房地产融资成本一览表
房地产项目成本科目表(正式)
装饰工程
大堂装修 室内装修 内装修工程 电梯厅装修 电梯轿厢装修 其它公共装修
建安工程及设 备购置费
供电工程
配电室土建工程 变配电设备 低压传输 发电机组
其它供配电 有线电视
室外影音 安防系统
智能化工程
停车场控制
弱电工程
其它智能化
电信工程 网络工程 其他弱电工程
安装工程
给水工程
给水 中水
热力站 热力内线
售后服务费
业主索赔损失 其它售后服务费 空置物业管理费 物业管理开支补贴
物业补偿费用
物业专项补贴 其它物业补偿费 招商费
招商营运补偿费
营运补偿费
物业改造工程费 售楼查丈费 销售合同印花税
其他销售费用
产权初始登记费 销售其它费用
定位测绘费 规划报建费
工程报建费
施工报建费 各项基金
临时供水 临时排水 临时供电 临时设施
三通一平费用
临时围墙 临时道路 场地平整 其他前期工程费
其他前期费用
地基处理工程 基坑土方 土方工程 场地土方 基坑支护工程 支护工程 边坡支护工程 预应力管桩基础 人工挖孔桩基础 基础工程 钻孔灌注桩基础 其它基础工程
利息
财务费用
其他财务费
公司管理费
报纸广告 电视广告
广告发布费 广告费
户外广告 网络广告
广告代理费 展销会费 促销活动费 活动推广费 开盘活动费 入伙活动费 其它活动推广费
售楼处设计费 售楼处建安费
售楼处包装费
售楼处装修费 售楼处布置费 其它售楼处包装费 样板房设计费 样板房建安费
样板房包装费
样板房装修费
采暖工程 暖通工程
取暖器 其他采暖
房地产成本测算表
返回投资费用分类
单位：
(3)若不能按使用数量或容量来分摊，则按各的面积比例来分摊；
(4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； (5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊。
投资计划与资金筹措
总原则 ：所有的总投资均应分摊到可售(可租)的面积中去。
细则：(1)按计算投资的各项成本来分摊；
(2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
可用销售收入1167.521402.6
能面积比例分摊；
1970.11560.6859.42257053551573。
房地产开发项目成本明细全集
5.3 物 业5.开4 办费公 共5.设5 施维其 他公用配
6开 发间接费
6.1 现 场6.管2 理资费 金6.成2.本1 贷6.款2.利2 息 融资费用
7营 业费用
7.1 日 常7.费2 用推 广7.费2.用1 广7.告2.费2 展7.览2.费3 业7.务2.宣4 传 代7.销2.费5 用 制7.作2.费6 用 策7.划2.设7 计 售7.楼2.处8 费 样7.板2.间9 费 其他市场
1土 地 1.费1 用土 地 1.征2 用费土 地 1.出3 让金土 地 1.购4 置拆 迁 1.补5 偿费拍 卖 1.佣6 金土 地 1.交7 易费土 地 1.契8 税其 他 2 土地前费 期 2.费1 用七 通 2.一1.平1 费 临 2.时1.施2 工 临 2.时1.施3 工 临 2.时1.施4 工 临 2.时1.施5 工 临 2.时1.施6 工 临 2.时1.施7 工 临 2.时1.施8 工 场地2.平2 整 临 2.时2.设1 施 临 2.时2.办2 公 临 2.时2.厕3 所 施 2.工2.场4 地 临 2.时2.场5 地 临 2.时2.借6 用 其 2.他3 费可 行 2.性4 研究设 计 2.费4.1 规 2.划4.(2方 管 2.线4.设3 计 施 2.工4.图4 设 幕墙专项
4.6 通 讯4.线6.路1 及 宽4.带6.网2 接 智4.能7 化系供 热4.基8 础设小 区4.道8.路1 工 小4.区8.道2 路 小4.区9 路灯环 境4.景9.观1 工 环4.卫9.2 垃4.圾9.站3 灭4.蚊10灯 邮4.政11 配4.套12监理 配4.套13预算 其他市政
5公 用配套设
3建 安工程费
3.1 建 安 3.工1.程1 费 土 3.建1.工1.程1 基 3.础1.工1.程1. 13.1.1土.1. 23.1.1地.1. 33.1.1桩.1. 43.1.1围.2 主 3.体1.工1.程2. 13.1.1土.2. 23.1.2土 安 3.装1.工2.程1 照 3.明1.电2.气2 弱 3.电1.智2.能3 给 3.排1.水2.工4 消 3.防1.安2.装5 火灾报警
房地产开发成本核算项目一览表
对以项目工程部 项目工程部 总工室 项目工程部 项目工程部 项目工程部 项目工程部 项目工程部
指独立发生的会所主体、装修等设计费用 指支付承包单位的费用。包括土建、初装修、水电、消防、（采暖施工）、安装工程等 会所精装修工程费用；会所家电家具及装饰物品；会所监控系统等设备、仪器安装工程；冷水机组，冷却塔安 装 包括网球场、篮球场、乒乓球、壁球、桌球等项目费用 〈若无偿移交教育部门，则该项列入开发成本；若自主经营，则该项不列入开发成本〉
房地产开发成本核算项目一览表
序号 一、 1 2 3 4 5 二、 1 (1) (2) 2 (1) (2) 3 (1) a b c d e (2) a b c d e (3) (4) a b (5) 4 (1) (2) 成本项目 土地成本 土地出让金 土地补偿费 合作款项 大市政配套费 土地税费 前期工程费用 勘测费 测量丈量费 勘探工程 规划费 前期规划费 规划模型制作费 设计费 建筑设计费 方案设计咨询费 主体设计费 立面设计费 人防工程设计费 施工图审查费 市政设计费 道路给排水设计费 污水处理工程设计费 供电配网设计费 煤气管道设计费 地下综合管线设计费 园林设计费 装修设计费 现场示范单位设计费 大堂装修设计费 零星工程设计费 报建费 报批报建费 增容费 成本控制责任 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 说明 向国土资源与房屋管理局缴纳的出让金费用 对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出 补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金，或利润 向政府部门交纳的大市政配套费，指红线外水电气热接口费、补偿费或增容费等 向政府部门交纳的非补偿性质的税金及费用
开发部 项目工程部 规划设计室 规划设计室
含拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费 包括初勘、详勘，主要有水文、地质、文物和地基勘察费 包括总体规划设计费、 指规划用模型〈非销售用模型〉
房地产开发项目的成本和利润详细表
