光谷写字楼调研报告
光谷K11及保利广场考察报告2.6
光谷K11整体建筑极具特色，融合“水·生命·循环”主题元素，打造“云、湖泊、瀑布”科技互
动装置。 通过项目前后下沉式广场、主题中庭、小剧场和屋顶花园等设计，以“艺术主义”、“潮流先 锋”、“未来生活”为核心，打造武汉首个人文与建筑、商业与艺术高度融合的购物艺术中心， 革命性带来“博物馆零售”新体验。
关山大道宽70米、长5公里，北起珞喻路华中科技大学正门、南接武汉中环线（三环线）。所在 的关山片区被光谷商圈、众多企业和高校环抱。
如今大牌房企争相开发的关山大道。经历了野蛮生 长期后，大光谷的商业格局正在发生新的蜕变。 随着大光谷的不断扩容，不管是从品牌招商还是从 地段上来讲，曾经的老商圈已无法满足片Originals
（可放大查看详细）
是购物中心，也是流动的艺术馆 K11规划有三大原创体验区域、跨界书店、儿童区域、 手作体验店等创新业态，呈现出革新性的“体验式博 物馆零售”。 全新打造各大特色区域，设立 Coffee Museum 、 Herb Museum、Zona Fresca三大全新体验区域， 身处商场让人仿佛置身欧洲市集小镇。 远离了城市的喧嚣，没有高楼大厦，没有密集的人流， 有的只是新鲜的蔬果、海产和美酒窖藏。
■
时尚零售：Vivienne
Westwood、ATTOS、 MO&Co. 、
ZHUCHONGYUN、单农、IDO、 ■ 文创：物外书店、三浅陶社、作物zowoo、全爱 工匠、半句·物心、Campo 智造星球roseonly、NIKE Marzio、DFROBOT Beacon Store、
Mila Owen 、roseonly、NIKE Beacon Store、 DUOZOULU、adidas Originals ■ 娱乐：百方汇影城 ■ 服务：刘娟美甲沙龙、Hair Code、海马体照相馆
推荐-市场调研商业市场湖北武汉思锐光谷区域城市综合体商业总量调研报告1 精品
未来其他新增项目
本案
新湾小区 还建项目
1.2km
新湾小区还建项目总体量约66万方，住 宅10万方，公寓45万方，商业10.6万 方。
未来其他新增项目
本案 2.2km 菩提金莲华
菩提金莲华：160万方都市综合体，其 中商业16.46万方，打造360度商务配 套，20万方中部最大花园式会议、度假、 住宿、餐饮中心，中西文化交汇地，城 市旅游第一级。同时建造四面圣观音中 心、儿童菩提欢乐园、国际水幕剧场、 为武汉塑造城市旅游新名片。
中南民族大学
武汉纺织大学
中南财经政法大学 华中农业大学
6km 湖北第二师范学院
武汉工程大学流芳校区
光谷世界城：消费客群分析
据统计，世界城周边 1.5km 步 行 范 围 内 3 所 高校被完全覆盖。周 边高知人群和常驻居 民 的 覆 盖 面 可 达 34km。
中国地质大学
2km 武汉工程大学
华中科技大学
光谷区域商业总量调研报告
报告架构
1. 世界城规划说明及消费客群分析 2. 东湖高新区域和人口简介 3. 区域内商业总量及未来商业供应 4. 区域人均商业占比 5. 未来新增个案分析 6. 区域内各项目辐射范围研究 7. 行业观点及结论 8. 商业过度饱和的城市案例分析 9. 总结
世界城规划说明及消费客群分析
区域当下人均商业面积占比： 现有项目
67.77÷（41+20）=1.11
世界城
区域未来人均商业面积占比： 165÷（43+20）=2.61
光谷国际广场 光谷天地 时间广场
当 前 人 均 商 业 面 积 1.11 ， 已 经 达到国际上0.8~1.2的比例，未 来 将 达 到 2.61 ， 追 赶 广 州 、 上
武汉光谷项目商业调研报告
武汉光谷项目商业调研报告武汉光谷项目商业调研报告二00五年六月目录一、武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析 (3)二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明 (5)三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析 (9)四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查 (10)五、商业收益率调查 (11)六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析 (13)1、武汉主要复合商圈调研及分析 (13)2、武汉“MALL”商业趋势分析 (28)3、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况 (35)4、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点(34)5、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套 (41)七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况 (49)八、国内外品牌商家商业空间需求特征 (53)一、武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。
5万方以上商业名单：上表中29-42为目标商场，根据《商业市场项目主要调查资料汇编》，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：1.营业面积图。
分析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用；29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。
由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。
2.扣点率比较图。
分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。
3.业态比例图。
分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10%以下。
说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。
写字楼调研报告[5篇范文]
![写字楼调研报告[5篇范文]](https://img.taocdn.com/s3/m/24c17fe96037ee06eff9aef8941ea76e58fa4aac.png)
写字楼调研报告[5篇范文]第一篇：写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。
写字楼管理：1、企业自行管理--- 下属三产单位全权负责物业及租售2、企业自行管理--- 下属三产单位行政管理---物业外包3、企业行政主管--- 外包第三方物业+外包租售公司大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。
企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。
企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。
企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。
如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。
纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。
物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。
重点跟踪企业一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。
25%利润率计算，初期月均流水5万。
三年收回投资成本。
物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。
光谷工业地产项目调研055
本项目参照权重（%）
加权后 数目
（元）
10% 10% 10% 5% 20% 5% 10% 8% 5% 10% 7% －－ －－
100%
－－
本项目均价
光谷总部国际
评分
加权分
10
1
9
0.9
7
0.7
3.5
0.175
18
3.6
5
0.25
8
0.8
7
0.56
4.5
0.225
9.5
0.95
6
0.42
－－
9.58
7200
东湖高新光谷大 道111号
光谷国际企业中心 光谷创新天地
洪山光谷关山二 路特一号
