现状容积率统计
现状容积率计算的课程反思
现状容积率计算的课程反思容积率的计算有三种方法，分别为：方案容积率、建筑面积容积率和土地面积容积率。
这三种容积率在数值上虽然相同，但计算结果却大不相同，而且它们之间还存在着互换关系，可见我国房地产管理部门制定容积率的标准时缺乏科学性与严谨性。
为什么会出现这样的情况呢?因为在房地产项目开发过程中，当规划部门进行总体布局设计后，开发商就应根据总体布局图所确定的容积率来完成整个工程的全部投资。
但实际操作起来并非如此简单。
由于各种主客观原因，使得很多开发商难以准确掌握和控制住整个小区的用地范围和地形条件，最终导致整个项目的投资额远远超过了总体设计所预期的水平。
因此容积率也只能根据实际需要进行适度调整。
由于房地产业发展较快，城市规模日益扩大，居民生活质量逐步提高，对居住环境的要求越来越高，传统的“摊大饼”式的扩张已经跟不上城镇化的速度，那么随之带来的则是大量的烂尾楼和停车位空置问题。
另外许多新的商业项目、写字楼项目等都急需更多的商品房，可是现状又无力满足其巨大的供给，那怎么办呢?他们便把目光盯向了待开发或者未被利用的土地，所以我们才会在电视报纸杂志网络上常常听到某处“土地即将拍卖”或者是“该地块已经开始拆迁”等消息。
可事实上你去那里走走转转便知道了，周边早已有不少房子，也包括待开发的土地了。
第一、从课程名称来看。
该课程属于技术基础类课程，可取名《技术概论》、《城市规划概论》、《规划编制与设计》等均比较合适;但是《现状容积率计算》的课程名称明显错误，而且与建筑规划内容无关。
《现状容积率计算》是本课程重点讲述的内容，既没有充分阐释清楚，说明问题，也没有进行深入浅出地解析，实在让人费解!《现状容积率计算》究竟应叫做什么好呢?如果还想保留一些神秘感，就干脆叫做《容积率计算》，否则再命名为《规划容积率计算》、《现状容积率计算》……那多没劲啊!如果说前两年教育部已下达了文件禁止把容积率混淆，因为它会引起两个不良后果：一是容易误导人们把某地开发成别墅区，把一般的商品房变成了别墅，还美其名曰“低密度花园洋房社区”;二是在购房者心理造成一种错觉，似乎建筑物面积愈大愈能够说明开发商诚意十足，房屋价格愈贵。
利用ArcGIS快速统计地块容积率
利用ArcGIS快速统计地块容积率1.概述：日常工作中，城市规划师往往需要对现状或者规划地块的容积率进行统计分析，在cad中是一件比较繁琐的事情，这章就介绍下如何在ArcGIS中快速地统计出各地块容积率。
2.所需数据及操作流程：所需数据：（1）、建筑cad文件（建筑外轮廓线+层数）；（2）、地块范围线。
操作流程：3.具体步骤介绍：步骤1：首先在cad中将建筑外轮廓线以及层数提取出来，同时需要保证每栋建筑的外轮廓线都是一个封闭的多段线并且建筑层数标注位置应位于建筑外轮廓线内部。
步骤2：将建筑外轮廓线与层数进行空间连接。
右键点击【建筑.dwg Polygon】图层，在弹出菜单中选择【连接和关联→连接…】打开连接数据对话框，按如下设置操作，连接完成后ArcGIS会自动加载新生成的图层到当前文档中，查看该图层属性表，可以看到每栋建筑都拥有了层数数据，即【Text】字段，此时可以清除属性表中多余的字段信息。
步骤3：建筑外轮廓线与地块线相交叠加。
加载地块线.dwg文件并将其导出为shp文件并加载，双击打开【工具箱→系统工具箱→Analysis Tools→叠加分析→相交】工具，按如下设置操作，完成后【带地块信息的建筑.shp】会被自动加载到当前文档中，查看该图层属性表，可以看到该要素类同时拥有建筑和地块线的所有属性，下一步就可以根据地块号信息汇总所有的建筑面积。
步骤4：打开【带地块信息的建筑】的属性表，新建双精度类型的【基底面积】和【建筑面积】字段，然后右键点击【基底面积】，在弹出的菜单中选择【计算几何…】，在对话框中设置【属性】栏为【面积】，点确定，系统会计算要素面积并赋值给基底面积字段。
然后右键点击【建筑面积】，在弹出的菜单中选择【字段计算器…】，在对话框中设置【建筑面积=】栏为【[基底面积]*[Text]】，点确定，系统将会计算每栋建筑的建筑面积。
步骤5：汇总每个地块的建筑面积。
右键点击【地块号】，在弹出的菜单中选择【汇总…】，显示汇总对话框，按下面设置操作，系统会按照【地块号】分类汇总【建筑面积】，汇总方式为【求和】，点击确定并将生成的【地块建筑面积.dbf】表添加到当前文档中。
第三章：现状容积率计算
