光华大道三段楼盘,蒲可杰

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项目点评：佳兆业广场是佳兆业地产进入成都主城区的首个项目，项目位于光华大道一 段西世界非物质文化遗产博览园旁、地铁四号线公平站，属于真正意义的地铁上盖物业， 项目占地约6万平米，建筑面积17万平米，其中包含3.5万地铁开发式商业，整个项目共 约1514户，由65-95㎡套二、套三纯刚需户型为主。 目前项目售楼部尚未开放，处于前期宣传、意向客户积累阶段，尚未明确的
户型 面积 套型
二期F1户型 91.05平米 三室两厅单卫
户型 面积 套型 户型点评
二期D3户型 77.85平米 两室两厅单卫
入户花园、玄关功能设计；干湿分区，动静 户型点评 分明；户型方正，配大观景阳台，但客厅开 间较小。
舒局两房，干湿分区，动静分明；户型方正， 大观景阳台。
竞品解读——洲际·亚洲湾
户型 面积 套型
A1户型 81.78平米 两室两厅单卫
舒居套二，开间较大，通透性好，客厅外接 户型点评 观景阳台。但是厨房门与入口门离的太近， 显得拥挤
B1户型 99.38平米 三室两厅双卫 舒局三房，开间较大，通透性好，客厅外接 观景阳台。但是厨房门与入口门离的太近， 户型点评 显得拥挤。主卧和次卧相邻，生活私密性较 差
报价口径。
竞品解读——佳兆业广场
户型 面积 套型
B1户型 66平米 两室两厅单卫
户型 面积 套型 户型点评
A3户型 88平米 三室两厅双卫 紧凑套三，空间利用率高，客厅配观景阳台； 动静分区，主卧陪独立卫生间。
紧凑套二，空间利用率高，配生活阳台和观 户型点评 景阳台；客厅3.3米开间，卧室配飘窗；干湿 分区，动静分明。
竞品解读——世豪峰景
住宅基本信息 成都金河谷置业 开发商 有限公司 住宅总占地 31188㎡ 住宅建筑 176224㎡ 面积 销售状态 目前为4期 产品形态 塔楼、高层 装修状况 清水房 总户数 1269户 绿化率 68% 容积率 2.3 车位 1208个 在售面积区间 电梯74-124㎡ 物管费 2.0元/㎡〃月 梯户比 2T4、2T5、2T6 面积（㎡） 80 88 110 114 123
竞品解读——洲际·银海湾
项目整体指标ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ占地面积 总建筑面 积 容积率 绿化率 总户数 物管费 均价 一期购房 优惠 146666平方米 373228平方米 3.49 79% 3221户 1.9元/㎡·月 6200元/平米 老带新老业主现金奖2000元， 一批次一次性11%，按揭9， 二批次一次性4%，按揭2% 3月9号新加推9#，优惠4%，6%
竞品解读——合能珍宝琥珀
开发商 占地面积 建筑面积 在售楼栋/单元 物业形态 合能地产 80052平方米 530000平方米 5#、7# 电梯公寓
楼栋层数
层高 梯户比 交房标准 交房时间 实收均价 优惠情况 合能珍宝近期产品销售情况 套型 套二
25-34层
2.8米 3T8 清水 2014年10月 5600元/㎡ 一次性6%，按揭5%
户型 面积 套型
竞品解读——佳年华·新生活
占地面积 建筑面积 区域板块： 项目位置： 建筑类型： 物业类别： 户型面积： 总户数 容积率 绿化率 车位配比 开发商： 楼盘特色： 77029.25 m² 374,274.52 m² 光华大道
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光华大道三段清泉北街 （江安河畔）
塔楼、高层 普通住宅 住宅64-110平米 2647 户 3.49 30.10% 1:1:1 四川蜀道实业发展有限责 任公司 水景住宅,轨道沿线,低密 居所,观景居所
客群描述： 1、以周边地缘性客户为主，主要包括七 中教职工、周边常住居民、附近文化产业 园等园区职工； 2、吸附部分沿光华大道至此，受价格驱 赶的城西刚需客群。
项目点评：区域典型热销项目，以超低总价、绝佳教育资源吸引大城西青年首置客群和 投资客.去化速度快，月均销售260套，目前仅两栋未开售，已开房源仅剩100余套. 近期动态：现处于封盘为中庭8#、9#蓄客阶段，共792套房源，九月中下旬将开其中 198套.