东湖高新洪山东 湖高新开发区光 谷大道特一号
200㎡-1000㎡
均价7200元/㎡
1000㎡-2000㎡
均价7000元/㎡
380.94㎡-613.16㎡ 均价4500元/㎡
约500㎡/套
均价6300元/㎡
单层1204.08㎡1566.86㎡，整栋约 7000㎡
光谷金融港项目小结
一、项目规模体量大，占地1600亩，建面160万。 二、项目自身配套齐全，有电影院，员工食堂，员 工宿舍，青年公寓等，可以自给自足。 三、有政府扶持。 四、销售产品最少1000㎡，可定向开发。
三、光谷芯中心
项目地址
占地面积 优惠信息 建筑形态 总体经济指标
开盘时间 目前均价(元 /m²)
东湖高新光谷大道111号（湖北经济学 院斜对面
16.5万平方米 均价4500元/㎡（）已售罄
多层 地下1层、地上6层 建筑面积约24.7万㎡，停车位1172个。 光谷芯中心写字楼单铺面积380.94㎡613.16㎡之间，单独2部电梯。 2011年6月开盘 4500元/㎡,物业费2元/㎡/月
武汉光谷广场调查报告
目录：光谷广场的地位和位置 (2)光谷广场的作用 (3)光谷广场周边建筑分析 (4)光谷广场上的景观、小品 (6)光谷广场的绿化状况 (7)光谷广场存在的一些问题 (8)光谷广场的位置和地位光谷广场又称鲁巷广场，北纬°,东经°，于武汉东湖开发区中心地段，珞瑜路、鲁磨路、关山路、虎泉街、民族大道交汇于此。
广场占地7．07万平方米，是一个集交通、观赏、娱乐于一体的大型绿化广场。
广场整体为圆形平面式广场。
广场四周有建筑围合，通过6条交通线与外界连接。
东湖开发区内除众多高等学府、科研机构、世界、全国知名高新企业外，各类相关设施齐全：公共设施有大型商场、银行、星级饭店、医院、医疗保健中心、大型会展中心等；文化设施有剧场、文化艺术中心、远程教育中心、国际技术交流中心、国际技术交流中心、情报中心、光电子博物馆、人才交流中心、体育中心、图书馆等。
开发区内有占地面积5000亩的居住社区，其中有高级别墅、商住房、公共科技公寓等。
光谷广场又位于武汉东湖开发区的核心位置，是武汉市重要的交通枢纽和商业中心。
光谷不仅是中国最大的光纤光缆制造基地、中国光通信领域最强的科研开发基地、中国最大的IC卡网络产品生产基地、中国最大的激光设备生产基地，而且正在建设汽车电子产业基地，并形成壮大手机产业群。
光谷作为“国家队”，代表着国家竞争力在国际光电子信息领域的“群雄逐鹿”中遥遥领先。
在创新创业体系建设方面，光谷整合各类科技资源，以及排名全国第二的高校资源，建设了光电国家实验室和一批国家级、省级技术中心，初步建立起多层次的自主创新体系；专利申请量以年均40%的速度增长，2007年突破3000件；此外，光谷建设了创业中心、光谷软件园等，孵化面积达60万平方米，已孵化科技项目2000多项。
独特不可复制的科技创新及产业发展优势，使得光谷成为中部地区发动科技引擎的代表，为中部经济崛起和带动中部地区高新技术产业发展作出了重要贡献，成为中部经济又快又好发展的“标杆”从这种意义上讲，光谷不仅是武汉的一张名片，更是中部地区与全国乃至世界对接的强力资本。
高层建筑防火调研报告-武汉光谷国际广场
高层建筑防火调研报告——武汉光谷国际广场武汉大学城市设计学院09级建筑一班谷扬2009301530001摘要: 本文以《高层民用建筑防火规范》图示为依据, 结合对武汉光谷国际广场的实地考察, 从总平面防火设计, 平面防火设计, 安全疏散设计和消防设备几个方面阐述了高层建筑防火规范在实际设计项目中的运用。
关键词: 武汉光谷国际广场建筑概况总平面防火设计平面防火设计安全疏散设计消防设备正文：实地调研之前, 我花了比较长的一段时间做了两方面的准备工作, 一方面是再次系统地通读并记忆《高层民用建筑设计防火规范》图示, 以便明确在实地调研中应该留意哪些方面的问题, 用防火规范的眼光审视后续工作中选择的实地调研对象, 这样才能在调研过程中有目的的获得更全面有效的信息。
另一方面的工作是查阅大量高层建筑方面的资料, 通过多种途径了解武汉的高层建筑并最终确定调研对象——武汉光谷国际广场。
11月23日, 我和一名舍友共同前往光谷国际广场进行了一次实地调研。
1.12月3日, 为查缺补漏, 我与另外两名同学再次前往国际广场实地调研。
2.而在此之前, 我在网上收集了尽可能多的关于该高层建筑的资料。
