不动产登记整体解决方案

房屋落 宗软件
落宗流程
四类数据，两步关联
房屋业务户、 幢
基于坐落、面积、权利 人、层数等 计算机自动匹配 人工匹配 房屋数据关联工具
户落幢关联
空间自然幢+ 楼盘表
基于空间坐标、土地 证、坐落、权利人、 房产证号等信息 计算机自动落宗 人工确实 落宗工具
房屋自然幢空 间数据+基础 楼盘表
幢落宗
房地关联
房地落宗 成果
土地业务数据 整理 土地空间数据 整理
宗地空间+业务信息 落宗底版数据库
落宗流程
落宗：第一步 户落幢（只做组幢的第一步）
交易登记业务记录 房屋空间图元
逻辑幢1
楼盘表
逻辑幢2
房屋地址统一
楼幢图元为核心 建立地址对照表 业务户归空间幢
逻辑幢3
落宗流程
落宗：第二步 幢落宗
政策宣传、资料准备、新证书 人员培训
5.制定北京市不动产 权证书编号、不动产 单号等字段编码规则
6.制定房屋分摊土地 面积等计算规则 7.制定落宗规则
过渡期——业务规则
1.设置登记窗口
2.明确登记事项 3.明确发新证范围 4.明确登记流程、要 件清单和办理时限
5.制定北京市不动产 权证书编号、不动产 单号等字段编码规则
青岛：
青岛市部分地区2015年发证，也是全国首批发证地区。 青岛市于 2001 年 9 月实现了土地、房屋合一登记，以地、 楼为基础，建立了土地、房屋交易与权属登记一体化平台， 实现房地产权的统一登记。
目 录
背景介绍
北京市不动产登记工作开展思路
数据整合方案
具体实现效果
结束语
北京市总体现状
房地 分离
6.制定房屋分摊土地 面积等计算规则 7.制定落宗规则
过渡期——业务规则
1.设置登记窗口
2.明确登记事项 3.明确发新证范围 4.明确登记流程、要 件清单和办理时限
制定落宗规则
1、落宗具体规则 2、信息提取展示规则
3、无法落宗外业规则
5.制定北京市不动产 权证书编号、不动产 单号等字段编码规则
6.制定房屋分摊土地 面积等计算规则 7.制定落宗规则
记查询服务等提供支撑。
国土部数据整合要求
要素代码 1000000000 1001000000 1001010000
1001020000
要素名称 基础地理信息要素 境界与政区 行政区
行政区界线
要素类 型
空间
空间
1001030000 1002010000 1002010100 空间 要素 1002010101
1.不动产登记 统一接入系统
3.不动产登记 查询分析系统
2.不动产登记 信息管理系统
各省市建设经验
徐州、泸州：
2015年3月1日，徐州市颁发了第一本不动产权证书；后 续，泸州市本级和泸县颁发了不动产权证书。 对原有系统进行升级改造，研发了不动产统一登记信息 平台，实现了对内资源统一管理，统一流程，对外信息共享。
过渡期系统建设成果
北京市 16 个区县使用我院研发的落宗软件，顺
利开展房屋落宗工作。
2015 年 11 月 9 日 , 北京市全市 16 个区县全面开始 不动产登记发证工作。
预落宗
目 录
背景介绍
北京市不动产登记工作开展思路
数据整合方案
具体实现效果
结束语
数据整合目标
通过将现有的分散存放、格式不一、 介质不同的不动产登记信息进行梳理、 规范，依据不动产登记数据库标准整合 建设不动产登记信息数据库，为办理不 动产登记业务、相关部门信息共享、登


