某公司项目投资分析报告

密云县京承高速公路出口500米
北京绿岛置业房地产开发有限公司
密云区新北路北侧
飞勇恒基置业
密云县环新北路1号
北京兰华房地产开发有限公司
密云县县城向北2公里白河西岸
北京苏泰房地产开发有限公司
密云区京承高速沙峪沟出口
北京巨龙投资有限公司
销售电话 61056686/96 61056588
69088889/9898/9999 69080111/888
北京市各区域别墅价格比较
16000
15651.49
14000 1200011671.3 10000
13083.1
100009911.11
8000 6000 4000
7080.78 4605.04
6740.82 4200
2000
0 昌平 朝阳 大兴 房山 海淀 密云 平谷 顺义 通州
可见，朝阳区别墅价格最高，均价达15000元以上，平谷地区的 均价最低，只有4200元，而本案所在密云区域均价为6740元， 仅高于平谷区与房山区，低于其他区域的价格。
北京市别墅市场概述 区域别墅市场概述 项目地块分析 产品定位初步探讨 财务分析
本区域别墅市场优劣势分析
优势分析
自然资源得天独厚 离机场相对较近
京承高速开通
劣势分析
未得到市场充分认可 别墅生活氛围不足
地域位置较远
未来发展趋势良好 销售压力较大
土地供应量
宗地名称
宗地位置
土地面积 （平方米）
欧式
德式风格 欧式
48.00% 95.00%
欧式风格 欧式 中式
建筑形式
独栋别墅 独栋、双拼 独栋、叠拼
独栋,联排
独栋、双拼 独栋、联排 独栋、双拼 独栋、联排
联排 联排、叠拼 独栋、双拼、联排 独栋、联排、双拼
总数（套）
37 43 262
660
150 售罄 52 160 258 94 168 300
160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
容积率
容积率
1.40 11..2300 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 00..5600 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00
紫霞谷 茉莉山庄水墨庭院
白河涧赏星悦木
密云项目投资分析报告
北京首创集团运营部
北京市别墅市场概述 区域别墅市场概述 项目地块分析 产品定位初步探讨 财务分析
北京市别墅市场概述
市场供应 政策导向 市场需求
别墅土地供应受限 独栋产品供应受限
人民收入提高 人民生活品质提高
未来独栋别墅产品稀缺 别墅生活成为最终理想
北京市别墅区域分布
竞争产品分析——基本资料
项目 编号
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项目名称 紫霞谷
茉莉山庄 水墨庭院
白河涧 赏星悦木
纯境 碧水花园
亚澜湾 鸿福天地
梧桐苑 翠堤花墅 巨龙庄园
项目基础资料
项目位置
发展商
密云县穆家峪镇东2公里 密云县密云镇西大桥南口1000米
北京优龙国际生态旅游度村投资有限 公司
开发商品牌
由以上列表可以看出，本区域项目开发商品牌知名度不高，无法对 项目品质起到很高的提升作用。
对比：首创巨大的品牌知名度可以为项目品质做好保障。
规划建筑参数
项目 编号
1 2 3
4
5 6 7 8 9 10 11 12
项目名称
紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院
白河涧
赏星悦木 纯境
碧水花园 亚澜湾
鸿福天地 梧桐苑
69089666/8、84476812/3 89098688 无
69012308/2268 69086888/999
69089888 无
69088111、69088222 82872421/2
周边项目位置比较
1 2
4 5
6 7
3
10
9
11
12 8
1、碧水花园 2、翠堤花墅 3、白河涧 4、水墨庭院 5、鸿福天地 6、赏星悦木 7、纯境 8、亚澜湾 9、茉莉山庄 10、梧桐苑 11、紫霞谷 12、巨龙庄园
销售情况
项目 编号
1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11
12
项目名称 紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院
白河涧 赏星悦木
纯境 碧水花园 亚澜湾 鸿福天地 梧桐苑
