某某高尔夫别墅项目营销提案
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他们财富的积累过程比较轻松 有足够的物质基础来构建精神堡垒
他们热爱生活，讲究生活的品质 梦想着有一块乐土，盖一栋与自我最匹配的房子
在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投
这些人群，才是本案的目标人群
不可忽略的特殊群体
□在本地发展的外省或外籍人士 □在外地或他国发展的本省人士 □境外（香港）人士
2，生活方式研究 客户群 〉〉〉
低调 + 奢华
他们的生活理想，追求一种自由的自我的境界，就好似桃花源， 表现上看起来不动声色，进入后才发觉别有一番洞天 我们称之为 〉〉〉
“逸形的生活”
□《辞海》1989年版第1191页 “逸”词条：轻松，安闲，释放，超迈（超逸豪放）
□ 达成“逸形生活”的重要条件 〉〉〉
恒茂湖滨
72911
46916
别墅、住 青山湖
宅
区
1.4 青山湖区湖东四路
15000元/平方米
3、项目品牌整合部分
南昌楼盘诉求点分析的结论
在众多项目的宣传推广中的广告诉求手法单薄，皆离不开项目硬件景观的宣传， 或以单纯项目的模糊概念为卖点，表现形式也较为千篇一律。在众多楼盘广告宣传中 区隔性不明显，难以脱引而出。所以保利高尔夫别墅须在项目广告诉求点上有所较大 的突破，力争脱离单一的硬件诉求方向，增加生活品味与文化特色。
一定是金字塔最顶端的 一定是热爱高尔夫的 一定是讲究生活的 一定是崇尚自然的 一定是对细节要求最高的
这些人的性格延伸----
低调的奢华
钱已不是识别他们唯一的标志 他们是贵族阶层的雏形，（在大陆，现阶段没有贵族） 讲究品位，讲究格调，讲究身份
在事业上，他们运筹帷幄，指点江山，以龙虎 的姿态傲视城市之颠。在生活中，他们低调神 秘，在城市的深处，不动声色的品味自己的生 活。
对消费者的利益点
在土地和景观资源日益稀缺 的条件下，少数高质素的别 墅楼盘便更加显得弥足珍贵
水岸高尔夫别墅，无可 比拟的贵族气质，力求 营造建筑与自然的融合， 进而达到人与自然的融 合，给业主一种生活在 大自然的回归感觉
山林高尔夫别墅，树木繁 茂，环境优美，为南昌唯 一的高尔夫山景别墅精品， 既能能享受居高位的俯看， 又能充分领略整个高尔夫 景；充分 体现业主的尊贵 气质。
找到一个与众不同的兴奋点
缔造高尔夫别墅的文化与生活
高尔夫别墅文化与生活：追求卓越、崇尚个性、回归自我
品牌定位
高尔夫别墅： 回归自我的别墅生活社区
回归自然的
归属感
回归纯我的
境界感
回归家庭的
亲密感
回归自我的
私密感
回归秩序的
安稳感
回归生活的
自在感
脱尽都市风尘回 归自我情怀
●保利国际会所 的荣耀让家在设 计改造中融入了 自我的思想●新 会所功能齐全设 施完善
物理距离 心理距离 环境条件 不可替代
产品的功能分解
建筑语言GOLFHOUSE •功能语言CLUBHOUSE •生活语言PARTYHOUSE
二、定位与形象
1、产品描述
根据高尔夫的特性——山地、水岸
我们的产品 〉〉〉
水岸别墅 山林别墅
（1）产品描述
水岸别墅
◇零距离高尔夫练习场 ◇情景感，水系从旁而过 ◇超迈的豪情 ◇身份、地位感
我们的推广表现 〉〉〉
□让人们在对“高尔夫”的想象中，自己去丰富去憧憬去塑造 [高尔夫别墅]的形象
□可望不可及的联想空间，可以产生一种的神秘感和尊贵感 □悬念的诱惑，促成探寻、接近的冲动
三、价格分析
目前南昌在售的项目中，我们选择产品品质较好的项目，并制 作图表。
通过对项目的梳理来探讨，他们的定价方式和依据，以及我们 该如何定价。
具体资料如下
目前在售高档楼盘一览
物业名称
总建筑 面积
总用地 面积
物业类型
所在区 域
容积 率
楼盘地址
销售报价
建筑形态
恒茂国际都 会
360000
178407
Hale Waihona Puke Baidu
住宅
青山湖 区
1.93
青山湖区北京东路69号(原洪 都钢厂)
8500
高层:2栋24 层\3栋18层 \5栋32层 小 高层:2栋11 层\2栋14层 \2栋13层
事业成功 内心修为