房地产项目的投资成本详细目录一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃工程│工程概算投资(万元)┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃等级│300 以下│301-1000 │1001-3000 │3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃特级│ 2.2│ 2.1│ 2.0│1.9┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8│1.7┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃二级│ 1.8 │ 1.7│ 1.6│1.5┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃三级│ 1.6 │ 1.5│ 1.4│1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃四级│ 1.4│ 1.3│ 1.2 │┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃五级│ 1.2 │ 1.1││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型>10000 平米中型3000-10000 平米小型<3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=390103002050030 78040920501000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价500 万元以下 2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6% 说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所标准:每建筑平米30元.3.集资维护费标准:每建筑平米80元.4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA后调整为四环路以内1100元/KVA四环路以外550元/KVA;现调整为单路供电270元/KVA双路供电540元/KVA;说明:住宅用电量30-60 VA/平米;其他用电量50-80 VA/平米.六.管理费依据:(92)京价收字第124号;标准:一至五项之和*2.5%.七.基础设施增容费1.商品房依据: 京计基字(1988)第866号文标准: 自来水厂建设费12元/平米;煤气厂建设费29元/平米;供热厂建设费30元/平米;污水处理厂建设费10元/平米;说明: (1).用一项交一项;(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据: (1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155号;标准:自来水厂建设费:设计日用水量*830元/吨;煤气厂建设费:设计日用气量*600元/吨;供热厂建设费:设计每小时供热量*35万元/百万大卡;污水处理厂建设费:设计日排污量*830元/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前可以分期交纳.八.项目配套设施建设费1.综合开发市政费依据: (1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2号;标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建设投资*15%;2.分散建设市政费依据:京计基字(1988)第648号;标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。
房地产开发项目成本费用估算表
费用项目计费标准与依据总价单价一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费二．前期工程费１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右1.32元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场六．开发间接费七．管理费用约为前五项的３％左右八．销售费用销售收入的４％－６％九．财务费用年贷款40%,贷款利率6.12%十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。
房地产开发成本费用明细表
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表1.开发成本（项目核算——***）——房屋开发成本——---土地征用及拆迁补偿费——---前期工程费——---基础设施费——---配套设施费——---建筑安装工程费——---开发间接费——配套设施开发成本(同上)2.开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）——工资福利——办公费——业务招待费——差旅费——通讯费——交通费——折旧费——职工教育经费——汽车费——水电费——低值易耗品摊销——税费——广告宣传费——其他费用房地产开发费用明细1 土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1.7 土地契税1.8 其他土地费用2 前期费用2.1 七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1.2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费2.1.5 临时施工用气接入费2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整2.2 临时设施2.2.1 临时办公室费2.2.2 临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2.2.6 其他费2.3 可行性研究2.4 设计费2.4.1 规划(方案)设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2.4.5 装饰专项设计费2.4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4.8 其他专项设计费2.4.9 规划设计模型制作费2.4.10 制图、晒图费2.4.11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2.5.1 项目报建费2.5.2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5.4 