开发建设洞头三盘岛项目可行性研究报告

开发建设洞头三盘岛项目可行性研究报告

一、项目概述

为了加快洞头三盘岛海上国家公园建设步伐，推进温州半岛工程开发进程，快速发展洞头岛旅游事业，提高居住档次，促进洞头县经济进一步繁荣，我公司拟在洞头县三盘岛开发建设三盘岛别墅区工程，为了做好项目报批立项工作，特编制项目可行性研究报告。

（一）项目名称、业主及负责人

项目名称：洞头县三盘岛别墅区工程

项目业主：××××建设开发有限公司

法人代表：×××

（二）建设单位简介

××××建设开发有限公司，隶属于××区建设局，经批准在温州市工商行政管理局登记注册。注册号：×××；法人代表：×××；注册资本：1008万元；企业类别：有限责任公司；经营范围：房地产开发(凭资质经营)、建筑材料销售，城市综合开发资质为三级。公司现有职工21人，其中专业技术人员18人（高级职称5人，中级职称11人）是一支技术力量较强、职工素质职较好的房地产开发队伍。

公司自创建以来，与××××房地产开发有限公司合作开发温州市凯旋豪庭(总面积27000㎡)、与×××房地产开发有限公司合作开发温州市东方广场（总面积50000㎡），工程质量优良，取得了较好的开发经验，有能力承担开发三盘岛别墅项目。

（三）项目主要技术经济指标

1．建设规模及用地技术经济指标

项目总用地面积（三地）126665㎡

项目总建筑面积50000㎡

其中：

别墅47000㎡

多功能用房1200㎡

公建1800㎡

建筑占地面积约20000㎡

建筑密度16％

容积率0.4

绿地率>75％

2．各项财务指标初步预测

项目总投资8865万元

销售费用30 万元

经营12585万元

营业税及附加(6.3％) 793万元

开发总成本9995万元

利润总额1797万元

所得税593万元

净利润1204万元

开发成本利润率(税后) 12.8％

销售利润率(税后) 9.57％

销售利税率20.58％

资本年均回报率17.20％

盈亏平衡点84.76％

（四）编制依据

1．××市城市规划设计研究院编制的洞头县三盘岛别墅区详细规划(送审搞)。

2．国有土地使用出让协议书。

二、项目建设背景和必要性

（一）项目建设背景

××市“十五”计划纲要提出：强化海洋国土意识和海洋经济意识，合理开发“渔、港、景、海、涂”优势资源，加快发展海洋产业，建设“海上温州”。坚持科枝兴海，积极发展渔业……大力开发海洋旅游资源，发展海洋特色旅游业……进一步加强海岛及半岛地区的基础设施和生态建设，加快××半岛工程……建设洞头海上国家公园。

××市城镇体系规划：洞头是××中心都市圈组成部分。

洞头近年来社会经济实现了快速增长，积极创造条件，加快港业开发力度，已建成了小门岛液化石油气中转站和5万吨级深水码头工程，积极发展效益渔业，基本建成五岛相连工程，为“十五”期内基本实现温州（洞头）半岛工程奠定基础。

（二）项目建设必要性

洞头县是省级重点旅游风景名胜业“石奇、滩佳、礁美、洞幽”。洞头将充分发挥得天独厚的旅游资源优势，继续实施“旅游兴县”的战略，加快海岛重点景区的开发建设，大力开发五岛相连工程沿线旅游资源，努力提升洞头岛旅游在温州“山、江、海”旅游金三角的知名度。

为了加快洞头海上国家公园建设步伐，推进温州（洞头）半岛工程开发进程，充分发挥区域旅游资源优势，快速发展洞头旅游事业，配套建设一批高档别墅区，满足洞头、××及周边县、市中高收人群体的住房需求。促进洞头经济的进一步繁荣，同时提高我公司开发效益。因此，建设本项目是十分必要的。

三、项目选址和建设条件

（一）项目选址

项目位于洞头三盘岛西山头，基地东侧为旧村，南连洞头岛，周边为海中湖，基地中部现有三盘大桥（隧道）通过，可与洞头五岛相连。地块周边道路，市政配套设施已基本齐全，连岛公路已贯通，预计2005年温州（洞头）半岛工程基本建成，陆岛相连，对外陆路交通形成，实现温州洞头半小时交通圈。基地对外交通方便，环境优美，是建设山海别墅的理想位置。

（二）外部配套条件

1．交通条件：连岛公路穿越基地，距洞头半岛近在咫尺，基地东片建6m宽单线主干

道，西片建6m宽环状主干道，小区次干道4m宽，游步道沿环状道路外侧山体设置。西南侧海岸边设游船码头。

各别墅设有停车库，采用底层架空停车库设计，综合服务中心各配备地面停车位。

2．给水：水源采用自来水，从三盘大桥市政管线引入。

3．排水：雨、废分流，雨水按地势的高差经雨水管汇集后就近排人海中，污水经过生态化粪池处理后通过小区污水管排入大海。

4．供电：电源从三盘大桥市政干线引入，基地东西两片各设一个配电房。

5．电信：电话、有线电视、宽带网络从三盘大桥市政干线引入基地东西片，并沿基地主干道一侧埋地敷设。

四、房地产市场需求分析

（一）宏观分析

国家继续把发展房地业搞活市场作为扩大内需、拉动经济增长的重要手段。在宏观政策上，对其进行有力的调控引导，如国家住房制度改革政策的出台，停止了长期推行的福利分房，推动了个人购房市场的形成，另外各家银行的多次降息，按揭贷款购房期限的延长，城镇户籍制度的改革，大大刺激了房地产市场的需求。

（二）市场背景分析

温州市国民经济持续快速健康发展，2001年国内生产总值比上年增长12.3％，财政总收入比上年增长30.1％，城市居民人均可支配收入达到13200元，增长9.5％。2002年上半年实现国内生产总值比上年同期增长12.5％，财政总收人增长32.5％。社会经济发展保持了良好态势，市民生活水平进一步改善，部分市民生活由小康水平向富裕迈进，多数市民住房消费已由解决“有房住”发展到“住好房”。越来越多市民卖掉小房住大房，卖掉旧房换新房，希望二次购房甚至三次购房的人越来越多。温州有一批企业家和私人经济业主、高级技术管理人员，又有100多万人在全国各地经商办厂，这样造就了民间资金富裕、购买力持续旺盛的区域经济特色，购房可改善居住条件，同时可作为投资行为争取升值，因此温州楼市连续五年持续高温，市区房价不断升温，房价居高不下，房地产市场显现一派红火的景象。

（三）潜在与有效需求

温州市“十五”期末，城市化水平要达到50％，城市人口由现在的308万人增长到2005年413万人，净增人口105万人，需新增住房2520万m2，同时还有300万m2旧房急需改造。1993年以前购置的住宅约有40％需更新换代，还有继续实施旧城改造需要拆迁一大批住宅，预示温州房地产市场有着巨大的消费潜力。

（四）热销预测

洞头是省级重点旅游风景名胜区，“石奇、滩佳、礁美、洞幽”，项目区位置理想，环境优雅，设计新颖，套型丰富，配套设施完善，居住舒适，生活方便。“十五”期末温州（洞头）半岛工程基本实现后，对外交通便利，由于利用山地建设，房价居于温州地区最低水平。

本项目住宅将会受到中高收人家庭购房群体的青睐，购买海岛别墅一可作为休闲度假房，二可作为大中企业专家楼，三可作为商品房投资争取升值。因此，预测销售前景乐观，预售时可能会出现热销局面。