《不动产登记暂行条例》 《不动产登记簿册证样式》 《不动产登记数据整合建库技术规范》 《不动产登记数据库标准》
《不动产权籍调查技术方案(试行)》 《不动产登记信息管理基础平台建设总 体方案》
不 动 层 产 逻辑幢 单 元 自然幢（空间数据） 号
土地（空间数据）
户
不动产登记接入、查询、登记三系统
测绘 交易 登记
北京市系统、数据现状
土地登记系统现状
北京市地籍管理信息系统
三 个 版 本
地籍管理信息系统
监管平台
房屋登记数据现状
房屋登记日常业务不带图 • 以属性坐落信息为依据，办理交易登记 • 不带房屋空间图形、坐标
以业务记录存储数据 • 以户为对象，以每笔业务为单位，记录每一笔房屋业务数据。 截止到2015年底，原房屋登记约1600余万宗，累计近200G，图 片等数据约20T；档案约1000万卷.
土地登记 30多项业务
…
如何对应和衔接
建议过渡期保持原有事项，过渡期后梳 理制定统一业务事项
过渡期——业务规则
1.设置登记窗口
2.明确登记事项 3.明确发新证范围 4.明确登记流程、要 件清单和办理时限
Biblioteka Baidu
是否暂不发农、林新证
房屋、土地方面全部发新证，还是暂不发变 更业务
5.制定北京市不动产 权证书编号、不动产 单号等字段编码规则
系统 繁多
数据 量大
房屋 普查
北京市系统、数据现状
房屋登记系统现状 房屋登记、档案 整理系统，自建设以来，
形成各种版本系统，累
2003年之前 纸质办公
2003年
2003版 交易权属系统
计约近十个系统。
2003年—至今
历史档案 整理系统 （AFS）
2007年—至今
交易权属系统
（TT）
北京市系统、数据现状
房屋登记 70多项业务
国有建设用地使用权转让登记 划拨国有建设用地使用权土地初始登记 出让国有建设用地使用权土地初始登记 土地抵押权初始登记 地役权初始登记 土地预告登记 土地异议登记 划拨国有建设用地使用权土地变更登记 土地抵押权变更登记 地役权变更登记 土地权利人名称（姓名）变更登记 土地用途变更登记 国有建设用地使用权土地注销登记
过渡期——系统建设思路
落宗登簿 系统
过渡期——系统建设思路
土地登记 系统 数据交换
落宗--建立房地关系
落宗登簿系统
房屋登记 系统
基础数据 库 数据交换 应用平台
数据 仓库
……
统一生成登记簿
宗 地/ 宗 海 唯 一 编 码
不动产单元
统一生成不动产单元号 宗 地/ 宗 海 唯 一 编 码
土地唯一编码
业务 要素
整合 要素
1002010300 2000000000 2001000000 2001010000 2001020000 2001030000 2001040000 2001050000 2001050100 2001050110 2001050120 2001050130 2001050140
6.制定房屋分摊土地 面积等计算规则 7.制定落宗规则
1、新建商品房买卖 2、存量房屋买卖 3、房屋赠与 4、房屋交换 5、夫妻间房屋转移登记 6、夫妻间房屋变更登记 7、权利人名称及相关信息变更 8、抵押权注销登记 9、异议登记 10、房屋所有权初始登记 11、抵押权登记 12、地役权登记 13、预告登记 14、更正登记 …
可落宗 跨宗
未发证 宗地
过渡期——落宗规则
1、落宗规则
跨宗
跨宗
过渡期——落宗规则
1、落宗规则
（1）经适房上市，缴纳土地出让金。土 地写划拨？出让？ （2）土地与房屋用途不一致 （3）土地使用期限怎么写？ 经适房上市交易 公房上市交易
一地多用途
过渡期——落宗规则（外业）
楼栋位置外观
公安蓝牌地址
信箱-楼盘表