3.建筑概况3.1场地与周边环境3.2光谷国际广场位于武汉东湖区光谷广场西北角, 南面是珞瑜路, 路宽60米, 路南侧是一29层的五星级酒店；东临鲁磨路, 路宽40米, 东南方向正对广场另一侧的会展中心。
场地东南高, 西北低, 有4米左右的落差。
3.3建筑使用性质与规模光谷国际广场是其所在片区唯一的高端写字楼, 是一个包括裙楼商业街, 塔楼写字楼, 总建筑面积22万平方米的城市综合体。
3.4它的裙房经营面积达6万平方米, 空间分布为地下一层与地上五层。
建筑内部设两个六层通高的景观中庭, 各层商业片区围绕中庭布置, 自然形成室内商业街的空间模式。
而各层之间主要通过两组贯通六层的自动扶梯承担垂直方向上的交通联系。
建筑的地下二层则为一个包含245个停车位的地下停车场。
高层建筑防火调研报告-武汉光谷国际广场
高层建筑防火调研报告——光谷国际广场大学城市设计学院 09级建筑一班谷扬 2009301530001摘要：本文以《高层民用建筑防火规》图示为依据，结合对光谷国际广场的实地考察，从总平面防火设计，平面防火设计，安全疏散设计和消防设备几个方面阐述了高层建筑防火规在实际设计项目中的运用。
关键词：光谷国际广场建筑概况总平面防火设计平面防火设计安全疏散设计消防设备正文：实地调研之前，我花了比较长的一段时间做了两方面的准备工作，一方面是再次系统地通读并记忆《高层民用建筑设计防火规》图示，以便明确在实地调研中应该留意哪些方面的问题，用防火规的眼光审视后续工作中选择的实地调研对象，这样才能在调研过程中有目的的获得更全面有效的信息。
另一方面的工作是查阅大量高层建筑方面的资料，通过多种途径了解的高层建筑并最终确定调研对象——光谷国际广场。
11月23日，我和一名舍友共同前往光谷国际广场进行了一次实地调研。
12月3日，为查缺补漏，我与另外两名同学再次前往国际广场实地调研。
而在此之前，我在网上收集了尽可能多的关于该高层建筑的资料。
1.建筑概况1.1场地与周边环境光谷国际广场位于东湖区光谷广场西北角，南面是珞瑜路，路宽60米，路南侧是一29层的五星级酒店；东临鲁磨路，路宽40米，东南方向正对广场另一侧的会展中心。
场地东南高，西北低，有4米左右的落差。
1.2建筑使用性质与规模光谷国际广场是其所在片区唯一的高端写字楼，是一个包括裙楼商业图 1 总平面图（来自网络）街，塔楼写字楼，总建筑面积22万平方米的城市综合体。
它的裙房经营面积达6万平方米，空间分布为地下一层与地上五层。
建筑部设两个六层通高的景观中庭，各层商业片区围绕中庭布置，自然形成室商业街的空间模式。
而各层之间主要通过两组贯通六层的自动扶梯承担垂直方向上的交通联系。
建筑的地下二层则为一个包含245个停车位的地下停车场。
双塔楼层数27层，每个塔楼都有六部客梯和一部消防电梯为之服务。
光谷工业地产项目调研055
三、光谷芯中心
规划简介: 该项目是集多层生产研发、独栋办公、高层创 新产业、体育休闲、商业服务、员工公寓等多 种形态为一体的高新技术产业城。为入驻企业 提供全方位的办公、生产、生活服务。
标准层平面图
光谷芯中心项目小结
优势 劣势
四、中国光谷国际企业中心
楼盘地址：洪山光谷关山二路特一号环线 位置：二至中环 物业类别：标准写字楼 建筑类别： 多层 总 层 数： 地上5层 开 发 商：武汉东湖高新集团股份有限公司 竣工时间：2019-05-30 物 业 费：1.90元/㎡·月 占地面积：330000.00㎡ 建筑面积：400000㎡ 是否可分割：是 是否涉外：是 电梯数量：客梯2部 空 调：中央空调系统 装修状况：毛坯 层高：3.4-4米 项目现状：已竣工，已售完 本月出售均价：6319元/㎡
二期楼层平面图（在销售）
临街高层（2栋）：
一、单层面积约1000平米，分3个铺面； 二、层高3.6米，标准柱距8米 三、无设备层，空调外挂
进深10 M
柱距8 M
1.8 M
小高层（4栋）：
一、单层面积约600平米，分3个铺面； 二、可灵活分割，相邻铺面可一起打包出售
三、无设备层，空调外挂
光谷总部国际小结
项目总规 项目业态配比
中国光谷国际企业中心项目小结
一、所有建筑不超过五层，外观方正，立面简洁。 二、建筑均呈南北向板式分布，层高3.4-4米，内部为大 开间柱网式结构、模块式组合，建筑进深仅为12米，前 后均为宽幅落地窗，每栋建筑拥有900平主楼内中庭花园。 三、园区集产、研、办、居于一体。
五、光谷创新天地（整栋出售）
项目定位: 全国性金融信息服务产业聚集区,具国际竞争力的企业创