翠堤花墅
巨龙庄园
开盘时间
2004-5-6 2003-9-6 一期：2004-10 二期：2005-9 四期：2006-5 2004-12-1
2004-2 2005-1-15 2003-7-26 2005-5-1 2005-4-1
北京新博 城房地产 开发有限
公司
六通一平
密云县水源九厂 路北住宅项目用
地
密云县水 源九厂路
北
169404
141319
170000 居住、商业 2006-4-17
11205.1
北京首都 机场房地 产有限公
司
六通一平
土地供应量分析
以后该区域集中放量较大，有可能出现与本项目直接竞争的项 目，但密云别墅市场将更加成熟，被市场所认可。
12
独栋 1 1 1 1 1 1 1 1
1 1 10 83.33%
双拼 1
1 1
1 1 5 41.67%
联排
1
1
1 1 1 1 1 7 58.33%
叠拼 1
1 2 16.67%
独栋占有绝对优势。
,联排 58.33%
建筑形式比例
,叠拼 16.67%
,双批 41.67%
,独栋 83.33%
户型分析（独栋产品）
供应量
区域市场新近推出的项目不多，而且目前大多项目已处于销售的中后期， 项目后期的供应量主要集中于后期供应，且未来供应量不大。
占地面积 建筑面积 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
紫霞谷茉莉山庄水墨庭院白河涧赏星悦木 纯境碧水花园 亚澜湾鸿福天地梧桐苑翠堤花墅巨龙庄园
北京太扬置业房地产开发有限责任公 司
密云滨河大桥西侧
北京华申置业有限公司
密云县云县城密溪路新北桥往北800 米
北京中加伟业房地产开发有限公司
密云十里堡镇
北京正圆世嘉房地产开发有限公司
密云工业开发区内白河岸边
北京东方华孵房地产开发有限公司
密云区溪翁镇密云水库主坝南500米 处
北京佳博房地产开发有限公司
区域市场的项目绿化率主要集中在50—70%之间，个别高端产品 已经突破90%。
对比：本项目39.5%的绿化率处于劣势地位。
建筑形式
编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
小结
项目 紫霞谷 茉莉山庄 水墨庭院 白河涧 赏星悦木
纯境 碧水花园 亚澜湾 鸿福天地 梧桐苑 翠堤花墅 巨龙庄园
决定别墅销售价格的因素
地域距离
自然环境
销售价格
产品品质
开发商品牌
别墅市场客户分析
7.4
有房 无房
92.6
75
68
50 26
25
6
0
1处
2处
3处
绝大多数客户为二次置业或二次以上置业，对产品品质要求很高。
别墅市场客户分析
改善生活条件、提高生活品质是购置别墅的主要目的。
改善居住环境，提高生活品质 远离城市，靠近自然 方便假日休闲 满足基本住房需求 使大家庭一起居住
建设用地面积 （平方米）
规划建筑面 积
（平方米）
规划用途
北京市密云县密 云镇南菜园村 (原体育场)住宅
用地
密云镇南 菜园村
32502.77
17005.77
22100
住宅
北京市密云县密 云镇果园西路东
侧住宅用地
密云镇果 园西路东
侧
20559.215
20559.215
37000
住宅兼容商 业服务业
成交日期 2005-12-5 2005-12-7
开盘入住时间
由以上表中可以看出，本区域别墅项目开盘时间均在2005年9月 之前，2006年未有新项目入世。入住时间主要在2006年。
由于本项目开盘期预计将在2007年中，届时本区域内项目已经进 入销售末期，对本项目的直接竞争将不是很大。但是，仍不能盲 目乐观，因为综合别墅产品的销售特点得出，销售周期长以及现 房销售是两个至关重要的因素。所以，可能会对本项目形成潜在 威胁。
60
40
27.8
20
0
联排/双拼别墅
72.2 独栋别墅
未来别墅市场发展展望
市场供应 2005年北京市别墅供应量较大，保持300万平方米以上有效供应，而由于土地政
策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制，别墅用地已叫停，预计今后别墅项 目不会大规模放量推出。 产品及价格
以往的别墅产品中联拼式供应的主流，但随着经济的发展，购买力的增强，房地产 的水平不断提高，今后独栋别墅将是发展方向，也直接导致别墅市场价格的不断攀 升。
成交价（万 元）
受让单位
开发程度
2300 2120.85
北京青和 行置业有 限公司
北京利宝 房地产开 发有限公
司
三通一平 六通一平
