土地一级开发专题培训精品PPT课件
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土地一级开发31页PPT
2.我国土地所有权制度 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制， 也即为国有土地和集体土地。 按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。 所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设 施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是土地征转用、 拆迁和市政基础设施建设等。
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二、土地一级开发方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组
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一、土地一级开发相关概念
5.建设用地分批次审批 建设用地分批次审批是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建 设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按照土地 利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，是一种建设 用地审批制度。 内容包括：农用地转用和集体土地征收为国有土地 。
织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自 行组织为主。
2.委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、 项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上， 目前以政府确定一级开发企业为主，目前正逐步开始实施通过招标确定一级开 发企业的办法。
附件：土地整理流程
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三、土地一级开发流程
1.协议土地
（1）确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性 规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）
（2）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动 迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设 施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是土地征转用、 拆迁和市政基础设施建设等。
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二、土地一级开发方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组
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一、土地一级开发相关概念
5.建设用地分批次审批 建设用地分批次审批是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建 设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按照土地 利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，是一种建设 用地审批制度。 内容包括：农用地转用和集体土地征收为国有土地 。
织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自 行组织为主。
2.委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、 项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上， 目前以政府确定一级开发企业为主，目前正逐步开始实施通过招标确定一级开 发企业的办法。
附件：土地整理流程
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三、土地一级开发流程
1.协议土地
（1）确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性 规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）
（2）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动 迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算
土地一级开发 ppt课件
毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平 整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正 常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑
的正常市场条件下一定年期的pp土t课地件 使用权价格。
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四、毛地出让
