写字楼市场调研

目录

一、写字楼分类

二、在售写字楼分布概况

三、甲A级写字楼重点楼盘个案分析

四、目前昆山甲A级写字楼市场环境

一、写字楼分类阐述

1：写字楼“甲级”、“五A”市场上评定方式。

甲级：从综合品质角度出发评定写字楼的等级；

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流

行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业

(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写

字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

5A：是从硬件配置角度评定；

“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括（品牌、位置、客户层次、服务品质、硬件设施。）

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玉山镇区域

花桥区域周市镇区域

三、个案分析

项目名称亚太广场

地理位置花桥国际商务城江苏国际商务大厦（兆丰路8号）开发商江苏美乐地房地产开发有限公司

物业形态商铺, 写字楼

商铺情况主力面积：200-300平方米左右，价格：12000-25000元/平方，现房销售：只剩7套房源，写字楼：只剩1套。商铺包租1年，写字楼不包租。

面积区间办公楼面积43-55平方米左右

销售均价

挑高酒店式公寓：13000元/平米酒店式公寓：9000元/平米外商铺：7500~20000元/平米写字楼：8000元/平米外街商铺：

7300~19000元/平米商铺：7300元/平米

楼盘概述

亚太广场位于上海郊环内，距轨道11号线（在建中）墨玉路站

500米，是花桥国际商务城首座5A甲级写字楼。亚太广场是商务城

首个集办公、娱乐、商业、会议为一体的标志性综合商务项目，紧

临希尔顿五星级酒店、中国国际采购中心、安亭汽车城。亚太广场

总建筑面积15万平方米，一期由4层商业群房，22层办公区域组

成，08年2月即可交房入住。单位办公面积60-1600平方米，可自由

分割组合。9米挑高大堂、户式中央空调，OTIS高速电梯，以甲级

5A纯写字楼的专业形象构建商务城黄金地标。特别值得关注的是，

商务城为亚太广场的入住企业提供强大政策支持与大额的税收优

惠，为企业创造高额利润。

外景图

规划图

项目名称中茵花桥国际地理位置绿地大道与徐公桥路交汇处

开发商江苏中茵置业有限公司

物业形态写字楼

商铺情况已售完

面积区间主打户型50-60平米

销售均价

写字楼：（包租价格)12000~15000元/平米不包租价格：8500-900元/平米

楼盘概述

“中茵花桥国际商务花园”项目位于江苏省昆山市花桥镇经济开发

区，工程造价人民币约1.2亿元，占地51.3亩，主楼七层，地下一层，

结构类型为框架结构桩基筏板基础。是中茵集团斥巨资在江苏花桥国

际商务城主导产业集聚区的核心地段打造的集创业办公基地、总部办

公基地、商务酒店、白领俱乐部以及高档特色商业中心等为一体的现

代服务业示范园。以“融入上海、面向世界、服务江苏”为定位江苏花

桥国际商务城，已经迅速崛起为长三角地区现代服务业的重要聚集

区。分为包租和不包租两种，包租5年，前3年包租费用

抵扣房款，后2年按年返还年回报率8%

外景图

外景图

项目名称永泰国际大厦

地理位置312国道南（曹安路）南侧，外青松公路西侧开发商昆山市曹安供销有限公司

物业形态商铺写字楼

商铺情况未销售

面积区间80平方米

销售均价8500元/平方米

楼盘概述

永泰大厦位于312国道南（曹安路）南侧，外青松公路西侧，处于

花桥国际商务城的核心地段，据上海地铁11号线只有900米，共19

层，其中1-5层规划为商业用房，6-19层为办公用房，外形简约大气,

全框架自由分割结构.5年包租，年8%回报，前两年租金放

在首付里，后三年每月支付。均价8500元/㎡，花桥财富投

资新选择。轻轨11号线正式开通，延伸至花桥工程最终敲定，花桥

再次沸腾！2010年，沪宁城际轻轨通车、上海世博会开幕，花桥无

缝对接上海财富外溢第一位，成就财富投资新高地。永泰国际广场傲

踞国际商务城核心，近靠上海轻轨11号线，全现房19层商务地标，

更好的办公环境，更低的商务成本，更安全的投资保障，轻松开拓商

务新境界

外景图

【写字楼已建分布】

昆山市的写字楼集中在”花桥国际商务城”和中心城综合片区及铁南片区

现有写字楼主要分布在中心城区、前进西路到中路段（贯穿东西）、城南片区，分布零散，很多是改建楼，由市场引发需求，未来发展空间有限

1、写字楼装修标准

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。