第三章：现状容积率计算3.1从地形图中提取建筑外轮廓线和层数步骤1:在AutoCAD中处理建筑外轮廓线。
建筑外轮廓线为封闭多段线，层数标注于多边形内部。
步骤2:在ArcMap中加载建筑外轮廓线文件。
加载【建筑】项下的【Polygon】和【Annotation】（标注层数）要素步骤3:使建筑轮廓线要素拥有层数属性。
1、右键【建筑.dwg Polygon】图层，选择【连接和关联】→【连接...】，显示【连接数据】对话框（如图）。
2、【另一个基于空间位置的图层的连接数据】（空间关系连接）。
3、【建筑.dwg Annotation】（建筑层数）。
4、选择【每个面都将被指定与其边界最接近的点的所有属性……】。
5、设置新图层的路径,例如【统计现状容积率\建筑.shp】。
点【确定】【连接】：表或要素类公共字段连接两个表或要素类，或根据空间关系连接两个要素类。
【工具箱\系统工具箱\Analysis Tools\叠加分析\空间连接】步骤4:删除CAD中无用字段。
打开【建筑】图层属性表，只留【Text】字段。
批量删除表中字段：【工具箱】→【Data Management Tools.tbx】→【字段】→【删除字段】3.2建筑和地块的相交叠加步骤1:加载【地籍边界】要素类。
步骤2:启动【相交叠加】工具。
【工具箱\系统工具箱\Analysis Tools\叠加分析\相交】，或者菜单【地理处理】→【相交】。
设置【输人要素】为【建筑】和【地籍边界】，可以直接把【建筑】和【地籍边界】图层拖拉到输入要素列表框中即可。
设置输出要素类为【\统计现状容积率\带地块号的建筑.shp】。
3.3建筑面积的分地块统计和地块容积率计算步骤1:计算每栋建筑的建筑面积。
打开【带地块号的建筑】的属性表。
新建双精度类型【基底面积】字段和【建筑面积】字段。
计算【基底面积】。
右键【基底面积】，选择【计算几何…】，设置【属性】栏为【面积】。
计算【建筑面积】。
容积率指标计算规则
容积率指标计算规则一、容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
二、当住宅建筑标准层层高大于4.5米时，建筑面积按该水平投影按1.5倍计算；当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
三、当办公建筑标准层层高大于5.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
四、当普通商业建筑标准层层高大于5米时，建筑面积按1.5倍计算；当普通商业建筑标准层层高大于6.1米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
五、半地下室的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；半地下室的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率，地下室建筑面积不计入容积率。
六、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
七、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、阁楼、水箱间、电梯机房；结构（设备管道）转换层；底层车库、杂物间等。
土地利用结构合理性的统计分析方法 (1)
土地利用结构合理性的统计分析方法1．技术路线与方法根据分析和评价要求，充分利用城镇地籍调查成果基础数据，有目的的进行空间统计、汇总和分析，发现土地利用现状的数量、结构、强度等的空间分布规律，为进一步开展潜力分析和评价提供定性、定量的基础和依据。
综合土地利用现状和城市规划、土地利用总体规划、社会经济、人口、环境等数据，考虑经济容积率、城市规划强制因子和规划调整等因素，从结构的合理性考虑空间和数量结构的调整，从强度的合理性考虑纵向潜力的拓展，从未利用土地和城市规划要求考虑横向潜力拓展，进而得出土地的综合潜力。
2．工作内容根据调查工作的要求，选取城镇范围内的区域作为调查的工作区，区域内人口密集程度、经济发展状况、城市改造、建设频繁度应具有一定的代表意义和研究意义。
3．土地利用现状分析与评价土地利用现状与结构合理性分析主要包括以下几个方面的内容：总体情况和用地构成情况的分析、分类人均指标比较分析、中心区土地利用结构比较分析、土地利用空间结构比较分析，在此基础上提出结构调整方向。