拆迁管理费2.5.5 审图费2.5.6 价格评估费2.5.7 渣土费2.5.8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2.5.10 工程质量监督费2.5.11 工程造价管理费2.5.12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2.5.14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5.16 综合开发管理费2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费2.6.1 基础设施配套费2.6.2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6.4 新型墙体材料专项费2.6.5 人防易地建设费2.7 水文地质勘察2.7.1 地质勘察费2.7.2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速测试2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费2.8 测绘2.8.1 面积测绘2.8.2 地形地貌测绘2.9 其他前期费用2.9.1 专家评审费2.9.2 工程担保费2.9.3 咨询费3 建安工程费3.1 建安工程费3.1.1 土建工程3.1.1.1 基础工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固处理费3.1.1.1.3 桩基础3.1.1.1.4 围护及支撑费3.1.1.2 主体工程3.1.1.2.1 土建(结构)工程3.1.1.2.2 土建(建筑)工程3.1.2 安装工程3.1.2.1 照明电气(强电)工程3.1.2.2 弱电智能化工程3.1.2.3 给排水工程3.1.2.4 消防安装工程3.1.2.5 火灾报警工程3.1.2.6 煤气安装工程费3.1.2.7 综合布线系统3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空调及通风工程3.1.2.10 供暖供热工程3.1.2.11 电梯及自动扶梯3.1.2.12 航空灯3.1.2.13 停车设备3.1.2.14 室内停车交通设施3.1.2.15 其他安装工程费3.1.3 装饰工程3.1.3.1 室内精装饰施工3.1.3.2 室外精装饰施工3.2 样板房/售楼处装修3.2.1 样板房装修3.2.1.1 样板房建筑及装修3.2.1.2 样板房内家具3.2.1.3 样板房内家电3.2.2 售楼处装修3.2.2.1 售楼处建筑及装修3.2.2.2 售楼处内家具3.2.2.3 售楼处内家电3.2.2.4 售楼处景观3.3 建安监理费3.3.1 建设监理费3.3.2 安全监理费3.4 检验检测3.4.1 基坑监测3.4.2 桩基检测费(静载)3.4.3 桩基检测费(小应变)3.4.4 桩基检测费(高应变)3.4.5 工程主体沉降观测费3.4.6 其他3.5 景观工程费3.6 工程造价咨询费3.6.1 工程施工招标代理费3.6.2 工程设备招标代理费3.6.3 工程预算编审咨询费3.6.4 工程结算编审咨询费4 市政基础设施费4.1 电力基础设施费4.1.1 供电贴费4.1.2 交纳的电增容费4.1.3 设备安装及电缆铺设费4.1.4 电源建设费4.2 给排水基础设施费4.2.1 水增容费4.2.2 供水管网建设费4.2.3 雨(污)水管网建设费4.2.4 防洪管网建设费4.2.5 消防给水基础设施费4.2.6 中水基础设施费4.3 燃气基础设施费4.3.1 燃气增容等规费4.3.2 煤气管道的铺设费4.3.3 煤气配套费4.4 电视4.4.1 入网费4.4.2 有线电视(闭路电视)的线路铺设4.5 通讯工程费4.5.1 电话配套费4.5.2 电话增容费4.5.3 电话电缆集资费4.6 通讯线路及设备安装4.6.1 宽带网接入费4.6.2 智能化系统4.7 供热基础设施费4.8 小区道路工程4.8.1 小区道路4.8.2 小区路灯4.9 环境景观工程4.9.1 环卫4.9.2 垃圾站(箱)4.9.3 灭蚊灯4.10 邮政4.11 配套监理费4.12 配套预算标底编制费4.13 其他市政基础工程费5 公用配套设施费5.1 区内公建费5.1.1 会所5.1.2 幼托5.1.3 学校5.1.4 居委会5.1.5 派出所5.1.6 消防5.1.7 公厕5.1.8 自行车棚5.1.9 露天停车场或停车设备5.1.10 钢炉房5.1.11 水塔5.1.12 室外游乐设施5.2 小配套费5.3 物业开办费5.4 公共设施维修基金5.5 其他公用配套设施费6 开发间接费用6.1 办公6.2 资金成本6.2.1 贷款利息6.2.2 融资费用6.3 工资6.4 职工福利费6.5 邮电费6.7 差旅费6.8 水电费6.9 租赁费7 营业费用7.1 日常费用7.2 推广费用7.2.1 广告费7.2.2 展览费7.2.3 业务宣传费7.2.4 代销费用7.2.5 制作费用7.2.6 策划设计费用7.2.7 售楼处费用7.2.8 样板间费用7.2.9 其他市场推广费。
融资成本测算表excel表格
融资成本测算表excel表格一、引言在进行融资活动时，对于资金成本的测算是至关重要的。
通过准确计算融资成本，企业可以更好地评估融资方案的可行性，合理安排资金运作，提高资金使用效率，降低融资风险。
为了更好地进行融资成本的测算，我们可以使用excel表格来进行计算和分析。
二、表格设计1. 表格标题：融资成本测算表2. 表格主要包括以下内容：(1) 融资方式：列出不同的融资方式，例如银行贷款、债券发行、股权融资等；(2) 融资金额：记录每种融资方式的实际融资金额；(3) 利率/成本：记录每种融资方式的利率或成本；(4) 融资期限：记录每种融资方式的期限；(5) 还款方式：记录每种融资方式的还款方式，例如等额本息、等额本金等；(6) 还款计划：根据融资金额、利率和期限计算出每期的还款额；(7) 成本合计：将各种融资方式的成本进行汇总，得出总的融资成本。
三、表格操作1. 填写融资方式和金额：根据实际情况，在“融资方式”和“融资金额”栏目填写相应的数据。
2. 填写利率/成本：根据实际融资方式的利率或成本填写相应数据。
3. 填写融资期限：填写每种融资方式的期限。
4. 选择还款方式：根据实际情况选择合适的还款方式，填写在“还款方式”栏目。
5. 自动生成还款计划：根据填写的融资金额、利率、期限和还款方式，利用excel的公式功能自动生成还款计划。
6. 汇总成本：利用excel的公式功能对各种融资方式的成本进行汇总，得出总的融资成本。
四、表格分析通过融资成本测算表的设计和填写，我们可以进行以下分析：1. 对比不同融资方式的成本，选择最具成本效益的融资方式。
