第5章房地产开发项目投资估算
汪博
??商住小区项目可行性研究报告吉林省六合房地产开发有限公司目录第一章项目概况第二章市场分析和需求预测第三章规划方案优选第四章建设进度安排第五章项目投资估算第六章资金筹集方案和筹集成本估算第七章财务评价第八章风险分析第九章国民经济评价第十章可行性研究结论房地产开发项目可行性研究报告第一章项目概况1.项目背景：在过去的20年，随着中国经济持续升温，市场竞争环境日趋激烈，许多开发商对城市的热点地段的开发趋势日益激烈，吉林省六合房地产开发有限公司对经开区一地段准备开发。
吉林省六合房地产开发有限公司非常看好这一地段，这一地段东起开政务中心，南至合肥路，西至经洋浦大街、北至吉林大路，围合区内土地面积约50000平方米。
2.项目名称：？？商住小区（暂定名）3.建设单位基本情况：六合房地产开发有限公司成立于1998年，是一家以房地产开发、经营为主营业务的综合性房地产开发企业。
公司在不断成长和壮大的过程中，已发展成为一家跨地域的综合性房地产开发有限公司，具有房地产开发二级资质，并多年被评为AAA级信用企业。
公司下属的控股子公司包括浙江新广发置业有限公司、深圳市六合盛置业发展有限公司、吉安市六合盛置业发展有限公司、安吉六合盛房地产开发有限公司、香港六合盛房地产集团有限公司等。
自成立至今，六合盛始终坚持“品质、创新、和谐”的开发理念，以锐意进取的创业精神和执着严谨的工作作风，为所有追求美好生活的家庭，创造理想的人居环境。
公司先后成功开发了天时苑（杭州）、星都花园（杭州）、安吉市民中心（安吉）、萧山国际商务中心（杭州）、东海丽景花园（深圳）、城市东座（深圳）、滨江•；六合盛世（江西吉安）等精品楼盘十三年是一个与跨越的阶段，从“可持续发展，创新发展，精益求精”到追求“自然，生态，和谐与品质的统一”，六和解决的不仅仅是居住问题，更多的是生活品质的提升和个人价值的体现；从楼盘的构思，孕育到设计，开发六和都秉持了创新发展，筑造精品的理念，坚持建筑与生态的和谐统一，自然与环境的人文互动，营造出一种开放，自然，优雅，充满生机的居住新空间，为推进居住国际化进程做出了贡献。
房地产投资分析 第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
表5-3 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估 项 目 土地出让金折价 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项 目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
表5-1
序 号 1 1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12 2 项
项目总投资估算表
目 总 投 资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金
开发产品 成本12867 万元
房地产开发项目总投资构成图示
房地产开发项目设计方案
房地产开发项目设计方案1、开发有限公司关于委公司编制本项目可行性研究报告的委托书；2、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；3、国家现行有关技术设计规范和标准；4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、城市居民住宅规划设计规范；6、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）7、《建设项目经济评价方法与参数实务全书》（中国建材工业出版社）；8、建设单位提供的基础数据资料；9、 10、1.5可行性研究的范围本可行性研究报告的研究范围主要包括：1、项目提出的背景和建设必要性2、市场分析与建设规模3、建设地点及场址选择4、总体规划方案5、设计方案6、项目节能方案分析7、环境保护与节能、安全8、组织机构与物业管理9、工程及销售进度安排10、投资估算和资金筹措11、经济评价1.6可行性研究工作概况，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与蓬莱市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。
1.7可行性研究项目概述1.基本概况近年来，随着快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。
再者商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住的双重功能，具有良好的市场发展空间。
项目承办单位蓬莱天宏房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行蓬莱市府后路旧城改造工程建设。
2.建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积46157.6平方米，其中，商住楼总建筑面积24050.6平方米，包括临街商业建筑面积12000.2平方米，临街住宅建筑面积12050.4平方米；普通住宅建筑面积22107平方米。
