2011年商业物业对标分析报告

2011年商业物业对标分析报告

2011年11月

目录

一、前言 (3)

二、商业物业概述 (3)

(一)商业物业概念 (3)

(二)商业物业特征 (4)

(三)商业物业开发的几种形式 (5)

三、行业主要商业开发运营公司的发展现状 (6)

（一）凯德商用 (6)

（二）太古地产 (9)

（三）华润置地 (12)

（四）万达商业地产 (15)

（五）中粮置业 (18)

四、主要对标考察项目 (21)

（一）凯德上海来福士广场 (21)

（二）中粮上海大悦城 (23)

（三）上海正大广场 (25)

（四）天津信达广场 (26)

五、商业物业管理模式分析 (28)

（一）商业物业管理模式基本分类 (29)

（二）统一经营管理与协作式经营管理的优劣势分析 (30)

一、前言

随着我国社会主义市场经济健康发展和人民生活水平的日益提高，从上个世纪90年代末期到本世纪初期，海内外多种经济成分的各类大型商业企业和大型的批发、零售市场、超级市场、购物中心等纷纷落户于沿海和内地的大、中型城市，成为城市商业发展的主要潮流和城市繁荣水平的重要标志之一。

商业物业的发展，孕育着商业经营的国际化和多样化，也为商业物业的管理和服务提供了展示自身实力，在激烈的市场竞争中生存发展的平台。同时，对大型商业物业的管理和服务提出了更复杂、更全面、更具个性化的要求。

为丰富中远酒店物业管理业态，提高市场竞争力，本文特对市场上行业商业物业的发展特点及物业管理现状进行了归纳总结，并指出酒店物业发展现状，对公司商业物业管理设想提出建议。

二、商业物业概述

(一)商业物业概念

商业物业的概念是有广义和狭义之分。从广义概念上讲，商业物业是指各种分生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。这些广义的商业物业有一个共同点，那就是存在使用者与不投资者分离的市场，这是和住宅物业的典型差别所在。广义上的商业物业发成了城市综合体的概念。

而狭义的商业物业概念是与指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。

(二) 商业物业特征

1. 商业物业基本特点

1.1 建筑空间大。装饰设计新颖、别致，有特色 建筑内部一般用大间隔、大空间设置；

外观设计讲求宏伟、富丽，有的还配置休闲广场；内部装饰追求典雅、奇特。建

筑外部、进出口处都要有鲜明的标志，同时有停车场和装卸货物的场地。

2.1 设施齐全。 现代商业设备、设施先进，除一般现代楼宇拥有的基本设备、设施外，

还有滚梯、观光电梯、餐饮和娱乐设施等。

3.1 客流量大 。商场进出人员杂，客流量大，容易发生意外，安全保卫非常重要；还

有些商品属于易燃易爆物品，消防安全也非常重要。

4.1 业态丰富。商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营

业形态。一个成功的商业物业项目一般都包含零售、娱乐等不同业态。

2. 开发与经营管理特点

2.1 持有经营为主要趋势

物业开发可以采取持有经营和散售两种模式。商业物业散售后，业权分散将

造成项目经营失败。 商业物业 广义概念

写字楼

酒店

会议中心

商业服务经营

场所

狭义概念 主要指零售商

业

随着我们商业地产运营商逐渐的成熟，资金实力越来越强大，地产商逐步转向经营理念，通过持有型物业来进行融资，统一的科学的市场定位来发展项目，

持有型物业明显增加，成为商业物业发展的主要趋势。

2.2房地产与商业强强联合

商业地产是房地产与商业复合的新行业。商业地产是商业和地产结合的高级形式，相应的地产开发须熟悉经商之道，妥善处理好开发和经营的关系，力求可

持续发展。商业企业和地产开发商强强联手，为商业物业成功运营奠定良好基础，

有利于实现商业经营与物业开发的共赢。

(三)商业物业开发的几种形式

目前商业物业的开发模式主要有订单式开发、出售、以租代售等6 中形式。

（1）订单式的开发模式。主要以万达地产的开发模式为代表。

（2）单一的出售模式。这种模式在2009 年以前是绝大多数开发商所采取的一种形式。（3）出售后统一管理或者叫售后返租和包租。这种模式具有巨大的风险，由于业权不统一，或者租金收益过低通常难以实现持续投资回报。从而会导致大量遗留问题，开发商因此可能承担民事或者其他纠纷。

（4）以租代售。以租代售主要解决单价或者总价高的问题。投资者可以按租金的方式预付部分首付，再办银行按揭，这是营销上的一种模式。

（5）出售与持有共存。这个模式比上面提到的四个模式有所进步，部分销售，剩余的开发商转换为运营商，这便于整个商业地产项目的实际操作。

（6）开发商完全持有。对于商业房地产来讲，最佳的模式就是完全持有，因为只有持有才能保证它的品质和资产不断地增殖。一个商业形态的产品，没有持有或者没有好的经营管理，

价值会下降。但这种模式主要考验的就是开发商资金的实力。

而从目前国内商业房地产开发现状来看，最核心的问题是开发商的短期变现和长期经营之间的矛盾，这是一个阶段性的问题。住宅开发商需要考虑到资金滚动，实现现金回流。但商业房地产需要保证产品的长期品质和投资者的投资回报，还需要统一的运营管理以保证它的经营品质。

三、行业主要商业开发运营公司的发展现状

（一）凯德商用

1．凯德置地

嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。新加坡国有投资公司淡马锡控股公司（新加坡财务部控股100%）持有其40%的股权。

嘉德置地的房地产业务包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合房产，遍布超过20个国家110多个城市。凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略。

嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。

嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉德商用、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托、嘉茂中国信托、嘉德商用马来西亚信托及桂嘉信托。