2. 分析不同融资期限下的成本情况，选择合适的融资期限。
3. 针对不同的还款方式进行成本分析，选择最合适的还款方式，降低融资成本。
4. 在不同的融资额度下进行成本分析，确定最优的融资额度。
五、总结通过融资成本测算表excel表格的设计和填写，我们可以准确地计算融资成本，对不同融资方案进行比较和分析，选择最合适的融资方式和方案。
房地产开发成本估算表格.doc
序号
费用名称
单位
计费基数
取费标准
估算合计 （万元）
1
土地成本
1.1
国有土地出让金
万元
1.2
契税
万元
2
前期勘察设计费
2.1
勘察费
万元
2.2
设计费
万元
3
前期手续办理费用
3.1
环境评价报告
万元
3.2
住宅区公共设施专项基金
万元
3.3
工程质量监督费
万元
3.4
监理费
万元
3.5
施工图审查费
万元
3.6
白蚁防治
万元
4
建安费用
4.1
地下室（含桩基）
㎡
4.2
地上建筑（含电梯）
㎡
5
市政配套费用
5.1
给排水配套工程
㎡
5.2
小区道路及小区内照明
㎡
5.3
供电配套工程
㎡
5.4
管道煤气
户
6
Байду номын сангаас生活配套
6.1
有线电视
户
6.2
小区智能化
㎡
6.3
绿化景观
㎡
7
竣工费用
7.1
数字线地图测绘
㎡
7.2
大样图测绘
㎡
7.3
消防验收检测费
万元
15
土地增值税
万元
万元
7.4
单体放样及正负零验线
㎡
7.5
产权测量
㎡
8
开发筹建费(含办公费用）
万元
9
财务费用
房地产开发投资费用及成本核算表
合计
1
七
其他费用
2
合同公证费 保险费
合计
按同期银行贷款利息算 9.10%
7.6亿元
17735.2 27664
单位面积的销售费用为 131元/m²
4年计
按银行及公司有关情况估 算
1900
按照公司运作方式估算 按照保险收费标准估算 0.2%-0.4%
84亿元
29564 190 1680 1870
8主配电室
500-700元/ 12770门电
门
话
80元/m² 13300m²
250元/m² 60800m²
550元/盏
5000元/块 100元/户 150元/户 300元/户
1140盏灯
40 12770户 12770户 12770户
110 76 320 3000
639
工程费
工程费 设备、安装费
含线路安装
162
基本设计费的8%
8
水增容费
按自来水公司收费标准及 工程费用估算
760
9
煤气开户及安装费
煤气公司收费标准及工程 费用估算
2000元/户
12770户
2554
用户自理(代交)
10
电开户及安装
供电局收费标准
700元/户 12770户
893
用电27000kW
三
房屋开发 建设费
11
12 13
(二) 公 共配套设 施建设费 (停车场, 托儿所,公 共厕所)
5.60% 3% 3% 33%
84亿元
47040
105000万元 3150
6000万元 390429.5万
元
180 128841.7 179211.7
房地产开发成本明细科目一览表——成本全透视
房地产开发成本明细科目一览表——成本全透视房地产"开发成本"明细科目一览表——成本全透视房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。
2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。
A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。
（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。
1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。
5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
房地产项目开发成本及各项费用明细表
房地产项目开发成本及各项费用明细表（1）商场（2）住宅（3）办公（4）地下室4(1)总图设计费2分类单项目名称分类单项目名称土地使用出让金（含拍买费用）城市建设套费（含相关费用）拆迁安置补偿费土地预登记证办证费(6)竣工测量费（2）道路红线规划费（3）试放线费（4）基础验线费（5）±0.000验线费（1）1/500地形图测绘费人防配套费(含地下室人防设计费)华北某房地产编号一合计编号二总体规划设计费三通一平费项目测量费5分类单项序号1235分类单项序号134费用名称土地费用费用名称前期工程费(2)施工接电费(3)场地平整费(4)临时设施费(2)建筑单体设计费(3)施工图设计费(4)特殊设计费可行性研究费(1)施工接水费拆迁许可证办证费6按资许可证办证费招投标管理费工程质量监督费(3)特殊外装修工程(1)结构工程(2)建筑工程施工许可证建设工程规划许可证费(5)电梯及其安装(6)消防设施设备(7)其他设备及安装(1)给排水设备安装(2)电气照明及设备安装(3)空调通风设备及安装(4)弱电设备及安装竣工图编制费工程合同预算或标底审查费施工图预算和标底编制费室内装饰及配置费电开户及安装煤气开户及安装费水增容费合计建筑工程费设备及安装工程费8910123457678910建设费(一)建安工程费工程监理费12346789101112131235平基土石方费（含基坑）电开户及安装通信羽毛球场,儿童游乐设施小计水文地质勘察费边坡支付费合计小计档案汇编及手续费5410111213(三)基础设施建设费(含各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用）三房屋开发建设费(二) 公共配套设施建设费(停车场,托儿所,公共厕所)职工教育经费咨询费可视对讲公司经费工会经费路牌宽带网闭路电视绿化环卫室外照明煤气供电道路自来水污水7 9 10 12 13 14 152 4 51项目管理人员工作及奖金防雷设施车辆维护费噪声费预售许可证费（含预售测绘费）注册证办理费（含印花税、登记费、手续费等）合计四合计产权处测量队测绘费五销售人员工资、奖金、福利等销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费16 