房地产项目开发流程及规范
房地产项目开发流程及规范第一章：项目立项与可行性研究 (3)1.1 项目立项 (3)1.1.1 项目背景 (3)1.1.2 项目目标 (3)1.1.3 项目范围 (3)1.1.4 项目可行性分析 (3)1.1.5 项目立项审批 (3)1.2 可行性研究 (3)1.2.1 技术可行性分析 (3)1.2.2 经济可行性分析 (3)1.2.3 市场可行性分析 (4)1.2.4 环境可行性分析 (4)1.2.5 组织与管理可行性分析 (4)1.2.6 风险评估 (4)第二章：项目策划与规划 (4)2.1 项目策划 (4)2.2 项目规划 (5)2.3 规划审批 (5)第三章：土地获取与征收 (5)3.1 土地获取 (5)3.2 土地征收 (6)3.3 土地补偿 (6)第四章：项目设计与管理 (7)4.1 设计方案 (7)4.2 设计审查 (7)4.3 设计变更 (8)第五章：工程招投标与合同管理 (8)5.1 工程招投标 (8)5.2 招投标文件管理 (8)5.3 合同管理 (9)第六章：施工准备与开工 (9)6.1 施工许可证办理 (9)6.2 施工现场准备 (10)6.3 开工仪式 (10)第七章：施工过程管理 (10)7.1 施工进度管理 (10)7.1.1 制定施工进度计划 (11)7.1.2 进度计划执行与监控 (11)7.1.3 施工进度协调 (11)7.1.4 施工进度报告 (11)7.2 施工质量管理 (11)7.2.1 制定施工质量标准 (11)7.2.2 质量控制措施 (11)7.2.3 质量问题处理 (11)7.2.4 质量验收与评定 (12)7.3 施工安全管理 (12)7.3.1 制定施工安全计划 (12)7.3.2 安全培训与教育 (12)7.3.3 安全措施执行与监控 (12)7.3.4 应急预案与救援 (12)7.3.5 安全检查与整改 (12)第八章：工程监理与验收 (12)8.1 工程监理 (12)8.1.1 监理单位职责 (12)8.1.2 监理过程 (13)8.2 工程验收 (13)8.2.1 验收分类 (13)8.2.2 验收流程 (13)8.3 竣工资料归档 (13)8.3.1 归档资料内容 (13)8.3.2 归档要求 (14)第九章：市场营销与推广 (14)9.1 市场调研 (14)9.2 营销策略 (14)9.3 推广活动 (14)第十章：物业管理与售后服务 (15)10.1 物业管理 (15)10.1.1 物业管理的定义与目标 (15)10.1.2 物业管理的职责范围 (15)10.1.3 物业管理的组织结构与运作模式 (15)10.2 售后服务 (16)10.2.1 售后服务的定义与重要性 (16)10.2.2 售后服务的内容与方式 (16)10.3 物业质量保修 (16)10.3.1 物业质量保修的定义与范围 (16)10.3.2 物业质量保修的实施流程 (17)10.3.3 物业质量保修的责任与义务 (17)第十一章：项目评估与后评价 (17)11.1 项目评估 (17)11.2 项目后评价 (17)11.3 项目总结 (18)第十二章：法律法规与合规管理 (18)12.1 法律法规概述 (18)12.2 房地产开发法规 (19)12.3 合规管理实践 (19)第一章：项目立项与可行性研究1.1 项目立项项目立项是项目实施的第一步，它是对项目进行初步规划和审批的过程。
房地产开发项目经济评价方法_825209349
《房地产开发项目经济评价方法》建设部标准定额司建设部住宅与房地产业司中国计划出版社，2000目录第一章总则 (2)第二章房地产市场调查与预测 (3)第三章房地产开发项目策划 (4)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (5)第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (10)第六章 房地产开发项目财务评价 (11)第七章房地产开发项目不确定性分析 (18)第八章房地产开发项目方案比选 (20)第九章房地产开发项目综合评价 (21)附表：基本报表及辅助报表 (24)第一章总则 第1条房地产开发项目(以下简称开发项目)经济评价是开发项目可行性研究的重要组成部分，是开发项目决策科学化的重要手段。
为引导房地产业健康发展，防止开发项目盲目建设，提高开发项目经济评价质量，特制定本方法。
第2条开发项目投资额大，涉及面广，影响深远，因此在开发项目建设前，必须根据社会经济发展的需要和城市规划的要求，结合房地产市场调查与预测，运用定性分析与定量分析，微观效益分析与宏观效益分析相结合的方法，做好开发项目的经济评价工作。
第3条开发项目经济评价分为财务评价和综合效益评价。
对于一般的开发项目只需进行财务评价，对于重大的开发项目，如成片开发项目要同时进行财务评价和综合效益评价。
第4条财务评价是根据现行的财税制度和价格体系，计算开发项目的财务收入和财务支出，分析开发项目的财务盈利能力和清偿能力，判断开发项目的财务可行性。
开发项目财务评价一般包括以下几个步骤:1. 收集和估算有关资料和数据;2. 对资料和数据进行识别,并归纳为开发项目的财务收入和财务支出两类数据,为编制基本财务报表提供依据;3. 编制基本财务报表;4. 通过基本财务报表计算财务评价指标, 进行财务盈利能力分析、清偿能力分析及资金平衡分析;5. 进行风险分析。