土地利用现状与结构合理性评价主要从以下几个方面人手：从总体土地利用情况、分行政区和综合区土地利用情况、用地结构等方面分析市区土地利用状况；从经济发展、自然地理环境、交通建设、政策与规划控制、产业结构调整、居民的生活需求等方面阐述市区用地扩展过程和土地利用集约度演变；从土地利用的数量结构、空间结构分析市区土地利用结构特征和存在问题，指出土地利用结构优化和调整方向，并给出具体的措施；根据土地利用的总体状况、分类与分区评价、聚类分析结果、人口密度等方面因素，从平均建筑密度和平均建筑容积率两方面分析和评价市区土地利用强度。
4．土地利用潜力评价土地利用潜力按土地利用程度和挖潜改造方向，可将城市土地分为：无容量土地(主要包括水面、绿化、道路、广场)、容量完全损失土地(现状为建设用地，规划为水面、绿化、道路、广场)、未利用的土地(未建设用地，包括耕地、闲置地等空地，规划为建设用地，是横向挖潜改造的重点)、低度利用的土地(利用不充分的土地，用地性质不符合；乙规划要求，现状容积率低于经济容积率，是纵向挖潜改造的主要对象)、合理利用的土地(符合规划要求，土地利用率高，已充分发挥用地潜力，是城市土地利用的方向，不属于挖潜改造的主要对象)、过度利用的土地(土地现状容积率远高于经济容积率知环境容量指标，规划需要调整改造)等，根据分析和评价要求，充分利用城镇地籍调查成果基础数据，有目的的进行空间统计、汇总和分析，以发现以上土地的数量、结构、强度及空间分布规律，为进一步开展潜力分析和评价提供定性、定量的基础和依据。
容积率确定方法-控规编制
2
星河家园
居住
2.90Biblioteka 1.7712中级法院宿舍楼规 划
行政办公
0.93 18.22% 1.84
3 森泰御城一期
居住
4 阳光城市花园西区 居住
4.71 19.77
26.53% 2.29 26.80% 2.27
13
人才大厦
行政办公 0.71 24.60% 1.57
5
冠亚星城
居住
23.42 31.10% 1.84
观 层 面
微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导 致“建筑总量的明显突破”。
微
观
层
面
土地
地块 交通
城市
2、经济测算的方法
2.1最佳容积率(保证城市土地效益最大化 )
最佳容积率的测算有两种方法: (1)公式法
根据式(1)可建立数学模型,目标函数表示为
ymax = ( PSx - CSx) R
17
卫生局、疾控中心
卫生防疫用 地
0.73
19.71% 2.55
9 10
万象和 香港大厦
商务办公 酒店餐饮
4.91 1.30
50.60% 7.25 36.40%6 1.30
18
圣地酒店
旅馆餐饮 1.23 35.00% 2.58
4、指标叠加 的方法
一．
二． 三．
步骤:在控规中，将高度分布规划 图、干道控制范围图、干道周边 影响范围、开发强度规划图、地 价分级图等，叠加在一张图上， 进行综合协调得出“容积率设计 图”。
3、典型实验的 方法
3.1 城市设计：突出重点营造城市景观
城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描 述的：城市轮廓线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。 城市设计有不同的层次，从总城市设计到细部节点的设计 贯穿城市规划的各个不同的阶段。
工业用地容积率
DOCS SMART CREATE
工业用地容积率分析与优化
DOCS
01
工业用地容积率的基本概念与意义
工业用地容积率定义及其计算方法
工业用地容积率定义
• 工业用地容积率是指在一定面积的工业用地上，允许建设的建筑总面积与土地面
积的比值
• 反映土地利用强度和土地利用效率的重要指标
• 工业用地容积率的大小直接影响工业项目的投资成本、生产效率和土地利用效益
工业用地容积率计算方法
• 工业用地容积率 = 工业建筑总面积 / 工业用地面积
• 工业建筑总面积包括厂房、仓库、办公及其他配套设施的建筑面积
• 工业用地面积包括工业项目占用的土地面积
工业用地容积率对工业项目的影响
01
对项目投资成本的影响
• 部分工业项目对工业用地容积率优化技术的应用不足，
了工业项目的生产效率和市场竞争力
影响优化效果的提高
工业用地容积率优化经验与启示
