威海市房地产市场调研报告
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17.20% 15.60%
第三产业 180.22 209.9 224.68 251.5 293.57 336.22
402.36 477.46
增长率 11.00% 14.10% 14.00% 13.20% 14.40% 16.00%
17.00% 17.80%
威海市三大产业
2004年 2005年 2006年 2007年
装修情况 毛坯 毛坯 精装修
备注 — 高层1幢、小高层2幢 多层9层6栋、1栋公寓商业楼
99名邸
公寓
多层
0.59
—
15800
精装修
共83套
主城区产品、客源丰富，建筑形态囊括多层、小高层、高层 价格跨度较大，从6000-16000元/平米均有，一线海景房均价超过12000元/平米
高区楼盘分析
案名 新浪屿颐景园 自由东方 国际海景城 仁泰旅游度假花 园
08年2月-5月，威海高档住宅整体价格上涨约5.8% 其中：环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%
环翠区楼盘分析
案名 伴月湾山海名宅 抱海花园 环翠花苑
物业类别 普通住宅 普通住宅 普通住宅
建筑类别 高层、小高层 高层、小高层 多层
容积率 1.1 — —
绿化率 40% 40% —
均价 6380 7000 6880
威海特殊的地理位置和海洋、山林的 调节作用，使这里具有海洋气候特点。 年平均气温12度，平均降水量800多 毫米，四季分明，气候宜人。
平均相对湿度超过60%，每年有近一 半的时间空气质量达到国家一级标准 （相当于自然风景区）。
威海距韩国乘飞机约55分钟，轮船8小 时，相当于到大连的距离。 威海是东北、韩国迁入人口最多的沿 海城市之一。 威海拥有1000多公里海岸线，占全国 海岸线总长的十八分之一，是中国海岸 线最长的城市。沿海多为优质沙滩，沙 滩之外是未受污染的海水，被称为中国 最干净的海水。
房地产发展状况
商品房施工 面积 531.1 538.7 723.8 835.17 1067.29 商品房销售 面积 150.5 196 190.3 225.28 328.83
年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
增长率 20% 1.40% 34.40% 15.40% 27.80%
地理：威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北 与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是 中国著名的港口及旅游城市。
威海市概况
行政划分：威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市 三个县级市和环翠区。威海市总面积5436平方公里,总人口 249万，其中市区面积731平方公里,人口80万人。 威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业 开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。 城市性质：威海市是中国第一个“国家级卫生城市” 中国首批“国家环境保护模范城市” “改善人类居住环境全球最佳范例城市” 联合国最适合人类居住城市之一 全国重要的海洋产业基地 主导产业：船舶及零部件、通信与专用设备制造业、电子信 息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。 有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标，其中有三星、华泰 三角、成山等大型企业。
18.40%
威海市03-07年房屋竣工面积
300 21.40% 250 200 150 100 50 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0% -9.20% 169.7 188.6 155.3 22.10% 230.5 261.6 25% 20% 15% 13.50% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 竣工面积 增长率
威海各区房价
各区普通住宅均价 4998 5000 4900 4800 4700 4600 4500 4400 环翠中心区 高区 经区 4660 普通住宅 4958
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 环翠中心区 8420
各区高源自文库公寓均价
8219 6348
高区产品丰富，外部客源较多，建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层 价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景尚好
经区楼盘分析
案名 广信百度城 滨海龙城 悦海世家 韩国城
人均居住面积 15.58 16.45 17.72 18.31 18.79