第5条综合效益评价是分析和计算开发项目对社会的费用和效益,考察开发项目对社会经济的净贡献，判断开发项目的社会经济合理性。
工程投资估算
➢ 应收（预付）账款旳=年经营成本/周转次数
（3）存货旳估算
外购原材料、燃料、包装物、低值易耗品、在产 品、外购商品、协作配件、自制半成品和产品成品 等。
概算指标投资估算法：对于没有上述估算指标 且建筑工程费用占投资百分比较大时，才采用 概算指标法。
建安工程费用项目构成： 建标[2023]206号有关印发《建筑安装工程费用
项目构成》旳告知
建筑安装工程费
直接费
间接费
利润
税金
建筑安装工程费
直接费
间接费 利润 税金
1人工费
直接工程费
2.材料费
3.施工机械使用费
2）可行性研究阶段建设静态投资估算措施 估算旳内容有： 建筑工程费 安装工程费 设备工器具购置费 工程建设其他费用 基本预备费 涨价预备费 建设期贷款利息
（1）建筑工程费估算
一般采用下面旳措施：
单位工程投资估算法：以单位建筑工程量投资 乘以建筑总工程ห้องสมุดไป่ตู้计算。
单位实物工程量投资估算法：以单位实物工程 量旳投资乘以实物工程总量计算。
(3)安装工程费用估算 一般按行业有关安装工程定额、取费原则和指标
估算。 安装工程费=设备原价×安装费率 安装工程费=设备吨位×每吨安装费 安装工程费=安装实物工程量×安装费用指标 (4)工程建设其他费用构成及估算 涉及下列内容： 土地使用费 与项目建设有关旳其他费用 与企业将来生产经营有关旳费用 一般采用比率指标或者相应要求计算。
2.投资估算环节
➢ 分别估算各单项工程所需旳建筑工程费、安装工 程费、设备及工器具购置费；
➢ 在汇总各单项工程费旳基础上，估算工程建设其 他费用和基本预备费，得出项目旳静态投资部分；
第5章投资决策阶段的成本计划与控制
本章重点、难点
• 制定建设工程项目投资估算的方法
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•青岛理工大学管理学院工程造价教研室
教学内容
• 5.1 概述 • 5.2 投资决策阶段影响工程成本的重要因素 • 5.3 建设工程项目投资估算和经济评价 • 5.4 建设项目可行性研究及财务评价
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•青岛理工大学管理学院工程造价教研室
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• 1）项目定位的选择
• 定位——确定某一事物在一定环境中的位 置，如产品在市场中定位、人物在组织中 的定位、物品在某一地理位置的定位等。
• 项目定位对项目成败通常具有决定性的影 响。不同类型的项目，其定位具有不同的 内容。
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• 例如：天津
• 天津经济技术开发区工业用地价格根据企 业用地年限、所属行业、投资总额和投资 密度来决定。
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• 例如：珠三角地区
• 经济发达的珠三角地区，工业用土地政策 通常也较优惠，如阳江市对工业用地的作 价是国家级项目30元/M2、省级项目40元 /M2、高新技术项目50元/M2、一般项目60 元/M2。
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• 即：
• 地价=房地产销售价格-（建筑费+专业费用 +利息+租售费用+税费）-利润
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• 剩余法评估土地价格的可靠性，关键取 决于以下两个预测：
• 一是，土地的开发利用方式是否正确，是 否符合市场需求；
房地产项目的投资与融资课件
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
第5章 项目的生产建设条件和技术评估
（二）项目的技术评估的内容
1．从技术发展的角度论证项目建设的必要性。
2．确定产品方案。即确定产品的规格、品种、技术性能以及 产品的质量。
3．生产工艺和技术设备选型的分析。
4．工程设计方案的分析。 5．生态环境分析。
二、生产工艺方案评估
生产工艺方案是指项目采用的生产工艺流程及产品的制造方法。对项 目生产工艺方案的评估是项目技术评估的核心内容。
四、工程设计方案的分析与评估
（一）工程设计方案的内容
（二）工程设计方案的分析与评估
1．对项目总平面布置方案的论证
2．土建工程设计方案论证 3．施工组织设计的分析与评估
序号 指标（判断因素）
1
指标权重
15％
不同方案的指标评价值
方案甲 方案乙 0.65 0.35
厂址位置
2
3 4 5 6 7 8
占地面积
可利用固定资产原值 可利用原有生产设施 交通运输条件 土方工程量 所需投资额 消化引进技术条件
15％
10％ 10％ 5％ 10％ 15％ 20％
0.3
0.28 0 0.2 0.1 0.4 0.8