一期
二 期 情 况
二期
项目点评：整体规划综合河景资源及中庭景观，舒适度较高，赠送
大，开盘以较高的性价比获得较好去化。但后期由于价格偏高、楼
层去化丌平均等问题出现部分房源滞销。 二期开发商修改户型，由之前的改善型转变为刚需和首 改户型，均价口径为5800元/㎡，现处于排号阶段。
竞品解读——洲际·银海湾
项目采用围合式摆布，既保证项目的景观面亦提升项目整 体居住氛围；同时采用双中心组团园林设置，双向提升楼栋 的江景面与小区景观面； 一期产品面积区间为80-145，可变空间大，赠送率在 9.9%-19.4%之间，最大可由套二变套四，整体偏舒适改善 。
竞品解读——洲际·银海湾
在售1#、3#、5#、7#、9#、11#、13#、16#、17#，共剩
主力户型去化情况(19#、21#）
户型
A1（81套二） B1（99套三） A3（101套三） A2（99套三） A4（92套三） B4（125套四）
位置
外侧 外侧 边沿 边沿 中庭 中庭
成交 单价 5598 5540 5676 5727 6122 5174
项目点评：洲际亚洲湾位于光华新城CBD核心地段，是同时拥有 便利地铁交通、优质江安河滨河景观和完善的医疗、教育、商业 生活配套的百万平米大盘。
项目点评：光华大道沿线百亩大盘，专为青年人群定身打造， 建筑设计简约明快，户型方正实用，是光华大道首个青年潮流 住区。全球一线建筑设计团队久米设计，亚洲鼎级景观设计香 港奥雅。各栋南北轴旋转30°，确保最大视野景观产品布局。
纯刚需住宅，针对青年客群，66㎡套二和77㎡套三为区域
热销户型。9月中下旬将首开186套64—97㎡房源，目前报价 口径为5500—6000元/㎡。
户型 面积 套型 尺寸 位置 房价 计算
D3户型3#2,4号 114平米 三室两厅双卫 客厅：7.5*3.9，主卧：6.6*3.6 朝中庭 总计：640000元 首付（3成）：190000元 贷款：450000元 月供（20年）：3375元
竞品解读——佳兆业广场
占地面积： 建筑面积： 行政区域： 区域板块： 项目位置： 建筑类型： 物业类别： 户型面积： 容积率： 绿化率： 总户数： 开发商： 投资商： 物业公司： 楼盘特色： 项目指标 60000平方米 170000平方米 青羊 光华 光华大道一段西非物质 文化遗产博览园对面 （地铁4号线公平站地 铁上） 塔楼,小高层 普通住宅 65—95㎡2 2.8 35% 1514 佳兆业地产 佳兆业地产 成都佳兆业物业管理有 限公司 公园地产,轨道沿线,低 密居所,投资地产
主要竞品判定：从规模、存量、直线距离、销售热度及基础指标判
定本案直接竞品为佳兆业广场、千禧河畔、银海湾、亚洲湾、佳年华，同时也面 临春天广场等项目的一定竞争压力。
区域内目前在售项目13个，待开盘项目3个，区域存货预计需去化约5年时间； 在售项目较多,产品类型以高层竞争最为激烈,辅以少量低密物业,主力竞争面积区间为70-110㎡,走 量较好的项目为低总价刚需项目及享有丰富配套的成熟项目.