施工面积：威海市房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也比较稳定，没有出现较大波动。 竣工面积：竣工面积除05年因宏观政策影响，出现负增长外，其他年份均稳中见涨。 销售面积：销售面积近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民为改善居住环境换房较多，另一方面反映出 威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。
350 300 250 200 150 100 50 0 2003年 2004年 24.20% 150.5
威海市03-07年商品房销售面积
328.83 50.00% 46.00% 40.00% 30.30% 196 190.3 225.28 30.00% 20.00% 10.00% -2.90% 2005年 2006年 2007年 0.00% -10.00% 商品房销售面积 增长率
竣工面积 169.7 155.3 188.6 230.5 261.6
增长率 0% -9.20% 21.40% 22.10% 13.50%
增长率 24.20% 30.30% -2.90% 18.40% 46.00%
销售额 24.8 35.3 37.1 51.99 92.16
增长率 21.60% 42.30% 5.10% 40.20% 77.30%
楼盘涨价历史
各区域高档楼盘价格走势
区域 案名 99名邸 环翠区 抱海家园 伴月湾山海名宅 环翠花园 国际海景城 高区 新浪屿颐景园 仁泰旅游度假花园 自由东方 广信百度城 经区 悦海世家 滨海龙城 韩国城 价格/时间（07年12月） 15800 — — 6680 — 6800 9000 — — 9600 5000 — 价格/时间（08年2月） 17800 6000 6000 6780 17000 7200 — 6400 — — — 7000 价格/时间（08年5月） 18500 7000 6380 6880 18000 7300 9800 6900 6000 10500 5300 7200
威海市03-07年房屋销售额
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 92.16 90.00%
77.30%80.00% 70.00% 60.00% 51.99 42.30% 35.3 24.8 21.60% 5.10% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 37.1 40.20% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 销售额 增长率
物业类 别 普通住 宅 普通住 宅 公寓 公寓
建筑类别 多层、高层 高层 高层 多层、高层、小高层
容积率 1.75 — 2.47 2.96
绿化率 40% — 45% 39.60%
均价（元/平方米） 7300 6500 18000 10000
装修情 况 精装修 毛坯 精装修 精装修
备注 多层7栋、高层3栋 地下两层停车场 海景公寓 高层4栋、小高层2栋、 多层2栋
高档公寓均价
高区
经区
环翠中心区商业、生活、教育配套完善，房价居各区之首，由阳光海岸、99名邸、抱海花 园等高档住宅社区的出现，进一步拉动了该区住宅的均价。
高区依托高新技术产业支持，同时坐拥海湾景观资源，生活环境优越。代表楼盘，新浪屿颐 景园、自由东方、国际海景城、仁泰旅游度假花园。 经区房价较低是因为，07年之前高档住宅开发量较少，客户多针对工薪阶层。代表楼盘， 广信百度城、滨海龙城、悦海世家、韩国城。
增长率 12.00% 12.02% 14.50% 17.90% 17.10% 17.40% 15.90% 15.30%
GDP：07年威海市GDP总量达到1580亿，平均年增长率超过 15% 在岗职工工资：07年达到21166元，近5年来平均年增长率超 过16.8%
威海市人口
年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 总人口数（万人） 248 248 249 250 251 市区人口（万人） 53 59 67 73 82
威海市03-07年人口增长趋势
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 53 8% 11% 59 12% 67 73 11% 82 14% 12% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 市区人口（万人） 市区人口增长率
2007年三产比例：8：62：30 威海市以工业立市，工业是支柱产业，其发展速度迅猛
第三产业由于基础薄弱，发展空间巨大
随着威海市旅游资源的不段开发，第三产业必将引来新的机遇
城市规划
“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。 1. 一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。 2．四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个 副中心。 3. 三条发展轴 三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石 岛为基点，构成“A”字型结构。 人口规模：规划城市建成区近期2010年规划人口为100万人，远期 2020年规划人口为130万人，远景2020年以后人口控制在150万人以 内，基础设施按照170万人预留。