（二）资源条件评估的原则 1．资源的开发利用要保持生态平衡，达到环境保护、与环境（生态） 相协调的有关要求 。
2．对资源的开发利用要遵循多层次、多目标的原则，达到综合利用
的要求。 3．对资源的开发利用要注意资源的供应数量、质量、服务年限、开 采方式。 4．对可再生资源的开发利用要注意保证资源的再生性，达到资源连 续补偿的要求 。 5．要注意技术进步对资源利用的影响，达到最佳利用的要求。
0.7
0.72 1 0.8 0.9 0.6 0.2
3．最小运输费用法
选择运输费用最小的方案作为最佳方案； 适用条件：各选址方案的其他因素基本相同。
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
Restricted Information and Basic Personal Data
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
房地产开发项目投资估算
整理课件
6
2.土地出让金(地价）
整理课件
7
整理课件
8
（二）前期工程费
1.可行性研究：建安工程费×1.5% 2.水文地质勘察：建安工程费×0.5% 3.规划设计：建安工程费×3% 4.五通一平：建安工程费×0.35%
z 成本测算 z 税务分析
项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议 竞拍和投标方式取得土地需要
增加和完善的内容 在新城市开发需补充的内容
z 经济效益分析
z 项目资金预测
万科房地产新项目发展管理制度.doc
②梧州市、桂林市：0.30-1.4；
③钦北防市：0.20-1.0；
整理课件
23
5.4.3 房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产
税。计算公式如下： （1）从价计征 房产税=房产原值×（1-扣除比例）×税率（1.2%） （2）从租计征 房产税=租金收入×税率（12%）
整理课件
24
5.4.4 土地增值税
2
2．1 2．2 2．3 …
经营税金及附加
营业税 城市维护建设税 教育费附加
3
3．1 3．2 3．3
净转售收入
转售价格 转售成本 转售税金
整理课件
单位：万元
2
3 …N
19
自营收入与经营税金及附加估算表
序号
项目
合计 1 2
1 自营收入
1．1 商业 1．2 服务业 1．3 其他
2
2．1 2．2 2．3 …
掌握基本资料
第5章房地产项投资策划
按房地产类 型划分
按投资经营 方式划分
直接投资 间接投资
投资种类 房地产开发投资 房地产置业投资
购买房地产股票、债权、信托产品等 地产投资
住宅房地产投资 商业房地产投资 工业房地产投资 出售型房地产投资 出租型房地产投资 混合型房地产投资
2020/9/19
6
五、房地产投资策划的概念
1.房地产投资策划的含义
(2)在确定关键因素后提出“最可能方案”、“乐观方 案”、“悲观方案”以及“遭难方案”。
(3)最后，邀请专家对各个投资方案可能出现的概率进 行预测，从而作出投资决策。
2020/9/19
14
4.多因素和关键因素分析法
(1)多因素分析法
首先将投资环境因素分为政治环境、经济环境、财务 环境、市场环境、文化环境、基础设施环境、技术条件、 辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境等 因素，每一类因素又由一系列子因数构成。
然后确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的 比重，并采用五分制方法评定各类投资环境的得分。
最后汇总得到该区域投资环境的总分值，分数越高， 说明投资环境越佳。
2020/9/19
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(2)关键因素分析法
关键因素分析法把企业投资的动机分为降低成本、开 拓当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争 者、获得当地生产和管理技术等六种。每种投资动机又 包含若干个影响投资环境的关键因素，根据挑选出来的 关键因素采用多因素分析法计算投资环境的总分。
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资金来源与运用表(续)
序号
项目
合计 1
2
3
…
N
2.3
运营费用
2.4
修理费用
2.5
经营税金及附加
房地产业项目开发流程手册
