世联房地产项目营销执行报告
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世联深圳花里林居营销执行报告
户型 面积 厅宽 赠送面积
户型亮点
本项目 24672平方米 11~12层 2.44 200 1：2-2：4 2*2*1 66.46m2
翰岭院 152900平方米 18~24层 2.2 1264 2：6~2：8 2*2*1 75.36
逸园 55700平方米 18层 3.6 658 2：8 2*2*1 77.82
天虹商场 彩田路
播送电视学校 北环大道
梅观高速
8-1-
8-2-1
1
翰岭 院
8-5-5 花里 林居
8-2-2 8-2-3
8-1-1
18800
2.5
8-2-1
39900
2.5
8-2-2
14200
4.9
8-2-3
3700
2.5
8-5-5
14200
2.44
占地超过9万，总建面超过25万平米
小高层 小高层 高层 小高层 小高层
政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性。
市场环境分析——深圳政府态度
• 1.深十条出台。在“国十五条〞出台20余天后，6月20日，深圳 市政府在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细 那么，即?关于贯彻落实国务院办公厅转发建立部等部门关于调整 住房供给构造稳定住房价格意见的通知?(以下简称“深十条〞)。 “国十五条〞中最焦点的“70%比例〞条款，最终在深圳落地为 对单个楼盘的控制。
总赠送面积达
两梯四户、南北通透
两梯四户、户型方正
工程分析小结：
区位价值： CBD一级辐射区
区域价值 正在形成中的东部大住宅区。安静、纯粹、几乎不受躁音干饶。
产品特点： 带电梯的小高层，65-92平米的两房三房,低梯户比、高附加值，
户型亮点
本项目 24672平方米 11~12层 2.44 200 1：2-2：4 2*2*1 66.46m2
翰岭院 152900平方米 18~24层 2.2 1264 2：6~2：8 2*2*1 75.36
逸园 55700平方米 18层 3.6 658 2：8 2*2*1 77.82
天虹商场 彩田路
播送电视学校 北环大道
梅观高速
8-1-
8-2-1
1
翰岭 院
8-5-5 花里 林居
8-2-2 8-2-3
8-1-1
18800
2.5
8-2-1
39900
2.5
8-2-2
14200
4.9
8-2-3
3700
2.5
8-5-5
14200
2.44
占地超过9万，总建面超过25万平米
小高层 小高层 高层 小高层 小高层
政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性。
市场环境分析——深圳政府态度
• 1.深十条出台。在“国十五条〞出台20余天后，6月20日，深圳 市政府在全国重点城市中率先推出了贯彻中央楼市调控的地方细 那么，即?关于贯彻落实国务院办公厅转发建立部等部门关于调整 住房供给构造稳定住房价格意见的通知?(以下简称“深十条〞)。 “国十五条〞中最焦点的“70%比例〞条款，最终在深圳落地为 对单个楼盘的控制。
总赠送面积达
两梯四户、南北通透
两梯四户、户型方正
工程分析小结：
区位价值： CBD一级辐射区
区域价值 正在形成中的东部大住宅区。安静、纯粹、几乎不受躁音干饶。
产品特点： 带电梯的小高层，65-92平米的两房三房,低梯户比、高附加值，
世联大连亿达四期项目营销执行报告.pptx
略 略务
展示原则：
1）第一展场售楼处软硬结合的展示一方面体现气势和氛围，另一方面通过硬
件产品建材、后期物业服务的展示做为建立客户信心的第一站；
2）工程现场大气势包装，观景台创新式现场体验增加客户对项目真实感知；
本报告是严格保密的。
28
展示
本报告是严格保密的。
29
案例借鉴: 香蜜湖1号
以完美的社区规划、产品细节展示让顾客 感受到未来的生活氛围。
主推广语为：26个国家 和地区人士共同选择的 居聚区。
提高整体形象定位，卖 出高出周围1500的高价。
20个国家和地区精英人士选择的居住区！
通过居住配套规划吸引在大连外籍人士团体选择入住(购 买或租赁)，打造一个顶级住宅区的形象，目的在弱化区 域地段上的劣势，打进大连高端市场。
吸引方式可以通过了解外籍人士在大连生活上的不便或 有待解决的问题，比如子女就学，消费习惯来入手从学 校、商业配套或会所功能及物业管理方面解决他们的问 题，同时给予价格上的折扣。
本报告是严格保密的。
屋顶花园植被
34
售楼处展示要点4
体现豪华气势，注重绿化体现生态
东北的气候原因室外绿化受四季影响较大，且不够丰富，室 内丰富的绿化布置效果反差较大，给客户感知深。
抓住给客户的第一印象。
本报告是严格保密的。
35
售楼处展示要点5 售楼处内设高级咖啡厅
售楼处设咖啡吧，空间豪华舒适，从功能和形象上突破大 连传统售楼处的布置，体现国际化与高品味。
本报告是严格保密的。
17
问题界定 战略制定 营销总攻略
案例借鉴
营销节奏
营销费用计划
本报告是严格保密的。
18
重塑区域价值
世联房地产项目策划营销策划分析报告
第一居所、周末假期居所 自住
小独栋： 11000元/㎡ 依托五环、六环和立汤快速路的多维交通，正在形成区域 规模效应；北七家镇生态规划目标、奥运规划持续利好等 因素，未来热点区域；品牌开发商聚集效应。
3、亚北市场的地位
目前北京别墅项目竞争最火爆的主流市场 已经成为北部中产阶级的聚集地 各项目资源相近、陷入细节竞争 品牌开发商竞相进入——首创、保利、复地、
