世联深圳地王国际公寓报告价格报告45PPT

94.29 6800 72
94.29 7500 80
172 10000 58
面积
租金
租金/ 平米
108.6 8000 74
103.1 7000 68
109.4 7500 69
200.7 11000 55
130.1 13289 102
122.9 8525 69
103.2 6500 63
103.7 8000 77
共3000元 0.01 0.02 0.02 0.9372
使用率 100% 20% 60% 15% 50% 30%
折算后折扣 0.04 0.004 0.0013 0.0015 0.01 0.006
预留谈价空间，本项目的预计综合折扣率为0.9372。
本项目的出街均价为12820元/m2（带装修），具体
价格表见附件。
价格表验证
➢ 整体均价11515元/m2（含850元/ m2）入市，多数单位 价格在客户预期之内，销售难度稍微小点，但无法实现开 发商价格目标；
➢整体均价12015元/ m2（含850元/ m2）入市 ，能满足开 发商目标，但是实现销售速度存在一定的难度，需要整合 世联住宅及写字楼客户资源；
➢整体均价12515元/ m2（含850元/ m2）入市，多数单位 价格在客户预期之上，对实现速度目标存在较大风险。
世联客户渠道传播
➢租赁三级地铺的橱窗，变世联三级地铺为广告牌。
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其他客户渠道的传播
➢原有的租户； ➢地王的业主及公寓其他租户、业主； ➢蔡屋围村民； ➢银行客户（按揭合作银行客户） ➢专业短信直邮公司客户
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营销安排
➢户型比较陈旧，无阳台设置； ➢熊谷物管的品牌及美誉度；
➢不能注册办公 ➢建筑用才的品质保证
➢户型面积较大，户均面积在120平方米 ➢样板房预计要10月中下旬到位
机会（O）
➢万象城二期的启动； ➢蔡屋围村的改造，拟建深圳第一 高楼，将以地王形成金融商务城； ➢传统楼市的金九银十
威胁（T）
➢政策的影响引起投资客的观望； ➢周边市场竞争大； ➢周边的三级市场的成交价格及租金 让客户无太多的想象空间；
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单价敏感性分析
价格表验证
总价敏感性分析
11500以下的单位是目前客户价格预期，11515价格体系下此类单位最多；
120万单位以下是客户比较能接受的总价区间，11515、12015此类单位较多；
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对完成销售目标比较稳妥；
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171.8 10306 60
面积
74.04 82.59 94.39 104 94.3 103.1 93.73 93.83
租金
5665 6000 6500 9500 6365 7000 6800 5630
租金/ 平米
77 73 69 91 67 68 73 60
项目的平均租金在69元/平米/月，按照世联对写字楼投资回报率
综合以上所有，为提高项目投资回报吸引投资客，并在黄金销售时机消化投资客户，
价格：价格箱体按市场状况取箱顶价格则风险非常大。取比客户 预期值稍偏高入市，比较稳健，即取箱体的中部。
推广：将本项目紧密依托于地王。“我就世联是深圳地地王王国际”公寓报告价格报告
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开发商要求项目的价格在均价12000以上；
必须抢楼市金九银十时机销售，即只能在样板房未 做好之前就要销售。
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高价格的支撑因素
适逢市场好；
政策频出，投资客处于观望，或是投资高收益、稀缺物业 客户对项目价格预期不高；
项目本身品质高，且展示到位及现场配合好支撑高价格。
为抢销售黄金时机，样板房未做好展示； 因怕影响原有租户，销售大堂需要调整到29楼而不是原定东大堂； 销售现场不提供按揭银行及pos机；
根据项目的现场状况、客户的反馈，项目的均价在10814较为 稳妥。
10814
12000 以上
差距至少在1186元
需要整合世联渠道资源 挖掘优质客户支撑本项 目更高的价格。
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结合开发商需求的均价体系
取以下三套价格体系进行试算价（均含850元/平方米装修） 11515元/m2价格体系的敏感性分析 12015元/m2价格体系的敏感性分析 12515元/m2价格体系的敏感性分析
关于项目主力客户
本项目锁定为主力客户的投资客受政策影响严重，对投入 产出更为敏感；
现客户认可地王，但对本项目价格预期较低；
本项目的关键点：
合理的价格入市，给客户较高的投资回报空间，增加投资吸引力； 将本项目依托“地王”，将“地王”形象发扬光大。
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关于销售时机
