成都新都区项目尽调报告16.10.26

成都音乐小镇商业街项目可行性研究报告

中铁德闳（天津）投资管理有限公司日期：2016年10月18日

目录

项目背景 (2)

第一部分基金情况介绍 (3)

一、基金产品介绍 (3)

二、基金管理人介绍 (4)

第二部分项目基本情况 (8)

一、宗地位置及四至 (8)

二、地块现状及交地条件 (9)

三、用地性质与规划指标 (12)

第三部分房地产市场分析 (13)

一、当前整体经济形势及房地产市场分析 (13)

二、新都区整体情况分析 (14)

三、新都区商业用地市场情况分析 (15)

四、新都区商业房地产市场情况分析 (16)

五、项目周边现状 (17)

第四部分项目整体规划及定位 (18)

一、初步规划设计思路 (18)

二、项目整体定位 (19)

三、项目SWOT分析 (20)

第五部分项目开发及收入测算 (21)

一、开发策略和进度 (21)

二、项目开发成本测算 (21)

三、项目销售计划 (22)

四、项目损益情况 (23)

五、公司现金流预测 (23)

第六部分回购方情况介绍 (26)

一、川侠公司简介 (26)

二、川发展资产公司简介 (26)

三、四川发展公司简介 (27)

四、侠客岛公司简介 (27)

第七部分风险分析及防范 (29)

第八部分结论 (30)

项目背景

川侠公司【四川发展（控股）有限责任公司下属全资企业与成都侠客岛企业管理有限公司等共同出资成立的公司】欲在成都市新都区开发建设音乐产业园，考虑到其创新创业定位符合国家政策方针及区域未来发展方向，新都区政府给予支持并出台相应优惠政策，鼓励川侠公司在新都区拿地并开发建设音乐产业园。

川侠公司已对位于四川音乐学院对面的101亩商业用地进行深入调研，拟通过挂牌方式取得土地并进行开发。由川侠公司与侠客岛等共同设立音侠公司，项目分两期开发，其中，一期为成都音乐小镇商业街项目，占地51亩；二期为音乐产业园项目，占地50亩，由川侠公司自筹资金专项订制开发。

现川侠公司及侠客岛等欲与我司合作共同开发成都音乐小镇商业街项目，由我司发起设立“成都音乐小镇股权投资中心（有限合伙）”，基金以“股权+债权”的方式向音侠公司提供资金支持，基金的债权部分以项目的销售收入作为还款来源到期收回，基金的股权部分由川侠公司及侠客岛等原股东溢价回购。

第一部分基金情况介绍

一、基金产品介绍

1.基金要素表

2.有限合伙情况简介

基于成都音乐小镇商业街项目总投资额和项目公司资金使用的时间需求，睿商汇信拟发起设立两个有限合伙企业，以“股权+债权”方式向项目公司提供资金支持。总金额为2.3亿元，其中第一个有限合伙企业募资金额为1亿元，预计2016年12月中旬成立；第二个有限合伙企业募资金额为1.3亿元，预计2017年3月成立。两个有限合伙企业的资金运用方式为：部分资金用于收购项目公司股权，合计持有项目公司70%股权，剩余资金以股东借款方式借给项目公司，股东借款利率为15%/年，按季收息并按年向LP分配收益。

本次只开展第一个有限合伙企业的资金募集，第一个有限合伙企业名称拟定为：成都音乐

小镇股权投资中心（有限合伙），GP为：深圳前海睿商汇信投资管理有限公司，LP为：中铁德闳—成都音乐小镇私募股权投资基金。资金运用方式为：部分资金用于持有项目公司47%股权，剩余资金向项目公司发放股东借款。退出方式为：债权部分到期一次性还本，股权部分由原股东溢价回购。

3.项目整体交易结构图

二、基金管理人介绍

1.中铁德闳情况简介

中铁德闳（天津）投资管理有限公司成立于2011年3月8日，注册资本：1000万，法定代表人：刘争春，主营范围为：投资管理，资产管理。是一家具有中国中铁背景的基金管理公司，作为中国私募股权投资领域中的一员，公司运用成熟的资本组织形式、专业化的投资理念和方法，管理私人或机构投资者的资金及媒介资源，对资源勘探、基础设施建设及房地产、一带一路等相关领域进行投资。公司管理规模超过20亿元人民币，控制资产150亿元，同时公司也结合自身渠道和相关资源，为中国中铁和中铁资源提供大量金融和投资咨询服务。

公司股权结构如下：

中国中铁股份有限公司是集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源矿产、金融投资和其他业务于一体的特大型企业集团，总部设在中国北京。作为全球最大建筑工程承包商之一，中国中铁连续11年进入世界企业500强，2016年在《财富》世界500强企业排名第57位，在中国企业500强中列第7位。

中国中铁拥有一百多年的历史源流。1950年3月为中国铁道部工程总局和设计总局，后变更为铁道部基本建设总局。1989年7月，铁道部撤销基本建设总局，组建中国铁路工程总公司。2000年9月，与铁道部实行政企分开，整体移交中央大型企业工作委员会管理。2003

年4月归属国务院国资委管理。2007年9月12日，中国铁路工程总公司独家发起设立中国中铁股份有限公司，并于2007年12月3日和12月7日，分别在上海证券交易所和香港联合交易所上市。

成功案例：

1）2012年，中铁德闳与民生银行发起设立国内首支矿产资源风险勘探基金，规模为3亿元，借助中铁资源集团在矿产勘探、开发等专业技术及项目资源方面的领先地位，结合国内外金融资源，以基金形式进行投资。基金已顺利退出，

2）2013年，中铁德闳与全国企业500强、国内房地产排名第26的首创置业和招商银行发起设立房地产股权投资基金，基金第一期10亿元专项投资于北京房山区“新悦都”项目。项目总建筑面积90389平方米，容积率1.93，以刚需住宅为主。基金已顺利退出，实现年化收益率31.6%/年。

3）2015年，中铁德闳旗下关联企业成功投资了“黄山市城市道路PPP项目”，该项目获得财政部PPP示范项目，基金规模10亿元，期限10年。

2.睿商汇信情况简介

深圳前海睿商汇信投资管理有限公司成立于2015年9月21日，注册资本：1000万元，法定代表人：张玉良，经营范围：受托管理股权投资基金，受托资产管理、投资管理，股权投资，创业投资。公司于2016 年 1 月14 日取得私募投资基金管理人；私募投资基金管理人登记证书编号：P1030058 ；在证券投资基金业协会首支产品备案时间：2016年5月27日，产品备案编码：SJ8936。

公司股权结构如下：