136786811项目管理费销售费用差旅费广告宣传费代理费借款利息业务招待费报废损失办证行政费渣土办证费(含清运费)排污费开办费摊销治安费2345123六合计七保险费合计九营业税企业所得税八取费基数为前七大项之和总计合计214税金财务费用其他费用不可预见费(3%-7%)拆迁安置补偿契税融资代理费其他财务费用坏帐损失合同公证费土地契税金融机构手续费市建设局收费规定90元/m218400m2166市建设局收费规定50元/m267340m2337市建设局收费规定90元/m26660m260市建设局收费规定70元/m29200m264拆迁处收费标准10估算费1按场地要求估算15按现场要求估算20按现场要求估算10572.8m225按现场要求估算5备总建筑面积为每平方米建筑面积的土地费用为255.82元备纯土地下室按人防金(可回收)房地产建设项目开发费用明细表0.5220费用总额/万元21310.0720.4费用总额/万元48013000.52417.5工程量15027.8m2工程量94500m232元/m238元/m2费用标准22.5元/m2费用标准320元/m2某市人防办相关规定某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准某市城市规划管理局收费标准取费依据(政府公布文件号及名称、文件收费标准）市城市土地分等定级和基准地价综合估算市房管局、物价局规定的各类拆迁费用补贴标准某市国土资源管理局收费标准取费依据(政府公布文件号及名称、文件收费标准）400k 围墙、办50c 工程设计收费标准及本地区建设工厂造价经验值估算（含其按监理收费标准估算3/1000 1.2亿元36工程造价按8577万元工程造价按8577万元每平方米建筑工程费为36.06元含门窗及办证含一台60地下室安防系统基本设计电梯前室基本设用电22组住宅,1组待办公楼用户自理21217501204092(按100元/m2取费)236800140954710.5340.78868043301898.57725.7310.1510户住宅510套商场18400m 20000m294500m294500m2213万元213万元94500m294500m294500m29200m294500m214台电梯6台扶梯8577万元8577万元基本设计费10%基本设计费8%2350元/户690/户100-150元/m225元/m240万元/台70元/m210元/m25元/m2720元/m235元/m220元/m2工程造价×1/1000工程造价×3/1000工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册(1998)省建筑工程预算定额某地区基价及经验值工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册工程造价概预算手册某市质监站收费标准某市招投标办收费标准某市计委收费标准某市城市规划管理局收费标准某市建设局收费标准工程造价概预算手册按自来水公司收费标准及工程费用估算煤气公司收费标准及工程费用估算供电局收费标准按工程量估算8按工程量估算5按工程量估算30按工程量估算1主配电室280按工程量估算80元/m21357.44m211按市场价格估算250元/m23902.29m298按需购买设施估算1 1.5按市场价格估算500元/盏80盏灯4按市场价格估算5000元/块3 1.5电信局收费标准99元/户510户5广电局有关收费标准150元/户510户8按市场价格估算300元/户510户15按公司情况估算5按公司情况估算2按公司情况估算2按公司情况估算1元/m295000m29.5用电230%土，每平方米建筑工程费995.45元投影建筑每平方米建筑开发建设费为1052.9元每平方米建筑设施建设费为53.23元含线路99500.52179576 （按8元/m2取费）94074036(按600元/门计算)4094500m2600门电话住宅510套商场18400m 5×9200×1.2(高×地下室面积×系数)=55200m655.3m×5m （长×高）94500m2土： 26元/m3 石头：45元/m3290-310元/m28-12元/m24.23元/m2600-650元/门690/户按市场价格估算按市场价格估算国家物价局、建设部（1992）价费字375号文件（工程勘察收费标准）92年修订本按市场价格估算按市场价格估算按城建档案馆有关收费标准代503代代垃圾桶垃圾车含安工程设备、整个小区工程供电局收费标准按公司情况估算1000元/月24个月 2.4按渣土所有关收费标准1-2元/m355200m37按环保局有关收费标准1-2元/m355200m35按公司情况估算2按公司情况估算1500元/月42个月 6.3按公司情况估算3按公司情况估算1000元/月42个月 4.2按同期银行贷款利息算9.10%5000万元1600以房屋开发建备位面积的项31.11元/m2单位面积的56.88元/m2294.025364.8825565.88328(按3元/m2取费)15.12199510套及商场94500m294500m23台×42个月9950万元销售额2.68亿元3-5元/m21200元/月2%销售额×2%住宅：80元/套商业：8000元/宗工程造价概预算手册按公司情况估算按公司情况估算按市场价格估价产权处收费标准3.5产权处收费标准住宅：1.36元/m2商业：2.04元/m2综合：2.72元/m27万元为5万元为按城市管理局有关收费标准按照公司运作方式估算10市税收标准3%480万元14.4市税收标准3%1500万元45单位面积的3.6元/m2单位面积的178.19元/m2单位面积的不53元/m24689.89单位面积的税元/m220488.078万元单位面积2168.47元/m2商场1F:1商场2F:6000元/m2住宅:2680元/m2170024345001502.933127.5610015298.18826837.98万元9477.462万元1.2亿元33%0.2%-0.4%3%-7%5.60%建设部有关规定市税收标准市税收标准按银行及公司有关情况估算按照保险收费标准估算备注纯土地价（含其他费用）面积为94500m2,则每平方米建筑面积的土地费用为255.82元备注50cm管400kVA/台墙、办公用房按人防设计交保证金(可回收)造价按有关规定取8577万元造价按有关规定取8577万元办证费米建筑面积的前期工程费为36.06元门窗及外墙装修一台600kW发电机地下室通风防系统背景音乐梯前室楼梯间基本设计费10%本设计费的8%宅,1组商场,1组招待办公楼户自理(代交)用电2400kW用电2400kW%土，70%石头投影面积建筑面积米建筑面积的建安工程费995.45元工程费工程费设备、安装费含线路安装个小区内的道路垃圾车及保洁设施含安装代缴代缴代缴米建筑面积的基础设施建设费为53.23元米建筑面积的房屋开发建设费为1052.9元万元为估算值万元为估算值开发建设费为基数积的项目管理费为31.11元/m2 面积的销售费用为56.88元/m23.5年计面积的财务费用为178.19元/m2面积的其他费用为3.6元/m2积的不可预见费为53元/m2场1F:12000元/m2商场2F:6000元/m2住宅:2680元/m2积的税金为496.28元/m2位面积的成本为2168.47元/m2。
房地产开发成本费用明细表
