上海区域wework等众创空间企业服务考察报告

上海众创空间考察报告

根据四月工作计划前往于4月25/26日前往上海考察众创空间，上海倍格众创空间筹备建设及招商运营管理、WEWORK空间规划及运营、裸心社众创空间选址及运营管理、上海虹桥商务区服务配套等四处项目考察，结合前期对世贸中心搜集资料，形成报告。

一、参观项目基本情况

1、五家中，WEWORK、世贸中心模式参考美国标准化模式，以自由模式形成标准，在全世界范围内进行复制；上海倍格、裸心社、万科星商会三家均

有国内房地产背景，倍格为当代置业作为大股东，起于背景，目前走出北京，开始在长三角扩张；裸心社隶属于裸心集团，专注于酒店度假村开发运营管理，推动裸心社发展重点布局上海，拓展北京、香港，形成一系列裸心品牌活动，形成联动；万科星商会隶属于万科地产，起步晚于前两者，落地方面主要在上海地区，除了星商会万客会也在各地均有落地；

2、选址交通相对便利，形成一整套完整品牌落地方案，并有相关平台技术作为支撑，方便更好的完成落地;

3、除上述单位外，房地产企业绿地、龙湖、海尔等均有众创开间类似业务介入到房地产业务不同环节；

二、参观空间运营思路及客户对象

1、项目获取成本较低，上海倍格为老船厂改造、WEWORK选择场地有条件完成改造；裸心社等三家选择场地均属于写字楼平层，缺乏大规模改造，

重点在于空间分割；

2、设计与装修同步开展，主力客户或者重要的资源客户积累至关重要，首期招商可依托当地多家中介共同代理等形式，可有效降低招商期限；并可

适当结合客户情况开展装修设计，通过设计规划完成招商工作；

3、项目评估-获取项目-设计查勘-装修施工-招商-验收入住-运营，流程与项目推动一致，却相对更紧密，租赁客户入住开始按天计算租金，设置满

足入住条件，倒逼项目质量、进度管理；

4、功能定位明确，有规划的开展招商招租，尤其针对服务配套方面；责任明晰，明确租赁到入住使用各个环节，各自费用承担划分情况等，有效避

免后期纠纷；

三、参观空间功能模块设置及空间装饰规划

1、功能分区：小型团队独立办公、移动办公区域、会议室、共享打印、水吧台、前台、展示区、休息区、电话间、休闲区成为标准；

2、根据楼宇结构、场地环境等多方面原因确定是否改造，空间需要进一步划分，众创空间（改造房或单层）重点针对20人一下团队办公，主攻10

人一下办公；作为整个园区租赁配套，可适当考虑借鉴该形式；进一步完善升级，扩展全国服务

3、办公空间整体风格明确，可以划分不同风格区域，改造功能多采用成本较低的方式进行，普遍采用钢材（结构改造）、钢板、钢化玻璃、水泥地

面、刨花板、木质地板；

4、通道采用球形白色吊灯、工位采用半圆形吊灯、led筒灯、长板式灯箱；绿色为主色调，楼层扶梯采用深色刨花板，房间隔间采用钢化玻璃做隔

间，空间相对宽敞大气，直接有天井区域，

5、注重自然光使用，采购材料环保、讲究节能环保；

6、施工有条件尽力压缩工期，包括甲醛异味清除，整体架构出现后，装修施工、开荒保洁、装饰包装等同时进场，采购提前根据需要预定；采用抽

风机、对流等多种形式散味；

7、以实现交付使用为目标推动每项工程，在此基础上最大限度缩短工期；

8、根据倍格预估，投入总体在3000万左右属于较高成本投入，预期三年收回成本；年收益20%-30%间。租赁期达20年；

四、参观空间服务内容及会员福利情况

1、目前众创空间发展，不单独收取物业费，一价全包，客户服务流程相对传统开发商更加规范；众创空间与业主根据情况协商租金、物业费等相关

费用收取比例、标准等等；

2、除了基础的物业服务内容，众创空间提供更多的共享空间，降低该类企业办公成本；持续举办不同类型活动，推动社群的运营管理；相应岗位设

置，满足运营管理要求，岗位包括项目经理、社区经理、社区执行、社区专员、信息技术经理、社区天使等，具体根据所处阶段与规模进行设置；

3、灵活的支付方式、一地入住、多地共享，24小时全天出入、线上线下丰富活动、线上线下商业客户资源交流、企业优惠服务、无限免费饮料、

社区经理专属服务；

4、企业间社交、创业企业交流、资源支持是对初创企业产生吸引力的重要内容；

5、对企业从创业指导、融资推介、创业学院方面仍有不足，有待发展；

6、企业从出租、保持活跃程度和粘性方面有优势，值得借鉴学习

7、签约入住领取物品、发放套餐礼品、发放通行卡、注册会员、统一完成；

五、参观空间会员计划

1、众创空间一类目前依托多地多点布局，形成一地入住各地享受服务情况；结合微信平台、app落地使用，能够有效推动在线类会员服务粘性；

2、目前各众创空间均允许通过预约参观、通过参观了解项目租赁、配套情况、获取资料等；对新环境下的销售有引流、蓄客，乃至培养客户的效果；

3、依托房地产企业内部资源及外部整合基础服务资源形成会员权益规模提升，提供会员优惠通道；

4、开发设计施工交付、招商运营会员服务形成两大板块，开发运营两大环节紧密衔接，推动服务客户体验升级；补位效果明显；

5、上海虹桥商务区各家为带动流量均引入或自建众创空间，将其与销售租赁结合起来推动；

6、我司目前条件下适宜先推动会员线上权益上线、会员活动落地，同期开展会员体系品牌设计，从本月开始借助活动与节日持续开展会员招募；

7、会员活动方面开始落地优先，高频活动开展需要有与之相匹配的支撑体系（财务、人员、活动单位等）

8、系统思考，通过头脑风暴等形成整体思路，根据会员服务落地优先级推动相关权益持续升级；

9、以众创空间类型为基础，升级定位，参考万科星商会、世贸中心在各地布局，设立以片区为单位执行，形成对整个运营工作的有序支撑，并呈现

在平台上；

考察总结：根据本次考察情况，从选址、装修设计、施工监管、招商包装、会员运营等不同方面对项目不同阶段工作内容有所了解，并根据项目规划、客户定位等不同因素对项目进行监管；会员服务做好不只是活动，更需要从前期到权益落地整体各个环节的紧密结合，相互之间形成补位思路，同时明确服务的核心是什么，把握会员需求，加强会员数据监管，持续有效根据会员结构开展活动运营。制定标准、明确思路与方向，提供可供开展工作的工具及平台资源，是推动发展的重要支撑与保证！