未来趋势
老牌、传统别墅区，依托空港区及使馆区、，客群特殊， 投资导向持续强劲
（）
京昌板块
板块 资源 交通 配套成熟度
代表项目
板块气质
人气走势
主要客户来源
主力客户
类型
产品特征
用途
价格平台
未来趋势
京昌板块 温榆河上游、上风上水
京昌高速路 较低
北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、碧水庄园A区、 香江别墅、雪梨澳乡、宽、三水青清
382-46度8
1.3
消
361-470 69
存量 10462 579-683
34 35
应 量670 4 5 0
365-401
236-24771 4
5化
230-280 160
7102
416-483 28独6-套35栋4/年产品3.8未来1速1.推8 售量2：80-3355301312套
渡上
长河玉墅 一千栋
东方普罗旺斯 麦卡
地上面积 区间
平方米
销售速度 套/月
总销售度 套/月
区间供应量（地上面 积）
当前供应解析
实现均价 （元/平米）
总价（万）
消化 量
存 量
316-321
226-230
2.8
小独栋： 11000元/㎡ 依托五环、六环和立汤快速路的多维交通，正在形成区域 规模效应；北七家镇生态规划目标、奥运规划持续利好等 因素，未来热点区域；品牌开发商聚集效应。
3、亚北市场的地位
目前北京别墅项目竞争最火爆的主流市场 已经成为北部中产阶级的聚集地 各项目资源相近、陷入细节竞争 品牌开发商竞相进入——首创、保利、复地、
未来趋势
老牌、传统别墅区，依托空港区及使馆区、，客群特殊， 投资导向持续强劲
（）
京昌板块
板块 资源 交通 配套成熟度
代表项目
板块气质
人气走势
主要客户来源
主力客户
类型
产品特征
用途
价格平台
未来趋势
京昌板块 温榆河上游、上风上水
京昌高速路 较低
北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、碧水庄园A区、 香江别墅、雪梨澳乡、宽、三水青清
382-46度8
1.3
消
361-470 69
存量 10462 579-683
34 35
应 量670 4 5 0
365-401
236-24771 4
5化
230-280 160
7102
416-483 28独6-套35栋4/年产品3.8未来1速1.推8 售量2：80-3355301312套
渡上
长河玉墅 一千栋
东方普罗旺斯 麦卡
地上面积 区间
平方米
销售速度 套/月
总销售度 套/月
区间供应量（地上面 积）
当前供应解析
实现均价 （元/平米）
总价（万）
消化 量
存 量
316-321
226-230
2.8
苏州世联地产商业项目营销策划报告
•从98年苏州 各区成交量来 看，园区受大 势影响最为明 显。
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000
08年园区均价走势
9973 8669 8571 9177 9007 8595 8289 9145 8601 8107 7445 8043 7594
需求户型 100平米左右两房或 小三房 小户型及小面积两 房 120—140平米三房 需求选择 户型及景观位臵较 好的单位 多看中苏州户口； 关注现房 景观位臵好，舒适 度高的单位 特征 自住、婚房 投资兼自住 改善型住房
客户类型 园区企业职员 外地客户 市区客户
园区客户购房主体萎缩较为严重
受全球金融危机的影响，购房主体客户持币观望情 绪日益浓厚
预测：09年，面对各种新的挑战，房地产行业形势依然不 容乐观，地产市场将进入中度调整期
一：房地产行业的外部环境改变；
1、宏观经济结构将经历长期而艰难的调整：宏观经济走势及城市化 进程这两点影响房地产的因素需要彻底的重新评估。 近十年来，消费占GDP的比重已经下降了10个百分点，将消费重新 拉升任务艰巨，金融危机影响远未见底，中国经济结构的调整是一个 长期的过程，GDP增长率可能会长期在低位徘徊。 2、城市化进程可能因此而减缓：近几年，中国城市化进程无论从比 率还是人数来看都是减缓的，且在08年金融危机的冲击下，09年中 国城市工作岗位的创造能力将出现下滑，这对于未来几年中国的城市 化进程是一个不利的因素。
从12月23日起下 调一年期人民币 存贷款基准利率 各0.27个百分点
从10月9日起下调 一年期人民币存 贷款基准利率各 0.27个百分点
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
区域市场分析
朝外工体区域
n 综合项目多 n 居住物业类型多样 n 均价较高 n 户型多样 n 大户型公寓市场表现较差 n 投资客户比例较大 n 外籍客户比例较大
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
•目前确定的是 20万平方米写
n 鸿翔花园 n 美国公寓 n 白家庄项目 n 湖南卫视
n 万通朝外项目
n 首创呼家楼
居住类竞争：公寓 未确定：酒店公寓或商住
字楼和10万平 方米的公寓（
n 富力青印厂
办公类竞争：商住及写字楼
含商务公寓） ，其中商务公 寓预计均价在
富力青印厂项目——位于 东三环里的白家庄，占地4公
朝外大街
农展馆南路 朝阳北路
朝阳路
东二环 东三环
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
东四环