房地产业项目开发流程手册第一章：项目立项与可行性研究 (2)1.1 项目立项流程 (2)1.1.1 创意构思与市场调研 (2)1.1.2 形成项目方案 (2)1.1.3 提交立项申请书 (2)1.1.4 立项评审 (2)1.1.5 审批与立项 (3)1.2 可行性研究内容 (3)1.2.1 技术可行性分析 (3)1.2.2 经济可行性分析 (3)1.2.3 社会效益分析 (3)1.2.4 运行环境分析 (3)1.2.5 法律法规合规性分析 (3)1.2.6 风险评估与管理 (3)1.2.7 可持续发展分析 (3)第二章：项目规划与设计 (4)2.1 项目规划编制 (4)2.2 设计方案评审 (4)第三章：土地获取与征收 (5)3.1 土地使用权获取方式 (5)3.2 土地征收与补偿 (5)第四章：项目融资与投资 (6)4.1 融资渠道与策略 (6)4.2 投资估算与回报分析 (6)第五章：建筑设计及施工图设计 (7)5.1 建筑设计方案 (7)5.2 施工图设计及审查 (7)第六章：项目招投标与合同管理 (8)6.1 招投标流程 (8)6.1.1 招标阶段 (8)6.1.2 投标阶段 (8)6.1.3 开标阶段 (9)6.2 合同管理与风险控制 (9)6.2.1 合同管理 (9)6.2.2 风险控制 (9)第七章：施工现场管理 (9)7.1 施工现场组织 (9)7.2 施工进度与质量监管 (10)第八章：项目营销与销售 (10)8.1 营销策划 (10)8.2 销售策略与渠道 (11)第九章：物业管理与服务 (11)9.1 物业管理公司选择 (11)9.2 物业服务内容与标准 (12)第十章：项目验收与交付 (12)10.1 项目验收流程 (13)10.1.1 施工单位自检评定 (13)10.1.2 监理单位质量评估 (13)10.1.3 勘察、设计单位质量检查 (13)10.1.4 初验 (13)10.1.5 竣工验收 (13)10.2 交付与售后服务 (13)10.2.1 交付准备 (13)10.2.2 交付过程 (13)10.2.3 售后服务 (14)第十一章：项目后评估与改进 (14)11.1 项目效果评价 (14)11.2 改进措施与建议 (14)第十二章：法律法规与政策 (15)12.1 法律法规概述 (15)12.2 政策影响分析 (15)第一章：项目立项与可行性研究1.1 项目立项流程项目立项是项目实施的第一步，它涉及对项目背景、目标、预期效果等进行全面评估，以保证项目能够顺利推进。
第5章《项目立项管理》练习题(含答案)
第5章《项目立项管理》1、关于项目建议书的描述，不正确的是（）。
A.项目建议书是项目建设单位向上级主管部门提交的项目申请文件B.集成类项目建议书的内容包含业务分析、建设方案、实施进度等C.项目建议书是国家或上级主管选择项目的依据D.项目建议书是必需的，是后续可行性研究的基础【答案】D【解析】P224，对于规模较小的系统集成项目省略项目建议书环节，而将其与项目可行性分析阶段进行合并。
2、（）不属于项目可行性研究报告的内容。
A.项目建设必要性B.项目建设方案C.项目实施进度D.变更管理计划【答案】D3、对于不同规模和类别的项目，初步可行性研究可能出现的结果包括（）。
①肯定，对于比较小的项目甚至可以直接“上马”②肯定，转入详细可行性研究③展开专题研究,如建立原型系统，演示主要功能模块或者验证关键技术④否定，项目应该“下马”⑤否定，进行机会可行性研究A.①③④⑤B.①②③④C.①②④⑤D.②③④⑤【答案】B【解析】P228，初步可行性研究可能出现4种结果：（1）肯定，对于比较小的项目甚至可以直接“上马”；（2）肯定，转入详细可行性研究，进行更深入更详细的分析研究；（3）展开专题研究，如建立原型系统，演示主要功能模块或者严重关键技术；（4）否定，项目应该“下马”。
4、根据2019年修订的《中华人民共和国招投标法实施条例》，招标文件要求中标人要提交履约保证金的，履约保证金不得超过中标合同金额的（）。
A.2%B.5%C.10%D.15%【答案】C【解析】招投标基本知识。
第五十八条招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。
履约保证金不得超过中标合同金额的10%。
5、关于供应商项目内部立项的描述,不正确的是（）。
A.任何规模和类型的项目均要求进行内部立项B.通过项目立项方式可以确定合理的项目绩效目标C.通过项目立项方式可以分为项目分配资源D.以项目型工作方式，提升项目实施效率【答案】A6、关于项目建议书的描述，不正确的是（）。
投资估算概述 预览
投资估算
8.1 投资估算概述
8.1.1 投资估算的范围及内容
项目总投资是指从投资项目筹建开始到项目报废为止所发生的 全部投资费用。包括项目建设期和筹建期投入的建设投资、建设期 利息和项目建成投产后所需的流动资金。
项目总投资＝建设投资＋建设期利息＋流动资金
·项 目 总 投 资 从 费 用 构 成 来 讲 主 要 由 八 部 分 构 成 ：
【例3】某生物农药项目建设期2年，按照实施进度，工程费用使用比例第1年为 40%，第2年为60%；建设期的物价上涨指数参照有关行业规定取4%，按【例2】 条件做出该生物农药项目的涨价预备费估算。 【解答】 工程费用= =1935.1+2883.6+297.5 = 6116.2(万元) 第1年工程费用=6116.2×40%=2446.5 ( 万元) 第1年涨价预备费=2446.5×[（1+4%）-1]=97.9(万元) 第2年工程费用= 6116.2×60%=3669.7 ( 万元) 第2年涨价预备费= 3669.7×[(1+4%)2 - 1]=299.4(万元) 该项目的涨价预备费= 97.9+ 299.4=397.3 (万元)
建筑工程费
· 工程费用
设备及工器具购置费费 形成固定资产
安装工程费
项
建设投资 工程建设其他费用 分别形成固定资产、无形资产、递延资产
目 总
· 预备费
基本预备费 · 涨价预备费