工业用地容积率优化经验
工业用地容积率优化启示
• 制定合理的工业用地容积率政策和措施，引导工业项目
• 工业用地容积率优化需要结合国情制定合理的政策和措
向产业园区集中
施，确保政策的有效实施
地容积率，吸引优质工业项目入驻
工业用地容积率优化实践效果评估
工业用地容积率优化效果
工业用地容积率优化问题
• 通过工业用地容积率优化，实现了土地资源的节约和集
• 部分地区工业用地容积率优化政策执行力度不够，导致
约利用，提高了土地利用效益
优化效果不明显
• 优化了工业布局，实现了产业集聚和产业链优化，提高
• 政策因素：政府对工业用地容积率的政策导向和管制力度
居住区绿地率分区研究——以广州市番禺区为例
居住区绿地率分区研究——以广州市番禺区为例袁媛韩焱张志君柳意云【摘要】现行控规编制中居住区绿地率指标较为单一，未能综合考虑地块的人口、经济等条件，未能更好地体现居住区的生态要求。
本文以广州市番禺区为例，从生态效益、经济效益的双向角度，探讨居住区绿地率分区的确定方法：①遵循碳氧平衡原则，建立基于生态效益的随容积率变化的绿地率模型，并确定相应的绿地率分区。
②利用GIS平台，借鉴密度分区方法，构建基于经济效益的绿地率指标模型，确定相应的绿地率分级体系。
整合优化基于生态效益与经济效益两个维度的模型，最终形成绿地率分区与指标区间。
【关键词】开发控制；居住区；绿地率；番禺区1.引言随着城市蔓延的加剧，城市居住密度与开发强度的提高，绿地率对居住满意度的影响性最大[1]，但我国居住区多采用“一刀切”的绿地率控制模式，且指标的确定缺乏技术依据，导致规划的权威性和科学性受到质疑和非议。
国外居住区绿地研究以生态住区建设和人居环境优化为主，立足现状保护和利用，结合当地地形、地物和环境，形成特色的规划布局[2]。
生态住区的环境生态研究立足于可持续发展理论创造居住区绿地系统[3]，关注居住区规划中出现的各类能源、环境及社会问题，探索不同层面改进居住环境方式[4-5]。
而从绿化、绿地指标控制等方面的研究较少[6]。
国内对于居住区绿地的研究集中于碳氧平衡分析、居民感知分析以及规划决策三个方面。
碳氧平衡分析体现为根据绿地的特性及固碳释氧能力，探讨居住区生态效益评价体系以及绿地定额问题[7-8]。
居民感知分析方面，实证分析居民满意度与居民环境态度影响下的居住区绿地的合理规模[1]。
规划决策方面，基于区域、城市（分区）、单元（场地）三个尺度进行绿地空间分析，建立一套与城市规划决策相对应的绿地扩图1 技术路线图图2 现行居住区绿地率指标确定体系(自绘)图3番禺区居住区规划绿地率数值及频数(自绘)图4 番禺区居住区规划绿地率分布图(自绘)图5 居住区规划绿地率与容积率关系图(自绘)展分析指标体系[9]。
第三章—arcgis中现状容积率统计
现状容积率统计TSH 3.1 从地形图中提取建筑外轮廓线河层数步骤一：在CAD中整理好要导入的建筑层数轮廓和标注注意点1：建筑物轮廓封闭注意点2：标注的层数在建筑物轮廓内部总体示意图细节示意图步骤二：加载处理好的CAD文件这里提示没有坐标系，不用去管，点击OK。
打开后如下图所示：将annotation和polygon图层单独拖出来，因为这是我们想要处理的图层，如下图所示：打开属性表可以看到text属性是我们需要的数据，如下图所示：步骤三：属性链接，使建筑轮廓图层拥有标注的text属性这一步在属性—链接和关联—第一个join立面生成出的新文件包含text中的层数属性然后删除多余的关联图层，保留有用信息3.2 建筑和地块的相交叠加步骤一：加载地籍线CAD图层，如下图所示：注：书中的地籍边界为shp文件，实际操作中估计是从CAD中整理好地籍线的图层后加载到arcmap中，然后单独提取line这个图层得到地籍线的shp文件。
步骤二：相交叠加，intersect（属性表也会叠加）3.3 建筑面积的分块统计和地块容积率的计算步骤1：新建字段，基底面积、建筑面积Table—add field右击基底面积表格抬头，calcuate geometry得到如下表格数值：计算建筑面积（字段计算器）：得到：步骤二：地块号的面积统计：右击地块号抬头，点击summarize，选择地块号、建筑面积里选sum。
这样就将每个地块号的面积做了统计求和。
打开生成的表格查看：步骤三：链接地籍边界和地块建筑面积，也就是上面的sum_建筑面积地籍边界图层中含有地块号属性，上文的建筑包含层数图层也含有地块号属性且含有岗计算出的地块面积。