新之城,可满足呼叫中心、数据中心、档案中心、灾备中心、 研发中心、清算中心、票据中心等后台办公及现代服务业发 展的空间需求.同时,还将引进企业总部、软件研发与外包、 企业研发中心等。
武汉市写字楼调研报告
2.1 武汉写字楼分布
整个武汉市写字楼分布在 12 个商圈：金融街商圈、汉商商圈、武广商圈、花桥 商圈、六渡桥商圈、洪山商圈、中南商圈、光谷商圈、黄鹤楼商圈、徐东商圈、CBD 商圈、开发区商圈。
武汉写字楼分布为汉口和武昌两足鼎立形势。在汉口建设大道“金融一条街” 片区，毗邻未来的王家墩商务区，是武汉市高档写字楼最密集的地方。从 1996 年的 招商银行大厦落成至今，在建设大道“金融一条街”这 2.77 公里的路段上，汇集了 建银大厦、招银大厦、瑞通广场、信合大厦、商业银行大厦等 10 余座中高档写字楼， 也展示了武汉写字楼市场最富特色的一幕：银行和大商场成为最大的开发商。在汉 口解放大道至武胜路沿线，聚集着汉口地区中高档写字楼，以泰合广场、世界贸易
2008 年 3 季度预期：市场供应量不会有大的变动，需求方面却会有比较大的变 化，武汉写字楼有 5 家重量级的跨国公司和 46 家公司表达了下季度或 08 年初登陆 武汉的要求，租金将上扬，售价则略有下跌，而成交量还是会有较大的上升空间。 （资料来源：武汉写字楼网——2008 年度武汉写字楼市场分析报告第二季）
（四） 景观 白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种 事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围 要有一定的绿化或者是景观。 （五） 精神 良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉 快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。 对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。
在汉阳，写字楼集中在钟家村，以汉阳商场为代表，是武汉写字楼最少的区域。
2.2 2008 年二季度武汉市写字楼供需情况
武汉市写字楼市场调研分析报告
汉口一环线二环线三环线长江沙湖东湖建设大道航空路光谷中南路汉阳武昌1324756青年路台北路台北二路建设大道台北一路北湖西路万松园路54213北湖西路长江日报路北湖路银松路雪松路新华路96423武胜路京汉大道沿江路利济北青年路万松园路江汉路江汉北路解放大道中山大道新华路1Y ou yi A v en u e5314中山路民主路八一路洪山路中南路中北路中南一路中南二路洪山侧路2123211珞瑜路珞瑜路虎泉咱鲁磨路关山大道光谷大道家园路关山路创业街光谷街汉口一环线二环线三环线长江沙湖东湖建设大道航空路光谷中南路汉阳武昌123456789101112131422553344776688121213138810101111本案141415151616q 租金/售价n 区域内优质写字楼的平均租金约58元/平方米/月；普通写字楼与商住楼租金远低于优质写字楼水平，分别为37元/平方米/月、27元/平方米/月。
n 该区域属于武汉市的金融商务圈及商业圈，写字楼的售价居领先水平，目前优质写字楼均价为9,000元/平方米左右，而普通写字楼及商住楼的均价分别为6,700元/平方米、5,600元/平方米。
各类型写字楼租金对比583727102030405060优质写字楼普通写字楼商住楼元/平方米/月各类型写字楼售价对比8,9006,7005,600-2,0004,0006,0008,00010,000优质写字楼普通写字楼商住楼元/平方米。
武汉光谷项目写字楼调研报告
武汉光⾕项⽬写字楼调研报告武汉光⾕项⽬写字楼调研报告⼆00五年六⽉武汉商务楼市场的发展沿⾰1997年是武汉市商务楼产品的分⽔岭。
1998年中旬，佳丽⼴场租价⾼台跳⽔，从80美元租价直指30元⼈民币，由此拉开了武汉市商务楼市场全⾯下滑的序幕！1997年以前成现或交付使⽤的商务楼项⽬，后期的租售率均达到了75%以上，⼤客户⼤⾯积购买的情形频频出现，此间项⽬⼤获成功。
如武昌亚贸⼴场商务楼项⽬，B座1995年进⼊市场，后两年间⼊住率早已达100%，⽽同⼀裙楼上的A座，1998年⼊市，销售⾄今年仍未全⾯售罄。
⽽招银⼤厦、⾦穗⼤厦则是1997年以前商务楼产品的成功典范。