用地分析
交通分析
学习改变命运,知 识创造未来
n 农展馆南路由西向东需 调头
n 长虹桥堵车问题较严重 n 地块东侧规划路修通到
北侧 n 北侧小区的入口问题
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
用地分析
地块分析
n A区——景观好，相对安静
n B区——开放性强，形象价 值高，有噪音影响，适宜 偏商物业
n C区——私密性差，北侧、 西侧形象差， C区不适宜 摆放建筑，而适于作内部 园林
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
用地分析小结
n 位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” n 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 n 私密性差，有噪音影响 n 东侧有较好的景观条件 n 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 n 地块较方正
世联北京复地元墅营销策划报告汇报稿
调整计划
总结词：持续创新
VS
详细描述：我们将不断进行产品创新 和升级，以满足客户不断变化的需求 。例如，我们可以根据客户的反馈和 市场需求，对项目的户型设计、装修 风格等方面进行改进和升级，以提高 项目的竞争力和吸引力。
风险控制
总结词：风险评估
详细描述：我们将进行全面的风险评估，以 识别项目中存在的潜在风险和挑战。这些风 险可能包括政策变化、市场波动、供应链问 题等。通过风险评估，我们将制定相应的应
市场数据
包括竞争对手销售数据、市场占有率等数据，用于分析市场趋势，制定
竞争策略。
相关案例参考
成功案例
介绍一些与复地元墅类似的项目营销 案例，提炼成功经验，作为本次营销 策划的参考。
失败案例
分析一些过去失败的营销案例，总结 教训，避免重蹈覆辙。
相关图表展示
销售曲线图
通过绘制销售数据曲线图，直 观地展示销售趋势，指导定价
根据市场供求关系和竞 品分析，制定更具竞争 力的价格策略，吸引更 多客户。
06
其他补充信息
相关数据资料
01
销售数据
包括历史销售数据、当前库存数据、销售速率数据等，用于分析销售趋
势，指导定价和推广策略。
02
客户数据
包括客户地域分布、年龄结构、职业构成等数据，用于深入了解客户需
求，优化产品配置。
03
制定销售计划
根据项目进展和市场需求，制定具体的销售计划，包括销售周期、 销售渠道、销售目标等。
实施销售计划
按照销售计划，通过各种渠道开展销售活动，积极推广项目特点， 提高项目知名度和美誉度。
销售渠道
1 2 3
线上渠道
利用互联网平台和社交媒体等线上渠道，开展广 告宣传、网络营销等线上活动，吸引潜在客户关 注和咨询。
推荐-世联惠州城市原筑地产项目营销策略及销售执行报告86 精品
策略推导
营销手段
团购认卡 楼体条幅 户外广告 活动营销
短信 CALL 客 老带新
DM直邮 联动
2021/1/9
项目阶段总结（工程展示）
23
阶段销售总结（工程展示）
总平面图
工程展示到位： ① 售楼处； ② 别墅样板房； ③ 9号楼样板房。
工程展示未完全到位：
① 2号楼特色清水房； ② 看楼通道。
工程展示未到位：
推售量 销售量
据世联数据组，对惠城2008年房地产盘点所得：惠城 2008年的推售量（新货源）为375万平米，加上2007年的存 货115万，即：2008年惠城的供应量为：490万平米。
16
惠州市场分析
惠城区商品住宅实时成交走势 销售均价 销售面积
元/平米 万平方米
7000
14.00
6000
12.33
惠城房地产出现“量跌价也跌”的态势，市场表现惨淡。
17
惠州市场分析 个别案例说明：
荷兰水乡三期二组团
周期
上门量 进线量
08年3.3～3.9
40
14
08年3.10～3.16
31
20
08年3.17～3.23
107
92
08年3.24～3.30
64
35
08年3.31～4.6
55
17
成交量 0 0 15 15 2
金地梅陇镇（三期）
上门量
进线量
420
150
436
165
432
4
399
87
325
63
成交量 56 73 35 25 29
近期价格走势： 之前二期销售单位均价16000 元/平米，现在销售的三期均价降到11000元/ 平米。
营销手段
团购认卡 楼体条幅 户外广告 活动营销
短信 CALL 客 老带新
DM直邮 联动
2021/1/9
项目阶段总结（工程展示）
23
阶段销售总结（工程展示）
总平面图
工程展示到位： ① 售楼处； ② 别墅样板房； ③ 9号楼样板房。
工程展示未完全到位：
① 2号楼特色清水房； ② 看楼通道。
工程展示未到位：
推售量 销售量
据世联数据组，对惠城2008年房地产盘点所得：惠城 2008年的推售量（新货源）为375万平米，加上2007年的存 货115万，即：2008年惠城的供应量为：490万平米。
16
惠州市场分析
惠城区商品住宅实时成交走势 销售均价 销售面积
元/平米 万平方米
7000
14.00
6000
12.33
惠城房地产出现“量跌价也跌”的态势，市场表现惨淡。
17
惠州市场分析 个别案例说明：
荷兰水乡三期二组团
周期
上门量 进线量
08年3.3～3.9
40
14
08年3.10～3.16
31
20
08年3.17～3.23
107
92
08年3.24～3.30
64
35
08年3.31～4.6
55