投
建设期借款利息
形成固定资产
资
流动资金
形成流动资产
· 建设投资可分为静态和动态两部分
建筑工程费 设备及工器具购置费
建设投资静态部分
4、安装工程费估算
需要安装的设备应估算安装工程费，通常按行业或专门 机构发布的安装工程定额、收费标准和指标估算投资。具体 可按下式计算：
房地产项目开发成本控制手册
房地产项目开发成本控制手册第1章项目成本控制概述 (3)1.1 成本控制的重要性 (3)1.2 成本控制的主体与客体 (4)1.2.1 成本控制的主体 (4)1.2.2 成本控制的客体 (4)1.3 成本控制的基本原则 (4)第2章项目成本预算编制 (4)2.1 成本预算的构成 (4)2.2 成本预算的编制方法 (5)2.3 成本预算的审核与调整 (5)第3章项目投资决策与成本估算 (6)3.1 投资决策阶段的成本分析 (6)3.1.1 投资决策的重要性 (6)3.1.2 成本分析的主要内容 (6)3.1.3 成本分析的方法 (6)3.2 成本估算的方法与步骤 (6)3.2.1 成本估算方法 (6)3.2.2 成本估算步骤 (6)3.3 投资估算与成本控制 (7)3.3.1 投资估算的重要性 (7)3.3.2 成本控制的意义 (7)3.3.3 投资估算与成本控制的关系 (7)3.3.4 成本控制措施 (7)第4章项目设计阶段的成本控制 (7)4.1 设计合同管理与成本控制 (7)4.1.1 明确设计合同范围 (7)4.1.2 制定合理的设计进度及付款节点 (7)4.1.3 设计合同变更管理 (8)4.2 设计方案的优化与成本控制 (8)4.2.1 多方案比选 (8)4.2.2 技术创新 (8)4.2.3 限额设计 (8)4.3 设计变更与成本控制 (8)4.3.1 设计变更审查 (8)4.3.2 设计变更批准程序 (8)4.3.3 设计变更对成本的影响分析及应对措施 (8)第5章招投标阶段的成本控制 (8)5.1 招标文件的编制与成本控制 (8)5.1.1 招标文件编制原则 (8)5.1.2 招标文件成本控制要点 (8)5.2 投标报价分析与成本控制 (8)5.2.1 投标报价分析方法 (8)5.2.2 投标报价成本控制措施 (9)5.3 招投标过程中的成本风险管理 (9)5.3.1 成本风险识别 (9)5.3.2 成本风险应对措施 (9)第6章施工阶段的成本控制 (9)6.1 施工合同管理与成本控制 (9)6.1.1 合同签订前的成本控制 (9)6.1.2 合同履行过程中的成本控制 (10)6.1.3 合同结算阶段的成本控制 (10)6.2 施工过程中的成本控制措施 (10)6.2.1 施工进度管理 (10)6.2.2 材料采购与供应管理 (10)6.2.3 施工质量管理 (10)6.2.4 施工安全管理 (10)6.2.5 施工节能管理 (10)6.3 施工变更与成本控制 (10)6.3.1 变更申请与审批 (10)6.3.2 变更实施与监控 (10)6.3.3 变更费用控制 (11)6.3.4 变更索赔管理 (11)第7章采购与供应链成本控制 (11)7.1 材料设备采购成本控制 (11)7.1.1 采购预算编制与审批 (11)7.1.2 供应商选择与评估 (11)7.1.3 价格谈判与合同签订 (11)7.1.4 采购过程监控与调整 (11)7.2 供应链管理成本控制 (11)7.2.1 供应链优化 (11)7.2.2 信息化管理 (11)7.2.3 库存管理 (11)7.2.4 供应链协同 (12)7.3 采购过程中的成本风险管理 (12)7.3.1 风险识别 (12)7.3.2 风险评估与应对策略 (12)7.3.3 风险监控 (12)7.3.4 风险应对措施的实施 (12)第8章项目进度与成本控制 (12)8.1 进度计划与成本控制的关系 (12)8.1.1 进度计划概述 (12)8.1.2 成本控制概述 (12)8.1.3 进度计划与成本控制的关系 (12)8.2 关键路径与成本控制 (12)8.2.1 关键路径概述 (12)8.2.2 关键路径与成本控制的关系 (13)8.2.3 关键路径成本控制策略 (13)8.3 进度调整与成本控制 (13)8.3.1 进度调整的必要性 (13)8.3.2 进度调整与成本控制的关系 (13)8.3.3 进度调整成本控制策略 (13)第9章质量与成本控制 (13)9.1 质量控制与成本的关系 (13)9.1.1 质量控制的必要性 (13)9.1.2 成本与质量的关系 (13)9.2 质量成本分析 (14)9.2.1 质量成本的定义 (14)9.2.2 质量成本的构成 (14)9.2.3 质量成本控制策略 (14)9.3 质量改进与成本控制 (14)9.3.1 质量改进的意义 (14)9.3.2 质量改进方法 (14)9.3.3 成本控制措施 (14)第10章项目成本分析与评价 (15)10.1 成本分析的方法与指标 (15)10.1.1 方法论 (15)10.1.2 指标体系 (15)10.2 成本绩效评价 (15)10.2.1 评价方法 (15)10.2.2 评价指标 (15)10.3 成本控制经验总结与改进措施 (15)10.3.1 成本控制经验总结 (15)10.3.2 成本控制改进措施 (16)第1章项目成本控制概述1.1 成本控制的重要性房地产项目开发成本控制是项目成功的关键因素之一。