这里要做的就是将建筑包含层数中的地块面积连接到地籍边界土层中。
打开属性—链接和关联—第一个join—join attribuates from a table这样，地籍边界这个图层也有了地块面积这个图层，如下图所示：这里注意出现了空值的情况，表示这个地块号统计的时候没有出现值，一般是没有建筑的地方，因而建筑面积为0，空值。
容积率确定方法-控规编制
编号 1 2 3 4
5
6 7 8 9 10 11
12
13 14 15 16 17 18
4、 指标叠加的方法
干道影响图 高度分布规划图
开发强度规划图
地价分级图
（1）步骤:在控规中，将高度分布规划图、干道控制范围图、干道周边影响范围、 开发强度规划图、地价分级图等，叠加在一张图上，进行综合协调得出“容积率 设计图”。 （2）优点：叠合图上能较明显地表示出容积率层次分布特征，结构层次与相应指 标范围对应。 （3）缺点：地价分级图往往比较复杂，一般应与城市房地产主管部门多次对接和 大量调研后才能确定。
9
5、 小结：合理容积率的确定
工作方式：提出一种协作的制度与技 术交融的机制。
步骤：界定的合度空间与有关容积率的 概念， “以行动与可操作性为导向” 来探讨确定容积率的综合模型。该模型 以三条路线同时进行，并在适当的时机 交融，经过三次交集运算，最终实现确 定控规中控制地块容积率的目的。
确定容积率的综合模型
5、 小结：合理容积率的确定
经济容积率：城市建设过程中，在某一 合度空间范围内房地产总投资利润率大 于房地产基准总投资利润率的利润率区 间对应的容积率区间。 极限容积率：同时满足地块内部与外部 环境容量的容积率区间。
政策容积率：为了满足可持续发展的要 求，促进城市紧凑发展，政府结合特定 的时空条件在制定土地开发政策中规定 的最低容积率。 合理容积率：是经济容积率、极限容积 率、政策容积率交集的容积率区间，是 城市规划追求公平与效率的必要条件。
层 面
微 观 层 面
土地
地块
交通
城市
2、经济测算的方法
2.1最佳容积率(保证城市土地效益最大化 )
最佳容积率的测算有两种方法:
产城融合背景下深圳市城市更新路径探索——以深圳市清水河片区更新为例
产城融合背景下深圳市城市更新路径探索——以深圳市清水河片区更新为例刘中毅;池葆春;段希莹【摘要】一直以来清水河片区属于城市中心区的边缘地区,这里有深圳市区面积最大的陆运仓储区和罗湖区规模最大的城中村.这里聚集了大量外来务工人员.庞大人口的落脚、现状用地的不足、公共配套的紧缺以及特区一体化以来重大交通通道对空间的占用,使这个处于特区边缘的城中村发展困难重重.在此背景下,项目组尝试运用片区更新统筹的方法,以产城融合为切入点,与清水河地区村集体、企业统筹协调,平衡利益,进而探索出一条可实施、可持续的更新路径.【期刊名称】《广东土木与建筑》【年(卷),期】2018(025)006【总页数】4页(P45-48)【关键词】边缘;城中村;仓储物流业;产城融合【作者】刘中毅;池葆春;段希莹【作者单位】广州市城市规划勘测设计研究院广州 510053;西安科技大学西安710054;长安大学西安710064【正文语种】中文【中图分类】TU984.11 边缘的没落与繁荣清水河片区位于罗湖区行政范围内中北部，与龙岗区交界，紧邻原特区边境管理线“二线”布吉联检站和广九铁路线，距离南部罗湖中心商圈3 km，距福田中心CBD约6 km，距深圳东站1.5 km。
一直以来清水河片区都属于城市中心区的边缘地区，这里有深圳市区面积最大的陆运仓储区和罗湖区规模最大的城中村，总占地面积237公顷（见图1）。
如今的清水河仓库繁忙中透着没落。
与仓储区的“没落”形成反差的是城中村的“繁荣”。
章輋村连同清水河村、鹤围村、吓围新村一起形成了清水河的城中村，位于仓储区以北。
伴随城市的兴起，这一片村落从几十户瓦片房的小村庄逐渐变成几百栋砖混小楼交错密布。
也因为靠近中心的区位和廉价的租金聚集了大量外来务工人员，据统计，目前城中村居住的人口近2万人，其中外来人口占90%以上。
庞大的外来人口使房屋租赁行业异常兴旺，同时村里也新增了学校、超市等配套设施满足日益增长的人口需求（见图2）。
城市容积率确定的技术要点透视
城市容积率确定的技术要点透视查 勇 刘彦随 蒋建军(南京师范大学地理科学学院 210097)提 要 容积率是反映城市土地利用强度的一项重要指标。
本文提出了利用大比例尺航空像片测定现状容积率的技术路线和方法。
