地产全案营销策略

全案营销方案
各阶段工作计划及排期 蓄客方案 开盘方案 价格测试方案 价格方案 日报、周报、月报 来电来访客户分析 竞品报告
尾盘销售方案 入住方案 图例： 营销策划类方案 工作总结类 事务性方案 营销活动类方案
重要 报告
接待中心开放方案
样板间开放方案
各类报告中，营销策划方案统筹营销工作，营销活动类及事务性方案推进营销工作进行，工作总结类方案为营销工作调 整提供支持
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1.全案营销方案初识
全案营销策划是什么？
广义的全案营销是制定企业/项目长期发展战略，通过理性、智慧的营销活动，改 变企业/项目现状，达到理想的目标。
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1.全案营销方案初识
全案营销关键词：长远
理性营销行为 达成理想目标
企业
长期 发展战略
关键词解读
营销活动
理性行为 长远：立足企业长期发展，保证 资源合理利用，避免资源浪费 理性行为：合理的资源配置、正
大环境优势突出 区域核心、交通便利 1公里国际生活圈
1 2
小环境较为一般 微环境不占优势
3
本案初判 区域成熟，无高端资源 借势 设计压力大 开发商需求“产品力”
初步定位
“热销豪宅”
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——市场
市场：基于宏观、区域、竞品、土地客观市场分析，判定整体环境，为产品核心价值体系提供支撑，同 时支持销售策略及产品深化
项目开发目标： 产品力中等改善 形象力豪宅品质 性价比高附加值
产品设计方向： 地块价值分析 中高端改善型产品，中等 尺度，控制总价 1 2 3 4
户型配比： 产品涵盖了从两居到四居的户型，产品线较丰富，总销售套数为 1303套，其中主力户型为140-170㎡的三居。
案例——产品
产品力：结合客户需求通过外部及内部空间提升进行品质力呈现
产品建议 产品整体规划建议
户型区间及配比 产品排布建议 小区整体布局建议
定价、推售
产品深化建议
产品深化方向
建筑风格 园林风格 附加值（高赠送、高科 技、物业）
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项目亮点
推广方向
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——产品
价格策略要充分解读开发商的目标，考虑项目去化速度、溢价以及后期价格涨幅，在确保项目销售任务 完成及项目利润的前提下，做出合理的首次开盘基准均价
产品力方向： 外部空间呈现豪宅视 觉感 内部空间高性价比
外立面建议： 结合客户对于色彩、材质 关注，外立面打造新古典 风格、石材 1 2
3
建筑立面： 新古典主义 石材 显示高端气质
园林建议： 大尺度集中园林，高绿化覆盖率， 园林精细化处理
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案例——产品
产品力：结合客户需求通过外部及内部空间提升进行品质力呈现
手段
推售
推广
客户
价格
导向
本体、产品、市场
基础
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2.全案营销方案解读
全案营销方案的思路
营销方案即是将七大要素进行有机组合，指导营销工作
代理公司进场一般为项目开盘前3个月，这个时期，更多的是基于本体、市场、客户的回顾，对项目定位 及产品进行深化，重点在营销策略制定，解决项目有效来访量及有效成交率 本体 开发商立意 市场 项目定位 客户属性 客户 客户描摹 产品深化 价格策略
目标客户 客户描摹

客户定位
选取同区域 及区域外存 在竞争关系 的项目，进 行分析，锁 定目标客户
年龄 家庭结构 收入情况 职业 置业情况 来源区域 关注点
居住区域 工作区域 交通路线 阅读习惯 消费场所
项目定位
产品深化
推广方向
产品建议 销售策略
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案例——客户
区域成交客户：望京地缘客户为主，主要为改善型，关注点舒适度、品质感、总价、配套
影响定价目标因素
开发商目标任务； 客户价格敏感度；
价格策略 溢价 去化速度
两个大目标的分解目标：
利润最大化
去化速度快，抢占市场先机
利润与去化速度兼备 树立开发商、项目形象
市场、竞品价格走势；
后期价格涨幅；
……
入市均价
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案例——产品
产品规划：开发商目标解读，得出住宅产品设计方向，提升产品力、形象力、性价比
区域客户属性
目标客户
主力客群望京地缘改善型，辅助东北部交通 驱动型，重面子、品质，总价承受能力有限
目标客户属性
客户定位：
望京核心，东北城区 品质升级，户型换代的中产家庭