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拆迁补偿费
土地获得价款
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让 金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配 套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税 ，土地变更用途和超面积补交的地价。
2．3 开发费用
发间接费等 2．3 管理费用、销售费用、财务费用
2．4 与转让房地产有关的税金
2．4 营业税、城乡建设维护税、教育费附加
2．5 财政部规定的其他扣除项 目
3 增值额 4 增值率
适用税率 5
6 增值税
2．5（土地使用权金额+开发成本）×20%
转让房地产总收入 -扣除项目金额
(3)÷(2)
一、 房地产新项目发展制度
决策的失误是最大的失误
统一决策的规划 规定决策权限 明确相关职责
z 《城市发展和住宅市 场调研报告》
z 《项目可行性报告》 z 项目听证会论证 z 合作意向合作协议
新项目发展
《城市发展和住宅市 场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议
税。计算公式如下： （1）从价计征 房产税=房产原值×（1-扣除比例）×税率（1.2%） （2）从租计征 房产税=租金收入×税率（12%）
5.4.4 土地增值税
对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得 收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征 税对象征收的一种税。
计算原理如下： 土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率
（十二）不可预见费（预备费）（占1-11的3%）
1.设计变更 2.隐蔽工程验收 3.涨价预备费 4.运营费
5.3 房地产开发项目收入估算
5.3.1 房地产开发项目收入内容
主要包括商品房的销售收入、出租收入、自营收入 ①销售收入=出售建筑面积×销售单价 ②出租收入=出租建筑面积×租金单价 ③自营收入=进行商业和服务业等经营活动的收入
－已知经验数据
社区管网费 期间费
开发成本与开发费用
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
开 发
建 造
主体安装工程费
成 本
社区管网工程费
开 发
成 本
费
园林环境工程费
用
配套设施费
开发间接费
总投资（完全成本）
管理费 销售费 财务费
几个基本成本概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
1、转让房地产收入＝2150（万元） 2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋ 80＝1748（万元） 3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元） 4、土地增值率＝402/1748×100%＝23% 5、根据税率，对土地增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，适用税率为30% 6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元）
成本估算计算－计算方法
已知固定收费标准 直接计算（修正） 已知经验数据 直接计算和已知经验数据相结合
成本估算计算方法
－固定收费标准
开发前期准备费
规划设计费 报批报建费
060324规费明细表（town城2#地块）.xls
董迅：
不关我的事！ 人家有文！
成本估算计算方法
－直接计算（修正）
竞拍和投标方式取得土地 需要增加和完善的内容
在新城市开发需要补充的 内容
新项目发展
z 《城市发展和住宅市场 调研报告》
z 《项目可行性报告》 z 项目听证会论证 z 合作意向合作协议
项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议
2
2．1 2．2 2．3 …
经营税金及附加
营业税 城市维护建设税 教育费附加
3
3．1 3．2 3．3
净转售收入
转售价格 转售成本 转售税金
单位：万元
2
3 …N
自营收入与经营税金及附加估算表
序号
项目
合计 1 2
1 自营收入
1．1 商业 1．2 服务业 1．3 其他
单位：万元
3 …N
2
2．1 2．2 2．3 …
成本 收益情况
财务管理部
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土地方面
规划设计方面
土地价格
土地现状
红线外配套情况
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土地方面
规划设计方面
规划条件
产品形式
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
