37.5%
※选择“四室二厅二卫（130㎡以上）”的占4.6%
※选择“其它（别墅、复式等）”的占1%
■分析
受访者选择，主要集中在：
二室二厅一卫（70—90㎡）18.4%
三室一厅一卫（91—110㎡）11.3%
三室二厅一卫（91—110㎡）13.4%
三室二厅二卫（110—120㎡）37.5%
从数据统计可以看出，120㎡、三房二厅二卫是市场广为认可的主力消费户型。
而且现在多数消费者购房不再一味求大，经济性和舒适性成为其追逐的目标，具体表现在选择二室二厅一卫（70—90㎡）和三室二厅一卫（91—110㎡）的户型上。
7、您能接受的单价（单位：元/㎡）？
◆统计结果
※选择“1800以下”的占32%
在此项总结性的开放式调查中，客户对购房的总价、户型、面积考虑，主要集中在以下2大区间：
以上统计结果，反映出目前目标市场对户型、面积、总价的范围要求，也是较为集中的体现了目前的市场需求状况。
一、客户特征分析：
二、产品趋向分析：
三、市场需求（部分）产品特征：
户型面积选择：
1.
7.7%
选择“单间（30㎡以下）”
7.您能接受的单价是？
①1800元/㎡以下②1800～2000元/㎡
③2000～2200元/㎡④2200～2400元/㎡
⑤2401～2600元/㎡⑥2601～2800元/㎡
⑦2800元/㎡以上
8.您计划购买房屋的总价：
①10万元以下②10～15万元③15～20万元
④20～25万元⑤25～30万元⑥30～35万元
2、家庭平均月收入
■分析
本次市场调查，目标客户选择市区内家庭平均月收入在2000元以上的潜在客户，主要目的是想了解中高收入阶层投资、购买房产时对产品的相关需求，特别是对户型、面积、售价等重要方面的针对性需求，便于为产品定位寻找市场依据。
从上述统计结果可以看出，依据客户所讲述的家庭月收入在2000—4000元之间的占44.6%，在4000—5000元之间的占24.8%，在4000—5000元之间的占12.9%，这部分高收入家庭，具备“持续”置业消费和房产投资的能力。
③机关单位职工（公务员）④公司职员
⑤专业人士（工程师/医生/律师等）
⑥其他（请注明）
2.您的家庭平均月收入：
①2000元以下②2000—4000元③4000-5000元④5000-7000元⑤7000元以上
3.您的年龄范围是：
①25—30岁②31—35岁③36—40岁
④41—45岁⑤46—50岁⑥50岁以上