毛地出让： “毛地出让”的实质是将依法应由政府负责的拆 迁工作推给了开发商。因为“毛地出让”是将土地出让金和 拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下， 压低拆迁补偿就等于多获利，因此补偿不公甚至野蛮拆迁。
ppt课件
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土地一级开发流程
取得主管部门同意 后的土地使用者
开发申请
涉及农用地、 农转用地或国
有用p建权pt设的课用办件地理使相
关手续
由土地 收储机 构负责 开发
签订一级开 发委托协议
签订管理
委托协议
通过招
其中选择开发企 标选择 业进行开发管理， 企业进 管理成本不超过 行开发
开发成本2%
由开发企业负 责开发，利润 率不高于预计 成本8%。
土地开发 实施单位
负责：筹措资金、 办理规划、征地 拆迁、大市政建 设、办理各种手 续并组织实施
通过预审
市国土局
未通过重新申请
市、县土地储备机构 编制实施方案
联审会确定 开发主体
市国土局 组织验收 审核
一级开 发完成
到相关部委办 理征地、拆迁、 市政基础建设 等手续并组织 实施
市人民政 府批准
市发改委办理 核准手续
市国土局办理 用地手续
市规划部门办 理规划意见
涉及交通、园 林、文物等专 业部门办理相 关手续
土地一级开发课件
然而，政府主导模式也存在一些问题，例如开发效率较低、缺乏市场机制的调节等 。
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
《土地一级开发》课件
土地一级开发风险防范措施
政治风险防范
密切关注政府政策变化，加强 与政府部门的沟通与合作，提
高项目合规性。
经济风险防范
加强市场调研，合理规划项目 投资，分散投资风险。
社会风险防范
积极开展公众参与，加强宣传 教育，提高社会认可度。
自然风险防范
加强环境监测与评估，制定应 对自然灾害的应急预案。
CHAPTER
数字化技术
数字化技术将广泛应用于土地一级开发中，提高 开发效率和精度。
智能化技术
智能化技术将在土地一级开发中发挥重要作用， 如无人机、智能机器人等。
绿色开发技术
绿色开发技术将更加受到重视，推动土地一级开 发向可持续发展方向迈进。
土地一级开发未来展望
市场规模持续扩大
随着城市化进程的加速和市场需求的增加，土地一级开发市场规 模将持续扩大。
土地一级开发流程
规划设计
根据城市规划和土地利 用规划，制定详细的土 地一级开发计划和方案
。
征地拆迁
按照国家法律法规的规 定，进行征地和拆迁工
作。
基础设施建设
根据土地一级开发计划 ，进行道路、供水、供 电、排水等基础设施建
设。
土地出让
将熟地以有偿方式出让 给开发商或企业，并签
订相关合同和协议。
CHAPTER
重视前期规划
在土地一级开发之前，应充分考虑城 市规划、产业布局、市场需求等因素 ，制定科学合理的发展规划。
保护生态环境
在开发过程中，应注重保护生态环境 ，避免过度开发和破坏自然景观。
合理利用资源
在土地一级开发中，应合理利用土地 资源和其他资源，避免浪费和过度消 耗。
加强监管和规范市场秩序
土地一级开发及有关法律问题 PPT
科技园区条例》第四十八条规定：“中关村科技园区的土 地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划”。 这是在法律法规中首次提到“土地一级开发”一词，但并 未对土地一级开发的涵义做出明确界定。
一、概 述
一、概 述
土地一级开发目前尚无统一的学理定义。根据《北京 市土地一级开发管理暂行办法》第三条规定，土地一级开 发概念可以归纳为：政府按照土地利用总体规划、城市建 设规划及环境保护等强制性规定的基础上，就一定量的土 地进行征用、拆迁补偿、规划设计、市政基础设施、公共 配套设施和环境景观建设等活动的总和。
在政策的强力刺激下，地方政府积极推进PPP模式。 现在PPP模式已经形成了时髦的名词。
一、概 述
（2）ppp模式与土地一级开发 关系密切
PPP模式是由社会资本承 担设计、建设、运营、维护基 础设施的大部分工作。那么土 地一级开发其中就包括部分基 础设施建设。所以PPP模式与土 地一级开发关系密切。房地产 企业参与土地一级开发，可以 说是一件双赢的事情。
一、概 述
（5）工程验收 土地一级开发的工程验收包括：审核土地一级开发主
体提交的一级开发成本报告、审核待征土地地上物清除状 况及拆迁结案手续、复检市政工程等。验收由土地储备部 门、市政建设部门、工程建设管理部门、拆迁管理部门及 土地一级开发商一并完成。
本阶段，一级开发企业关注的是供地进度和成本、利 润的收回，因此会有关于供地方式的合法性、供地文件的 合规性等法律问题。
二、涉及土地一级开发的法律规定
前述土地补偿费和安置补助费最多不超过25倍，特殊 情况不能使农民保持原有生活水平，可以增加到30倍。
（2）《城市房地产管理法》只是用一条规定了拆迁 给予补偿的原则。
第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土 地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征 收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人 的居住条件。具体办法由国务院规定。
一、概 述
一、概 述
土地一级开发目前尚无统一的学理定义。根据《北京 市土地一级开发管理暂行办法》第三条规定，土地一级开 发概念可以归纳为：政府按照土地利用总体规划、城市建 设规划及环境保护等强制性规定的基础上，就一定量的土 地进行征用、拆迁补偿、规划设计、市政基础设施、公共 配套设施和环境景观建设等活动的总和。
在政策的强力刺激下，地方政府积极推进PPP模式。 现在PPP模式已经形成了时髦的名词。
一、概 述
（2）ppp模式与土地一级开发 关系密切
PPP模式是由社会资本承 担设计、建设、运营、维护基 础设施的大部分工作。那么土 地一级开发其中就包括部分基 础设施建设。所以PPP模式与土 地一级开发关系密切。房地产 企业参与土地一级开发，可以 说是一件双赢的事情。