直接费=每平方米造价×建筑面积
（四）建筑安装工程费
1.建筑工程费 2.设备工程费 3.安装工程费
（五）公共配套设施费
1.居委会 2.派出所 3.幼儿园 4.停车场
（六）开发间接费
1.工资 2.办公费 3.水电费
（七）管理费
1.工资 2.办公费 3.差旅费 4.五险一金
（八）财务费
1.利息：10%
z 成本测算 z 税务分析
竞拍和投标方式取得土地需要 增加和完善的内容
在新城市开发需补充的内容
z 经济效益分析
z 项目资金预测
万科房地产新项目发展管理制度.doc
7.2 房地产开发项目成本估算
新项目成本估算体系
－项目评价工作流程
销售部
产品方案 市场定位
设计部
项目发展部
收 益 情 况
成本管理部
经营税金及附加
营业税 城市维护建设税 教育费附加
5.4 房地产开发项目税金
1.营业税及附加 2.土地使用税 3.房产税 4.土地增值税
5.4.1 营业税金及附加 包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通
常也叫两税一费）、印花税（0.5-1‰ ）。 计算公式：
1.营业税=营销收入×5% 2.城乡维护建设税=营业税×（7%/5%/1%） 3.教育费附加的=营业税×3% 4.两税一费=营销收入×5.5%
解： （1）增值额为：400－100＝300万元 （2）增值率：300÷100=300% （3）增值税的税额为：300×60%-100×35%=145万元
例：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取 得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为 80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建 筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款 利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发 公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计 2150万元。计算应纳土地增值税税额。。
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获 得价款+建造成本+开发间接费
完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成 本中不包含营业税金。
项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发 成本”。
1、土地获得价款
为取得土地开发使用权而发生的各项费用
地价及政府市政配套费
红线外市政设施费
支付合作方款项
土地获得价款 主体建筑工程费 主体安装工程费 园林环境费 配套工程费 开发间接费
成本估算计算方法
－直接计算（修正）
主要影响因素
1. 红线外配套情况 2. 土地现状、付款方式 3. 产品形式（类型、结构、装饰、采暖） 4. 容积率 5. 配套建筑 6. 户均面积 7. 开发周期
成本估算计算方法
1．1 可销售面积（平方米） 1．2 单位售价（元/平方米） 1．3 销售比例（%）
2 经营税金及附加
2．1 2．2 2．3 …
营业税 城市维护建设税 教育费附加
出租收入与经营税金及附加估算表
序号
项目
合计
1
1 租金收入
1．1 可出租面积（平方米） 1．2 单位租金（元/平方米） 1．3 出租率（%）
参照项目
经验数值
相关文件法规
工
开
程
发
造
建
价
设
方
方
面
面
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
按产品类别分 类计算
公共部分按比 例摊销
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
各单类产品单 项总价汇总
总价除以总可售面 积得出单位成本
增值额50%以下部分：
30%
增值额超过50%至100%部分： 40%
增值额超过100%至200%部分： 50%
增值额超过200%部分：
60%
土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率
（五）税率：四级超率累进税率
增值额占扣除项目金额的比率 1、不超过50%的部分 2、超过50%不超过100%的部分 3、超过100%不超过200%的部分 4、超过200%的部分
5.4.2 土地使用税
以实际占用的土地面积为计税依据，向土地所在 地的税务机关交纳税金。
计算公式： 土地使用税=实际占用的土地面积（m2)×税率 ①南宁市、柳州市：0.35-1.7； ②梧州市、桂林市：0.30-1.4； ③钦北防市：0.20-1.0；
5.4.3 房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产
5.4.5.企业所得税 是对房地产企业生产经营年度所得应缴纳的税金。 计算公式： 企业所得税=收入总额-扣除项目金额×25%
土地增值税计算表