与招银⼤厦同⼀地段，同期动⼯的新世界国贸⼤厦，⾃1993-1994年动⼯后因种种原因停⼯待建，⾃错过最佳销售时期后，营销周期⽆限延长。
除市场的“卖⽅”与“买⽅”变化外，1997年后的武汉市商务楼市场开始由销售市场转为租赁市场，由⼤单销售转为⼩额销售，散户开始演变为市场的主⾓，延续⾄今。
此后，武汉市商务楼市场逐步演变出如武昌地区的⾼新主题商务楼区，汉⼝建设⼤道的⾦融主题商务楼区，汉⼝解放⼤道商业型寄居商务楼区等，但总体租售环境已不如前。
⾃1998年后，武汉市商务楼市场另⼀项重⼤的特征是区域结构表现出⼀定的差异性，特定区域的甲级写字楼需求旺盛，⽽⼄级写字楼成为近年最⼤的存量。
如⾦融主题的建银⼤厦、瑞通⼴场、信合⼤厦等，位处⾼端，积聚了⼤量外资及⼤型内资企业集团。
凡此种种，⽆论是各种主题的倡导，还是如5A等概念⾏销，还是特定区域的强势竞争，都是遭遇低靡市场环境所做出的⼀⼀应对。
⽽⾃2003年起，武汉市的商务楼产品市场开始进⼊崭新的发展阶段。
武汉商务楼市场特征1、中⼩散户的武昌与⾦融商业的汉⼝由于区域的功能定位和历史原因，商务楼投资随之表现出不同的特⾊，成就了不同的商务楼市场类型。
武昌商务楼需求市场主要由个⼈及中⼩企业驱动，汉⼝商务楼消费市场主要由⾦融、商业等⼤机构驱动，聚集了不同类型的客户群。
办公楼调研报告
办公楼调研报告办公楼调研报告一、背景介绍随着城市化发展的不断加快，办公楼在城市中的地位日益重要。
在当今经济全球化的背景下，办公楼作为人们工作和生活中不可或缺的一部分，必将发挥更重要的作用。
为了了解目前市场上不同类型的办公楼，我们进行了一次调研。
二、调研目的1. 了解目前市场上不同类型的办公楼的特点和优劣势。
2. 探讨办公楼的设计、功能区划、配套服务、经营管理等方面的亮点与不足。
3. 分析办公楼的主要租户、租金等情况。
三、调研范围我们选取了不同类型、不同区位的办公楼进行调研，主要包括：1. 商务办公楼：位于城市中心商业区，作为重要繁华商业区的一部分，商务办公楼通常由高端商务办公室和豪华商务公寓构成。
2. 城市综合体：通常较大的城市综合体，集办公、商业、住宅、休闲、文化等于一体，功能配套较为完备。
3.传统写字楼：传统的写字楼通常位于城市中心或重要商业区，主要提供办公用途，其中一部分可作为商业展示厅等用途。
四、调研结果1. 办公楼在设计上注重环境和功能的融合。
在现代办公楼设计中，环境和功能的融合成为一个重要的设计方向。
例如，在商务办公楼中，优美的景观和舒适的休息区使租户和访客能够更加放松自己的身心，提高工作效率。
在城市综合体中，为租户和访客提供一站式的服务，如设立快递、餐厅、超市等配套设施，让人们在办公之余能够享受到更多的便利。
同时，城市综合体中的商业设施和休闲娱乐场所，也可以为租户的商业活动增加更多的亮点。
2. 办公楼在经营管理上注重安全和服务的质量。
办公楼经营管理不仅要保持安全稳定，还要以服务为基础，为租户和访客提供高品质、个性化和定制化的服务。
例如，在商务办公楼中，配备了24小时安保系统、入口管理系统和环境监控系统等，确保了租户和访客的安全；在城市综合体中，各类场馆均配备专业的工作人员，可以为租户提供更全面的服务。
3. 办公楼在租金方面存在区别。
由于不同办公楼的建筑品质、租户需求和周边环境等因素的不同，各自的租金也存在差别。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
地铁2号线站 华中科技大学、 湖北中医院， 口，并与地铁 中国地质大学、 汉市第三医院 9号线、11号 鲁巷中学; 光谷关山院区; 线交汇，成为 淘宝大学 武汉市第十二 光谷最重要的 ;鲁巷实验小 医院; 地铁枢纽 公 学等； 光谷医院 交：6大方向， 中建光谷医院 共计72条公交 线路往返，便 捷通往全城， 主要有15、18、 25、59、72、 401、405、
【VO空中墅体商务，华中首个摩天墅级商务空间】 仅为峰层商务人士打造，约150米垂直上空、层差约17米、三层连通、 顶层开放式共享的首席摩天墅级商务空间，华中仅此一处； 配置私塾大堂、专属电梯，3层立体空间，尊享空中泳池及屋顶开放式 花园会所，270度天际线，纵览光谷两湖三山，俯瞰大光谷千亿产业； 【国际物业，高端商务物业的恒久价值】 融众国际注重物业现有价值，更注重物业可持续发展，打造持久价值； 聘任国际物管世界六大行之一的TDZ戴德梁行，为融众国际提供可持续 发展物业顾问，为融众国际打造持久的物业价值。
