2020年房地产专业基础知识金融政策培训
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房地产基础知识培训
目录 CONTENTS
1 房地产基础概念 2 房地产建筑规划和工程术语 3 住宅产品类型和房屋产权知识 4 销售相关基本术语解析
THE FIRST
房地产基础概念
房地产的概念
什么是房地产
房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离 的部分及其附带的各种权益。
房地产又称为不动产或物业，有三种存在或表现形态：单纯的 土地、单纯的建筑物、房地合一，其在拍卖投标中也可以有这三种 存在或表现形态：土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下 的物质实体及其权益。
房地产的特征
房地产的自然特征
1、位置的固定性； 3、资源的有限性；
2、使用的耐久性； 4、物业的差异性。
房地产的经济特征
1、生产周期 2、资金密集性 3、相互影响性 4、易受政策限制性 5、房地产的增值性
注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势 的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。 容积率：
容积率的数据一般用于表示建筑密度，也可以用来表达空间感。 总建筑面积分为计容总建筑面积和不计容总建筑面积。一般我们采用计容建筑面积公式： 容积率=总计容建筑面积÷总用地面积 ① 容积率<1 别墅（独户、并立式、联排、叠层） ② 容积率1-2.4 多层 ③ 容积率2.5-4 小高层 ④ 容积率>3 高层
房地产的类别
按土地分类
1、居住用地 2、公用设施用地（含商业用地） 3、工业用地 4、仓储用地 5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿化用地 9、特殊用地
按房屋分类
1、住宅 2、工业厂房和仓库 3、商场和店铺 4、办公楼 5、宾馆酒店 6、文体娱乐设施 7、政府和公用设施 8、多功能建筑（综合楼宇）
住宅
低层住宅（1-3层）
Βιβλιοθήκη Baidu
独栋别墅
写字楼
多层住宅（4-6层）
双拼别墅
商铺 别墅
小高层住宅（7-9层）
高层住宅（10-30层）
（31层以上为超高层住宅）
联排别墅 叠拼别墅
THE FIRST
房地产建筑规划和工程术语
生地、熟地、土地通平
基本概念
生地：指尚未进行市政基础的土地 熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即已三通一平或七通一平 三通一平：开发区域外的 道路、给排水管、供电线路 等引入施工现场并对施工现 场土地进行平整 七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热 力通和平整场地
土地使用年限
基本概念
常见年限
凡是和规划国土局签订《土地使用权出让合同书》 的用地，其土地使用年限按照国家规定执行。 土地使用年限年满后： 1、土地使用年限到期后自动续期,目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有,不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁,会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不 同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋 向于以当地市场价为标准。
特征：由开发商或土地所 有者控制
房地产三级市场
概念：即二手房转让、租 赁市场
定义：房屋或商铺产权所 有人将其名下物业进行出 售或租赁，或直接委托中 间经纪人通过交易平台进 行商业活动的市场
特征：产权所有人控制物 业
商品房的概念
什么是商品房
商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 其有三个主要特征： 1、必须是由具备相应资格的房地产开发企业依法开发建设的房屋 ，以盈利为目的，按照市场规律经营。 2、有别于地方政府为解决困难而实施“安居工程”建造的廉租房、 安居房、房改房等，但包括“经济适用房”。 3、商品房开发、出售具有明显的利润率。
房地产市场的分类
房地产一级市场
概念：又称土地一级市场 ，是土地使用权出让的市 场
定义：国家通过其指定的 政府部门，对城镇国有土 地或农村集体用地征为国 有土地后出让给使用者的 市场。
特征：由国家垄断
房地产二级市场
概念：即新商品房市场（ 一手房）
定义：房地产开发商和消 费者构成的交易市场，也 包括土地二级市场，即土 地使用者将达到规定可以 转让的土地进入流通市场
（按照土地使用年限起止时间使用）
居住用地70年 工业用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 综合用地或其它50年
建筑面积和土地出让金
建筑面积
土地出让金
建筑面积： 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘 线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应 计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。 层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积（例 如凸窗）。对每一单元来说，每套单元的建筑 面积等于套内建筑面积与分摊的公共建筑面积 之和。
现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。
开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具备正常使用功能，还 要通过规划竣工验收，环卫环保验收、消防验收、电梯验收、建筑工程质量验 收、取得新建住宅交付使用许可证，可以到房地产管理部门进行产权登记，取 得房地产权证。
商品房划分常识
物业类别的划分 建筑类别的划分 别墅产品的种类
商品房状态
期房：是指在建的、未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。
房屋的全面建成包括建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过 竣工验收，达到“七通一平”，即道路通、上下水通、排污通、排水通、电力通 、通讯通、煤气通、场地平整。
房地产管理部门则把没有取得房地产权证的房屋统称为期房。发展商出售 期房称为预售。
套内面积、分摊面积、使用率、绿地率
套内面积和分摊面积：
套内面积：套内建筑面积指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 分摊面积又称为公共面积：是指入户大堂、公共门厅、电梯间、过道等公共使用和存在的部分 另外，斜面屋顶结构的房间并且层高低于2.2米的部分不计算进面积，俗称别墅的“屋顶阁楼”。
定义： 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土 地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全 部价款，或土地期满，土地使用者需要续期而向 土地管理部门缴纳的土地出让价款
建筑密度、建筑覆盖率、容积率
建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。
住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%）； 住宅区建筑密度（净）=住宅区某项建筑基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（%）。