增长率 7.60% 2.40% 4.60% 4.60% 4.10% 6.20%
4.20% 4.30%
第二产业 294.81 330.18 388.71 492.03 616.33 725.42
849.59 978.19
增长率 13.60% 13.60% 17.40% 23.70% 21.10% 20%
威海主城中区（环翠中心区）：包括旅游，人居，文化， 行政办公和商业服务、金融等六大职能。 区域功能规划 威海主城西区（高区）：职能包括文教科研、科技研发、 高技术工业、一类工业、旅游、居住等。 威海主城南区（经区）：职能包括普通工业、居住等。
威海旅游资源
刘公岛
刘公岛东西长约5公里、南北宽约2公里，面积约10平方公里。岛上树木茂盛，一片郁郁葱葱，最高峰海拔113 米。在刘公岛的附近均有小岛散布，其西有黄岛，它与威海北岸山嘴外面的连林岛、黑岛、青岛、牙石岛互 相对峙；其东有东泓列岛，与南口之间的日岛，以及南岸山嘴外的大罗青、二罗青、三罗青诸岛遥遥相望。 其中日岛因经常“幻出奇景千万重”，出现海市蛰楼奇观，被世人称为威海八景之一。
威海市GDP增长趋势
2000 1500 1000 20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
GDP 增长率
威海市经济
500 0 GDP
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 560.89 627.1 703.5 836.02 1008.8 1169.8 1368.5 1583.5
市区人口增长率 8% 11% 12% 11% 12%
威海市年人口导入量近年来呈快速上涨势头，每年增长12%左 右，预计2010年可以进入全国百万人口城市的行列
年份 2000年 2001年 2002年 2003年
第一产业 85.87 87.02 90.11 92.49 98.91 108.12
116.58 127.8
销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅度增加，也是威海整体房产价格上涨的驱动。
人均居住面积：威海人均居住面积指标仍然很低，改善居住环境等对房产的刚性需求将在未来几年逐步 释放。
威海市03-07年房屋施工面积
1200 1000 800 600 400 200 0 2003年 1.40% 2004年 2005年 2006年 2007年 531.1 20% 538.7 15.40% 34.40% 835.17 723.8 1067.29 40% 35% 30% 27.80% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 商品房施工面积 增长率
第三产业 180.22 209.9 224.68 251.5 293.57 336.22
402.36 477.46
增长率 11.00% 14.10% 14.00% 13.20% 14.40% 16.00%
17.00% 17.80%
威海市三大产业
2004年 2005年 2006年 2007年
装修情况 毛坯 毛坯 精装修
备注 — 高层1幢、小高层2幢 多层9层6栋、1栋公寓商业楼
99名邸
公寓
多层
0.59
—
15800
精装修
共83套
主城区产品、客源丰富，建筑形态囊括多层、小高层、高层 价格跨度较大，从6000-16000元/平米均有，一线海景房均价超过12000元/平米
高区楼盘分析
案名 新浪屿颐景园 自由东方 国际海景城 仁泰旅游度假花 园
08年2月-5月，威海高档住宅整体价格上涨约5.8% 其中：环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%
环翠区楼盘分析
案名 伴月湾山海名宅 抱海花园 环翠花苑
物业类别 普通住宅 普通住宅 普通住宅
建筑类别 高层、小高层 高层、小高层 多层
容积率 1.1 — —
绿化率 40% 40% —
均价 6380 7000 6880
威海特殊的地理位置和海洋、山林的 调节作用，使这里具有海洋气候特点。 年平均气温12度，平均降水量800多 毫米，四季分明，气候宜人。
平均相对湿度超过60%，每年有近一 半的时间空气质量达到国家一级标准 （相当于自然风景区）。
威海距韩国乘飞机约55分钟，轮船8小 时，相当于到大连的距离。 威海是东北、韩国迁入人口最多的沿 海城市之一。 威海拥有1000多公里海岸线，占全国 海岸线总长的十八分之一，是中国海岸 线最长的城市。沿海多为优质沙滩，沙 滩之外是未受污染的海水，被称为中国 最干净的海水。
房地产发展状况
商品房施工 面积 531.1 538.7 723.8 835.17 1067.29 商品房销售 面积 150.5 196 190.3 225.28 328.83
年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
增长率 20% 1.40% 34.40% 15.40% 27.80%
地理：威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北 与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是 中国著名的港口及旅游城市。
威海市概况