五、市场现状分析
光谷片区各种写字楼产品十分丰富， 既有传统的甲级、乙级及低档写字 楼，还有住宅办公。
光谷写字楼以光谷融众国际广场、世界城广场等重点写字楼项目为例，受 益于地铁效应和区域经济发展，片区楼市热度持续走高，不论新旧写字楼入驻 率均达到近90%，光谷的写字楼入住率全市最高。
目前，融众国际周边经济、交通配套完善，大型购物场所、餐
2、世界城广场
开发商：利嘉置业（武汉）公司 地理位置：洪山东湖开发区光谷广场东 产权年限：50年 入住时间：2012年 规划：共25层 现状：已售完 面积：总体面积30000 ㎡
停车位：684
世界城广场是光谷步行街上的商务综合体。 其中，世界城广场写字楼，是光谷步行街上唯一 的纯商务，建在 10000 家商家之上的写字楼。是 牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套 工程，也是武汉城建史上最大规模标志工程。
7、龙安港汇城
开发商：湖北广电房产开发有限公司 地理位置：民族大道前行200米 产权年限：50年 入住时间：2011年10月1号 规划：1-4层商业综合体，5层酒店，5层以上写字楼 现状：入住率90%
面积：总建筑面积73000㎡，
停车位 ：231 电梯：6部 容积率： 6.2 % 龙安港汇城地处东湖开发区“武汉中国光谷” 的核心，位于民族大道，介于光谷广场与雄楚大街 之间，地理位置优越，交通四通八达。 商业繁荣，高校云集，具有浓厚的人文氛围。 绿化率： 25 % 租金（元/平方米/月）：毛坯：45-50装修：65-75 售价： 均价12000元/㎡ 物业费：4元/月/㎡
【比肩世界，光谷最耀眼的城市名片】 融众国际180米建筑标高屹立于光谷门户地段，高耸入云，更以简约现代 的商务建筑外观及硬件配套刷新光谷的高端商务办公标准； 项目以国际标准打造，豪华双大堂、VIP私属电梯、PORIS智能车位引导 、3.9米卓越层高、多联机分层式中央空调、新风系统、4米每秒的高速垂直 交通、无障碍卫生间、高品质茶水间等适合于光谷高端企业的商务空间需求 ； 【国际双标，光谷高端商务办公起点】 国际甲级5A办公标准，结合人性化的5O设置，打造国际双重标准； 项目不仅符合国际5A办公所需，打造高端的国际5A办公标准，更注重现代 办公的 5O人性化设置，在Opportunity前景、Oxygen富氧、Open开放、Office park绿色、 Own自主等方面创造舒适及有利于企业高速成长的办公环境；
容积率：%
绿化率：37 % 租金（元/平方米/月）：精装70-80 售价： 均价9500元/㎡ 物业费：5.50元/月/㎡
6、联峰时代
开发商：武汉联峰房地产开发有限公司
地理位置：鲁磨路公交车站对面联峰时代 产权年限：50年 入住时间：2007年01月18日 规划：16层
现状：入住率90%
面积：总建筑面积56096 ㎡，单层单层1632 ㎡ 停车位 ：240 电梯：客梯3部，货梯1部 容积率： 3 % 联峰时代紧临光谷广场，位于鲁磨路附6号，东 靠华中科技大学，西临拟建中的地铁站和鲁巷汽车 站，北望东湖人文景观，远眺磨山自然风景。 作为 光谷商圈的核心，联峰时代力图为成功人士打造新 时代的理财通道，造就与发展财商的舞台打造事业 腾飞与发展的舞台迎造个性和收藏自我的地方。 项目共分三栋,一栋办公商业项目,一栋小高层住 宅,一栋多层住宅 绿化率：35 % 租金（元/平方米/月）：装修：45 售价： 均价8000元元/㎡ 物业费：2.5元/月/㎡
饮娱乐设施齐全，而优质的写字楼需要满足交通便利、具有国际形
象的地段和外观，更能够提供优质的服务、舒适现代的办公环境、 齐全的商务配套设施等诸多硬性条件，放眼整个光谷在已交付使用
和在售的写字楼项目中，目前能满足这些条件的写字楼屈指可数，
档次较高的写字楼项目目前无空置现象，区域内甲级写字楼稀缺。
融众国际---处在蓬勃朝气的CBD商务区，国际甲级5A办公标准，结 合人性化的5O设置，打造国际双重标准适时解决了甲级写字楼稀缺这一 大问题，融众国际以180米的绝对高度成为了光谷中心全新商务标杆。
租金（毛坯）
租金（装修）
销售价格对比表
20000 15000 10000 5000 0 世界城广场 光谷国际广 场 光谷银座 龙安港汇城 联合国际 华乐商务中 心
光谷国际 世界城广 华乐商务 龙安港汇 光谷银座 联合国际 广场 场 中心 城 12223 17000 11000 8000 9500 12000