对于规划容积率,可通过逐层控制、地块测算和因素修正的方法,予以确定。
关键词 容积率 航空像片 城市规划1 容积率及其确定意义 容积率,或称建筑面积密度,是指单位面积用地上的建筑面积。
显然,它是反映城市土地利用强度的重要指标,即容积率越高,土地利用强度越大[1]。
1.1 容积率与经济按照容积率的概念,容积率F 可表示为:F =S bS i式中S b 为总建筑面积,S i 为某地块的面积。
由于S b 即建筑总售价P s 除以单位建筑面积售价P ′s ,S i 即土地总价值P l 除以单位土地价值P ′l ,故上式变换为:F =P s /P ′s P l /P ′l =P s ・P ′l P ′s ・P l由此可见,在P l 、P ′l 和P ′s 不变的情况下,提高容积率,对房地产开发者说来,可获得更多的经济利益。
因此,开发者总希望尽可能提高容积率。
1.2 容积率与环境容积率F 还可表示为:F =S b S i =n j ・S j S i=n j ・D 式中n j 为某建筑物的楼层数,S j 为建筑基底面积,D 为建筑密度。
因此,容积率提高,意味着要么增加建筑密度,要么增加建筑物的高度,由此引起人口密度过大,交通拥挤,绿地和采光减少,消防和供水、供电困难等一系列社会环境问题的出现,如果不采取有效管理措施,势必造成城市环境质量的下降。
综上所述,容积率既能影响经济利益,又可能影响到城市环境。
它包括现状与规划两个方面,前者是反映城市经济发展水平,进行城市环境规划与评估,以及地价修正的重要依据。
后者是城市规划特别是控制性详细规划的一项重要指标,是城市管理部门对城市建设及其土地实行有效管理的重要手段。
因此,合理确定城市容积率,显得尤为重要。
房建容积率管理现状调研报告
房建容积率管理现状调研报告一、调研背景近年来，我国城市化进程加快，城市房地产市场不断发展，房屋建设规模日益扩大。
而随着城市人口的逐年增长，城市用地的紧缺以及城市发展带来的环境压力等问题逐渐凸显。
因此，房建容积率管理问题受到越来越广泛的关注。
二、调查目的本次调查旨在了解当前我国房建容积率管理的现状及其存在的问题，为制定改进方案提供参考。
三、调查方法本次调查采用了问卷调查的方法，针对从事房地产开发的企业和业主以及相关市政部门等进行了调查。
调查时间为2021年8月至9月。
四、调查结果1. 当前我国房建容积率管理现状根据调查结果，当前我国房建容积率管理主要包括以下几个方面：（1）政府规划文件政府规划文件中明确了房建容积率的范围和标准。
主要体现在城市总体规划、土地利用规划和详细规划等方面。
（2）准入门槛在进行房地产开发前，申请土地使用权、施工许可证等都需要满足房建容积率的要求。
这也是一个较为强制的管理方式。
（3）市场调节市场竞争可以帮助开发商更好地控制房建容积率，适应市场需求。
2. 当前我国房建容积率管理存在的问题（1）地方政府对房建容积率的规定缺乏统一性，导致标准不一，存在较大差异。
（2）一些开发商在追求经济利益的同时，对房建容积率的规定存在明显的规避行为，导致市场无序竞争。
（3）现有管理方式多数采取行政手段，缺乏市场机制的引导和优化。
（4）房建容积率标准考虑不够全面性和适应性，难以满足城市发展的需要。
5. 调查结论通过本次调查，我们认为，当前我国房建容积率管理方面存在不少问题。
因此，应该进一步加强政策层面的统一管理，制定更加明确、全面、适应性的标准。
同时，在管理方式方面，应该更加注重市场机制的引导和优化，促进市场健康稳定发展。
这样，才能更好地推动城市的高质量发展，为广大市民带来更好的生活体验。
土地资源经济安全评判指标及模型研究
土地资源经济安全评判指标及模型研究摘要:我国土地资源经济安全问题的相关研究可从资源及资产两个角度进行分类,从资源角度出发的研究主要以可持续发展思想为指导,考虑土地的供给保障能力,从资产角度出发的研究主要以土地市场的稳定性为主,分析地价波动状况。
本文以土地资源经济安全相关评价指标及模型为研究对象,研究认为:(1)我国土地资源经济安全问题的研究处于起步阶段,尚未形成完善的研究体系。
(2)土地资源经济安全问题在内涵界定、研究内容、研究方法等方面存在很大的探讨空间。
关键词:土地资源资源安全土地资源经济安全1 基于资源角度的评价研究虽然根据不同城市、地区的自然、经济条件所设置的评价指标有所不同,但总体来看,学者们在构建评价指标时基本上是从土地利用程度、土地投入水平、土地产出水平、土地可持续发展几个方面加以考虑。