80—123
在 售 未 开
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瑞丽庄园别墅区
形态
户型 套二 套二 套三 套三 套三
套二、套三
成交均价（元/㎡） 6000
5800 5650 5650 5600 5600—6000
已开货源余量
12 7 26 15 33 93
未开货源余量
66 66 33 66 66 297
开发商 占地面积 建筑面积 在售楼栋/单元 物业形态 楼栋层数 成都洲际置业有限公司 22364平方米 1040000平方米 19、21、25、31、33 号 电梯公寓 29-38层
层高
梯户比 交房标准 交房时间 实收均价 优惠情况
2.9米
2T5、2T6、3T11 清水 2015年月 5550 交5000抵20000，按揭 2%、一次性4%
成都永昶地产有限公司 新加坡丰隆集团 266666平方米 200万平方米 26、33层 60% 4.0 清水 2015.12 5600 加入新浪网交5000优惠2 万，按揭1%，一次性3%
千禧一期产品销售情况（不临河） 建筑面 实得面 成交均价 成交总价 去化率 积㎡ 积㎡ （元/㎡） （万元） 96.51 94.09 44 89.87% 92.8% 80.1% 45%
竞品解读——佳年华·新生活
户型 面积 套型 优势
劣势
A2户型 66.15平米 两室两厅单卫 1、舒居两房，赠送面积大； 2、明厨明卫，采光、通风好； 3、卫生间在两卧室中间，方便实用； 4、朝南户型，看中庭花园。 1、生活阳台较小； 2、无景观阳台； 3、过道较长，面积浪费。
户型 面积 套型 优势
一 期 情 况
余房源400余套； 户型区间80-143㎡所有楼栋均有房源，因其总价较高、剩余 楼层较差等原因而较难去化； 1、3栋为临河B系列大户型，单价在6500元/㎡以上和总价在 65万以上； 16、17栋为2013年新加推房源，C系列户型，均价5800元/㎡ 以上， 银海湾二期户型将总价较高的143㎡大户型改为70余㎡套二，并 新增90㎡套三，开发商以控制总价、提高性价比来实现二期快 速去化。 75㎡—78㎡套二 186 12#、 91㎡套三 124 一批次将推（暂定9月28日） 14#、 106㎡—110㎡套 15#； 310 三
4# 5# 9# 8# 15 # 14 13 # #
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货量 294 294 294 294 588 147 147 294 294 2647
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佳年华·新生活产品情况 套型 套二 建筑面积㎡ 64.95 66.15 77.18 76.38 89.41 套三 89.49 97.29 94.52 110.67 合计 64—110
高层 电梯
合计
项目点评：处于外光华和内光华中间临光华大道项目，离地铁站近，具有良好交通优势，但噪音扬尘问题较严重。 套二相对低总价房源去化较快，套三总价较高房源去化较慢甚至出现滞销。现共剩货量390套，已开房源主要剩余 套三户型。
竞品解读——世豪峰景
户型 面积 套型 尺寸 位置 房价 计算
D3户型 88平米 两室两厅双卫 客厅：7.7*3.8，主卧：3.85*3.3 朝中庭 总计：482800元 首付（3成）：147840元 贷款：300000元 月供（20年）：2250元
去化率
87% 93% 86% 83% 26% 22%
住宅产品规划合理，双围合中庭，最大楼间距约200米，主力户
型区间66-166平米，户型合理方正，舒适度和利用率兼顾。 目前已开约1800套房源，去化750余套，月均销量210套，主要 去化为66—101㎡刚需户型，单价、总价较高户型相对滞销。
竞品解读——洲际·亚洲湾
竞品解读——合能珍宝琥珀
热销户型分析：
A1户型：3室两厅一卫，81平米 设计上较为紧凑，赠送后的面积能达到 93平方米；该款套三户型的最大遗憾在 于其没有景观阳台的使用空间，主卧和 次卧相邻，生活私密性较差；该户型的 阳台为全明设计，可以畅享烹饪的快乐。
B2户型：3室两厅一卫，84平米 该户型进门直接连通餐厅客厅，开间较 大，观景阳台连接客厅，会客品茶好生 活。但是次卧与客厅直对，相对较吵闹。
B1户型 77.18平米 三室两厅单卫 1、77㎡精致三房，区域内稀缺； 2、明厨明卫、干湿分区、光、通风好； 3、超大赠送面积，性价比高； 4、主卧室270°转角飘窗。 1、无景观阳台； 2、过道较长存在面积浪费。
劣势
竞品解读——千禧河畔国际社区
开发商 投资商 占地面积 建筑面积 楼栋层数 绿化率 容积率 交房标准 交房时间 实收均价 优惠情况
合能珍宝剩余产品情况（全中庭）
套三
合计
建筑面 实得面 成交均价 成交总价 建筑 实得 均价（元 成交总价 积㎡ 积㎡ （元/㎡） （万元） 套型 面积 面积 货量 /㎡） （万元） ㎡ ㎡ 65 74 37 5700 套二 66 75 6100 40 264 66 75 38 81 91 44.5 83 93 48 264 套三 5800 82 92 45 5500 84 94 49 264 83 93 45.5 66— 75— 84 94 46 合计 6000 40—49 792 84 94 65—84 74—94 5600 37—46