作为发展中的企业，他们更看中的是： 配套资源 + 商务潜力 + 企业形象 + 社会认同度+ 运营成本+人才引进
租赁价格对比表
90 80 70 60 55 50 40 35 30 20 10 0 租金（毛坯） 租金（装修） 光谷国际广场 55 70 世界城广场 65 80 光谷银座 65 70 华乐商务中心 35 55 联合国际 50 70 龙安港汇城 45 65 55 50 45 70 65 80 70 65 70 65
容积率：6.7 %
光谷银座坐落于鲁巷广场以西，武汉-中国光谷核 心商务区，金融经贸最活跃的地段，光谷片区纵横主干 道交汇点，三条南北走向的主干道：民族大道、关山大 道、光谷大道；四条东西向主干道：门前的珞瑜路，与 之平行的楚雄大道、南湖大道、及城市中环线；周边 300米范围内集中了武汉市数10家银行 ，有浓郁的商业 气息。 绿化率：37% 租金（元/平方米/月）： 毛坯：65 售价：均价11000元/㎡ 物业费：5元/月/㎡ 装修：72
楼盘详情
开发商：武汉融城置业有限公司 物业公司：戴德梁行 地理位置：东湖高新珞瑜路889-1号 产权年限：40年 容积率：7.50% 绿化率：25.3%
楼层规划
地上35层，地下3层
负二层-负三层：车库及设备房 负一层 - 5层：商业
6-7层：影院
8层：避难区 9-21和23-34：办公区 22层：避难区
4、华乐商务中心
开发商：香港华乐物业发展有限公司
地理位置：珞瑜路716号 产权年限：50年 入住时间：2004年04月01日 规划：地上28层 现状：基本租满 面积：40000 ㎡ 停车位 ： 50 电梯：4部 地下2层
容积率：6.7 %
绿化率：37 % 华乐商务中心位于光谷之要道，地处武汉 中国光谷的大门，超时代的高科技综合写字楼， 该大楼将为进入光谷的高科技单位提供良好的 现代化的商务活动和办公场所，是成功人士的 最佳选择。 租金（元/平方米/月）： 55-60装修不带家具 售价： 均价元/㎡ 物业费：4.6元/月/㎡
光谷国际广场位于武昌主干道—— 珞喻路东，光谷广场西北角，是该片区 唯一的高端写字楼产品，由素有“企业 助推器”的融众集团全程支持，是一个 包括商业街、写字楼、高层住宅城市综 合体。项目内可观园林，外可揽光谷繁 华，更能远眺东湖，处于多所高校和科 研机构的包绕之下，是一处稀缺的可直 接对话全球的商务基地。
三、融众国际项目介绍
融众国际毗邻光谷国际广场，位于 光谷广场最显赫地段，交通便利，周边 配套成熟，VO空中墅体商务，国际化高 端物业。周边集中了一线商务、政务、 会展、酒店、购物、休闲、科研、高等 人才输出等配套。
项目以空中连廊连接光谷国际广场，聚集形成光谷商圈核心地段唯一的24万 方成熟的高端商务集群。
电梯：7部 使用率：70% 租金（元/平方米/月）：毛坯60-70，装修：80-90 售价：均价11000元/㎡ 物业费：6元/平方米/月
3、光谷银座
开发商：武汉洪荣物业发展公司 地理位置：光谷转盘靠鲁巷方向 产权年限：40年 入住时间：2010年11月
规划：地上30层 地下2层
现状：入住率99% 面积：总建筑面积：25000 ㎡ 单层：约900㎡ 停车位 ：246 电梯：5 部
使 用 率：70%
电梯：7部 停车位：1000个 建筑面积：78531.5㎡ 占地面积：7937.65 ㎡ 标准层面积：1300 ㎡
租售价格
售价 租金 物业费 停车费
均价1900元/㎡
80-100元/月/㎡ （毛坯暂定）
12元/月/ ㎡ （不含中央空调）
600元/月 5元/小时
配套信息
交通 学校 医院 商业 商业 银行
光谷华美达酒 交通银行； 店、光谷科技 武汉农村商业 会展中心、光 银行； 谷书城、光谷 招商银行; 国际广场、大 中国工商银行; 洋百货、苏宁 中国银行光谷 电器、家乐福、 支行; 鲁巷广购物中 中国建设银行; 心
四、周边项目调研
1、光谷国际广场
开发商：湖北东盛房地产有限公司 地理位置：洪山区东湖开发区珞瑜路889号 产权年限： 40年 入住时间：2010年03月30日 规划：地上30层，地下2层 现状：入住率95% 面积：总体面积22万㎡，单层约2713㎡ 停车位：662个 电梯： 7部 使用率： 77.7% 租金（元/平方米/月）：50-60 毛坯，装修： 70-75 售价：均价12223元/平米 物业费： 15元/平方米/月（含空调）