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2020/11/1
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项目SWOT分析
优势（S）
劣势（W）
➢物业管理费10元/平方米； ➢地王地王的附楼，依托地王的商
➢使用年限较少，只剩 39年； 务氛围、知名度；
➢可售单元较少及分散,北向单位居多； ➢部分已经出租，可带租约出售；
客户对项目的印象：
“地王”=深圳地标=金融商务中心
地王作为深圳地标的形象深入人心； 对地王的名气、地段、投资回报高是比较 认可； 年限短是客户犹豫深圳放弃购买一个比较 大的影响因素（建立在价格的基础上）， 且由于受政策等因素的影响观望的客户也 占不小比率。
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“5年转手全年营业税”及限制外资炒房”等对写字楼客户也有较大影响；
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客户对价格的预期：
客户对项目价格预期不高，客户接受价格在 11000-12200的客户只占19%。
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客户分析来源于世联客户平台中筛选有意购45买PP地T 王公寓72份客户问卷。
在原价格区间内通过市场比较出合理价格入市
抓住楼市旺季，蔡屋围村民拆迁的时机出货；
用地王的知名度，带租约、部分简装修、吸引投资 客户及中小企业客户。
通过展示充分来体现项目的品质；
充分利用世联客户渠道及专业公司的客户资源、原 来地王业主租户资源。世联深圳地王国际公寓报告价格报告
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前期沟通的重要结论：
尾盘消化，继续开拓客户资源，促销消化“难啃”户型
➢世联其他投资客（低层单位） ➢联合其他专业公司的客户资源（大户型） ➢路过偶得客户（低层单位、大户型）
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目标实现的配合 ➢世联的客户渠道传播 ➢其他渠道传播 ➢看楼通道及导示安排（见附件） ➢营销安排 ➢销售物料及销售现场配合
卖点整合： 深圳市地标物业——地王； 蔡屋围的改造及万象城二期改造，“地王时代”回归 地处深圳公认的金融商务圈，商务氛围浓厚 熊谷物管公司的美誉度及知名度； 地铁口物业，临深南路，距离罗湖口岸近，便利； 豪华装修，酒店式商务公寓现楼销售，即买即住，即买即收租，部分带租约销售；
项目推广名
地王商务公寓/地王公寓
选自4月份汇报的〈地王公寓销售执行建议〉 前世期联与深圳开地发王商国际沟公通寓价报告格价的格结报告果
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核心均价的确定
面积
租金
租金/ 平米
94.85 6365 67
122.6 7650 62
103 6500 63
102.5 6200 61
102.5 7200 70
189.7 12500 66
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宏观市场情况：
政策连续出台，投资客敏感。每次政策出台， 总会使其持币观望。
国六条出台
深圳公布普通 住房价格上限。
9部15 条出台
深十条 出台
2006年6月1日起，购买自 住住房且套型建筑面积９０ 平方米以上的按揭贷款首付 款比例不得低于３０%
个人对外销售购买不足5年 的住房全额征收营业税。
“我就是地王！”
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世联客户渠道传播
➢充分整合世联的豪宅客户、写字楼客户资源，实行二三级联动，二二级联动， 转介客户。
联动需求VS客户描述
联动需求： 9月底—10月中旬 联动300批
10月中旬—11月底 联动500批
12月
联动200批
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➢关于项目主力客户： ——项目目标的客户主要为住宅投资客及写字楼投资客。 ➢关于项目销售时机 ——样板房、看楼通道等9月底到位，抓住楼市的传统的金九银十，
2～3个月完全销售。 ➢关于项目销售价格 ——样板房、销售大堂等展示到位支持项目箱体价格（10350—13800）
中的箱体中高部价格，实现均价在12000元/m2以上。
结合开发商对价格及速度目标的要求，建议选择整体 均价12015元/ m2（含85世0联元深圳/ 地m王2国4）际5P公P入T寓报市告。价格报告
价格表形成
综合折扣率。
项目 付款方式折扣（一次
性及按揭） 开发商折扣
老带新优惠
促销折扣 现场经理折扣 选房优惠及后续优惠 合计
享受折扣
0.96
0.02 老业主新业主
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销售节奏安排
9月底-10月中旬 10月中下旬-11月底
12月
样板房出来之前，以下客户消化是9、10月中旬之前重 点消化客户（预计在20—32套单位，主要为带装修或是带租约单位）