●标准18洞高尔 夫顶级球场，尽 享高尔夫带来的 尊崇与优越 ● 对传统性礼仪的 强调，也是对文 化涵养的修为
健康幸福的 家庭生活区
●妻与子女 的安乐窝、 心灵的天堂 ●在晚餐后， 一家人在自 己的后花园 谈笑言语其 乐融融●彼 此友好和睦
自信自我的 空间满足感
●别墅架构 设计，公共 区与私密区 分隔明显● 建筑设计保 证私密性● 园区规划具 私密性
保利地产，我们会想到什么？
• 拥有政府背景 • 上市公司 • 国内知名地产公司 • 地产届的标杆企业之一
•保利·高尔夫别墅，让我们想到什么？
•产品影响力（保利的品牌） •崇高的追求（高尔夫运动） •与众不同的生活（独体别墅）
2、寻找我们的客户
客户是谁？
我们可以用推理的方法去找〉〉〉〉
排除保利品牌的号召力因素，和特殊的购买因素 选择稀缺高尔夫别墅人群，
物管安保全面 尽情呵护
●代请保姆代 订票务代购物 品●24小时维 修●商务中心 ●五重安保● 消防报警及联 动控制系统
自然自在尊崇 自我生活
●建筑的自行 设计体现业主 个人风格爱好 ●住宅园区里 的领地属于自 己尽现自我个 性的自在生活
高尔夫别墅广告语
“环境彰显一切”
4、探讨形象塑造的可能性
□[保利]到底是怎样的地产企业？ □[保利·高尔夫花园]到底是怎样的地产项目？ □别墅与别墅生活？ □客户群的口味到底是怎样的，如何捕捉，如何沟通？ □也许，更适合去想象、去憧憬、去探寻……
（2）产品描述
山林别墅
◇超大森态城，天然氧吧
◇零距离高尔夫练习场
◇情景感，大隐于山林 ◇超迈的豪情 ◇身份、地位感
2、别墅消费者的心理特点
单纯的大面积和现 代化已无法满足 渴望回归自然，享 有清幽随和的居住 环境
拥有完整的自我 领地
力求凸显自我价 值和尊贵身份
繁华都市中的自然家园， 寻求，人与自然的契合 这些诉求恰好可以针
保利·高尔夫别墅
——营销提案
目录
•项目解读 •形象与定位 •价格分析 •媒介策略初步
一、项目解读
1、 寻找项目属性
别墅，我们会想到什么？
（1）稀缺 （2）定制产品 （3）独有资源 （4）高档物业服务
高尔夫，我们会想到什么？
（1）一项运动 （2）贵族运动 （3）稀有、珍贵 （4）身份与地位的象征
他们热爱生活，讲究生活的品质 梦想着有一块乐土，盖一栋与自我最匹配的房子
在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投
这些人群，才是本案的目标人群
不可忽略的特殊群体
□在本地发展的外省或外籍人士 □在外地或他国发展的本省人士 □境外（香港）人士
2，生活方式研究 客户群 〉〉〉
低调 + 奢华
他们的生活理想，追求一种自由的自我的境界，就好似桃花源， 表现上看起来不动声色，进入后才发觉别有一番洞天 我们称之为 〉〉〉
“逸形的生活”
□《辞海》1989年版第1191页 “逸”词条：轻松，安闲，释放，超迈（超逸豪放）
□ 达成“逸形生活”的重要条件 〉〉〉
恒茂湖滨
72911
46916
别墅、住 青山湖
宅
区
1.4 青山湖区湖东四路
15000元/平方米
3、项目品牌整合部分
南昌楼盘诉求点分析的结论
在众多项目的宣传推广中的广告诉求手法单薄，皆离不开项目硬件景观的宣传， 或以单纯项目的模糊概念为卖点，表现形式也较为千篇一律。在众多楼盘广告宣传中 区隔性不明显，难以脱引而出。所以保利高尔夫别墅须在项目广告诉求点上有所较大 的突破，力争脱离单一的硬件诉求方向，增加生活品味与文化特色。
一定是金字塔最顶端的 一定是热爱高尔夫的 一定是讲究生活的 一定是崇尚自然的 一定是对细节要求最高的
这些人的性格延伸----
低调的奢华
钱已不是识别他们唯一的标志 他们是贵族阶层的雏形，（在大陆，现阶段没有贵族） 讲究品位，讲究格调，讲究身份
在事业上，他们运筹帷幄，指点江山，以龙虎 的姿态傲视城市之颠。在生活中，他们低调神 秘，在城市的深处，不动声色的品味自己的生 活。
对消费者的利益点
在土地和景观资源日益稀缺 的条件下，少数高质素的别 墅楼盘便更加显得弥足珍贵
水岸高尔夫别墅，无可 比拟的贵族气质，力求 营造建筑与自然的融合， 进而达到人与自然的融 合，给业主一种生活在 大自然的回归感觉
