高端住区规划与设计设计要点

高端住区规划与设计——深圳星河丹堤案例研究

论文作者：陈方发布时间：2009-7-13 10:38:55 论文分类：130005 城市化与房地产文章来源：建筑学报2009/5

关键词：政府住房新政策；高端住区规划设计；深圳星河丹堤

论文提要：在政府住房供给政策调整及居民日益提高的使用要求的背景

下，高端住区开始面向更宽的市场面，从而在规划设计中体现

出一些新的特点与趋势。以星河丹堤为案例，从产品分布、规

划布局、自然生态、交通组织及自由住宅功能等诸方面进行分

析并归纳总结，具有一定的现实意义。

1新政与高端住区的背景研究

自去年初国家采取一系列控制房价的住房新政策(以下简称“新政)以来，高端住宅面临着来自市场、政府及公众等方面的挑战和压力，这种压力继而转化为对设计层面的更高要求。国外或其他地区住房供应采用政府及商业市场双轨供应，新政涉及的领域更多的是集中在政府津贴房，如香港、新加坡等与大陆类似人口及文化背景地区，均采用了公屋政策，用以平衡住房市场的高价格。而住房市场则成长为高端物业领域，其高昂的地价也从侧面补贴了公共用地的优惠土地成本。

新政的目标是希望居者有其屋，同时鼓励更多的人进入中产阶层。目前，高端住区虽然处于浪尖，但却有品质高端化的趋势，量减而质升，对高端产品规划设计提出了更高的要求。面对新政，开发商往往采用以下方法来应对：充分升值30%的合法高端领域，灵活转换

70%的低端物业，认真研究低端物业的市场特征。

2高端社区规划设计的几种发展趋势——深圳星河丹堤案例研究

中国经济的持续快速成长，新贵不断涌现的同时，作为基础的中产阶层正在扩大，其居住需求远远超越了新政的面积上限。原来仅仅面向富人的高端产品将面向这个新兴阶层。高端产品已初步呈现多元化的趋势，别墅的外延不断扩大，出现了多种House复合形态。星河丹堤项目属于高低层复合型高档山水社区(图1)，区内有独栋别墅Villa House、联排别墅Town House、空中别墅Loft House、台府别墅Terrace House等。

2.1高端住宅规划中的新城市主义理念

伴随着汽车私有化的进程，大量富有的城市居民乃至中产阶层开始从城市迁往郊区，这种现象称之谓“郊迁”，随之而来的便是城市中心区的衰败与萧条，城市税收的锐减。为重振城市中心区，西方学者及城市行政当局提出了一系列的城市重建及更新计划，即“新城市主义”“。新城市主义”运动体现了西方世界对于城市人文价值的一种回归与追求。在星河丹堤设计中主要体现在以下3个要素：

1)公共城市界面的缔造(Urban Corridors)

项目位于未来城市发展中属于较好的区域，西面为已建成丰泽湖一、二、三期，如何有效结合原有社区会所及商业设施进行城市设计是本规划考虑的一个重要层面，尤其是示范区部分。

2)社区商业的尺度控制与氛围营造

相对于常规的社区商业，本规划更侧重商业的交流氛围，以及社区配套设施的城市共享性及经营性，由于原有会所以及会所前广场的尺度过大，功能性空间太少，致使其难以形成良好的城市居住空间，因此在设计中尽量化大为小，通过塑造一个个不同的广场以及院落空间，在充分完善社区功能的同时，使得其空间更加丰富，更富有层次感。

3)公共设施组成

示范区公共设施位于用地红线以外，其中，外向公共区公共设施包括：公共会所及售楼、商业街、下沉广场、台阶湖景广场、游艇码头、会所内庭、幼儿园、超市、社区入口大门等；内向示范区公共设施包括：亚热带泳池、湖景泳池、咖啡吧、SPA按摩池、儿童泳池、水下吧台、水上音乐台、观景牌亭等。

2.2自然、生态的充分挖掘与营造

在规划布局上充分利用地形地貌，在原有台地的基础上，打造坡地形态，并按产品类型布置了公建组团(公共示范区)、连排别墅组团、台府组团、空中花园豪宅组团(高层)，山地别墅组团。并以湖堤为起点，规划了两条拾级而上的生态谷地。

1)竖向设计—自然资源整合与构建社区离不开好的自然生态资源，尤其作为低小高层社区，还必须考虑坡地形态的利用营造，并在低地规划水系，既有地面排水功效，同时水边坡谷成为该项目的自然背景。生态绿谷、山体、湾口等自然景观将社区分割成若干组团村落。尤其是小高层分成2个组团，有利于保护山景视觉通廊及山体。

2)沟谷的利用、水质研究及水系管理利用现有冲沟及水库等自然环境，设计了亚热带式人工水景，采用相对独立的水位控制及循环系统，利用道路等小区设施设置水闸，形成叠水、叠泉、从而保证小区内的不同标高的水位恒定。社区内水系也是雨水收集的重要渠道，由专业水处理公司来保证水质。

3)植被的保留与营造

根据植被分析，原1号地块山体植被情况较好，规划中尽量予以

保留；2、3号地块现有植被较少，以营造为主，包括生态绿谷景观带等，尤其是3号地块的2个高层组团，规划了大型庭院，作为小区的生态植物园区。

2.3规划布局的新变化—高者愈高，低者欲低，高低互依

高多层错落布局：为了保护原有地形的轮廓线，建筑布局采用多层靠水，细小尺度的空间刻画，营造House与自然生态融合；高层退后依山而建，且分成2个组团，相距150m，保证整个小区的开敞通透，通过控制高层组团尺度与规模，来烘托自然生态的大背景。高层无阻挡，北面湖景和南面山景成为高层的卖点。低层House住宅，感受自然庭院；高层住宅占天观景，相得益彰，成为中国土地资源紧缺的背景下，高端社区的一种布局新趋势。

2.4交通规划设计

1)车行景观系统

鉴于汽车私有化的趋势，本设计给予车行景观较高的重视，结合基地自然环境创造多样性的景观停车方式。通过曲线路网结构形式吻合花园社区的车行运动景观特点，车道系统与水景的时分时合，有利于创造多样性车行景观。区内车行主要由区内环路及尽端支路组成，

2个高层组团各自成环。在2号地块利用地形高差在入口北部的绿谷路上设计了牌亭，车行系统采用高架的方式，有效地达到人车立体分离，同时在车行道上设置了观景平台，北向为湖景(示范区)，南向为生态绿谷景观，真正实现了景观行车。

2)独立步行系统

该社区沿河规划了一条步行主轴，并相互贯穿成完整的步道系统。示范区步行系统连接城市广场、商业、会所、临水台阶广场、地中海风情水景、临水公共步行栈道等，生态绿谷步行系统连接临水公共步道、生态谷，冲沟则被利用成观景平台、临水公共步道、椰林景观、景观车道等，1号地块步行系统主要包括私家登山道/临水林荫步道，景观车道等。

2.5人文精神与社区文化

建筑立面体型设计借鉴夏威夷现代滨海风格，颜色以深灰、暖白、木黄灰为主，材料主要包括喷涂，局部面砖、石材、钢材、木料等。其中示范区会所改造立面设计在立面构成方面，以树枝为主题，模仿树枝的形态构成网架，磨砂玻璃与透明玻璃相互交叉构成立面的主要形式，住宅建筑风格上采用田园坡屋顶与赖特现代乡土风格相结合，达到多元化及相得益彰的效果。设计强调细部或节点设计，通过现代