17
成交量 0 0 15 15 2
金地梅陇镇（三期）
上门量
进线量
420
150
436
165
432
4
399
87
325
63
成交量 56 73 35 25 29
近期价格走势： 之前二期销售单位均价16000 元/平米，现在销售的三期均价降到11000元/ 平米。
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
报告思路
项目解析 市场分析
学习改变命运,知 识创造未来
写字楼价值研究
营销总策略
营销攻略
产品 展示 推广
销售组织 安排及费 用预算
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
市场分析——东莞写字楼总体分布
„ 现有写字楼主要分布在 莞城区、南城区，且位 于商业旺区和重要路段 ；
„ 正在使用的写字楼多为 3-4年前开发；
写字楼价值研究
营销总策略
营销攻略
产品 展示 推广
销售组织 安排及费 用预算
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
写字楼经济数据: 总面积： 28049㎡ 实用率： 74%
项目基本情况——位置解 析
关键词：
CBD
银城酒店商务圈；
万江门户；
楼 层 ： 2--19层
层 高: 3.5 M 划分单位(目前)：
04年/华凯大厦
天海大厦 02年/联合大厦 中惠大厦
03年/金盈大厦
星鹏商务大 厦
05新年/行华凯政广中心场世博广场Fra bibliotek第一国际
学习改变命运,知 识创造未来
在售项目 已售或入伙多年项目
世联东莞龙翔国际项目营销执行报告55PPT
东莞已投入使用写字楼基本状况
学习改变命运,知 识创造未来
„楼宇外观均显陈旧； „以小高层为主； „商务配套较弱，大多数写字楼裙楼商业与写字楼共用车位，车位不足。 „物业均为自管，无品牌； „实用率：一般以68--71%居多。 „层高3.2~3.5米；
90~96m2、146m2、172m2,每层单位数是12个，其比例是1:1:1； 层高3.6M，实用率70% 30~100m2；实用率为53%； 60-70m2 5月15解筹，目前写字楼全部售完，公寓剩余4套，商业1楼售完，2、3楼还未推； 投资：自用=50%：50%；东莞市内：长安、虎门、后街=50%：50%；双重投资占20%（写字楼、公寓） ；写字楼客户行业：电子、IT、灯具与服装公司的展示间等； 无中央空调
世联中旅国际公馆销售执行报告
世联中旅国际公馆销售执行报告1. 引言本报告旨在总结分析世联中旅国际公馆销售执行情况，并提出相关建议，以期提高销售效果和客户满意度。
2. 销售目标与实际完成情况对比目标销售额（万元）实际销售额（万元）完成率100 85 85%从销售目标与实际完成情况对比表中可以看出，世联中旅国际公馆在本期销售中完成了85%的销售目标。
3. 销售情况分析3.1 销售额分析根据公司统计数据显示，在本期销售中，世联中旅国际公馆的销售额为85万元，较上一期有所下降。
主要原因可能是市场竞争激烈，客户购买力下降等因素影响。
3.2 销售渠道分析世联中旅国际公馆的销售渠道主要包括线下销售和线上销售。
线下销售由销售团队负责，通过拜访客户、举办展览会等方式进行推广。
线上销售主要通过公司官方网站和其他电商平台进行推广和销售。
根据销售数据统计，线下销售占总销售额的70%，线上销售占30%。
这说明线下销售仍然是主要的销售渠道，但线上销售也逐渐成为重要的销售方式。
3.3 客户类型分析根据客户数据统计，世联中旅国际公馆的客户主要分为以下几类：•个人购房者：占总客户数的60%，主要是购买投资性物业或自住房。
•公司购房者：占总客户数的25%，主要是购买办公楼或商业物业。
•其他购房者：占总客户数的15%，包括投资机构、房地产中介等。
4. 销售问题分析4.1 市场竞争激烈当前房地产市场竞争激烈，各个品牌、项目之间的竞争越来越激烈。
对于世联中旅国际公馆来说，要想在市场上脱颖而出，需要更好地了解竞争对手，充分挖掘自身产品优势，并进行差异化营销。
4.2 客户购买力下降由于外部经济环境等因素的影响，客户的购买力有所下降，对高端、豪华物业的需求减少。
在销售过程中，世联中旅国际公馆需要更加注重客户的需求，提供更加优质的服务和产品，提高客户的购买意愿。
5. 销售策略建议5.1 深入分析竞争对手了解竞争对手的产品定位、市场策略、优势和劣势等信息，可以帮助世联中旅国际公馆更好地制定自己的销售策略。
世联-深圳华润幸福里地产项目策略执行报告04
幸福生活
书中将演绎现代顶级都市生活的幸福所在，它强调的不是 贴金贴银,富丽堂皇和对自然资源的穷奢极侈占有,而是在 人生旅途漂泊与奋斗的过程中，可将品位与生活体验相结 合的最幸福的居所.它能让人瞬间迷失在一切商业社会精 华里.而这样便利高品质人性化的居所，使家与顶级酒店 相互替代，甚至合二为一。
2. 完美展示策略
时间： 5月
时间： 6月
时间： 7月
事件：华润街区国 际艺术展
事件：华润街区奢 侈品文化展
事件；华润街区君 悦酒店展
资源整合： 艺术与生活
目的：提升街区 品质凸显差异形 象建立
资源整合：
目的：提升街区
奢侈品文化与生 品质凸显差异
活
资源整合：综合 目的：资源文化 体配套资源及服 展示凸显差异 务展示
时间： 8月底
项目及服务展示
展现中国内涵及国际化的项目案名logo 设计感+品质感 > 功能感的展示中心 依靠人体现的差异化高端服务 时尚艺术大师打造产品细节
强势资源展示
