开发建设洞头三盘岛项目可行性研究报告

开发建设洞头三盘岛项目可行性研究报告一、项目概述为了加快洞头三盘岛海上国家公园建设步伐，推进温州半岛工程开发进程，快速发展洞头岛旅游事业，提高居住档次，促进洞头县经济进一步繁荣，我公司拟在洞头县三盘岛开发建设三盘岛别墅区工程，为了做好项目报批立项工作，特编制项目可行性研究报告。

（一）项目名称、业主及负责人项目名称：洞头县三盘岛别墅区工程项目业主：××××建设开发有限公司法人代表：×××（二）建设单位简介××××建设开发有限公司，隶属于××区建设局，经批准在温州市工商行政管理局登记注册。

注册号：×××；法人代表：×××；注册资本：1008万元；企业类别：有限责任公司；经营范围：房地产开发(凭资质经营)、建筑材料销售，城市综合开发资质为三级。

公司现有职工21人，其中专业技术人员18人（高级职称5人，中级职称11人）是一支技术力量较强、职工素质职较好的房地产开发队伍。

公司自创建以来，与××××房地产开发有限公司合作开发温州市凯旋豪庭(总面积27000㎡)、与×××房地产开发有限公司合作开发温州市东方广场（总面积50000㎡），工程质量优良，取得了较好的开发经验，有能力承担开发三盘岛别墅项目。

（三）项目主要技术经济指标1．建设规模及用地技术经济指标项目总用地面积（三地）126665㎡项目总建筑面积50000㎡其中：别墅47000㎡多功能用房1200㎡公建1800㎡建筑占地面积约20000㎡建筑密度16％容积率0.4绿地率>75％2．各项财务指标初步预测项目总投资8865万元销售费用30 万元经营12585万元营业税及附加(6.3％) 793万元开发总成本9995万元利润总额1797万元所得税593万元净利润1204万元开发成本利润率(税后) 12.8％销售利润率(税后) 9.57％销售利税率20.58％资本年均回报率17.20％盈亏平衡点84.76％（四）编制依据1．××市城市规划设计研究院编制的洞头县三盘岛别墅区详细规划(送审搞)。

2．国有土地使用出让协议书。

二、项目建设背景和必要性（一）项目建设背景××市“十五”计划纲要提出：强化海洋国土意识和海洋经济意识，合理开发“渔、港、景、海、涂”优势资源，加快发展海洋产业，建设“海上温州”。

坚持科枝兴海，积极发展渔业……大力开发海洋旅游资源，发展海洋特色旅游业……进一步加强海岛及半岛地区的基础设施和生态建设，加快××半岛工程……建设洞头海上国家公园。

××市城镇体系规划：洞头是××中心都市圈组成部分。

洞头近年来社会经济实现了快速增长，积极创造条件，加快港业开发力度，已建成了小门岛液化石油气中转站和5万吨级深水码头工程，积极发展效益渔业，基本建成五岛相连工程，为“十五”期内基本实现温州（洞头）半岛工程奠定基础。

（二）项目建设必要性洞头县是省级重点旅游风景名胜业“石奇、滩佳、礁美、洞幽”。

洞头将充分发挥得天独厚的旅游资源优势，继续实施“旅游兴县”的战略，加快海岛重点景区的开发建设，大力开发五岛相连工程沿线旅游资源，努力提升洞头岛旅游在温州“山、江、海”旅游金三角的知名度。

为了加快洞头海上国家公园建设步伐，推进温州（洞头）半岛工程开发进程，充分发挥区域旅游资源优势，快速发展洞头旅游事业，配套建设一批高档别墅区，满足洞头、××及周边县、市中高收人群体的住房需求。

促进洞头经济的进一步繁荣，同时提高我公司开发效益。

因此，建设本项目是十分必要的。

三、项目选址和建设条件（一）项目选址项目位于洞头三盘岛西山头，基地东侧为旧村，南连洞头岛，周边为海中湖，基地中部现有三盘大桥（隧道）通过，可与洞头五岛相连。

地块周边道路，市政配套设施已基本齐全，连岛公路已贯通，预计2005年温州（洞头）半岛工程基本建成，陆岛相连，对外陆路交通形成，实现温州洞头半小时交通圈。

基地对外交通方便，环境优美，是建设山海别墅的理想位置。

（二）外部配套条件1．交通条件：连岛公路穿越基地，距洞头半岛近在咫尺，基地东片建6m宽单线主干道，西片建6m宽环状主干道，小区次干道4m宽，游步道沿环状道路外侧山体设置。

西南侧海岸边设游船码头。

各别墅设有停车库，采用底层架空停车库设计，综合服务中心各配备地面停车位。

2．给水：水源采用自来水，从三盘大桥市政管线引入。

3．排水：雨、废分流，雨水按地势的高差经雨水管汇集后就近排人海中，污水经过生态化粪池处理后通过小区污水管排入大海。

4．供电：电源从三盘大桥市政干线引入，基地东西两片各设一个配电房。

5．电信：电话、有线电视、宽带网络从三盘大桥市政干线引入基地东西片，并沿基地主干道一侧埋地敷设。

四、房地产市场需求分析（一）宏观分析国家继续把发展房地业搞活市场作为扩大内需、拉动经济增长的重要手段。

在宏观政策上，对其进行有力的调控引导，如国家住房制度改革政策的出台，停止了长期推行的福利分房，推动了个人购房市场的形成，另外各家银行的多次降息，按揭贷款购房期限的延长，城镇户籍制度的改革，大大刺激了房地产市场的需求。

（二）市场背景分析温州市国民经济持续快速健康发展，2001年国内生产总值比上年增长12.3％，财政总收入比上年增长30.1％，城市居民人均可支配收入达到13200元，增长9.5％。