目录 CONTENTS
1 房地产基础概念 2 房地产建筑规划和工程术语 3 住宅产品类型和房屋产权知识 4 销售相关基本术语解析
THE FIRST
房地产基础概念
房地产的概念
什么是房地产
房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离 的部分及其附带的各种权益。
房地产又称为不动产或物业，有三种存在或表现形态：单纯的 土地、单纯的建筑物、房地合一，其在拍卖投标中也可以有这三种 存在或表现形态：土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下 的物质实体及其权益。
房地产的特征
房地产的自然特征
1、位置的固定性； 3、资源的有限性；
2、使用的耐久性； 4、物业的差异性。
房地产的经济特征
1、生产周期 2、资金密集性 3、相互影响性 4、易受政策限制性 5、房地产的增值性
注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势 的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。 容积率：
容积率的数据一般用于表示建筑密度，也可以用来表达空间感。 总建筑面积分为计容总建筑面积和不计容总建筑面积。一般我们采用计容建筑面积公式： 容积率=总计容建筑面积÷总用地面积 ① 容积率<1 别墅（独户、并立式、联排、叠层） ② 容积率1-2.4 多层 ③ 容积率2.5-4 小高层 ④ 容积率>3 高层
房地产的类别
按土地分类
1、居住用地 2、公用设施用地（含商业用地） 3、工业用地 4、仓储用地 5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿化用地 9、特殊用地
按房屋分类
1、住宅 2、工业厂房和仓库 3、商场和店铺 4、办公楼 5、宾馆酒店 6、文体娱乐设施 7、政府和公用设施 8、多功能建筑（综合楼宇）
住宅
低层住宅（1-3层）
Βιβλιοθήκη Baidu
独栋别墅
写字楼
多层住宅（4-6层）
双拼别墅
商铺 别墅
小高层住宅（7-9层）
高层住宅（10-30层）
（31层以上为超高层住宅）
联排别墅 叠拼别墅
THE FIRST
房地产建筑规划和工程术语
生地、熟地、土地通平
基本概念
生地：指尚未进行市政基础的土地 熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即已三通一平或七通一平 三通一平：开发区域外的 道路、给排水管、供电线路 等引入施工现场并对施工现 场土地进行平整 七通一平：包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热 力通和平整场地
土地使用年限
基本概念
常见年限
凡是和规划国土局签订《土地使用权出让合同书》 的用地，其土地使用年限按照国家规定执行。 土地使用年限年满后： 1、土地使用年限到期后自动续期,目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有,不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁,会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不 同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋 向于以当地市场价为标准。
特征：由开发商或土地所 有者控制
房地产三级市场
概念：即二手房转让、租 赁市场
定义：房屋或商铺产权所 有人将其名下物业进行出 售或租赁，或直接委托中 间经纪人通过交易平台进 行商业活动的市场
特征：产权所有人控制物 业
商品房的概念
什么是商品房
商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 其有三个主要特征： 1、必须是由具备相应资格的房地产开发企业依法开发建设的房屋 ，以盈利为目的，按照市场规律经营。 2、有别于地方政府为解决困难而实施“安居工程”建造的廉租房、 安居房、房改房等，但包括“经济适用房”。 3、商品房开发、出售具有明显的利润率。
房地产市场的分类
房地产一级市场
概念：又称土地一级市场 ，是土地使用权出让的市 场
定义：国家通过其指定的 政府部门，对城镇国有土 地或农村集体用地征为国 有土地后出让给使用者的 市场。
特征：由国家垄断
房地产二级市场
概念：即新商品房市场（ 一手房）
定义：房地产开发商和消 费者构成的交易市场，也 包括土地二级市场，即土 地使用者将达到规定可以 转让的土地进入流通市场
（按照土地使用年限起止时间使用）
居住用地70年 工业用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 综合用地或其它50年
建筑面积和土地出让金
建筑面积
土地出让金
建筑面积： 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘 线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应 计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。 层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积（例 如凸窗）。对每一单元来说，每套单元的建筑 面积等于套内建筑面积与分摊的公共建筑面积 之和。
现房：是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。
开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具备正常使用功能，还 要通过规划竣工验收，环卫环保验收、消防验收、电梯验收、建筑工程质量验 收、取得新建住宅交付使用许可证，可以到房地产管理部门进行产权登记，取 得房地产权证。
商品房划分常识
物业类别的划分 建筑类别的划分 别墅产品的种类
商品房状态
期房：是指在建的、未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。
房屋的全面建成包括建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过 竣工验收，达到“七通一平”，即道路通、上下水通、排污通、排水通、电力通 、通讯通、煤气通、场地平整。
房地产管理部门则把没有取得房地产权证的房屋统称为期房。发展商出售 期房称为预售。
套内面积、分摊面积、使用率、绿地率
套内面积和分摊面积：
套内面积：套内建筑面积指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 分摊面积又称为公共面积：是指入户大堂、公共门厅、电梯间、过道等公共使用和存在的部分 另外，斜面屋顶结构的房间并且层高低于2.2米的部分不计算进面积，俗称别墅的“屋顶阁楼”。
定义： 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土 地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全 部价款，或土地期满，土地使用者需要续期而向 土地管理部门缴纳的土地出让价款
建筑密度、建筑覆盖率、容积率
建筑密度：在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。
住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%）； 住宅区建筑密度（净）=住宅区某项建筑基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（%）。