华润中心幸福系列活动(略)
2.完美展示策略
第一展示——体现中国内涵与国际化的案名及logo
2.完美展示策略
第一展示——项目展示动线
1 展示中心周边等包装
2 展示中心(个性、品质） 3 大堂（品质、设计、艺术） 4 样板房及交楼标准（户型及精装修） 5 华润中心氛围营造（顶极都市生活无限可能）
2.完美展示策略
第一展示——突破传统售楼处概念，制造设计、时尚、艺术中心
展示中心设计,模型及专属物料展示 设计感极强，有别的与众不同的模型 项目专属的物料 艺术品的摆放
物管经理
2.完美展示策略
第一展示——兼具设计与品质的大堂
世联地产星河国际销售执行报告
效果：吸引大量客户，提高销 售业绩
客户反馈：满意度高，口碑传 播效果好
市场反应：竞争对手跟进，市 场竞争加剧
品牌推广策略
利用社交媒体进 行品牌宣传
举办线下活动， 提高品牌知名度
与知名品牌合作 ，提升品牌价值
利用广告投放， 扩大品牌影响力
营销团队建设及管理
培训提升：定期进行销售技 巧、市场分析等培训
风险管理： 识别和评估 市场风险， 制定相应的 风险应对措
施
客户需求：客户对居住环境、户型、价格等方面的需求，需要深入了解并 满足
渠道策略
线上渠道：利用社交媒体、网络广告等推广项目 线下渠道：通过举办活动、路演等方式吸引客户 合作伙伴：与当地知名企业、机构合作，扩大项目影响力 客户关系管理：建立客户数据库，定期回访，提高客户满意度
促销活动及效果
促销活动：限时折扣、满减优 惠、积分兑换等
面积区间：一居室面积50-70平米，两居室面积80-100平米，三居室面积110-130平米，四 居室面积140-160平米
价格策略及市场竞争力
价格策略：采用差异化定价， 根据不同户型、楼层、朝向 等因素进行定价
市场竞争力：星河国际位于 核心商圈，周边配套设施完 善，具有较高的市场竞争力
价格定位：中高端市场，针 对高收入人群
布：线 上/线下/ 其他
客户群体 分析：年 龄、性别、 职业等
销售策略 分析：价 格、促销、 渠道等
销售策略实施效果
销售策略：价格 优惠、促销活动、 客户关系管理等
销售成果：销售 额、销售量、客 户满意度等
销售渠道：线上 、线下、合作伙 伴等
销售团队：人员 配置、培训、激 励等
未来市场展望及战略规划
世联房地产项目策划营销执行分析报告
营销动作
6月
市中心售 楼处开放
7月
8月
产品说明会 开盘
9月
10月
11月
阶段目标 快速树立项目形象
扩展渠道，快速积累 大量客户
实现热卖
12月
持续热销
•户外、报广为主，短信、结合
•系列报广：价值点释放；
推
•品牌发布会； •市区售楼处开放；
广 线
•系列软文、新 闻炒作；
•奥运奖牌榜冠名； •营销大事件；
•竞争：未来区域竞 争白热化，同质化 严重；
Q1：项目以何种形象入市，能快速的、有效的积蓄足 够数量的客户？ Q2: 采取何种营销策略和客户策略，才能筛选和锁定 有效客户，实现开.（盘.....）热销？
解题
市场趋淡的形势下如何短期内实现大量 蓄客？
同
质 化 竞
快速树立差 异化形象
•差异化形象入市，引发客户关注； •品牌发布会树立形象；
好体育运动，有朋友圈子； • 开始注重健康生活，追求品牌和身份感； • 对社会、政治事件比较关注，并成为日常谈资；
• 提升生活品质，开始追求健康生活； • 关注生活便利性和舒适度； • 希望生活在社会、城市的中心，希望过现代感
的生活；
核心 问题
情景
核心问题共识：如何快速积累足够数量客户，实 现开盘热销？
区位价值：未来合肥中心，升值潜力大；
品牌价值: 联想作为融科母公司，是项目品质的最好保障，加上强大 的项目团队组合，是最可值得信赖的品质团队；
项目价值：在建筑上，打造具有文化内涵的建筑风格，细节上，追求 品质，关注人性细节关怀，产品上，力求高性价比的产品打造；
项目劣势：受园林景观设计及工程进度限制，项目现场展示时间 不定，是项目面临的最大困难；
世联XXXX年鞍山爱家皇家花园营销执行报告
相关建议 1.时间筹备上的把控：建议爱家前期审批迅速，留有充足的活动准备时间： 建立市场影响力类活动——1个月左右，给到前期足够的宣传； 暖场类——1个星期 回馈类——2个星期，礼品定制的时间 圈层类——联系资源时间略长，执行简单迅速 2. 物料制作出品效果的把控 开展小样三方确认签字制度，增强对出品物料的把控； 同时建议爱家多寻找资源，挑选出具有应对临时任务的专业制作公司。
示范区展示要点： ➢园区内14#门前示范区，项目目 前园林对外展示的主要窗口，绿 植和花丛、精致小品点缀。
展示评估：
➢对开盘成功起到良好作用；示 范区在项目开盘前起到了提升客 户价值认知，对项目开盘成功提 供了有利的保证；
营销活动执行关 键点
第三类 回馈类
各类型活动成功操作启示
1、回馈给客户的东西是核心！ 回馈礼品要具有特色、体现项目与众不同的特色。回馈礼品要讲究实惠、 可用。 2、工程节点回馈类活动中，更要注重实实在在价值点的传递，给到客户 真实感受 3、工程节点类活动注重工程展示的包装，力求震撼！ 4、结合销售政策，助力销售！
物料印刷
营销费用中电视、报广合计物占料喷比绘制作 44% 。
重点媒体应用——线上电视效果最佳，作为重点媒体加强； 大众常规媒体——配合节点有的放矢，优化质量；
重点推广渠道
电视——拉动客户上门的最大功臣
问题1：广告作品对项目品质的表现力不强，在众多的电视广告中不够突出。 问题2：广告内容更新速度较慢，不能对项目重要节点信息进行及时有效的发 布。
2
展示总结
商业街
