电大金融学本科毕业论文(定稿)

陕西广播电视大学毕业论文题目关于我国房地产价格与通货膨胀相关性的实证研究姓名教育层次专科学号 ************* 省级电大陕西专业金融学分校榆林指导教师教学点子洲目录摘要 (2)关键词 (2)一、文献综述1.1 国外研究： (2)1.2 国内研究： (3)1.3 本文研究方法 (5)二、房地产价格的决定因素及其对相关产业的影响2.1 房地产价格决定理 (5)2.2 房地产价格对相关产业的影响 (6)三、我国房地产发展状况分析（一）我国房地产发展的历史回顾 (6)（二）宏观经济因素对我国房地产的影响 (9)四、实证分析我国房地产价格与通货膨胀的关系4.1 数据选取和处理说明： (11)4.2 平稳性分析 (12)五、结论和政策建议 (16)参考文献 (17)关于我国房地产价格与通货膨胀相关性的实证研究【摘要】：自1978年市场经济改革以来，我国房地产业经历了从无到有的飞跃，1998年的住房市场化改革更是促进了我国房地产业的进一步发展，将房地产业培育成我国经济的支柱产业。

在房地产业飞速发展的同时，我国的通货膨胀也呈现出了逐渐上升的趋势。

本文以理论分析房地产价格的决定因素入手，分析房地产业受相关因素的影响机制并讨论房地产业对我国整体经济的重要性。

同时回顾我国房地产业发展的历史变迁，分析房地产价格如何收宏观因素影响，进而得出房地产价格与通货膨胀的联系。

最后，为了检验我国房地产价格是否包含了通货膨胀的因素，本文搜集了2001年至2010年我国消费者价格指数和房屋销售价格指数，对其进行协整分析，并建立误差修正模型，分析我国房地产价格与通货膨胀是否存在稳定的联系。

【关键词】：通货膨胀；房地产价格；支柱产业；货币增长一、文献综述1.1 国外研究：国外对房地产相关的研究主要分为两条思路：一条思路将房地产价格（或者资产价格）加入到通货膨胀的测算中去，探讨房地产价格（资产价格）在通货膨胀中所占比重的大小：最早研究资产价格和通货膨胀关系的是Fisher（1911），他指出首先是反映在资产（股票、债券、房地产等）价格上的，然后再通过物价反映出来，因此，政策制定者应致力于包括资产价格在内的广义价格。

Alchian Klein(1973)认为通常的CPI指数和GDP平减指数并不能完全反映通货膨胀的实际情况。

作为追求效用最大化的理性人，会关注一生的生活成本，因此会对未来的生活价格变化做出调整，而资产（股票、债券、房地产等）价格是对未来生活价格很好的一种衡量标准，因此在测度通货膨胀时应该考虑资产价格对其的影响。

Shibuya(1992)对普通通货膨胀指数与资产价格的加权平均，构建了动态均衡价格指数。

而Shiratsuka(1999)通过日本数据建立了动态均衡价格指数，以检验AlchianKlein的理论。

Goodhart和Hofman(2001)则将MCI（货币状况指数）扩展为FCI （金融状况指数），加入资产价格的因素。

另一条思路则从房地产价格（资产价格）对通货膨胀的影响入手，探讨房地产价格（资产价格）与通货膨胀的稳定关系：Kent和Love（1997）认为资产价格的膨胀会导致未来商品价格上涨的预期。

Smets（1997）构造了一个结构模型，指出包括房地产在内的资产价格强烈地受到未来预期回报的影响，而未来预期回报则分别受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响，非预期到的资产价格波动可以影响到通货膨胀预期。

Filardo(2000)发现房地产价格能够影响未来的商品价格变化预期。

Goodhart Hofmann(2000)则进一步指出房地产价格在两年水平上是通货膨胀有用的指示器。

Kontonikas Montagnoli(2002)则估计了房地产对通货膨胀的影响，发现房地产价格与通货膨胀具有显著的正相关性。

Tkacz和Wilkins(2006)利用加拿大的数据分别检验了房地产价格和股票价格对通货膨胀的影响，发现发地产价格和通货膨胀具有显著的关系。

1.2 国内研究：国内对于房地产价格和通货膨胀关系的实证研究较少，不同学者对不同的数据检验得到主要三种不同结论。

结论一：房地产价格与通货膨胀存在稳定的正向关系。

王维安（2005）对我国房地产市场进行了实证分析，通过构建房地产市场均衡模型，发现房地产预期收益率与通货膨胀存在稳定的函数关系。

因此，房地产价格能为中央政府对通货膨胀的预期提供有效的信息。

结论二：房地产价格与通货膨胀不存在稳定关系，制定货币政策时不应作为参考黄平（2006）认为我国房地产市场的“财富效应”微弱，房地产价格的大幅度变化对消费、产出进而对一般价格水平的影响十分有限，所以在相当长的一段时间内不应将房地产价格作为制定货币政策时的参考。

结论三：房地产价格与通货膨胀存在稳定的负向关系经朝明等（2006）对我国1985-2005年的数据进行实证分析，发现房地产价格与通货膨胀存在稳定的关系，但这种关系是反向的。

1.3 本文研究方法本文的研究方法为通过对我国2001年至2010年的房屋销售价格指数与居民消费价格指数进行协整分析，进一步建立误差修正模型，并通过格兰杰因果检验，以探讨房地产价格与通货膨胀是否存在稳定的关系。

