投资发展部工作改善建议

运用专业性的分析方法和分析工具进行市场宏观分析。
如：09年梧州房地产开发投资额增幅为21.3%，这样的增幅是否正常，意味着什么？ 在以往并为充分说明。我们如果通过专业的数据分析工具，我们可以得知梧州市场即 将接近异常状态，市场供给即将接近过量，市场竞争压力将变大。
正常度
异常
基本 正常
因此，为了避免同质化恶性竞争，我们需要走一条相对差异化的蓝海路线。
全国商圈密布，我们该往哪里走？怎么走？
土地拓展战略发展规划建议一：
以现有区域为起点， “东拓、西扩、南连、北跨”，十年遍布全中国。
目前公司项目分别分布 于广东、四川、广西三省。
建议两年内稳健立足于 广东、四川、广西。
5年内广东沿海北上，广 西沿内陆北上，四川顺江东 流，抢占华南地区和西南地 区市场。
全国知名地产城市拓展布局一览表
进入城市
房地产企业
深圳、上海、北京、沈阳、天 津、成都、武汉、长春、南京、 大连万达 南昌、大连、广州、中山等
深圳、北京、上海、广州、成 都、西安、长春
顺驰集团
深圳、北京、上海、广州、西 安、武汉、南京、香港、澳门
阳光100
广州、北京、天津、上海、西 安、深圳 广州、北京、上海、武汉、哈 尔滨
工作板块 土地拓展 项目分析 市场研究
前期策划 团队建设
问题罗列
改善措施
1、无开发战略规划，土地拓展无区域性的 确定开发方向和制定开发战略，并形成
战略部署。
开发模式，不断地成功复制。
2、土地以个人信息获取，无可延续性的土 积累可延续的土地拓展渠道，利于企业
地拓展渠道和拓展资源。
的长远发展。
1、月度报告仅仅是资料的收集整理，缺乏 增加对市场信息的分析、预测和决策性
三、沿知名铁路经过的城市开发（如：京广、京九、武广等沿线城市）
土地拓展战略发展规划建议三：
以卫星城市为据点开发，时刻寻找进入中心城市的机会。
选择一线城市周边的卫星城，如广州番禺、增城等城市；其次选择二线城市的卫 星城，如长株潭中的株洲、湘潭；主动选择三线城市。这种战略主要通过核心城市的带 动，起到水涨船高的效果。类似公司蜀都1号。
3、过于追求投资回报率，忽视企业内部收 重视企业内部收益率，快速开发，快速 益率，导致项目回笼资金长，错失占领市 回笼资金，迅速占领市场。 场的时机。
人员较少影响工作进展和职能分配
打造一个以“唐僧师徒”式的四人精英 组团队。
具体改善措施——土地拓展
房地产企业
万科集团
中海地产 招商地产 珠江·合生 保利地产 金地集团 华润置地 绿地集团
北京、重庆、上海、大连、海口、 珠海
上海、武汉、南京
上海、南京、福州、香港 北京、西安 上海、南京、武汉
大型开发商开发路线有两种： 第一、一线城市到二、三线城市； 第二、沿海城市到内陆城市； 开发商进入二三线城市的原因： 第一、一线城市政策完善且执行力强，泡沫大，土地资源稀缺，竞争力大，容易受政策
投资发展部工作改善建议
投资发展部经理 谢添 2010.5.
投资发展分析是房地产项目开发的起点，我们的工作是打开项目开 发的第一扇门，以“成本最小化、利润最大化”为核心，贯穿于各环节， 最终让我们赢在起点，让企业飞的更高。
部门主要工作职责： 负责土地拓展、城市发展研究、区域经济研究、政策研究、市场调
研及预测、项目可行性研究、项目定位及开发策略研究、企业发展模式 研究、项目经济测算和其它专题性研究等，接轨于策划部及公司其它部 门，为决策层及项目后期开发提供有力的核心指导建议。
部门工作内容架构
土地拓展
三大工作内容 接 轨 其 它 部 门
市场研究
项目前期策划
（与策划部联合完成）
目前部门内主要问题罗列
8年内继续北上，占领华 中地区和华北地区。
10年内占领西北、东北 地区。
另外，也可在目前发 展的基础上，直插中 原，之后“东拓、西 扩、南连、北跨” 。
土地拓展战略发展规划建议二：
由南向北，沿“路”开发，占据交通要塞城市。
一、沿国内大江大河大湖旁边的城市开发（如：长江、京杭运河等沿线三线级以上城市） 二、沿知名大型高速路边的城市开发（沿海高速沿线、京珠高数沿线城市）
深圳、北京、上海、武汉
北京、上海、成都
上海、南昌、合肥、长春
北京城建
复地集团 世茂集团 万通集团 大华集团
进入城市
大连、哈尔滨、吉林、长春、沈 阳、青岛、北京、天津、济南、 南京、上海、宁波、西安、武汉、 成都、南昌、长沙、昆明、南宁
天津、北京、石家庄、武汉、上 海、南京、苏州、无锡
北京、天津、重庆、济南、长沙、 南宁、柳州、桂林
城 市 拓 展 流 程 图
四维分析法
具体改善措施——市场研究
目前月报仅到第三阶段
收集
筛选
梳理
分析
预测
建议
整体流程
除月报外，平日市场重要信息将及时反馈，此外将适时增加专题性研究， 如政策专题分析、客户研究专题、产品研究专题、园林研究专题、立面研 究专题等，为项目发展提供参考。
具体改善措施——前期策划
专业性的分析、预测和建议。
的建议。
2、无专题性研究，对项目可行性分析和项 进行有针对性的专题研究，如客户研究、 目价值体系的打造提供不了有力的开发建 产品研究等。 议。
1、宏观市场情况缺乏专业性的分析数据和 加入专业的分析数据和分析方法，提高
分析方法。
分析能力，降低开发风险。
2、市场调研不深； 第二、产业转移的带动下，二三线城市居民收入和财富增加越来越大； 第三、二三线城市刚性需求比例大，房价上涨空间较难脱离刚性需求； 第四、一线城市高房价促使回家购房潮不断增加；
分析：大开发商资金雄厚，目前它们在紧抓一线城市的基础上，已快速转战二线城市。 二线城市地价楼价已窜高，预计未来三年内二线城市将迎来血战，我们若此时紧随 其后与其竞争，极其容易陷入被动局面。
主城
卫星城
拿地方式建议：
关注各城市发展动态，在进入新的市场时，通过与土地一级开发公司合作、 招拍挂、收购 ，而在熟悉当地市场后可采用拍卖与二手市场购买相结合 的方式，另外可通过慈善、教育等各种名义与政府关系融洽后拿地、搞市 政工程换地。
拓展渠道： 内部渠道：通过部门内部及企业内部获取土地信息 外部渠道: 与土地中介公司合作，获取土地信息