商业街形成了项目的良好的展示面，助项目快 速建立起势，但外部道路的杂乱，使展示效果 受到了一定限制；
商业街
展示评估：
Байду номын сангаас
世联长沙万科金域华府营销执行报告
价格 5400
5500 5400
周边均价 5000
5000 5000
劳动路
香樟路
本项目
雨花区 政府
湘府路
本报告是严格保密的。
地块不完整，项目被市政路线分割成几块， 且周边居住环境不佳较为杂乱
本报告是严格保密的。
十字形的产品，长沙客户存在一定抗性
u 长沙人喜欢南北通 透的板楼，客厅、 卧室朝南，采光、 通风性好；
40219
优山美地
象屿置业
43964
湖湘桃源
长沙京武房地产
149842
高峰御园
湖南高峰实业
30701
香樟鑫都
湖南湘和房地产
47470
岭南家园
长沙瑞银置业公司
1000
英郡年华
长沙天轮房地产开发有限公司
93952
香格里香樟小区
凯达(湖南)房地产
42000
融科东南海
融科智地
287820
长福花苑
新长福置业
55440
2
本报告是严格保密的。
房地产市场分析
•长沙市城市概况 •长沙房地产市场现状及走势 •城市规划对本项目影响 •其他影响
长沙市城市概况
本报告是严格保密的。
在全国看长沙
沿海经济圈后花园，产业转移的承接区域
ØØ 长长沙沙靠靠近近珠珠三三角角经经济济圈圈，， 是是支支撑撑沿沿海海、、沿沿江江开开发发地地 区区的的后后方方基基地地和和促促进进内内地地 和和西西部部开开发发的的先先导导城城市市，， 是是湖湖南南省省内内、、西西南南邻邻省省及及 粤粤港港地地区区的的资资金金、、产产品品、、 技技术术、、信信息息、、人人才才等等生生产产 要要素素输输出出的的主主要要聚聚集集地地之之 一一。。
世联东莞蓝山锦湾别墅项目营销策略与销售执行报告
已售单位
1.2 别墅产品与营销小结
两个组团中，湖坡墅的联排面积比美林墅的联排面积要大50平米左右，但美林墅处 于洋房的包围中，位置相对较差。从销售情况看，湖坡墅比美林墅好，可以看出， 除了价格因素外，产品舒适度是客户考虑的重要因素，体现出了自住客户的特征。
栋号 15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 19-01 19-02 19-03 20-01 20-02 20-03 20-04
客户对价格的接受度： 新政前客户受升值潜力预期的影响，对不断走高的价格接受度高，新政后客户 对价格的判断趋于理性。
销售速度：新政前别墅大多销售速度较快；新政后别墅的销售速度非常缓慢。
1.2 别墅产品与营销小结
别墅产品小结：赠送面积带来附加值，使总价偏高，在区域市场 内总价较高。
别墅销控表（截至1月1日）
项目
产品类型
开盘时间 推售套数 开盘销售率 价格（元/㎡）
公园大地
TH
4月
41套
78%
3.6万
中海大山地 叠加、联排、双拼
9月
154套
34%
3.3万
1.1 二期别墅推广背景分析
本项目二期别墅推广背景小结：07年周边别墅市场特征分析
四个片区整体别墅市场特征以新政为重要的分界点：
客户来源与购买目的： 新政前深圳客和投资客比例高，新政后区域内客户、自住客户是主流。
37-04 38-01 38-02 38-03 38-04 38-05 39-01 39-02 39-03 39-04 40-01 40-02
1.2 别墅产品与营销小结
两个组团中，湖坡墅的联排面积比美林墅的联排面积要大50平米左右，但美林墅处 于洋房的包围中，位置相对较差。从销售情况看，湖坡墅比美林墅好，可以看出， 除了价格因素外，产品舒适度是客户考虑的重要因素，体现出了自住客户的特征。
栋号 15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 19-01 19-02 19-03 20-01 20-02 20-03 20-04
客户对价格的接受度： 新政前客户受升值潜力预期的影响，对不断走高的价格接受度高，新政后客户 对价格的判断趋于理性。
销售速度：新政前别墅大多销售速度较快；新政后别墅的销售速度非常缓慢。
1.2 别墅产品与营销小结
别墅产品小结：赠送面积带来附加值，使总价偏高，在区域市场 内总价较高。
别墅销控表（截至1月1日）
项目
产品类型
开盘时间 推售套数 开盘销售率 价格（元/㎡）
公园大地
TH
4月
41套
78%
3.6万
中海大山地 叠加、联排、双拼
9月
154套
34%
3.3万
1.1 二期别墅推广背景分析
本项目二期别墅推广背景小结：07年周边别墅市场特征分析
四个片区整体别墅市场特征以新政为重要的分界点：
客户来源与购买目的： 新政前深圳客和投资客比例高，新政后区域内客户、自住客户是主流。
37-04 38-01 38-02 38-03 38-04 38-05 39-01 39-02 39-03 39-04 40-01 40-02
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• 客户被竞争项目分流，无法 实现快速积累客户；
•快速积累客户 •开盘销售热销，引起市场影响力；
层，追求生活品质
和健康生活 ；
•竞争：未来区域竞
争白热化，同质化
严重；
Q1：项目以何种形象入市，能快速的、有效的积蓄足
够数量的客户？
Q2: 采取何种营销策略和客户策略，才能筛选和锁定 6
有效客户，实现开.（盘.....）热销？
我们达成的共识……
•目标上的 •本体上的 •竞争上的 •客户上的 •核心问题
1
目标
共识
目标解析：开盘实现热 这是的任务艰巨！！ 但必须完成!