山林高尔夫别墅，树木繁 茂，环境优美，为南昌唯 一的高尔夫山景别墅精品， 既能能享受居高位的俯看， 又能充分领略整个高尔夫 景；充分 体现业主的尊贵 气质。
找到一个与众不同的兴奋点
缔造高尔夫别墅的文化与生活
高尔夫别墅文化与生活：追求卓越、崇尚个性、回归自我
品牌定位
高尔夫别墅： 回归自我的别墅生活社区
回归自然的
归属感
回归纯我的
境界感
回归家庭的
亲密感
回归自我的
私密感
回归秩序的
安稳感
回归生活的
自在感
脱尽都市风尘回 归自我情怀
●保利国际会所 的荣耀让家在设 计改造中融入了 自我的思想●新 会所功能齐全设 施完善
物理距离 心理距离 环境条件 不可替代
产品的功能分解
建筑语言GOLFHOUSE •功能语言CLUBHOUSE •生活语言PARTYHOUSE
二、定位与形象
1、产品描述
根据高尔夫的特性——山地、水岸
我们的产品 〉〉〉
水岸别墅 山林别墅
（1）产品描述
水岸别墅
◇零距离高尔夫练习场 ◇情景感，水系从旁而过 ◇超迈的豪情 ◇身份、地位感
我们的推广表现 〉〉〉
□让人们在对“高尔夫”的想象中，自己去丰富去憧憬去塑造 [高尔夫别墅]的形象
□可望不可及的联想空间，可以产生一种的神秘感和尊贵感 □悬念的诱惑，促成探寻、接近的冲动
三、价格分析
目前南昌在售的项目中，我们选择产品品质较好的项目，并制 作图表。
通过对项目的梳理来探讨，他们的定价方式和依据，以及我们 该如何定价。
具体资料如下
目前在售高档楼盘一览
物业名称
总建筑 面积
总用地 面积
物业类型
所在区 域
容积 率
楼盘地址
销售报价
建筑形态
恒茂国际都 会
360000
178407
Hale Waihona Puke Baidu
住宅
青山湖 区
1.93
青山湖区北京东路69号(原洪 都钢厂)
8500
高层:2栋24 层\3栋18层 \5栋32层 小 高层:2栋11 层\2栋14层 \2栋13层
事业成功 内心修为
●标准18洞高尔 夫顶级球场，尽 享高尔夫带来的 尊崇与优越 ● 对传统性礼仪的 强调，也是对文 化涵养的修为
健康幸福的 家庭生活区
●妻与子女 的安乐窝、 心灵的天堂 ●在晚餐后， 一家人在自 己的后花园 谈笑言语其 乐融融●彼 此友好和睦
自信自我的 空间满足感
●别墅架构 设计，公共 区与私密区 分隔明显● 建筑设计保 证私密性● 园区规划具 私密性
保利地产，我们会想到什么？
• 拥有政府背景 • 上市公司 • 国内知名地产公司 • 地产届的标杆企业之一
•保利·高尔夫别墅，让我们想到什么？
•产品影响力（保利的品牌） •崇高的追求（高尔夫运动） •与众不同的生活（独体别墅）
2、寻找我们的客户
客户是谁？
我们可以用推理的方法去找〉〉〉〉
排除保利品牌的号召力因素，和特殊的购买因素 选择稀缺高尔夫别墅人群，
物管安保全面 尽情呵护
●代请保姆代 订票务代购物 品●24小时维 修●商务中心 ●五重安保● 消防报警及联 动控制系统
自然自在尊崇 自我生活
●建筑的自行 设计体现业主 个人风格爱好 ●住宅园区里 的领地属于自 己尽现自我个 性的自在生活
高尔夫别墅广告语
“环境彰显一切”
4、探讨形象塑造的可能性
□[保利]到底是怎样的地产企业？ □[保利·高尔夫花园]到底是怎样的地产项目？ □别墅与别墅生活？ □客户群的口味到底是怎样的，如何捕捉，如何沟通？ □也许，更适合去想象、去憧憬、去探寻……
（2）产品描述
山林别墅
◇超大森态城，天然氧吧
◇零距离高尔夫练习场
◇情景感，大隐于山林 ◇超迈的豪情 ◇身份、地位感
2、别墅消费者的心理特点
单纯的大面积和现 代化已无法满足 渴望回归自然，享 有清幽随和的居住 环境
拥有完整的自我 领地
力求凸显自我价 值和尊贵身份
繁华都市中的自然家园， 寻求，人与自然的契合 这些诉求恰好可以针
保利·高尔夫别墅
——营销提案
目录
•项目解读 •形象与定位 •价格分析 •媒介策略初步
一、项目解读
1、 寻找项目属性
别墅，我们会想到什么？
（1）稀缺 （2）定制产品 （3）独有资源 （4）高档物业服务
高尔夫，我们会想到什么？
（1）一项运动 （2）贵族运动 （3）稀有、珍贵 （4）身份与地位的象征