行政划分：威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市 三个县级市和环翠区。威海市总面积5436平方公里,总人口 249万，其中市区面积731平方公里,人口80万人。 威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业 开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。 城市性质：威海市是中国第一个“国家级卫生城市” 中国首批“国家环境保护模范城市” “改善人类居住环境全球最佳范例城市” 联合国最适合人类居住城市之一 全国重要的海洋产业基地 主导产业：船舶及零部件、通信与专用设备制造业、电子信 息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。 有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标，其中有三星、华泰 三角、成山等大型企业。
18.40%
威海市03-07年房屋竣工面积
300 21.40% 250 200 150 100 50 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 0% -9.20% 169.7 188.6 155.3 22.10% 230.5 261.6 25% 20% 15% 13.50% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 竣工面积 增长率
威海各区房价
各区普通住宅均价 4998 5000 4900 4800 4700 4600 4500 4400 环翠中心区 高区 经区 4660 普通住宅 4958
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 环翠中心区 8420
各区高源自文库公寓均价
8219 6348
高区产品丰富，外部客源较多，建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层 价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景尚好
经区楼盘分析
案名 广信百度城 滨海龙城 悦海世家 韩国城
人均居住面积 15.58 16.45 17.72 18.31 18.79
施工面积：威海市房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也比较稳定，没有出现较大波动。 竣工面积：竣工面积除05年因宏观政策影响，出现负增长外，其他年份均稳中见涨。 销售面积：销售面积近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民为改善居住环境换房较多，另一方面反映出 威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。
350 300 250 200 150 100 50 0 2003年 2004年 24.20% 150.5
威海市03-07年商品房销售面积
328.83 50.00% 46.00% 40.00% 30.30% 196 190.3 225.28 30.00% 20.00% 10.00% -2.90% 2005年 2006年 2007年 0.00% -10.00% 商品房销售面积 增长率
竣工面积 169.7 155.3 188.6 230.5 261.6
增长率 0% -9.20% 21.40% 22.10% 13.50%
增长率 24.20% 30.30% -2.90% 18.40% 46.00%
销售额 24.8 35.3 37.1 51.99 92.16
增长率 21.60% 42.30% 5.10% 40.20% 77.30%
楼盘涨价历史
各区域高档楼盘价格走势
区域 案名 99名邸 环翠区 抱海家园 伴月湾山海名宅 环翠花园 国际海景城 高区 新浪屿颐景园 仁泰旅游度假花园 自由东方 广信百度城 经区 悦海世家 滨海龙城 韩国城 价格/时间（07年12月） 15800 — — 6680 — 6800 9000 — — 9600 5000 — 价格/时间（08年2月） 17800 6000 6000 6780 17000 7200 — 6400 — — — 7000 价格/时间（08年5月） 18500 7000 6380 6880 18000 7300 9800 6900 6000 10500 5300 7200
威海市03-07年房屋销售额
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 92.16 90.00%
77.30%80.00% 70.00% 60.00% 51.99 42.30% 35.3 24.8 21.60% 5.10% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 37.1 40.20% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 销售额 增长率
物业类 别 普通住 宅 普通住 宅 公寓 公寓
建筑类别 多层、高层 高层 高层 多层、高层、小高层
容积率 1.75 — 2.47 2.96
绿化率 40% — 45% 39.60%