常见评判指标。
(1)土地利用程度方面:如人口密度、建筑密度、城市综合容积率、人均城市建设用地等指标,谢敏等人(2006)以及杨树海(2007)均在文章中提到了上述指标。
洪增林、薛惠锋(2006)认为该类指标能够最直接反映土地集约利用的状况,并采取了土地空置率指标来反映土地的闲置情况。
(2)土地投入水平方面:如单位土地固定资产投资额、单位土地职工数等指标。
此外,谢敏等人(2005)还将人均道路面积、排水管道密度等指标作为基础设施投入加以考量。
姜仁荣等人(2006)则用单位土地环保投资额、单位土地农业生产经营投入额、单位土地农业生产设备投入额、平均企业财政支出科研投入比重等指标对土地的环境投入、资源投入、劳动投入、技术投入方面进行测度。
(3)土地产出水平方面:如单位土地GDP值、单位土地零售商品销售额、单位土地农业产值、单位土地工业产值、人均住宅面积、商品房均价等。
(4)土地可持续发展方面:如污水处理率、绿化覆盖率、环境噪声达标区覆盖率、生活垃圾无害化处理率、城市空气环境质量等。
杨树海(2007)将这类指标命名为生态环境协调度指标,认为“提高土地集约利用水平,不能以生态环境和人的生活品质恶化为代价,而应该实现二者之间的互相协调”。
课程GIS-操作手册4现状地块的建筑容积率计算
课程GIS-操作⼿册4现状地块的建筑容积率计算地理信息系统应⽤练习操作⼿册-4容积率分析进阶分析1.现状容积率统计旧城区的控制性详细规划往往需要对现状容积率进⾏统计，将其作为规划容积率的参考，但是这在CAD技术环境下是极其费时费⼒的⼯作。
ArcGIS可以快速对⼤量地块进⾏现状容积率的统计。
可增添“流程图”助理解1)提取建筑物外轮廓线和层数建筑外轮廓和层数是计算“建筑⾯积”的两个基本要素。
城市规划⼀般使⽤CAD格式的底图，我们需要把其中的“建筑外轮廓线”提取出来，转为shp格式，并让建筑⾃动拥有层数属性。
在CAD内处理建筑外轮廓线：⾸先在CAD内把建筑外轮廓线和层数标注提取出来，然后把每⼀栋建筑都处理为封闭的多义线，并保证层数标注位于多边形内部。
此处已经处理完毕的cad⽂件为【chp03-练习数据-统计现状容积率-建筑.dwg】。
启动arcmap，新建⼀个空的底图⽂档，将其保存为“现状容积率统计.mxd】在【⽬录catalog】内找到前⼀步准备的dwg⽂件（chp03-练习数据-统计现状容积率-建筑.dwg），展开发现5个要素类型。
将【建筑.dwg】下【polygon】和【annotation】要素拖拉⾄arcmap图层界⾯内。
使建筑轮廓线要素拥有层数属性：右键【建筑.dwg polygon】图层，在弹出的菜单内选择【连接和关联Joins and relates】-【连接Joins】，显⽰对话框。
设置【要将哪些内容连接到该图层what do you…】-【另⼀个基于空间位置的图层的连接数据join data from another layer…】；设置【选择要连接到此图层的图层choose the layer…】为【建筑.dwg annotation】,这是建筑层数的注记要素类；选择【每个⾯都将被指定与其边界最接近点的所有属性each polygon will be …is closest…】；设置新图层保存位置，例如【chp03-练习数据-统计现状容积率-建筑.shp】；点击确定。
基于综合分析的容积率确定方法研究——以武冈市富田村等城中村棚户区地块为例
基于综合分析的容积率确定方法研究——以武冈市富田村等城中村棚户区地块为例摘要：全国范围内提出的容积率分析方法虽多，但并未确立统一标准。
各种容积率分析方法适用的情况也不尽一致。
本文以武冈市富田村等城中村棚户区地块为例，采用多种分析方法相结合的方式，探索微观层面容积率确定的合理性。
关键词：城中村棚户区容积率经济分析空间美学1 研究背景与意义城中村棚户区伴随着工业化、城镇化快速发展而形成。
城中村棚户区改造是将纳入城区范围的棚户区、危房、旧村落等低效低质的住房进行拆除或改造，并为原住户提供安置补偿。
这是一项备受关注的民生工程，不仅有助于改善群众的居住条件，也是完善城市功能、改善城市环境，提升城镇化质量，进一步推进新型城镇化战略的重点举措。
城中村棚户区改造历来面临着资金不足，社会稳定风险较大等诸多困境。
作为面向市场经济的城中村棚户区地块片区的控制性详细规划，在体现政策要求、响应群众诉求与兼顾开发者利益之间存在许多矛盾，其关键问题往往反映在规划容积率上。
