房地产项目开发结算

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取得国有土地使用权的最主要途径： 1、出让方式 2、划拨方式 3、转让方式 4、参加竞拍取得开发项目 5、合作开发取得土地或项目 6、收购房地产项目 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通 过司法程序过户的方式获得房地产项目 • 9、改制重组臵换方式取得土地或项目
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2、规划总图审查及确定规划设计条件 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、 公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保 局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和 范围进行审查、规划部门核发•建设用地规划许 可证‣。 • 3、初步设计和施工图设计审查 • 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条 件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、 环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发 初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同 时发放•建设工程施工图设计文件审查批准书‣。
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开发企业申请办理•商品房预售许可证‣应当 提交下列证件（复印件）及资料： ①证明材料：土地使用权证书；建设工程规划 许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进 度和竣工交付日期。 ②企业•营业执照‣和资质等级证书；
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举例1：某公司在10000平米土地上开发，土地 出让金1000万元。分两期开发，一期为公寓，占 地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面 积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米， 建筑面积5000平米。公寓已销售完毕，计算应分 摊土地出让金？
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Байду номын сангаас
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工程竣工验收合格签署“工程竣工验收报告。
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（四）竣工决算
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竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实 际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各类 新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣 工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果； 通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投 资控制的工作成效。 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产 全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明 书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价 对比分析四个部分。
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4、计算并结转已完开发产品实际成本
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（三）成本分摊方法
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1、占地面积法。 指按已动工开发成本对象占 地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑 面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接 开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比 例进行分配。 4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造 价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。
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4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地 产税收策划的主要思路、方法及运用
5、交流解决企业现实中的财税疑难问题
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【主要内容】
• 第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务 • 第二节 开发项目土地增值税清算实务解析 • 第三节 企业所得税与土地增值税比较 • 第四节 企业主要税收筹划方法及反避税应对 • 第五节 房地产企业常见84个税收问题
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（二）行政审批阶段
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房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个 步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计 条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查； 施工报建；建设工程竣工综合验收备案。
1、选址定点
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计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委 建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、 园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门 办理项目选址意见书 。
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1、预算结算方式。施工图预算加签证结算。
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2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合 同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的 2%～5%作为维修金，其余工程价款一次结清。
3、平方米造价包干方式。 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中 标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成 部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的 工程单价为依据计算结算价款。
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B商品房：2000×1000÷2200＝910
房屋开发成本核算表一.doc
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房屋开发成本明细分类账之二.doc
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四、开发间接费用的10大内容
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开发间接费用是指房地产开发企业内部项目施 工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各 项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而 发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所 应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成 本。
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4、规划报建图审查阶段
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消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部 门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和 范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充 核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后， 核发•建设工程规划许可证‣（副本）。 5、施工报建阶段
建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委 组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发 •建筑工程施工许可证‣。
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1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产 而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安 臵费以及原有建筑物的拆迁补偿费。 2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的 规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测 绘、场地平整等费用。
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3、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中发 生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照 明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
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第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务
• 一、项目开发的三个阶段
• 二、项目开发结算的四个程序
• 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设臵、 程序、方法
• 四、开发间接费用的10大内容 • 五、房屋开发成本与土地开发成本的核算 • 六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点
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4、建筑安装工程费。是指开发项目在开发过 程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费。是指在开发小区内发生，可 计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共 配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、派 出所、幼托、消防、车库等设施支出。 6、开发间接费。是指房地产开发企业内部独 立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各 项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利 费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保 护费、周转房摊销等。
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二、项目开发结算的四个程序
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（一）工程预算
企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程 预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与 其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个 建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建 筑工程预算。 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工 程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、 单项工程和总概预算。
会计核算时，先记入“开发间接费用”账户， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发 产品成本。
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1、工资。 指开发企业内部独立核算单位现场 管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、 奖金和津贴。 2、职工福利费。 指按上项人员工资总额的一 定比例（14％）范围内列支的职工福利费。 3、折旧费。 指开发企业内部项目核算单位使 用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折 旧费。 4、修理费。 指开发企业内部项目核算单位使 用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修 理费。
房地产开发项目结算土地增值税清算与 最新土地增值税反避税应对实务
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【主要收益】
• • • 1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成 本的准确核算 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发 费用的税收处理 3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目 的归集技巧
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（三）权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证） 登记。开发商应提交材料： 1、申请书； 2、企业营业执照； 3、用地证明文件或者土地使用权证； 4、建设用地规划许可证； 5、建设工程规划许可证； 6、施工许可证； 7、房屋竣工验收资料； 8、房屋测绘成果； 9、其他文件。
• 七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点
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一、项目开发的三个阶段
准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。 （一）准备阶段 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批 之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘 察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应 附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够 的开发资金。
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（三）竣工结算
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是指施工企业按照合同规定，在一个单位 工程或单项建筑安装工程完工、验收、点 交后，向建设单位（业主）办理最后工程 价款清算的经济技术文件。经审查的工程 竣工结算是核定建设工程造价的依据。
竣工决算工程款=预算（或概算）或合同 价款+施工过程中预算或合同价款调整数额 －预付及已结算工程价款－保修金
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①占地面积法：1000×(6000÷10000)＝600
②建筑面积法：1000×［15000÷（15000＋ 5000)＝750
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举例2： 某开发企业将两幢商品房建筑安装工 程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的 预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算 造价为1000万元，合计为2200万元。则在工程完 工结算工程价款时，应按如下方法计算A、B各幢 商品房的实际建筑安装工程费： A商品房：2000×1200÷2200＝1090
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（二）工程结算
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是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和 已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）办 理工程价结（清算）的文件。主要方式：
1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算， 竣工后清算的方法。
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2、竣工后一次结算
3、分段结算（按形象进度） 4、目标（控制界面）结算 5、其他结算方式
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③工程施工合同；
④商品房预售方案。说明商品房位臵、装修标 准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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6、建设工程竣工综合验收备案阶段
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建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、 财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发•建设 工程规划许可证‣（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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（二）开发成本核算程序 开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开 发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本项 目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本 和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是：
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1、确定成本核算单位
2、设臵账户：开发成本、开发间接费、开发产 品 3、归集开发产品费用：直接成本、间接成本和 共同成本
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三、开发成本的归集范围及会计核算账户设臵、 程序、方法 （一）开发成本组成内容 房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业 在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品 成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、 配套设施开发成本、代建工程开发成本。 会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征 用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建 筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。