城镇化对房地产市场需求的影响分析

城镇化对房地产市场需求的影响分析

摘要：城镇化是拉动内需和推动经济发展的最大社会发展进程，城镇化的重要物质载体恰恰就是房地产业，所以城镇化都会对房地产业产生独特的影响。城镇化推进房地产市场需求的发展，需要房屋价格处在一个合理区间内，城镇化率的提高将促进房地产市场需求增长，专家及学者研究发现，城市化率在30%-70%之间是城镇化的黄金阶段，而我国城镇化正处在这样一个阶段，城镇化进程必将影响房地产市场需求。

关键词：城镇化;房地产业;市场需求

城镇化是拉动内需和推动经济发展的最大社会发展进程，城镇化的重要物质载体恰恰就是房地产业，所以城镇化都会对房地产业产生独特的影响。城镇化推进房地产市场需求的发展，需要房屋价格处在一个合理区间内，城镇化率的提高将促进房地产市场需求增长。专家及学者研究发现，城市化率在30%-70%之间是城镇化的黄金阶段，而我国城镇化正处在这样一个阶段，城镇化进程必将影响房地产市场需求。

1 我国城镇化处于黄金发展阶段

城镇化率也称城镇化水平，是总人口数中城镇和市区等

人口聚集区或居住地有户籍的人口数占得比重，这里的人口并不以城市户口和农村户口来区分，是一个国家的衡量经济、政治、社会发展水平的重要指标。党的十八大以来政府反复提及城镇化是推动社会发展的最大引擎，推动城镇化水平的提高，是我国现阶段领导阶层的重要发展任务。指导中国本10年新型城镇化建设的文件――《全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年》已经由发改委下发，文件阐明我国将按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，在10年内建设一万多个城镇，发展20多个城市群。文件指出基础条件好的小城市优先发展，重点地开发城镇，将境口岸地区的县城建设成为中小城市。城镇化是一个城市的基础设施建设和建筑发展水平重要影响因素。我国城镇人口比率刚刚到50%，据城镇化的曲线，我国正处在其30-70%发展黄金阶段，这样的区域城镇化快速发展比会给房地产业带广阔的市场空间。

2 城镇化与房地产业发展的关系

城镇化速度的加快就是人口快速的向城镇聚集，伴随的是城市规模扩大，城市结构的变化，城市基础设施的建设。房地产是国民经济发展的基础性产业，是城市的物质载体和运行的基础商品，是社会生活的必要生活资料和生产资料。城镇化是经济要素、生活要素在空间聚集的过程，城市的发

展的空间资源利用的先决条件就是房地产开发，城镇化对房地产的市场空间有着巨大的开拓作用。城镇化带来的城市空间利用和资源开发所需的物质基础和保障都需要依靠房地产前期发展和快速发展来提供保障，因此，城市的发展和房地产业发展是同步的，城镇化发展带动了房地产业的发展，房地产业的快速发展是城镇化进行的基础保障，城镇化进程进行为房地产业带来了巨大发展空间，为房地产业提供了大量需求市场空间。城镇化进程与房地产业发展之间是相互依存的，房地产业是城镇化发展的重要基础保障。

3 城镇化下的房地产市场需求的空间定位

表象上看，城镇化的就是农村人口和适龄劳动力大量向城镇集中的过程。但是表象不能让我们直接定位房地产的市场空间的未来，所以我们要从本质上了解城镇化，城镇化本质上是经济要素的空间集聚，是由聚集作用引起的发展，开始点就是产业的空间集聚，是由产业空间集聚带动人口的集聚，进而带动技术、教育、物质、服务、产业等一系列要素在一定地域上集中的过程。将城镇化的本质联系到社会经济发展中，可理解为乡村到城镇的经济要素空间过度的过程，所以城镇化率低的县城和集镇会具有更大的发展空间。因为县城和集镇与农村保持着紧密的发展;经济结构、消费水平和生活习惯与农村更为接近;农村适龄劳动力的文化状况同这样的地方更容易融合，农民可以以最低的生活成本完成农民

到市民的转变。所以这样的小城市会吸引大量的因城镇化出现的流动性聚集人口，而且在国家的《全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年》战略的引导下，县域房地产市场的需求必将迎来一个爆发式的增长，乡镇和县城在未来必定成为城镇化的主战场，也将是房地产市场需求开拓的主要市场，房地产商机主要市场。

4 城镇化与房地产市场需求的关系

城镇化的过程不仅城镇规模不断的扩大，城市的产业结构也在发生变化，第一产业占城镇GDP比重下降的过程，而第三产业的比重会不断上升，城市规模与第三产业的形成比例成正比关系，房地产业作为第三产业会在这个过程中得到积极的推动;城镇化的过程农村人口和劳动力向城市的迁移，城市主人口结构在改变;城镇化是农村消费理念、价值观、文化结构、需求结构等生活方式向城镇化转变的过程;城镇化带来的是经济产业结构和生产方式的转化，表现为资本和劳动力等生产要素从农业生产向非农业生产的转移。城镇化的各种改变都会对房地产市场产生影响。

4.1 城镇化带动房地产市场的生产性需求增加。生产性需求就是为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，是房地产业的生产要素。劳动力在城镇化过程中从农村向城市迁移，城市必须提供更多的工作岗位，城市生产规模扩大，所以工业、服务业等生产部门和服务部门会扩大规模，

扩大生产，这就要建造更多的工厂厂房、商店店铺、服务行业用房等生产性用房。城镇化过程拉动城市GDP的增加，拉动了生产性需求的房地产市场。

4.2 城镇化带动了房地产市场的消费性需求的增长。房地产的需求是以居民家庭为主体，因人们的居住需要而形成的消费性需求。消费需求是逐渐增大的。城镇化下农村人口大量进入城市，进入城市的农民必须要找到住房，这也是他们的首要需要，这是一种固定性的住宅房地产需求。城镇化每增长1%，城镇人口就会增加5%，而我国城镇化率正以每年以约一个百分点的速度增长，从而带来房地产市场需求是巨大的。城镇化进程推动城市经济发展，人民收入增加，生活方式现代化，对于改善型住房需求会拉动房地产市场需求，改善型房地长需求同时加快住宅类房地产流动性。城镇化城市规模变大，需要进行旧城区改造，旧城区的房屋拆迁带来大量住房需求。

4.3 城镇化推动房地产市场的投资性需求。投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费。也就是说将房地产作为一种投资方式，利用房地产来起到资产保值、增值的目的。一般是将商品房出售或出租，获得收益。而房地产消费性需求和投资性需求是相辅相成的，房地产市场消费性需求越大，投资性市场需求就会增加。房地产是不动产，土地的稀缺性资源，在城镇化进程中，房地产投资就是收益