衔接不替代 房屋、土地登记为主 只启动现实登记数据落宗；不启动历史档案整理 过渡期成果延续
技术验证




过渡期——业务规则
1.设置登记窗口
2.明确登记事项 3.明确发新证范围 4.明确登记流程、要 件清单和办理时限
窗口设置：是否分窗口分别办理
资料移交：是否移交纸质档案
房屋产权档案的存放位置以及档案查询问题。除登记业务外， 房屋交易过程仍有查档事项办理，如房源核验、房屋信息的查 询等。
5.制定北京市不动产 权证书编号、不动产 单号等字段编码规则
6.制定房屋分摊土地 面积等计算规则 7.制定无法落宗房屋 业务办理规则
过渡期——业务规则
1.设置登记窗口
2.明确登记事项 3.明确发新证范围 4.明确登记流程、要 件清单和办理时限
不动产单元号编码规范（北京市） 单元编码（29位） 现有房屋编码（25位）和单元编码融合 平房 顺序号 不动产登记证号编码规范（北京市） 例如：京不动产（2015）第00000001号
5.制定北京市不动产 权证书编号、不动产 单号等字段编码规则
6.制定房屋分摊土地 面积等计算规则 7.制定无法落宗房屋 业务办理规则
过渡期——业务规则
1.设置登记窗口
2.明确登记事项 3.明确发新证范围 4.明确登记流程、要 件清单和办理时限
制定房屋分摊土地面积计算规则 宗地分摊土地面积计算规则
5.制定北京市不动产 权证书编号、不动产 单号等字段编码规则
北京市实施路线图——三步走战略
业务规范梳理 系统升级 房屋、土地关 联落宗
档案整合完成 正式系统上线
2015.11 过渡期 发证
2016.8 历史档 案整合
历史档案整合 系统分步建设
2017 正式 系统上线
过渡期——总体建设思路
系统
建设 原则
过渡 期
数据
业务 规则
过渡期——建设原则
国有土地范围内房屋登记业务办理时限 1、新建商品房买卖（买方为自然人的） 2、存量房屋买卖（卖方为自然人且买卖双方本人均到现场的） 3、房屋赠与（赠与人为自然人且赠与双方本人均到现场的） 4、房屋交换（申请人为自然人且交换双方本人均到现场的） 5、夫妻间房屋转移登记（夫妻双方本人均到现场的） 6、夫妻间房屋变更登记（夫妻双方本人均到现场的） 7、权利人名称及相关信息变更（申请人为自然人的） 8、抵押权注销登记 9、异议登记
土地
房屋
空间叠加+业务信息 （坐落、土地证号、房 产证权利人）
房地关系
过渡期—落宗规则
制定落宗规则
1、落宗具体规则 2、信息提取展示规则
3、无法落宗外业规则 • 外业调查：调查内容、精度等；
• 外业测绘：测绘内容、采集内容；
过渡期—落宗规则
1、落宗规则
小业主
已发证 宗地 大业主 一地一证
宗地
一地多证 （未分宗）
一楼多址、重复垃圾楼幢
•老房没有经过统一的房屋测绘，人为录入地址，不规范，存在 部分楼幢多地址和垃圾楼幢；
土地登记数据现状
日常带图带图登记 • 以宗地空间数据为依据，办理交易登记 • 带空间图形、坐标 以宗地为单位存储数据
• 以宗地为对象，以每笔业务为单位，记录每一宗地业务数据。 • 全市土地权属登记年均2万余件的工作量，土地登记档案约50万卷。 部分宗地无空间数据 •部分历史宗地发证，未测绘，以栓距坐标等表示 •档案有误
权利人
房屋唯一编码
权利证书
……….
过渡期——数据整合思路
充分利用已有房屋普查空间数据成果 以房屋落宗为主要目的
批量预落宗与现场动态落宗相结合




内外业相结合
过渡期——数据整合思路
已有登记数据
新增登记数据
预落宗
落宗 数据库
动态落宗
测绘院 自主研发 落宗软件
房屋基础信息 调查软件
房屋数据 关联软件
不动产登记主要变化——一体登记
不动产登记主要变化——一体登记
一 簿 一 宗 地
一 本 一 单 元
一 页 一 权 利
建设目标——一库三系统
1.不动产登记 统一接入系统
2.不动产登记 信息管理系统
不动产统一登记 数据库
3.不动产登记 查询分析系统
统一登记数据库——数据整合
按照相关标准、规范，对现有、新增得房屋、土地、林 木、海域进行数据整合，并汇交国土资源部。
技术有限公司
报 告 人： 裴莲莲 北京市测绘设计研究院 2016年10月 昆明
目 录
背景介绍
北京市不动产登记工作开展思路
数据整合方案
具体实现效果
结束语
国家总体要求
2013年11月20日，国务院常务会决定由国土资源部负责指导监 督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基
本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
2007年房屋普 查2010修补测
测绘备案 系统
房地产供 应侧系统
权属交 易登记 系统
住保系统
房屋全生命 周期平台 预售资金 监管系统
存量房网 签系统
房屋基础 数据库
地下室备 案系统
北京市系统、数据现状
房屋现状一张图 楼幢信息
房屋楼盘表
基础数据整合
以楼幢图元为核心，以楼 盘表为载体，以房屋编码 为标识，将现有的业务整 合到楼盘表上。
6.制定房屋分摊土地 面积等计算规则 7.制定落宗规则
过渡期——业务规则
1.设置登记窗口
2.明确登记事项 3.明确发新证范围 4.明确登记流程、要 件清单和办理时限
明确权籍调查、收件、扫描、审查、审核、登簿、 缮证、收费、发证、归档等环节涉及的经办机构、经办 人、办理时限，以及所需要的材料。 时限是否延续立等可取。
空间 行政区注记 栅格要素 数字航空摄影影像 数 字 航 空 正 射 影 像 空间 图 数字栅格地图 空间 不动产单元信息要素 不动产单元 地籍区 空间 地籍子区 空间 宗地 空间 宗海（含无居民海岛） 空间 房屋 建筑物 自然幢 空间 逻辑幢 非空间 层 非空间 户 非空间