物业权属法律规定

是指房屋权利人以其支配的房屋设定抵押权后，依照法
定的程序申请房地产管理机关，对房地产权利所做的登 记。典权登记是指房屋权利人以自己的房屋设定典当
后，依照法律规定的程序申请房地产管理机关，对房地
产权利所做的登记。 • （9）注销登记
• 注销登记是指上地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、
存续期届满、客体消灭、债权债务清偿、被行政机关撤 销或被法院判决注销等原因消灭时，房地产登记机关对 房地产权利做出的登记。
• 更正登记是指对于已经完成的登记，由于初始
登记的错误有遗漏，致使登记与事实上权利关 系不一致，为消除这种不一致状况，经权利人
或利害关系人申请，或者由登记机构关依照职
权所进行的补正和更改登记。 • （5）异议登记
• 异议登记是指事实上的物权权利人或利害关系
人对现有已经被登记的权利提出异议并申请将 该异议进行登记的行为。
府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经 同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民 政府更换或者更改土地使用权证书。
• （3）《房屋登记办法》明确规定，房屋登记，由房屋 所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构，是指直 辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者 其设置的负责房屋登记工作的机构。
系主体资格的国家机关、法人、社会团体和 公民，因某种法律确认的事实存在，得到对 物业占有、使用、收益和处分的权利。
• 物业产权的取得包括原始取得和继受取得。
• （1）原始取得
原始取得是指根据法律规定，不
以原产权人的所有权和意志为依据，而直接取得物 业所有权。 • 主要包括：因建造取得物业产权；因没收取得物业 产权；因无主取得物业产权。 • （2）继受取得 • 继受取得是指物业所有权人通过某种法律行为从原
根据所有权人的意志设定的所有权上的负担，
起着限制所有权的作用。用益物权和担保物权
属于限制物权。
二、物业产权的概念和特征
• 1．物业产权的概念
• 物业产权是指物业权利人以物业为标的物，对其
直接进行支配并享有其利益的排他性权利。
• 物业产权是以物业为标的的物权。其核心是物业
所有权，包括用益物权和担保物权。
• （6）转移登记 • 转移登记是指因房屋买卖，交换、赠与、 继承、转让、分割，合并、裁决等原因致 使其权属发生转移而进行的登记。 • （7）变更登记 • 变更登记是指权利人因法定名称改变、或 是房屋状况发生变化而进行的登记。
• （8）他项权利登记
• 他项权利登记是指房屋抵押权、典权等项权利的登记。 包括房屋抵押登记和房屋典权登记。房屋抵押登记，
建筑物区分所有权的组成
专有部分所有权 共有部分共有权 成员权
建筑区划内的专有部分的范围
满足下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间。 •构造独立，能明确区分； •利用独立，可排他使用； •可登记成特定业主所有。
建筑物区分所有权的组成
专有部分所有权 共有部分共有权 成员权
《物权法》第七十二条： “业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利， 承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”
• 何为“三证”？
• “三证”：房产所有权证、土地使用权证、契证
• 购房者在购房时需注意开发商有无“五证”、“二书” • “五证”： • 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售） 许可证； • “二书”： • 住宅质量保证书、住宅使用说明书
是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，
依法享有占有、使用和收益的权利。
• （3）担保物权
• 根据物权法第一百七十条之规定，担保物权是
担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生
当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有
就担保财产优先受偿的权利。
三、物业产权的取得、消灭和限制
• 1．物业产权的取得
• 物业产权的取得是指在我国享有民事法律关
级人民政府颁发土地使用权证书。
• （2）在依法取得的房地产开发用地上建成房 屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方 人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上 地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所
有权证书；
• 房地产转让或者变更时，应当向县级以上 地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记
，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政
模块二 物业权属制度
一、物业权属的概念
• 1、定义
物业权属是指房地产所有
权及其有关的其他财产权利在
主体上的归属。
பைடு நூலகம்
2、物业权属的内容
国家土地所有权
土地所有权 农村集体土地所有权 国有土地使用权 土地使用权 集体土地使用权 房屋所有权
二、城市土地与房屋
• 1．房屋登记
• （1）《房屋登记办法》规定，房屋登记是
• 2．物业产权的分类
• （1）物业所有权
• （2）用益物权 • （3）担保物权
• （1）物业所有权
• 物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、
处分的权益，以及排除他人非法占有的权利。物业所有 权是物业产权中的核心权利，物业所有权可分为土地所 有权和房屋所有权。
• （2）用益物权
• 根据物权法第一百一十七条之规定，用益物权
指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应 当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的 行为。 • 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房 屋占用范围内的土地使用权权利主体一致 的原则。
• 2．房屋登记机构
城市房地产管理法第61条规定：
• （1）以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当
向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记， 经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同
• （2）房屋登记簿： 《房屋登记办法》 规定，房屋登记簿应当记载房屋自然状 况、权利状况以及其他依法应当登记的 事项。
• 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿 记载不一致的，除有证据证明房屋登记 簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
4、房屋登记的程序
根据《房屋登记办法》规定，办理房屋登记，一般依照 下列程序进行： • 申请 • 受理 • 审核