1、速度目标：开盘销售
销！！4个月内蓄客3000组！！
250-300套；
平均每天蓄客25组！！
2、价格目标：开盘均价不 低于5000元平方米；
开盘去化50%以上！
1、差异化形象推广策略
快速树立项目品牌形象，展示项目差异化形象；
2、精准式客户策略
前期快速包围客户、积累客户，后续精准筛选客户， 通过认筹锁定客户；
3、极致的展示策略
充分极致的展示，充分展示本项目的专业形象，让 客户体验前所未有的服务。
12
市中心售 楼处开放
产品说明会 开盘
6月
营销动作 7月
8月
9月
10月
11月
阶段目标 快速树立项目形象
扩展渠道，快速积累 大量客户
实现热卖
12月
持续热销
•户外、报广为主，短信、DM结合
• 媒体轰炸；
推 广 线
•品牌发布会；
•系列软文、新 闻炒作；
•系列报广：价值点释放； •市区售楼处开放； •奥运奖牌榜冠名； •营销大事件；
•产品说明会； • 新年音乐会Leabharlann •开盘•系列推广：买 点支撑
大，效果较好；
4
客户 客户定位：地缘和工作缘客户为主 共识
机会型客户——合肥市 域、区域内外投资者 目的：投资、自住 年龄：35-45岁
机会客户 重要客户
重要客户——城市 智本白领、高新、 经开高级管理层
目的：改善需求、保值 年龄：30-45岁
核心客户
核心客户——经开、高新等周边区 域企业中高层、政务区商务白领、 泛公务员 目的：自住、婚房
联想知名品牌； 宜居生活社区； 文脉主义建筑造型； 高性价比产品；
关键：淡市 下强调价值 点转化成对 客户产生的 利益
B（Benefit）
联想品牌—值 得信赖； 生活方式—值 得向往； 经典建筑—值 得品味；
项目
品牌保证（品牌开发商、社会责任感） 品质生活（健康、宜居的生活打造）
价值 品质建筑（世界风、中国情、关注人性化） 8
•推广策略：以品牌发布会为主，通过系列软文、新闻 树立项目形象，以报纸软文为主，网站、电视为辅；
•客户策略：联想系统公司定向拓展；
•展示策略：现场差异化展示包装；
14
ACTION
1
品牌发布会，发布企业宣言，首倡合肥八大承诺 ——快速树立差异化形象，制造市场声音
•时间：6月18；
•地点：市中心五星级酒店；
年龄：28－35岁
高品质、现代感、宜居生活是客户共同 的需求
5
核心 问题
核心问题共识：如何快速积 累足R1 够数量客户，R2实现开盘
S-情景
•项目：核心CBD
热销？ •陷入同质化竞争，
•项目跳出区域竞争，突出重围；
区域，品牌具有竞 争优势，在产品打 造和生活方式成为 亮点； •客户：新兴城市阶
•去化速度随市场大势，月销 售低于30套/月；
•关键工作: 6月中旬主流媒体开始炒作、高炮、 报广信息发布；
项目推广核心元素导出
品牌保证（品牌开发商、社会责任感） 品质生活（新都市主义宜居生活倡导） 品质建筑（世界风、中国情、关注人性化）
专业主义 人文关怀
9
.（.....）
一切为了客户……
10
核心
策略
核心策略导出
嫁接联想品牌优势，树立差异化形象
通过极致的推广展示，树立专业化形象
11
2、策略总纲
策 略 总 纲
•业主庆祝酒会
•派发人气客户积分卡；
客 户 线
•联想系统客户 定向拓展
•合作公司、目标公司、学 校、单位等定向拓展
•市区商圈巡展
•认筹洗客； •客户排摸
•老带新优惠
•客户关系维 护
展
•现场包装
示
•售楼处卖场包装； •楼书、户型册、影视片
线
等展示料准备；
13
•销售团队.现（..场...）细节服务
阶段一 ： 快速树立项目差异化形象
解题
同 质 化 竞 争
市 场 大 势 趋 弱
实 现 开 盘 热 销
市场趋淡的形势下如何短期内实现大量 蓄客？
快速树立差 异化形象
•差异化形象入市，引发客户关注； •品牌发布会树立形象；
拓展客户渠道 精准客户管理
•现场客户截流； •联想系统、合作单位、周边目标企业、 学校的定向拓展； •市区商业中心的巡展；
❖ 竞争分析：下半年区域总供应量在30万方左右，且产品同质化严重，市 场竞争白热化；
❖ 竞争占位：区域竞争升级，恒大、旭辉将成为市场高端项目的代表，本 项目占位直指区域第一竞争梯队；
❖ 营销现状-推广：渠道以户外、报广为主，市区展示中心多有采用； ❖ 营销现状-现场展示：现场展示包装缺乏品质感，现场营销服务水平低； ❖ 营销现状-活动：城市营销活动不缺乏创意，但普遍与项目本身结合不
•成立客户会，持续实行客户积分卡升 级和客户维系活动； •现场细节品质的极致展示；
7
•销售团队执行力的提升；
核心 价值
项目的价值
消费者：他们买什么？
项目：我们卖什么？
F（Features） A（Advantages）
未来CBD新区； 完善配套规划； 联想知名品牌； 宜居生活社区； 包含文脉主义元素 建筑造型； 游园式园林； 高性价比产品；
项目价值：在建筑上，打造具有文化内涵的建筑风格，细节上，追求 品质，关注人性细节关怀，产品上，力求高性价比的产品打造；
项目劣势：受园林景观设计及工程进度限制，项目现场展示时间不 定，是项目面临的最大困难；
项目价值排序：品牌价值〉区位价值〉产品价值
3
竞争 共识 竞争分析总结：差异化
是项目发展的方向 ❖ 市场大势：政务区区域市场逐渐趋淡；开盘成交率变低；
完成蓄客3000组
认筹500组以上
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
市中心售 楼处开放
售楼处开放 产品发布会 开盘
2
如何在4个月内积.（累.....）3000组的客户？？
本体 共识
项目本体分析结论：以品牌价值为主，产品价 值要放到区位价值上来体现
区位价值：未来合肥CBD中心，升值潜力大；
品牌价值: 联想作为融科母公司，是项目品质的最好保障，加上强大的 项目团队组合，是最可值得信赖的品质团队；
•快速积累客户 •开盘销售热销，引起市场影响力；
层，追求生活品质
和健康生活 ；
•竞争：未来区域竞
争白热化，同质化
严重；
Q1：项目以何种形象入市，能快速的、有效的积蓄足
够数量的客户？
Q2: 采取何种营销策略和客户策略，才能筛选和锁定 6
有效客户，实现开.（盘.....）热销？
我们达成的共识……
•目标上的 •本体上的 •竞争上的 •客户上的 •核心问题
1
目标
共识
目标解析：开盘实现热 这是的任务艰巨！！ 但必须完成!