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表1.开发成本（项目核算——***）——房屋开发成本——---土地征用及拆迁补偿费——---前期工程费——---基础设施费——---配套设施费——---建筑安装工程费——---开发间接费——配套设施开发成本(同上)2.开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）——工资福利——办公费——业务招待费——差旅费燃烧器油泵——通讯费——交通费——折旧费——职工教育经费——汽车费——水电费——低值易耗品摊销——税费——广告宣传费——其他费用燃烧器油泵房地产开发费用明细1 土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1.7 土地契税1.8 其他土地费用2 前期费用ZYB燃烧器高压渣油泵2.1 七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1.2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费2.1.5 临时施工用气接入费ZYB燃烧器油泵2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整2.2 临时设施2.2.1 临时办公室费2.2.2 临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2.2.6 其他费ZYB燃烧器泵2.3 可行性研究2.4 设计费2.4.1 规划(方案)设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2.4.5 装饰专项设计费2.4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4.8 其他专项设计费2.4.9 规划设计模型制作费2.4.10 制图、晒图费2.4.11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2.5.1 项目报建费燃烧机重油泵2.5.2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5.4 拆迁管理费2.5.5 审图费2.5.6 价格评估费2.5.7 渣土费2.5.8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2.5.10 工程质量监督费2.5.11 工程造价管理费重渣油燃烧器油泵2.5.12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2.5.14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5.16 综合开发管理费2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费2.6.1 基础设施配套费2.6.2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6.4 新型墙体材料专项费2.6.5 人防易地建设费2.7 水文地质勘察北京燃烧器油泵2.7.1 地质勘察费2.7.2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速测试2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费2.8 测绘2.8.1 面积测绘2.8.2 地形地貌测绘2.9 其他前期费用2.9.1 专家评审费燃烧器煤焦油泵2.9.2 工程担保费2.9.3 咨询费3 建安工程费3.1 建安工程费3.1.1 土建工程3.1.1.1 基础工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固处理费3.1.1.1.3 桩基础3.1.1.1.4 围护及支撑费3.1.1.2 主体工程3.1.1.2.1 土建(结构)工程3.1.1.2.2 土建(建筑)工程3.1.2 安装工程甲醇燃烧器泵3.1.2.1 照明电气(强电)工程3.1.2.2 弱电智能化工程3.1.2.3 给排水工程3.1.2.4 消防安装工程3.1.2.5 火灾报警工程北京渣油泵3.1.2.6 煤气安装工程费3.1.2.7 综合布线系统3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空调及通风工程3.1.2.10 供暖供热工程3.1.2.11 电梯及自动扶梯3.1.2.12 航空灯3.1.2.13 停车设备3.1.2.14 室内停车交通设施3.1.2.15 其他安装工程费3.1.3 装饰工程3.1.3.1 室内精装饰施工渣油泵ZYB-7.5/2.03.1.3.2 室外精装饰施工3.2 样板房/售楼处装修3.2.1 样板房装修3.2.1.1 样板房建筑及装修3.2.1.2 样板房内家具3.2.1.3 样板房内家电3.2.2 售楼处装修3.2.2.1 售楼处建筑及装修3.2.2.2 售楼处内家具3.2.2.3 售楼处内家电3.2.2.4 售楼处景观3.3 建安监理费3.3.1 建设监理费3.3.2 安全监理费3.4 检验检测3.4.1 基坑监测3.4.2 桩基检测费(静载)4000型沥青拌合楼油泵3.4.3 桩基检测费(小应变)3.4.4 桩基检测费(高应变)3.4.5 工程主体沉降观测费3.4.6 其他3.5 景观工程费3.6 工程造价咨询费3.6.1 工程施工招标代理费3.6.2 工程设备招标代理费3000型沥青拌合楼重油泵3.6.3 工程预算编审咨询费3.6.4 工程结算编审咨询费4 市政基础设施费4.1 电力基础设施费4.1.1 供电贴费4.1.2 交纳的电增容费4.1.3 设备安装及电缆铺设费4.1.4 电源建设费4.2 给排水基础设施费4.2.1 水增容费DG4000型沥青搅拌站4.2.2 供水管网建设费4.2.3 雨(污)水管网建设费4.2.4 防洪管网建设费4.2.5 消防给水基础设施费4.2.6 中水基础设施费4.3 燃气基础设施费4.3.1 燃气增容等规费4.3.2 煤气管道的铺设费4.3.3 煤气配套费4.4 电视4.4.1 入网费4.4.2 有线电视(闭路电视)的线路铺设4.5 通讯工程费4.5.1 电话配套费燃烧机油泵4.5.2 电话增容费4.5.3 电话电缆集资费4.6 通讯线路及设备安装4.6.1 宽带网接入费4.6.2 智能化系统4.7 供热基础设施费4.8 小区道路工程4.8.1 小区道路4.8.2 小区路灯4.9 环境景观工程4.9.1 环卫4.9.2 垃圾站(箱)4.9.3 灭蚊灯煤焦油燃烧器油泵4.10 邮政4.11 配套监理费4.12 配套预算标底编制费4.13 其他市政基础工程费5 公用配套设施费5.1 区内公建费5.1.1 会所5.1.2 幼托5.1.3 学校5.1.4 居委会5.1.5 派出所5.1.6 消防渣油燃烧器油泵5.1.7 公厕5.1.8 自行车棚5.1.9 露天停车场或停车设备5.1.10 钢炉房5.1.11 水塔5.1.12 室外游乐设施5.2 小配套费5.3 物业开办费5.4 公共设施维修基金5.5 其他公用配套设施费CYZ自吸油泵6 开发间接费用6.1 办公6.2 资金成本6.2.1 贷款利息6.2.2 融资费用6.3 工资6.4 职工福利费6.5 邮电费6.7 差旅费6.8 水电费6.9 租赁费7 营业费用7.1 日常费用7.2 推广费用7.2.1 广告费CYZ型自吸式离心油泵7.2.2 展览费7.2.3 业务宣传费7.2.4 代销费用7.2.5 制作费用7.2.6 策划设计费用7.2.7 售楼处费用7.2.8 样板间费用7.2.9 其他市场推广费cyz离心泵。