容积率作为各方利益主体之间谈判的一项主要杠杆，其取值受到国家政策、社会关系、经济形势、地块条件等各项因素的影响，难度较大。
同时，虽然全国各地在规划实践中摸索提出了多种容积率分析方法，但是并没有就统一的标准达成共识。
在国土空间规划转型以及新的市场经济条件下，研究城中村棚户区地块片区的控制性详细规划项目科学合理的容积率取值意义重大，也非常迫切。
2 研究方法通过对容积率相关研究文献整理可知，容积率分析方法有经验归纳总结、类比分析法、空间布局模拟推算法、人口密度推算法、参照技术管理规定、经济测算法、环境容量推算法，以及蒋伟等人提出的定性与定量相结合的方法。
这些容积率分析方法有着各自的优势和局限性，适用的情况也不尽一致。
不论是哪一种方法，其本质都是解决城市发展问题的一种工具。
而具体使用哪种工具，应结合项目的具体问题来看，不能一概而论。
笔者在展业过程中，经历过某项目的居住用地按城市设计定出的容积率指标上限高值无法兑现，也有部分项目因投入产出无法平衡而面临暂停。
城镇低效用地再开发专项规划之研究——以徽州区为例
城镇低效用地再开发专项规划之研究——以徽州区为例摘要：在我国工业化迅猛发展和城镇化高速推进的今天，“资源扩张型”到“节约集约型”经济增长方式的转变，使得土地资源供应压力越来越大。
当前，政府在提供优质高效服务的过程中，需要解决如何推动低效用地利用效能的提升等潜在困境。
本文通过分析徽州区城镇低效用地现状，对2023-2025年城镇低效用地进行再开发规划，确定再开发潜力和时序。
研究结果表明，徽州区低效用地现有28.25hm，规划期内低效用地再开发可实现潜力15.90公顷，经济潜力9.15亿元；2023年再开发地块面积11.93公顷，2024年再开发地块面积8.57公，2025年再开发地块面积7.75公顷；现状用途主要为居住用地、工矿用地。
通过对城镇低效用地再开发规划，可优化徽州区土地资源要素配置，促进产业结构升级、激发市场活力、提高土地承载力。
关键字：低效用地；再开发潜力；再开发时序；土地承载力“十四五”时期，为深入贯彻落实十九大、二十大精神，努力实施供给侧结构性改革，以更有效的方式促进高质量可持续经济发展，充分考虑到用地的可持续性，推动节约用地、减量用地，优化土地利用结构和布局，实施可持续的经济健康发展[1-2]。
目前，相关学者对于低效用地的研究主要分为三个方向：首先是低效用地再开发的前期识别研究，学者们通过构建宗地级别的评价指标体系，依据土地利用集约利用程度等来识别低效用地[3-4]。
其次是低效用地再开发过程中的影响因素与优化研究，相关政策法规不健全等被普遍认为是再开发工作难以继续的主要原因[5-7]。
最后是低效用地再开发实施效果评估的研究，有关学者通过城市发展角度分析低效用地再开发结果对房价、就业率等变量的影响。
但这些研究探讨角度较为宏观，主要通过具体案例对低效用地模式和措施进行研究，忽视了小区域内低效用地现状、开发潜力和时序研究[8]。
基于此，本研究选取徽州区为研究对象，重点分析研究该地区低效用地现状及开发潜力，评估2023-2025年再开发时序。
容积率专题研究
关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。
在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。
容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量宗地是地籍管理的基本单元，是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标在《城市规划编制方法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。
同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。
“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。
”2 容积率影响因素分析容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。
从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。