均价（元/平方米） 7300 6500 18000 10000
装修情 况 精装修 毛坯 精装修 精装修
备注 多层7栋、高层3栋 地下两层停车场 海景公寓 高层4栋、小高层2栋、 多层2栋
高档公寓均价
高区
经区
环翠中心区商业、生活、教育配套完善，房价居各区之首，由阳光海岸、99名邸、抱海花 园等高档住宅社区的出现，进一步拉动了该区住宅的均价。
高区依托高新技术产业支持，同时坐拥海湾景观资源，生活环境优越。代表楼盘，新浪屿颐 景园、自由东方、国际海景城、仁泰旅游度假花园。 经区房价较低是因为，07年之前高档住宅开发量较少，客户多针对工薪阶层。代表楼盘， 广信百度城、滨海龙城、悦海世家、韩国城。
增长率 12.00% 12.02% 14.50% 17.90% 17.10% 17.40% 15.90% 15.30%
GDP：07年威海市GDP总量达到1580亿，平均年增长率超过 15% 在岗职工工资：07年达到21166元，近5年来平均年增长率超 过16.8%
威海市人口
年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 总人口数（万人） 248 248 249 250 251 市区人口（万人） 53 59 67 73 82
威海市03-07年人口增长趋势
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 53 8% 11% 59 12% 67 73 11% 82 14% 12% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 市区人口（万人） 市区人口增长率
2007年三产比例：8：62：30 威海市以工业立市，工业是支柱产业，其发展速度迅猛
第三产业由于基础薄弱，发展空间巨大
随着威海市旅游资源的不段开发，第三产业必将引来新的机遇
城市规划
“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。 1. 一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。 2．四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个 副中心。 3. 三条发展轴 三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石 岛为基点，构成“A”字型结构。 人口规模：规划城市建成区近期2010年规划人口为100万人，远期 2020年规划人口为130万人，远景2020年以后人口控制在150万人以 内，基础设施按照170万人预留。
增长率 7.60% 2.40% 4.60% 4.60% 4.10% 6.20%
4.20% 4.30%
第二产业 294.81 330.18 388.71 492.03 616.33 725.42
849.59 978.19
增长率 13.60% 13.60% 17.40% 23.70% 21.10% 20%
威海主城中区（环翠中心区）：包括旅游，人居，文化， 行政办公和商业服务、金融等六大职能。 区域功能规划 威海主城西区（高区）：职能包括文教科研、科技研发、 高技术工业、一类工业、旅游、居住等。 威海主城南区（经区）：职能包括普通工业、居住等。
威海旅游资源
刘公岛
刘公岛东西长约5公里、南北宽约2公里，面积约10平方公里。岛上树木茂盛，一片郁郁葱葱，最高峰海拔113 米。在刘公岛的附近均有小岛散布，其西有黄岛，它与威海北岸山嘴外面的连林岛、黑岛、青岛、牙石岛互 相对峙；其东有东泓列岛，与南口之间的日岛，以及南岸山嘴外的大罗青、二罗青、三罗青诸岛遥遥相望。 其中日岛因经常“幻出奇景千万重”，出现海市蛰楼奇观，被世人称为威海八景之一。
威海市GDP增长趋势
2000 1500 1000 20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
GDP 增长率
威海市经济
500 0 GDP
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 560.89 627.1 703.5 836.02 1008.8 1169.8 1368.5 1583.5
市区人口增长率 8% 11% 12% 11% 12%
威海市年人口导入量近年来呈快速上涨势头，每年增长12%左 右，预计2010年可以进入全国百万人口城市的行列
年份 2000年 2001年 2002年 2003年
第一产业 85.87 87.02 90.11 92.49 98.91 108.12
116.58 127.8
销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅度增加，也是威海整体房产价格上涨的驱动。
人均居住面积：威海人均居住面积指标仍然很低，改善居住环境等对房产的刚性需求将在未来几年逐步 释放。
威海市03-07年房屋施工面积
1200 1000 800 600 400 200 0 2003年 1.40% 2004年 2005年 2006年 2007年 531.1 20% 538.7 15.40% 34.40% 835.17 723.8 1067.29 40% 35% 30% 27.80% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 商品房施工面积 增长率