房产企业成本核算明细表
算明细表(黑字为土增税\红字为会计成本口径)
土地买价或出让金\土地变更用途和超面积补交的地价 契税\土地使用费\土地闲置费 土地征用费用、拆迁补偿费用、耕地占用税、安置动迁用房支出、劳动力安 置及动迁费用、农作物补偿费、大市政配套费、危房补偿费、回迁房建造费 用
设施费、招标代理费、咨询论证费、筹建费用 工程费
2
前期工程 费
3
建筑安装 工程费
4基础设施 建设费5公共配套 设施费
6
开发间接 费
13 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
其他非营业性公共设施费用 管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 其他发生的间接费用 不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等
1 取得土地 的成本和 土地征用 及拆迁补 偿费
1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地成本 有关税费 土地征用及拆迁补偿费 规划费用 设计费用 项目可行性研究费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出 其他前期工程费 政府许可规费、临时设施费、招标代理费、咨询论证费、筹建费用 各项主体建筑的建筑工程费 各项主体安装工程费 各项主体建筑的精装修费 其他 开发小区内道路工程支出 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用 其他设施工程发生的支出 供暖、消防、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费支出。 物业管理用房费用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 居委会用房费用 派出所用房费用 幼儿园用房费用 学校用房费用 托儿所用房费用 公共厕所费用 自行车棚用房费用 邮电通讯用房费用
房地产经济适用房成本核算表
房地产经济适用房成本核算表*一、土地成本A+B **A 、税金A-1)+…+A-6）A-1土地出让金地价×费率40%A-2土地使用税实际占用的土地面积计税0.4~8元/m2A-3土地增值税（暂按1%）增值额×税率-扣除项目金额×扣除系数A-4耕地占用税按土地面积×单价 4.5元/m2按房产交易建筑面积计算超过房产评估价格一倍的按不超过20%计A-6地方水利建设基金500元/亩或7500元/公顷**B 、费用：B-1)+…+A-9）B-1土地补偿费按土地面积×费率8元/m2B-2安置补助费按土地面积×费率8元/m2B-3地面附着物青苗补助费按土地面积×费率8元/m2B-4征地管理费；按征地费总额×费率14.50%B-5土地价格评估费评估地价×费率2%0B-6土地有偿使用费平均土地纯收益的14%14%B-7土地权属登记费土地面积×单价0.80元/m2B-8市政基础设施配套费总建筑面积×费率40%*二、建设成本（一）+（二）**（一）前期工程费用1+2+3+4+5+6+…+121地质勘擦、测绘费总测绘面积×费率2规划设计费总规划设计面积×费率5%3项目可行性研究费总规划设计面积×费率 1.20%4建筑设计费建筑面积×费率8%5小区景观设计费景观设计面积×费率 1.50%6人防设计费按建筑面积×费率2%7环保评估费按建筑面积×费率0.50%8设计图纸审查费总设计面积×费率 1.00%9招投标管理费总设计面积×费率 1.00%10墙改费按建筑面积×单价8元/m211白蚁治理费按建筑面积×费率（2.5+4）%12合同公证费总标的价×费率0.10%13河道维护管理费按年销售收入×费率0.06%14防雷设施审查费按建筑面积×费率（0.2+0.9）%15临时围墙15三通一平费a+b+c++d+…a 通水按实计入b 通电按实计入c 通路、道路填土通路面积×单位造价160元/m2d 场地平整、填土场地面积×单位造价4.16元/m216奠基及宣传费按实计入（二）、建安工程费1+2+3A-5土地收益金序号成本项目计算公式费率1土建工程费用总建筑面积×单价/m2560元/m22水电工程费用a+ba给排水工程总建筑面积×单价/m220元/m2b电器照明工程总建筑面积×单价/m232元/m2 3设备工程费用a+b+ca电器设备总建筑面积×单价/m2b给排水设备总建筑面积×单价/m2c煤气管道设备总建筑面积×单价/m24竣工图绘制费建筑设计费×费率8%三、附属配套工程费A+BA、住宅小区基础设施建设费用：3A-1小区内的规划道路通路面积×单位造价35元/m23A-2小区内的规划供水规划供水面积×单位造价15元/m23A-3小区内的规划供电（含表）规划供电面积×单位造价55元/m23A-4小区内的规划供气规划供气面积×单位造价27元/m23A-5小区内的规划供热规划供热面积×单位造价22元/m23A-6小区内的规划有线电视规划建筑面积×单位造价16元/m2 3A-7小区内的规划邮政信箱规划建筑面积×单位造价3元/m23A-8小区内的规划电信规划建筑面积×单位造价4元/m23A-9小区内的规划路灯规划建筑面积×单位造价3元/m23A-10小区内的规划防盗系统规划防盗系统×单位造价40元/m2 3A-11小区内的规划排污设施规划建筑面积×单位造价20元/m2 3A-12小区内的规划排水设施规划建筑面积×单位造价15元/m2 3A-13小区内的规划环卫设施规划建筑面积×单位造价6元/m2 3A-14小区内的规划消防设施规划消防设施×单位造价50元/m2 3A-15小区内绿化（绿地树木）规划绿化面积×单位造价30元/m2B、非盈利性公共配套设施建设费用3B-1小区内锅炉房建筑面积×单价/m23B-2小区内水泵房建筑面积×单价/m23B-3小区内派出所建筑面积×单价/m23B-4小区内居委会建筑面积×单价/m23B-5小区内公厕建筑面积×单价/m23B-6小区内垃圾转运站建筑面积×单价/m23B-7小区内围墙建筑面积×单价/m23B-8小区入口大门建筑面积×单价/m23B-9小区娱乐亭台面积×单价/m23B-10花池、花带面积×单价/m23B-11健身房或露天健身设施建筑面积×单价/m2四、经济房建设期间费用1施工期间管理费用a+b+ca监理费用建筑面积×单价/m25元/m2c建设工程质量监督费建筑面积×费率2% 2财务费用a+ba贷款利息建设总成本×12×6.5%00.4b办公费用3房屋权属登记费建设住宅总套×单价80元/套4销售管理费用a+b+ca广告费按实计入b代理费销售额×费率4% c开盘费用建筑面积×费率0.80% 五、税金1+2 3.475.%1税一+二+三+四 3.41% 2水利建设基金一+二+三+四0.062.% 六、商品住宅差价差额1+21楼层差价楼层差价表列计算2朝向差价朝向差价表列计算七、利润一+二+三+四3%八、成本合计一+二+三+四+五+六+七成本造价（元/m2)计费合计数量30万。