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——产品
前期产品尺度、户型已确定，因此全案营销中产品更多的是做产品深化，针对竞品、目标客户需求做产 品深化的建议，打造项目亮点
确的决策
理想目标：长远综合利益最大化 改变现状、达到理想目标
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1.全案营销方案初识
房地产项目全案过程是什么？
从开发商拿地前项目可行调研到项目结案的全过程，经历拿地、项目启动、进场、开 盘、持续销售期、项目结案等过程。
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那么在项目全案过程中，重点工 作有哪些呢？
1.全案营销方案初识 全案过程中，营销工作正式始于营销筹备期，全案营销报告是营销工作重要报告
推售策略 推广策略
回顾
深化
重点
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2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——本体
本体分析为营销报告初始，是基于项目客观情况，对项目价值、价格、产品做出初判
项目区位
主要规划指标
经济指标
交通
配套
环境
地段价值
产品形态
土地成本
价值增值
项目核心价值梳理
支持
项目定位深化+推广诉求
前期定位时对于项目价值已有初步梳理，营销策划报告中，主要是对于价值的回顾，建立核心价值体 系，为后期定位深化及推广诉求做支撑
宏观市场 宏观环境
区域市场 销售环境
土地市场 土地价值
支持
竞品市场 竞争环境
整体环境判断
本体价值
项 目 定 位
产品深化+销售策略
支持
核心价值体系
营销策略中，整体环境判断，支撑产品附加值打造、为推售策略、价格策略、推广差异化 提供依据
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案例——市场
区域市场：现有竞争分为核心板块和参考板块两个维度。核心板块区域产品品质同质化、尺 度同质化
全案营销策略
2014.08
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课程开发目标
Objective
1、培训对象：
2、课程目标：
课程目标
◎ 策划经理、策划师、策划主管
◎ 通过课程学习，掌握全案营销策略制定要点；
◎ 能够把控项目营销操作节奏，达成甲方目标。
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课程目录
PART1：全案营销方案初识
PART2：全案营销方案解读
PART3：全案营销把控要点
产品打造方向：产品力、形象力、性价比
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——推售
推售策略基于甲方任务目标，在对竞品推售情况综合考虑后，对于项目产品进行合理搭配、推售 去化难度 自身产品分流 甲方任务目标
工程节奏
市场走势 竞品推售产品
推售策略
入市均价
竞品推售节奏
推售策略中，市场走势及竞品推售策略为主要考虑因素
2.全案营销方案解读
能否达成甲方任务目标？ 有没有吸引到有效客户？
产品是不是好？是不是符合客户需求？
价格是不是合理？ 推售节奏怎么安排？ 推广有没有效果？ ……
那么下面我们就从全案营销方案内容解读入手，来解读全案营销方案
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2.全案营销方案解读
全案营销的7大要素
营销环境：本体、市场为基础、客户为导向、产品 营销策略：价格、推售、推广为手段
竞品产品尺度 三居产品128-170 ㎡，尺度小于望京 板块
竞品去化 89-90㎡两居、128163㎡三居产品去化较 好 3 4
主流产品：望京区域160-180㎡三居，来广营128-160㎡三居
区域需求：望京区域为改善型，来广营部分高品质刚需性强的客户 畅销户型：大尺度两居、中等尺度三居、四居，总价300-700万
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案例
案例选取——招商来广营项目
案例介绍：
项目位于北京4、5环之间，大望京区域， 北京第二CBD，地段配套成熟、交通通达， 具有国际商务氛围，由招商、九龙仓、华 侨城三大开发商合作开发，体量18.9万方，
四 环
亚北别墅区核心
望京国际商务居住区
三元桥 商圈
容积率2.5。
三 环
丽都商圈
案例——本体 项目小环境一般，大环境利好，开发商要求产品力，定位热销豪宅
掌握项目营销节奏，推进项目营销工作，指导项目达成甲方目标 对项目的重要节点进行把控
全案营销方案对于代理公司的意义