1、速度目标：开盘销售
销！！4个月内蓄客3000组！！
250-300套；
平均每天蓄客25组！！
2、价格目标：开盘均价不 低于5000元平方米；
开盘去化50%以上！
1、差异化形象推广策略
快速树立项目品牌形象，展示项目差异化形象；
2、精准式客户策略
前期快速包围客户、积累客户，后续精准筛选客户， 通过认筹锁定客户；
3、极致的展示策略
充分极致的展示，充分展示本项目的专业形象，让 客户体验前所未有的服务。
12
市中心售 楼处开放
产品说明会 开盘
6月
营销动作 7月
8月
9月
10月
11月
阶段目标 快速树立项目形象
扩展渠道，快速积累 大量客户
实现热卖
12月
持续热销
•户外、报广为主，短信、DM结合
• 媒体轰炸；
推 广 线
•品牌发布会；
•系列软文、新 闻炒作；
•系列报广：价值点释放； •市区售楼处开放； •奥运奖牌榜冠名； •营销大事件；
•产品说明会； • 新年音乐会Leabharlann •开盘•系列推广：买 点支撑
大，效果较好；
4
客户 客户定位：地缘和工作缘客户为主 共识
机会型客户——合肥市 域、区域内外投资者 目的：投资、自住 年龄：35-45岁
机会客户 重要客户
重要客户——城市 智本白领、高新、 经开高级管理层
目的：改善需求、保值 年龄：30-45岁
核心客户
核心客户——经开、高新等周边区 域企业中高层、政务区商务白领、 泛公务员 目的：自住、婚房
联想知名品牌； 宜居生活社区； 文脉主义建筑造型； 高性价比产品；
关键：淡市 下强调价值 点转化成对 客户产生的 利益
B（Benefit）
联想品牌—值 得信赖； 生活方式—值 得向往； 经典建筑—值 得品味；
项目
品牌保证（品牌开发商、社会责任感） 品质生活（健康、宜居的生活打造）
价值 品质建筑（世界风、中国情、关注人性化） 8
•推广策略：以品牌发布会为主，通过系列软文、新闻 树立项目形象，以报纸软文为主，网站、电视为辅；
•客户策略：联想系统公司定向拓展；
•展示策略：现场差异化展示包装；
14
ACTION
1
品牌发布会，发布企业宣言，首倡合肥八大承诺 ——快速树立差异化形象，制造市场声音
•时间：6月18；
•地点：市中心五星级酒店；
年龄：28－35岁
高品质、现代感、宜居生活是客户共同 的需求
5
核心 问题
核心问题共识：如何快速积 累足R1 够数量客户，R2实现开盘
S-情景
•项目：核心CBD
热销？ •陷入同质化竞争，
•项目跳出区域竞争，突出重围；
区域，品牌具有竞 争优势，在产品打 造和生活方式成为 亮点； •客户：新兴城市阶
•去化速度随市场大势，月销 售低于30套/月；
•关键工作: 6月中旬主流媒体开始炒作、高炮、 报广信息发布；
项目推广核心元素导出
品牌保证（品牌开发商、社会责任感） 品质生活（新都市主义宜居生活倡导） 品质建筑（世界风、中国情、关注人性化）
专业主义 人文关怀
9
.（.....）
一切为了客户……
10
核心
策略
核心策略导出
嫁接联想品牌优势，树立差异化形象
通过极致的推广展示，树立专业化形象
11
2、策略总纲
策 略 总 纲
•业主庆祝酒会
•派发人气客户积分卡；
客 户 线
•联想系统客户 定向拓展
•合作公司、目标公司、学 校、单位等定向拓展
•市区商圈巡展
•认筹洗客； •客户排摸
•老带新优惠
•客户关系维 护
展
•现场包装
示
•售楼处卖场包装； •楼书、户型册、影视片
线
等展示料准备；
13
•销售团队.现（..场...）细节服务
阶段一 ： 快速树立项目差异化形象
解题
同 质 化 竞 争
市 场 大 势 趋 弱
实 现 开 盘 热 销
市场趋淡的形势下如何短期内实现大量 蓄客？
快速树立差 异化形象
•差异化形象入市，引发客户关注； •品牌发布会树立形象；
拓展客户渠道 精准客户管理
•现场客户截流； •联想系统、合作单位、周边目标企业、 学校的定向拓展； •市区商业中心的巡展；
❖ 竞争分析：下半年区域总供应量在30万方左右，且产品同质化严重，市 场竞争白热化；
❖ 竞争占位：区域竞争升级，恒大、旭辉将成为市场高端项目的代表，本 项目占位直指区域第一竞争梯队；
❖ 营销现状-推广：渠道以户外、报广为主，市区展示中心多有采用； ❖ 营销现状-现场展示：现场展示包装缺乏品质感，现场营销服务水平低； ❖ 营销现状-活动：城市营销活动不缺乏创意，但普遍与项目本身结合不
•成立客户会，持续实行客户积分卡升 级和客户维系活动； •现场细节品质的极致展示；
7
•销售团队执行力的提升；
核心 价值
项目的价值
消费者：他们买什么？
项目：我们卖什么？
F（Features） A（Advantages）
未来CBD新区； 完善配套规划； 联想知名品牌； 宜居生活社区； 包含文脉主义元素 建筑造型； 游园式园林； 高性价比产品；
项目价值：在建筑上，打造具有文化内涵的建筑风格，细节上，追求 品质，关注人性细节关怀，产品上，力求高性价比的产品打造；
项目劣势：受园林景观设计及工程进度限制，项目现场展示时间不 定，是项目面临的最大困难；
项目价值排序：品牌价值〉区位价值〉产品价值
3
竞争 共识 竞争分析总结：差异化
是项目发展的方向 ❖ 市场大势：政务区区域市场逐渐趋淡；开盘成交率变低；
完成蓄客3000组
认筹500组以上
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
市中心售 楼处开放
售楼处开放 产品发布会 开盘
2
如何在4个月内积.（累.....）3000组的客户？？
本体 共识
项目本体分析结论：以品牌价值为主，产品价 值要放到区位价值上来体现
区位价值：未来合肥CBD中心，升值潜力大；
品牌价值: 联想作为融科母公司，是项目品质的最好保障，加上强大的 项目团队组合，是最可值得信赖的品质团队；