2002年上半年实现国内生产总值比上年同期增长12.5％，财政总收人增长32.5％。

社会经济发展保持了良好态势，市民生活水平进一步改善，部分市民生活由小康水平向富裕迈进，多数市民住房消费已由解决“有房住”发展到“住好房”。

越来越多市民卖掉小房住大房，卖掉旧房换新房，希望二次购房甚至三次购房的人越来越多。

温州有一批企业家和私人经济业主、高级技术管理人员，又有100多万人在全国各地经商办厂，这样造就了民间资金富裕、购买力持续旺盛的区域经济特色，购房可改善居住条件，同时可作为投资行为争取升值，因此温州楼市连续五年持续高温，市区房价不断升温，房价居高不下，房地产市场显现一派红火的景象。

（三）潜在与有效需求温州市“十五”期末，城市化水平要达到50％，城市人口由现在的308万人增长到2005年413万人，净增人口105万人，需新增住房2520万m2，同时还有300万m2旧房急需改造。

1993年以前购置的住宅约有40％需更新换代，还有继续实施旧城改造需要拆迁一大批住宅，预示温州房地产市场有着巨大的消费潜力。

（四）热销预测洞头是省级重点旅游风景名胜区，“石奇、滩佳、礁美、洞幽”，项目区位置理想，环境优雅，设计新颖，套型丰富，配套设施完善，居住舒适，生活方便。

“十五”期末温州（洞头）半岛工程基本实现后，对外交通便利，由于利用山地建设，房价居于温州地区最低水平。

本项目住宅将会受到中高收人家庭购房群体的青睐，购买海岛别墅一可作为休闲度假房，二可作为大中企业专家楼，三可作为商品房投资争取升值。

因此，预测销售前景乐观，预售时可能会出现热销局面。

五、建设规模项目用地面积126665㎡项目总建设面积50000㎡其中：别墅47000㎡多功能用房（超市、娱乐、休闲）1200㎡公建用房1800㎡注：公建用房包括物业、配电、会馆、消防、邮电、公厕等。

区间上山道路、土方开挖、管线预埋可先行实施。

二次绿化、给排水、供电、消防、有线电视、邮电、智能化网络、停车、垃圾收集、污水处理等配套设施同步建设。

用地技术经济指标：建筑占地面积20000㎡平均每户用地120㎡容积率0.4建筑密度16%绿地率>75%主次干道路、停车等12000㎡(约占总用地9%)六、规划设计方案别墅区主要道路由三盘大桥接入，人口处设综合服务中心，沿地势延伸至西侧环状道路，构成小区的主要交通道路。

西侧支路由环状道路引入，到达山体顶部，顶部结合中心公共绿地设置综合服务中心及物业管理。

别墅沿小区主干道两侧或单侧布置，山中心绿地向西通过台阶可步行到西南角的观景广场和俱乐部，由观景广场可下行至游船码头。

另外，在用地中部设置了一个生活服务点，方便居民生活需要。

按地形特点分为东、西两片别墅区，片区内各设置配套服务设施及公共绿地，西南角为滨海休闲区。

别墅：点式别墅和连体别墅，点式为二层，局部三层；连体式为三层，一层层高为3.5m，二～三层层高为3m，斜形坡屋面。

基地内设置观景台、观景广场、中心公共绿地，在观景广场处设置别墅区标志性雕塑，夜景则通过在各车行道及游步道、观景广场设置灯光加强视觉效果。

七、建设进度安排2002年7～12月项目前期准备工作、方案设计2003年1～4月扩初及施工图设计2003年5月～2004年12月工程施工2005年1～3月项目竣工验收八、投资估算与资金筹措（一）投资估算1．用地费用：暂按有关出让协议山地9.7万元／亩计算。

2．场地平整：50元／㎡。

3．建筑安装费(含水、电)：参照洞头及温州近期同类工程造价情况估算1050元／㎡。

4．主次干道及广场(含山坡土石方开挖、管线预埋灯饰)：160元／㎡。

5．总图费用：(含码头、露天构筑物、绿化等)90万元。

6．配套设施：变配电、备用发电机组、消防、宽带网络、给水等276万元。

7．开发单位管理费：包括监理、招标、管理等按工程费用等4.5%计算。

8．物业专项资金：按工程费4%计算。

9．人防工程易地建设费：15元／㎡。

10．电力增容费：220元／kVA。

11．城市设施配套费：50元／㎡。

12．预备费（基本预备费）按下表中一、二两项合计数的5%计算。

本工程总投资9965万元，见表2—1—2。

表2—1—2建设工程投资估算表序号工程项目单价工程量金额备注一工程费用64411 场地平整50元/㎡126665㎡6332 建筑安装费1050元/㎡50000㎡5250 含水、电、消3 区间道路广场160元/㎡12000㎡192 含水、电、消4 总图（码头、绿化）905 配套设施276（1）变配电1260kVA 126（2）备用发电机组300kVA 60（3）消防、宽带及其他90二其他费用29351 用地费用9.7万元/亩190㎡18432 开发建设单位管理费用 4.5% 290 6441×0.0453 勘察设计费 2.52% 162 6441×0.02524 物业专项资金4% 258 6441×0.045 质监、白蚁防治费296 人防工程易地建设费15元/㎡50000㎡757 电力增容费288 城市基础设施配套费50元/㎡50000㎡250三预备费5% 9376㎡469四建设期利息120建设投资总计1993元/㎡5000㎡9965 （二）资金筹措项目总投资9965万元，开发企业按规定应投入项目资本金2000万元，总投资与资本金差额部分由商品房预售收入和商请有关银行贷款解决。