土地使用权转让方案设计

土地使用权转让方案

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，对于以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。

该规定的要求直接使房地产交易双方的成本，无论在时间上还是资金上都大大增加，为了谋求双方在较短时间内以较低成本完成房地产交易，我们论证了合作开发的各种模式，认为房地产的出让方以派生分立公司的方式将拟转让的房地产业务进行分割，然后再把承载房地产业务的公司股权全部转让给受让方的方案可以满足目前状态下的交易双方。其具体方案如下：

一、交易双方概况

（一）房地产出让方（以下简称“甲方”）

1、一家国有控股房地产开发企业；

2、5块大约共计420亩的土地，已缴纳部分土地出让金，还未取得土地使用权证书；

3、希望通过土地使用权的转让尽快回笼资金。

（二）房地产受让方（以下简称“乙方”）

1、一家民营房地产开发企业；

2、实现以上5块土地的使用权进行独立开发经营；

3、尽量缩短交易时间，降低交易风险与成本，实现无缝衔接。

二、交易方案

（一）方案1

1、步骤

（1）甲方派生分立新公司，其暂定名为A公司，A公司的股权结构与甲方

一致，甲方名称不变，并继承原房地产开发资质。A公司将接受除甲方正在向土地管理部门获取出让土地以外的所有资产，甲方则保留正在向土地管理部门获取出让土地的一切业务与资产。

（2）在未办理土地使用权证之前，甲方争取完成派生分立，乙方则对甲方分立后主体进行增资扩股，以参股的形式成为其股东，然后再收购甲方其余的股权，并完成工商变更登记，最后再由已在乙方控制下的甲方公司继续完成出让合同的约定缴纳完毕剩余的出让金，办理甲方公司名下的土地使用权证。

（3）甲方在取得土地使用权证之后，向工商局申请变更名称为B公司，并向土地管理部门申请土地使用权证名称变更，工商局向土地管理部门出具公司名称变更函，土地管理部门据此受理并将其名称变更为B公司。

（4）甲方名称变更为B公司后，A公司即可向工商局申请变更为原来的甲方名称（若A公司认为没必要再变回原来甲方的名称则可以省去此环节）。

2、方案说明

（1）此方案是利用甲方土地出让金未缴纳完毕，还未取得土地使用权证的这段时间空挡期进行操作，利用这段时间完成乙方对甲方的实际控制，实现土地使用权的最终转移。

（2）由于甲方派生分立的A公司承续了原有的业务与资产，公司名称发生了改变，鉴于甲方为国有企业，因此需向上一级主管部门进行申请与说明，若上级主管部门同意分立且原有企业名称的暂时改变，则在交易完成后再变回原来的名称。

（3）《公司法》第七十六条规定，公司分立须通知债权人，并于在报纸上公告，根据向省工商局咨询其公告期为45天；甲方的股权转让由于涉及国有产权，须履行主管部门审批、挂牌交易等程序，因此该方案的操作有时间要求，就是在未取得土地使用权证之前的时间必须满足甲方的分立与股权转让完成所需的时间要求。

（4）《公司法》第一百七十七条规定“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外”，因此公司的债权债务不会影响其分立的操作。但甲方在分立前应与债权人就债务清偿达成书面协议，全部由派生分立的A公司承担，免除甲方的连带责任，减少乙方对甲方股权收购的法律风险。

（5）乙方通过增资扩股的形式对甲方分立后主体的进行参股，是考虑到甲方为国有企业，其产权（股权）的交易必须在交易所挂牌交易，乙方实现对甲方的参股后再收购其余的股份，根据《公司法》第72条规定“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。”因此，在法律上乙方的参股对于甲方的股权转让拥有优先购买权，从而可以避免甲方股权挂牌交易被其他参与主体竞价买走的情形出现。

（二）方案2

1、步骤

（1）甲方派生分立新公司，其暂定名为A公司，A公司的股权结构与甲方一致，甲方名称不变，并继承原房地产开发资质。A公司将接受除甲方正在向土地管理部门获取出让土地以外的所有资产，甲方则保留正在向土地管理部门获取出让土地的一切业务与资产，缴纳完毕剩余的土地出让金，并办理其名下的土地所有权证。

（2）甲方在分立出A公司及资产后，乙方则实施对甲方的增资扩股，以参股的形式成为甲方的股东，然后再收购甲方其余的股权，最后完成土地使用权的实际转移。

（3）乙方完成对甲方的股权收购后，甲方向工商局申请变更名称为B公司，并向土地管理部门申请土地使用权证名称变更，工商局向土地管理部门出具公司名称变更函，土地管理部门据此受理并将其名称变更为B公司。

（4）甲方名称变更为B公司后，A公司即可向工商局申请变更为原来的甲方名称（若A公司认为没必要再变回原来B公司的名称则可以省去此环节）。

2、方案说明

（1）方案1中，若甲方无法在土地出让金未缴纳完毕，未取得土地使用权证之前完成分立与股权转让，则实施方案2。方案2是在甲方取得土地所有权证后，乙方完成对甲方的股权收购，对甲方的派生分立与股权转让没有时间上的限制。

（2）由于甲方派生分立的A公司承续了原有的业务与资产，公司名称发生了改变，鉴于甲方为国有企业，因此需向上一级主管部门进行申请与说明，若上级主管部门同意分立且原有企业名称的暂时改变，则在交易完成后再变回原来的

名称。

（3）《公司法》第一百七十七条规定“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外”，因此公司的债权债务不会影响其分立的操作。但甲方在分立前应与债权人就债务清偿达成书面协议，全部由派生分立的A公司承担，免除甲方的连带责任，减少乙方对甲方股权收购的法律风险。

（4）乙方通过增资扩股的形式对甲方分立后主体的进行参股，是考虑到甲方为国有企业，其产权（股权）的交易必须在交易所挂牌交易，乙方实现对甲方的参股后再收购其余的股份，根据《公司法》第72条规定“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。”因此，在法律上乙方的参股对于甲方的股权转让拥有优先购买权，从而可以避免甲方股权挂牌交易被其他参与主体竞价买走的情形出现。

三、交易款项支付

（一）交易款项的主体

乙方是通过收购甲方的股权实现土地使用权的转移，因此交易款项是支付给了甲方的股东，若甲方要求交易款项支付给分立后的A公司（承续了甲方的原始资产与业务），那么方案1、2中仍需再增加一个环节。

具体就是在乙方完成对甲方的参股后，派生分立的A公司须对甲方的国有股权进行收购，使甲方成为A公司的控股子公司，那么乙方的股权收购款项就支付给了A公司。

若甲方对交易款项的主体没有要求，方案中则无须增加此环节。

（二）交易款项支付

1、甲乙双方在签订方案1、2下的合作协议后，双方开设共管账户，乙方向其汇入甲方已经支付土地出让金款项的50%；

2、甲方完成派生分立后，由共管账户向甲方指定的收款人或派生分立的A 公司支付共管账户中款项的50%；

3、乙方完成对甲方的参股或A公司完成对甲方国有股权的收购，由共管账户向甲方指定的收款人或派生分立的A公司支付共管账户中剩余款项的50%；