二、房地产价格的决定因素及其对相关产业的影响2.1 房地产价格决定理论 由于房地产行业的特殊性，房地产具有两方面的属性：一个是针对其使用价值的生产和生活资料属性；另一个则是作为一种投资对象，房地产具有资产属性。

因此，在实际操作中，房地产的定价并非像普通商品那样简单，其定价需要考虑多方面复杂因素。

本文在讨论房地产价格决定理论时只取两种较为简单的方法，在实际中则需要综合考虑这些理论。

从房地产作为一种生产和生活资料的角度来看，其本身具有使用价值，是属于商品的范畴。

在市场经济下，商品的价格是由供给和需求两方面共同决定的。

房地产的价格标的往往是通过租金来体现的，且其需求与租金成负相关，供给与租金成正相关。

设R 为租金，i 为贴现率，则房地产价格为：R P i=，需求为：11D a b R =-，供给为：22S a b R =+，其中1a 、1b 、2a 、2b 为参数。

将上述三式联立求得：1212()a a P b b i-=+。

该式简单的描述了房地产作为商品的定价决定因素，房地产价格与资本贴现率成反比，而系数1212a a b b -+则反应了市场中对房地产的供需关系。

从宏观经济学的理论角度来看，通货膨胀往往是货币的供给大于需求，无论是货币供给增大还是需求减少，都会导致市场利率的下降，则会使公式中贴现率的下降，从而提高房地产的市场价格。

因此，公式中简单地反映了通货膨胀与房地产市场价格的上升具有正向的关系。

从房地产的资产属性来考虑，房地产的价格不仅与租金、贴现率有关，还收市场对其的预期价格变化有关，以t P 表示现价段房地产的价格，e t P ∆表示市场预期的价格变动，则e t t R P P i+∆=，其中1e e t t t P P P +∆=-，1e t P +表示市场对资产的未来价格预期值，最终得到，11e t t R P P i ++=+。

该公式在决定房地产价格时，加入了未来预期这一因素，当市场处于通货膨胀时，往往过于乐观，对于资产的价格评估是高估的，使得其对房地产的价格预期偏高，从而进一步拉高了房地产的价格。

该式更进一步的说明了通货膨胀与房地产价格的关系是正向的。

以上两种分析简单的说明了房地产价格主要受以下几方面的影响：市场利率、市场预期及市场的供需关系。

而市场利率和市场预期的影响能在理论上初步说明通货膨胀和房地产价格的关系。

2.2 房地产价格对相关产业的影响 房地产业具有产业链长的特征，涉及到方方面面的产业。

由于其与相关产业的供给和需求关联，房地产业的发展可以带动相关产业的发展。

根据投入产出的相关理论，一方面，房地产业的发展需要相关产业的产品或服务投入，发展房地产业对这些提供支持的相关产业具有拉动效应；另一方面，房地产业提供的产品或服务也投入到了其他产业，对这些产业起到了一定的推动作用。

因此，房地产价格的变化势必会影响到相关产业的价格。

三、我国房地产发展状况分析（一）我国房地产发展的历史回顾自1978年经济体制改革以来，我国房地产业从无到有，从不完善到趋于成熟，经历了四个阶段的发展。

第一阶段（1978年-1991年）：起步阶段（准备阶段）1978年，我国经历了经济体制改革，还处于萌芽状态的房地产业（建筑业）以此为契机，在不断探索中寻求发展之路。

1980年邓小平发表关于建筑业和住宅问题的谈话，提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买方”的设想，自此，全国各地开展了对城镇住房制度改革的探索。

1982年4月，国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点,试行新建住房补贴出售。

1987年12月1日，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。

第二年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，这让市场中转让土地使用权有法可依。

1990年5月，国务院又相继发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，进一步完善了我国房地产的市场环境。

这一阶段的准备为接下来房地产业的迅速发展打下了深厚的基础。

第二阶段（1992年-1997年）：非理性快速发展与调整阶段1992年邓小平南巡讲话之后，上海率先建立住房公积金制度，我国房地产业在前期的准备后进入了爆发式的发展。

“在这一年中，房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃，全年完成房地产开发投资731亿元，比1991年增长117%，土地开发面积2.334万公顷，比1991年增长175%，施工商品房屋18969.75万平方米，比1991年增长57.75%；其中新开工商品房屋11460万平方米，比1991年增长78.1%；竣工商品房屋面积7144万平方米，增长36%；销售房屋面积4288.86万平方米，增长40.4%；利用外资71044万美元，比1991年增长228%，全年商品房销售额比1991年增长80%，房地产公司增加2倍。

”图一 1991年至1997年我国房屋销售情况图二 1991年至1997年我国商品房屋销售增长率1992年房地产业的快速发展的同时，也蕴藏着一些非理性因素，部分地区房地产炒作严重，如海南、北海、大亚湾，大量房地产公司、金融机构纷纷入驻海南炒房。

第二年，被炒作起来的房地产泡沫达到了顶峰，瞬间破裂，海南各地是烂尾楼，之后几年是我国房地产业的低谷期。

政府意识到这种非理性的快速发展对经济的危害性，于同年7月，加强了对房地产业的宏观调控。

国务院又在1994年下发了《关于深化城镇住宅制度改革的决定》，全面推行住房公积金制度。