房地产项目投资经济测算PPT(共38页)

安装工程
项目建筑形式相关程度较高，
装饰工程
需根据项目的实际情况做出判 断。
室外及配套工程
竣工验收
总建设成本估算表
序号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十
项目 地价 前期工程费 建安工程费 室外工程及市政配套费 其他费用 管理费用 不可预见费 建设投资 财务费用 建设投资总额
其他费用、管理费用和 不可预见费的计提方法 需在在重要假设进行说 明。
销售安排及回款
假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出 了安排，此表计列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售 回款方式的假设统计各期实际回款情况。
销售收入与经营 税金及附加估算
序号 一 二 三 四 4.1 4.2 4.3 4.4 五 六 七
项目 销售收入 销售实际回款 销售费用 销售税费 营业税 城建税 教育费附加 印花税 土地增值税
研讨内容导图
基础知识 常规开发项目经济测算
租赁项目经济测算 不动产价值测算
一 基础知识
基础知识
名词解释
➢项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用 构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地 《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
基础知识
项目评价指标体系
静态评价指标
➢投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数 得出年投资收益率。
➢静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益 回收全部投资所需要的时间。
➢盈亏平衡点 静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。
操作指引
一般由11张表构成，包括项目施工计划表（横道图）、总建设成本估算表、 项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、 投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益 及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。
注意事项：
一、与委托方充分沟通； 二、按先后顺序依次编制； 三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动； 四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但 如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此 处则不进行链接； 五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。
➢成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3％计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和 的3%计取 ；
不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费 用、管理费用之和的3%-5%计取。
重要假设
➢销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计 提比例。
基础知识
项目评价指标体系
动态评价指标
➢项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内） 的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。
➢内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。
➢项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的 净收益现值的大小。
➢动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金 流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。
二 常规开发项目经济测算
重要假设 操作指引
重要假设
在经济测算时应首先对假设前提予以说明
➢项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。
➢建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资 料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。
房地产项目投资经济测算
尊地·策划顾问中心
2009年11月
需进行经济测算的三种常见情况
一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。
二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。
➢销售回款 指对销售回款的情况进行假设，可根据项目情况进行调整。 如假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个 月或下一季度到位；
➢资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20%，一般假设在建设初期一次性投入。
➢资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷 款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。
项目施工计划表： 根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。
前期准 备阶段
施工 阶段
准备阶段 勘察设计 项目报建
准备阶段、勘察设计和项目报 建的时间一般为两个月，可同 时进行，一个季度内结束。
开工准备
地下部分
开工准备在前期准备后一个月
主体工程
完成，竣工验收的时间为3个 月，其余各阶段的完工时间与
建设投资是前七项的合 计数，财务费用与建设 投资的合计为建设投资 总额， 此处为项目建设 发生的投入总额，没有 包含销售费用、相关税 金等。
项目投资估算表
总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要 是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。 应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表 在金额上的对应。
➢土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的 税费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。
➢勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费 等。
➢建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
基础知识
名词解释
➢室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程 建设费用。
➢其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。
➢管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。
➢财务费用 财务费用是指为项目筹集Байду номын сангаас金而发生的各项费用，主要为借款利息。
➢可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。