• 3、房屋权属证书 • （1）房屋权属证书：《房屋登记办法》规定，房屋 权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房 屋所有权证》、《房屋他项权证》等。房屋登记机 构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发 放房屋权属证书。 • 房屋权属证书的内容：编号、发证单位、房屋所有 权人或土地使用权人（包括法人和自然人）、所有 权性质、共有人及应占份额、房屋坐落、地号、地 籍号、房屋状况（幢号、房号、间数、建筑结构、 层数）等。
模块三
建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念 二、建筑物区分所有权的组成 三、住宅小区常见的所有权争议问题
一、建筑物区分所有权的概念
当一栋区分所有建筑物由多个独立的单元组 成，且各个单元由不同的人拥有所有权时，则各 个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。
作为一种特殊的所有权形态，建筑物区分所 有权是一种复合权利，包括专有部分所有权、共 有部分共有权和业主的成员权。
定，尽管被告刘×莎为该房屋的原租户，但她毕竟不 是所有权人。她在未与新的房屋所有权人签订租赁协 议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。于是， 法院判令刘×莎腾退房屋并赔偿租金损失。
一、物权的概念和特征
• 1．物权的概念 • 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接 支配和排他的权利，包括所有权、用益物权 和担保物权。 • 物权法规范的物，包括不动产和动产。
• 不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着
物； • 动产是指不动产以外的物，如汽车、电视机。
• 2．物权的种类
• （1）自物权和他物权
• （2）动产物权与不动产物权 • （3）完全物权与限制物权
（1）自物权和他物权
• 自物权是权利人对自己的物所享有的权利，也就是所有权。 • 他物权是指在他人所有的物上设定的物权。他物权是对他
• 这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的
区别。这种分类方法的意义在于动产物权与不
动产物权的取得方法、成立要件等各不相同。
• （3）完全物权与限制物权
• 这是以对于标的物的支配范围的不同对物权的
区分。
• 完全物权即所有权，是全面支配标的物的物权；
• 限制物权则是特定方面支配标的物的物权。限
制物权是在他人之物上设定的权利，实际上是
• 分析 • 长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，在该处房屋由政 府向原告移交并办理了产权变动登记手续之后，原告 即取得了房屋的所有权，根据物权法的规定，这一不 动产所有权应当得到尊重和保护。法院认为物权法生 效后，刘×莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用 物权法，与‘法不溯及既往’原则并不冲突。综上， 依照物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规
我国《物权法》第七十条：“业主对建筑物 内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有
权，对专有部分以外的共有部分享有共有和 共同管理的权利。”
二、建筑物区分所有权的组成
建筑物区分所有权的组成
专有部分所有权 共有部分共有权 成员权
《物权法》第七十一条：
“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处 分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损 害其他业主的合法权益。”
所有人那里取得财产的权利。如通过买卖、交换、
继承、赠与和遗赠等方式取得物业产权。
• 2．物业产权的消灭 • 物业产权的消灭是指因某种法律事实的出现， 使原物业产权人失去了对物业占有、使用、
收益或处分的权利。
• 引起物业产权消灭的法律事实有：物业产权 主体的消灭；物业产权客体的消灭；物业产 权因转让而引起消灭；物业产权因国家行政 命令或法院判决而丧失；物业产权人放弃物
• 本案争执的房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。
原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，
此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至 2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了 产权过户手续。 • 这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一 直由本案被告刘×莎租住占用。虽然租赁合同已过期， 但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。
• （2）初始登记
• 初始登记主要是指新建的房屋和由集体土地转
为国有土地上的房屋，没有进行过产权登记的 ，房屋产权人应当在规定的期限内办理物业产
权登记。
• （3）预告登记 • 预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不
动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照
约定向登记机构申请预告登记。
• （4）更正登记
• 记载于登记簿
• 发证
5、房屋登记的种类
• 根据物权法第十九条 、第二十条以及《房屋登记办法》规定，房
屋登记分为：
• （1）总登记 • （2）初始登记 • （3）预告登记 • （4）更正登记
• （5）异议登记
• （6）转移登记 • （7）变更登记
• （8）他项权利登记
• （9）注销登记
• （1）总登记 • 总登记是指县级以上地方人民政府根据需 要，在一定期限内对本行政区域范围内的 房屋进行统一的权属登记。 • 通过总登记编制的图、档、卡、册，是全 部房屋产权产籍的基础资料。
业所有权。
• 3．物业产权的限制 • 我国法律基于社会公共利益，国防及文化设施、相邻 关系等多种原因考虑，规定了对物业产权人权利的限 制，这种限制主要体现在以下方面：
• （1）物业产权人行使所有权不得妨碍公共利益。 • （2）物业产权人行使所有权不得妨碍其他产权人的合法权益。 • （3）物业产权人行使所有权必须符合环境保护、自然资源保护 和生态平衡的要求。 • （4）物业产权人行使物业所有权不得破坏名胜古迹、国家规定 的风景区、游览区、自然保护区和依法受保护的寺庙以及其他 宗教建筑。
人财产的权利。他物权是由所有权派生或分离出来的。他
物权又分为用益物权与担保物权。
• 用益物权是对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利， 形式有承包经营权、土地使用权、典权等。 • 担保物权是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定 财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留置权。
• （2）动产物权与不动产物权
第3章 物业权属法律规定
• 学习目标 • 了解物权、物业产权、物业权 属的概念和特征; • 了解物业产权的取得、消灭和 限制； • 了解物业权属登记相关概念、 房屋登记制度 • 熟知业主的建筑物区分所有权、 共有及其相关概念。
模块一
物权与物业权属
• 【案例】 我国物权法第一案落槌 当事人房屋产权得 到保护