熟悉团队：项目执行团队正式与开发商见面 专业认可：获得开发商对于项目执行团队的专业度的认可 指导工作：指导项目执行团队后续工作的开展
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作为代理公司，我们的核心职责 是什么？
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案例——推售
结合销售目标、工程等因素确定入市时间，根据市场、客户情况导出策略
销售目标： 价格目标40000元/㎡ 速度目标月均42套 销售率100% 1
入市时间选取： 结合工程、蓄客、市 场，入市时间2013 年4月 2
推售策略： 3 三阶段：平开高走、小步 快跑、集中挤压
案例——推售
结合推售策略，确定推盘节奏，产品搭配，达到产品升级、价格上涨的目的，保证项目整 体价值最大化
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1.全案营销方案初识
全案营销方案作为整体营销报告，把控项目整体营销工作
房地产全案营销方案基本属性
营销类报告
• 指导项目营销工作 • 目标导向，以甲方目标及销售任务为基础
统筹性报告
• 具有全局性，基于项目全周期 • 相对稳定，随目标调整，进行动态变化
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1.全案营销方案初识
全案营销方案对于项目运作的意义
案例——客户
目标客户：通过区域来源，客户描摹 导出客户定位
客户来源预判： 客户描摹： 核心客户望京地缘改善型 要面子、重舒适 60%，辅助客户翻倍商圈、 总价承受力有限 CBD40% 1 2 3 客户定位：
望京核心，东北城区 品质升级，户型换代的中 产家庭
案例——客户小结
来自百度文库区域客户
望京地缘客户为主，主要为改善型，关注点 舒适度、品质感、总价、配套
存量少，大户型豪宅为主 存量大，竞争激烈，未来成 为主战场，改善为主
2.全案营销方案解读
营销方案要素解读——客户
客户分析贯穿项目执行各阶段，全案营销方案中主要从竞品、竞品客户对于客户属性进行分析，同时进
行客户描摹，为产品深化、推广提供方向
市场分析
竞品选取
竞品客户 客户属性

重要 节点 重点 工作
项目启动
营销筹备
推广执行 客户梳理 价格测试 开盘工作准备
开盘
持销
尾盘
结案
交房工作准备
入住
项目团队组建 物料筹备 工作制度建立 （团队磨合）
前期策划方案 项目整体推广策略 整体渠道策划方案 产品发布会方案
客户分析 策略调整（推广、价格） 促销方案 阶段性工作总结及计划 营销类计划 年、月、季度营销执行计划 促销、老带新等活动方案 阶段活动方案 周、月市场监控报告 成交客户分析 客户总结 开盘总结 活动总结 阶段性销售总结
定位深化：坚持豪宅形象、优质产品力
案例——市场小结 案例思路：
整体市场
成交将逐步回暖，趋于稳定
核心板块 现有竞争
产品同质化、尺度同质化， 改善精装高端产品为主 产品尺度等相对核心板块小， 客户需求相对刚需
定位深化
坚持豪宅形象 优质产品力
区域市场
参考板块
销售策略
错位竞争，率先占市
核心板块 未来竞争 参考板块
客户定位及需求： 客户来源 客户特征 客户需求
调研客户锁定： 客户区域及交通动线： 思源望京、东北部在售项 望京客群为绝对主力 目以及思源房屋公园覆盖 亚奥区域，东北城区为补 区域 充客源 1 2 3 4
客户需求： 客户置业目的主要以改善升级为主，辅以首置刚需客群 关注点为居住舒适度、豪宅品质感、总价、配套
案例——市场
区域市场：核心板块未来市场存量及供应以大户型或顶豪为主，参考板块为改善型
核心板块存量： 来广营参考板块： 项目存量较少，主要 板块将逐渐成为本案主 产品为大尺度3、4居 要竞争区域，存在交叉 竞争 1 2
近身项目： 融创地块未来供应为大 尺度产品，定位奢侈型 豪宅产品 3
销售策略：错位竞争，率先占市
公共空间建议： 双大堂设计 公共空间豪宅符号化 社区围墙豪宅感 1
交通设计建议： 单向出入口设置； 人车分流； 车库入户； 户均车位比1:1.5
精装修建议： 装修分档 快销产品“品牌溢价” 溢价产品“人性化设计” 2 3 4
精装修建议 3000元/平米、5000元/平米两档
案例——产品小结
开发商目标解读、项目定位、客户需求
区域市场分 为核心板块 及参考板块
核心板块竞 品选取竞争 特征
区域产品以高 层、板楼为主 大多精装交房
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2 3 畅销产品三大要素 面积适中、总价控制 得当、赠送率高
户型尺度均 过大
案例——市场
区域市场：参考板块主流产品普遍小于核心板块，客户需求相对刚需，需求中等尺度
选取参考竞争板块 的竞品 1 现有竞争总结: 2
推售产品：分为三阶段 2013年：两居+小三居冲任务 2014、15年：三居+四居 2016年：纯四居，拔品质 开盘节奏： 2013年4月到2016年3月 3年开盘7次