北京市密云县双 龙水泥集团住宅、 商业服务业用地
密云县溪 翁庄镇密 溪公路东
侧
Leabharlann Baidu
334854.571
334854.571
201000
住宅兼容商 业服务业
2005-12-5
17676
容积率
0.09 0.23 0.57
0.55
0.35 0.4 1.3 0.15 0.782 1.3 0.58 0.075
规划建筑参数 绿化率 90.00% 65.00% 43.00%
42.80%
70.00% 49.20% 60.00% 90.00% 50.00%
建筑风格 美式风格 欧式风格
欧式风格 中式风格
新房用于投资/出租/保值 方便工作生活
新房居住，旧房投资 为父母安排独立居住
婚姻对房屋有需求 为孩子独立居住 方便孩子就学
25.9 24.1 24.1 18.5 14.8 11.1 7.4 7.4 3.7 3.7 3.7
0
20
40
63
60
80
别墅市场客户分析
8000～9000元/㎡接受度较高。
14001-16000元/平米 10001-12000元/平米
翠堤花墅 巨龙庄园
总占地面积 （平方米）
300000
190000
80800
总建筑面积 （平方米）
20745
42800
52000
194800
138000
140000 89522 80000 540000 7.5055 20000 62800 800000
40000 37000 100000 100000 58903 40000 39000 60000
8501-9000元/平米 6501-7000元/平米 5501-6000元/平米 4501-5000元/平米 3001-3500元/平米
3.7 1.9
3.7
1.9 3.7
7.4
9.3
9.3 9.3 7.4 9.3
11.1 7.4
14.8
0
5
10
15
20
别墅市场客户分析
独栋别墅成为主要需求。
80
2005-9-10
2005-9-1
销售情况
入住时间
2004-12-31 2005-12-1 一期：2005-3 二期：2006-11 2007-5-1 2006-10-1 2004-3-31 2006-12-31 2004-5-1 2005-12-31 2005-10-1
2006-9-1
2006-9-30
整体均价 （元/㎡）
8000
7500
独栋：4580 双拼：3380
独栋：6000 联排：4500
6000
6800
5500
独栋：10800 联排：7000
4780
3600
独栋：8000 双拼：6000 联排：4500
3600
目前销售率 49%
一期：70% 85% 100% 50% 售完
35% 85% 32% 会员制
纯境碧水花园 亚澜湾鸿福天地 梧桐苑翠堤花墅 巨龙庄园
目前本区域容积率在0.4甚至更高的水平。
对比：就本项目现有容积率0.38来看，具有一定的优势。
绿化率
绿化率
100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0%
紫霞谷茉莉山庄水墨庭院 白河涧赏星悦木
纯境碧水花园 亚澜湾鸿福天地 梧桐苑翠堤花墅巨龙庄园
翠堤花墅 梧桐苑
鸿福天地 亚澜湾
赏星悦木 白河涧
水墨庭院 茉莉山庄
紫霞谷
0
100 200 300 400 500 600 700 800
由图可以看出，本区域独栋产品户型区间主要集中在250—350㎡ 之间，基本属于经济型别墅。但是大面积别墅上限已经被打开，说 明本区域具备开发豪宅的条件。 主要取决于开发商的经营思路。
销售价格
独栋均价
11000 10000
建筑风格
随着行业的发展，建筑风格不再是完全照搬欧美风格，而是把这些建筑形态做的更 加符合中国人的生活理念与习惯，并且更多的关注智能化及人性化设施，只要整体 协调的建筑风格便是好的建筑风格。
户型设计
目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住，他们买别墅的主要目的是为了提高生 活质量，尝试新的生活方式，因此他们需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更 需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原因， 现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加 深入。