利率对房地产市场的影响

作者简介：张可可（1993— ），女，河南漯河人，硕士研究生；研究方向：房地产市场。
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第3期 2018年6月
现代盐化工·经营与管理
N o .3 Ju ne，2018
此时，调息成了最好的宏观调控手段，降低利率可以减 少房地产开发商的开发投资成本，刺激投资，而且使居民的 储蓄没有以前那么值钱，这样投资者就会从其他的领域寻找 投资对象，房地产就成了投资者绝佳的选择。而对于需要按 揭房地产的购买者来说，贷款利率可以降低他们的购房成 本，从而增加了房地产市场的购买量。因此，利率的下降使得 房地产价格上升，利率与房地产价格反向相关。从现实的角 度来看，在该阶段进行利率调整以调控房价是非常有效的。 2.1.2 第二阶段（2003~2007年）
其次，土地价格的持续上涨。土地价格是房地产价格的 主要构成部分，土地价格的上涨毫无疑问会使房地产价格上 涨。这一阶段，房地产开发累积量越来越多，土地供应量不 断减少，随着人口的增加，对房子的需求从而对土地的需求 不断增加，使得土地供不应求，土地价格不断上涨，从而使 得房地产价格上涨。
第3期 2018年6月
现代盐化工 Modern Salt a nd Chemical Industry
利率对房地产市场的影响
N o .3 Ju ne，2018
张可可
（中南财经政法大学 金融学院，湖北 武汉 430073）
摘 要：房地产市场作为我国市场经济的重要组成部分，房地产业是我国国民经济的支柱产业，利率也是我国市场经济的重要 指标。从2015年3月1日起，中国人民银行多次调整利率政策，降低存贷款准备金率，房地产市场也受到相应影响。在我国一线 城市，由于利率政策的放开，房地产市场出现异常繁荣的现象，房价也不断上涨。所以，在我国房地产的发展过程中，运用利 率来保持房地产业的持续、健康、稳定、快速发展具有非常重要的现实意义。 关键词：利率；房地产市场；房价
图1 商品房平均售价和利率 2.1.1 第一阶段（1996~2002年）
在第一阶段（1996~2002年），利率对房地产价格的影响 比较明显，利率对房地产价格有反作用。20世纪90年代，房 地产热兴起，开发商大量进行开发投资，库存面积积压占房 地产竣工面积比较大，库存积压严重。到1996年，竣工面积 和销售面积之差达到高峰，当年的房地产销售面积只有竣工 面积的一半。然而，和房地产市场相对应的是，居民的人均 储蓄值在这一阶段持续攀升，而且由于1997年的亚洲金融危 机，这次危机对我国经济也产生了一定的影响，消费者对未 来的预期更加不确定，把更多的钱储蓄起来，使得我国的储 蓄率居高不下。
要素。国内的研究还有很多，但仍有所欠缺，本研究在一定 程度上对其进行完善。 2 利率对房地产市场的影响 2.1 利率对房地产价格的影响
利率是房地产价格的影响因素，而利率对房地产价格 的具体影 响 还需要 具体 阐述。由图1可知，利 率从19 9 6 年 到 2 0 0 2年一直处于下降状态，20 02年到20 07年则一直在上 升；而房地产价格从1996年开始都在上涨。所以，可以把利 率对房地产的影响分为两个阶段，见图1。
相对于国外来说，国内的房地产业起步比较晚，因此，国 内的相关专家学者对房地产市场的研究时间也不长。但是， 我国房地产业自1998年房改以来发展迅速，并逐渐成为我国 国民经济的支柱产业，从而使得越来越多的人开始注意到房 地产市场并展开相应的研究。陈淮和郑翔在《利率政策调整 的经济背景及其对房地产市场的影响》一文中，客观地分析 了利率调整对房地产市场发展的影响，并且说明了把握新的 货币政策下房地产市场融资策略和未来影响房地产发展的
从 2 015 年3月1日到 2 015 年10月2 4日，中国人民银 行先 后5次降准降息。2016年，中国人民银行继续2015年的降准 降息政策。利率下调降低了开发商的融资成本和购房者的 购房成本，在2016年初引起一线城市购房热，房价大幅度上 升，而在三四线城市加快了去库存的速度。利率政策的调整 使得房地产市场也随之变化，房地产市场的发展和利率政策 的变化息息相关，因此，研究利率对房地产市场的影响特征 很有必要。 1 文献综述
在 2 0 0 3 ~2 0 0 7年这一阶段，利率上调对房地产价格的 影响不明显。由于住房改革和国家货币政策的扶持，我国房 地产市场持续升温，房地产价格也一直上涨。而为了抑制房 地产市场过热，央行加息以减缓过快增长的房地产价格。 然而，房地产价格依然持续上涨，似乎没有受到利率变化 的影响。导致利率变化对房地产价格的影响不明显的原因 有以下方面。
各个国家单独讨论利率与房地产市场的关系的文献不 多，主要是研究货币政策对市场的影响，但是依然有一些利 率与房地产关系的相关内容。
Takatoshi和Tokuo在《Explaining Asset Bubbles in Japan》一文中对20世纪80年代中期的日本泡沫经济进行了 阐述，说明了地价市场和股票之间的联系以及货币政策的 影响，并且特别说明了基本经济变量，如利率和实际经济增 长率的变化能否解释股票和土地这两个资产价格的泡沫。 Bernank和Gertler认为，利率对房地产市场进行调节的过程 中，短期内市场效果明显，而中长期来看有明显的滞后性。 Sher yl认为，在稳定的通货膨胀率的情况下，不仅有利于 GDP的增长，而且还可以保持金融系统的低利率性和低波 动性，同时有利于给市场上的房地产需求提供一个稳定的环 境。在低而且稳定的通货膨胀社会条件下，更加有利于房屋 的建设者和购房者做出正确的判断。从国外其他国家的分析 看来，利率对房地产是有一定影响的。
首先是利率的上调并不能抑制过热的房地产开发投资。 相对于以前，房地产公司进行房地产开发投资的融资渠道有 很多，比如股票、债券、房地产抵押贷款证券、房地产投资 信托基金等，所以，利率上调使得银行贷款的成本增加并不 能有效ห้องสมุดไป่ตู้抑制房地产市场的投资过热。而且在这一阶段，房 地产的市场需求旺盛，开发商只有提高价格以应对旺盛的需 求和弥补利率上调增加的开发成本。