房地产项目投资成本费用构成分析表
房地产项目投资成本费用构成3
项目名称： 建筑面积：
行号 序号
24 25 26 二
费用类别
取费基数
(F2+F7+F12+F15+F16)*3~5%或投资额*3%（市场条件引起三材价 格变化；施工图更改而发生的费用；自然灾害的损失及预防灾 害而发生的费用）
费率
计取费用
备注
7 不可预见费（预备费） 开发费用（期间费用） 1 管理费用
房地产项目投资成本费用构成1
项目名称： 建筑面积：
行号 序号
1 一
费用类别
开发成本
取费基数
费率
计取费用
备注
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 土地成本（毛地和净地） 1.1 土地出让费 1.2 土地相关费 1.3 土地租金 1.4 土地契税 2 前期工程费 2.1 规划设计费 2.2 项目可行性研究费 2.3 水文、地质勘察费 2.4 三（七）通一平费 建筑安装费*3% 建筑安装费*1~3%或投资额*0.08~0.15% 项目概算*0.5% 占地面积*50~70元/m2 按照土地出让合同 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆 迁补偿费、市政建设配套费及其他配套费 按照土地租赁合同 土地费用：(F3+F4)*3%
31 32
2 租赁营业税 3 土地增值税
12%*租赁收入，自营需再扣除20% 实行阶梯性征收：土地增值额Z=房地产收入-项目金额 （土地费+开发成本+销售税金）-其他扣除项目；其他扣 除项目：20%*开发成本（一）； （33%/15%*企业应纳税所得额）外资企业或其他特殊区域 特殊企业按照15%征收
(F2+F7+F12+F15+F16)*3%(开发企业进行组织管理开发经 营活动而发生的费用（含人员工资、福利、车马费、招待 费等） 销售收入（广告宣传2~3%，代理费1.5~2%，其他费用 0.5~1%）或按照前期3%*投资额，销售期3%*营业额 因资金筹集而发生的费用（含利息、净支出、手续费用）
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房地产融资成本一览表
——————————德信资本——————————
进展情况融资模式年率月率收益
成立之前合作开发
甲乙双方共
同开发
无无同股同权
以土地所有
者名义开发
无无同股同权
以开发资质
企业名义
无无同股同权
共同成立项
目公司
无无同股同权
甲方挂靠乙
方合作
无无同股同权
私募基金
夹层基金- 3~4% 分红10~20%
固定收益20~25% - 无
结构化20~25% - 分红10~20% 产权抵押
红本房产 5.60% 3~5% 无
绿本房产无8% 无
酒店抵押 5.60% 3~5% 无
商铺抵押 5.60% 3~5% 无
厂房抵押 5.60% 3~5% 无
写字楼抵押 5.60% 3~5% 无
担保公司
红本房产 5.60% 无担保费2%
酒店抵押 5.60% 无担保费2%
商铺抵押 5.60% 无担保费2%
厂房抵押 5.60% 无担保费2%
写字楼抵押 5.60% 无担保费2%
借壳抵押出租物业12.00% 无无30%额度18.00% 无无50%额度25% 无无
买地阶段
过桥无抵押1亿以上无5~7% 无
1亿以下无6~8% 无
有土地证典当贷款无
无2~3% 无短期拆借
1天无无1天3‰~ 4‰
5天无无5天1.2%
10天无无10天1.5%
15天无无15天2.3% 短期债权投资公司
20~30% 5~6% 无国际私募/callme189********按照股份分红资产管理土地抵押25% 无第三方担保
四证齐全银行贷款开发贷
6.65% 无费用2~4%
集合信托一级资质15% 无无二级资质25% 无无
定向信托
一级资质20% 无无
二级资质30% 无无
三级资质40% 无无
融资二十五式：
一、银行贷款融资--融资成本最低---融资方式：抵押贷款、仓单质押、订单融资、保理融资……金融机构
二、.股权和债券融资---砍腿换车，普车换奔驰：通过股权增资扩股，债权转让、发行债劵、转换债券融资等。
三、民间P2P资本融资：通过规范透明的阳光化民间借贷--实现微小企业融资。
四、风险投资基金通过设立风险投资基金,聚集社会闲散资金,解决中小企业融资困难的问题。
五、PE+银行贷款模式融资：成长型、创新性、科技型的企业，可以通过PE和银行集合式融资。
我国
六、借鸡生蛋-金融租赁融资：集信贷、贸易、租赁于一体,的融资模式--借别人的钱-下自己的蛋。
七、存货担保融资：以原材料、半成品和成品等存货作为担保物向金融机构和民间资本融资。
八、应收账款融资：以企业应收账款、公路收费权作为融资条件实现融资
九、知识产权融资通过专利权、商标权、等知识产权作为担保。
十、典当融资：将其动产、财产、房地产作为当物抵押实现快速融资
十一、天使投资VC基金：对具有巨大发展潜力的初创企业早期引进天使基金投资。
十二、供应链融资：通过整合核心企业和上下游企业，实现供应链融资。
十三、信用担保贷款：依托中小企业信用担保机构通过担保泛担保的形式，实现融资。
十四、买方贷款：银行金融机构可以对上下游企业发放贷款实现融资。
十五、项目开发贷款：高科技企业依托有重大价值的科技成果转化项目，实现流动资金或开发贷款。
十六、出口创汇贷款：出口企业，凭借出口合同，进口方提供的信用签证，实现外汇抵押贷款、信用证贷款。
十七、自然人担保贷款：自然人担保可采取抵押、权利质押、抵押加保证三种方式。
十九、无形资产担保贷款：以商标专用权、专利权、收费权、著作权等作为贷款质押物贷款。
二十、票据贴现融资：凭银行承兑汇票和商业承兑汇票，获得扣除贴现利息后的资金。
二十一、金融保险资产整合模式融资：中小微企业信誉+资产（股权+房产+动产〈存货、机器设备〉+应收账款）+资产监管收购+银行信贷+资产公司收购处置风险资产+小贷公司”的“桥隧”模式。
二十二、资产抵押贷款：个人房产、土地使用权、交通运输工具、储蓄存单、凭证式国债、记名式金融债券抵押融资
二十三、资产信托融资：以不动产、收费权、股权、债劵、商标，专利、版权等作为标的物融资。
二十四、股东卡贵宾卡融资：针对服务型企业，以股东卡、贵宾卡、有奖消费卷的形式实现融资
二十五、私募基金融资：通过JP发起成立合伙企业，实现融资。