一、概 述
（5）工程验收 土地一级开发的工程验收包括：审核土地一级开发主
体提交的一级开发成本报告、审核待征土地地上物清除状 况及拆迁结案手续、复检市政工程等。验收由土地储备部 门、市政建设部门、工程建设管理部门、拆迁管理部门及 土地一级开发商一并完成。
本阶段，一级开发企业关注的是供地进度和成本、利 润的收回，因此会有关于供地方式的合法性、供地文件的 合规性等法律问题。
二、涉及土地一级开发的法律规定
前述土地补偿费和安置补助费最多不超过25倍，特殊 情况不能使农民保持原有生活水平，可以增加到30倍。
（2）《城市房地产管理法》只是用一条规定了拆迁 给予补偿的原则。
第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土 地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征 收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人 的居住条件。具体办法由国务院规定。
土地一级开发讲座PPT52页
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
土地一级开发讲座
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训一级开发的主要步骤包括土地整理、规划和设计、建设和管理等。
土地整理是指对一定范围内的农村土地进行清理、整理、合并等工作，以提高土地利用效益。
规划和设计是在土地整理的基础上，根据开发的目标和要求，制定土地利用规划和设计方案，确定土地用途和开发的方式。
建设和管理是指按照规划和设计方案，对土地进行开发和建设，同时进行相关的管理和运营。
一级开发的重点是提高土地的利用效益，通过合理规划和设计，实现土地的最优配置。
一级开发的常见方式包括农地流转、土地出租、土地承包等。
农地流转是指将集体经济组织或农民个人的农村土地转让给企事业单位或个人，由其进行开发和经营。
土地出租是指将闲置的农村土地出租给农民、企事业单位或个人使用，由其进行开发和经营。
土地承包是指将农村土地承包给农户，由农户负责耕种和管理。
一级开发实施的同时，还需要进行一二级联动开发。
一二级联动开发是指一级开发和二级开发之间的协同发展。
一级开发是基础，为二级开发提供了土地和基础设施；二级开发是延伸，通过增加附属设施和服务提供，实现土地的增值和运营收益。
一二级联动开发的主要内容包括经济产业开发、基础设施建设和公共服务配套等。
经济产业开发是指在一级开发的基础上，通过招商引资、引进优质项目和企业，发展农村特色产业，促进农民增收。
基础设施建设是指在一级开发的基础上，通过投资建设道路、供水、供电、排污等基础设施，提供便利的生活和工作环境。
公共服务配套是指在一级开发的基础上，建设教育、医疗、文化等公共服务设施，提高农民的生活质量。
一二级联动开发需要实施统筹规划和协调管理。
统筹规划是指将一级开发和二级开发的规划和设计相结合，统筹安排土地利用和发展方向。
协调管理是指在一二级开发过程中，通过加强协作和合作，解决开发过程中的问题和矛盾，实现资源的合理利用和充分发挥。
总之，土地一级开发和一二级联动开发是农村土地开发的重要环节，通过合理规划和有序实施，可以促进农村现代化和农民增收。
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1、门头沟S1线区域组团06地块土地一级开发项目（机密）
目录
第一章 项目概述 一、项目申请概况 二、项目概况
第五章 项目选址与建设条件 一、项目选址 二、项目建设条件
三、编制原则 四、编制依据 五、主要经济技术指标
第六章 建设内容及规模和建设方案 一、建设内容及规模 二、建设方案
第二章 项目建设背景及必要性 三、拆迁方案
4.关于北京市土地一级开发管理职能调整试点区（县）土地一级开发审核、招标、监管和 验收工作有关问题的通知 京国土市[2008]256号
5.北京市国土资源局关于调整试点区（县）土地一级开发管理职能有关问题的通知 京国土市[2008]174号文
6.国土 资源部 、财政部 、中国人民银行关于印发《 土地储备管理办法》 的通知 国 土资 发[2007]277 号
10.北京市国土资源局、市发展和改革委员会、市规划委员会、市建设委员会关于印发《北京市土地储 备和一级开发暂行办法》的通知 京国土市[2005]540号
11.北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市市政管理委员会、北京市规划委员会、北京 市财政局关于“城中村”整治后建设用地储备管理有关问题的通知 京国土市[2005]430号
第十三章 结论、建议与附加说明 一、结论 二、建议 三、方案假设和限制条件 的附加说明
附件
第九章 项目实施进度
三、土地一级开发工作流程汇编
1、北京市房地产开发流程总图（公开） 2、土地一级开发流程图（北京市）（公开） 3、北京市征地流程图（公开） 4、北京市拆迁工作流程图（公开） 5、北京市回迁房建设流程图（公开） 6、北京市市政建设流程图（公开）
1、北京市房地产开发流程总图 点击放大
2、土地一级开发流程图（北京市） 点击放大
3、北京市征地流程图
4、北京市 拆迁工作流程图
5、北京市 回迁房建设 流程图
6、北京市市政建设流程图 点手册（受限） 2、土地一级开发拆迁工作手册（受限）
1、土地一级开发全流程工作手册（受限）
土地一级开发流程
流程一 第一节 项目预可研分析 第二节 取得土地一级开发规划意见函复 第三节 取得拨地钉桩成果 第四节 编制土地一级开发实施方案 第五节 取得联系会会议纪要 第六节 取得土地一级开发授权批复 第七节 办理规划意见书 第八节 取得环境影响评价批复 第九节 取得交通影响评价批复 第十节 编制项目建议书（代可行性研究报告） 第十一节 土地一级开发项目核准 第十二节 地下文物勘探
1、北京市土地整理储备法规（公开）
北京市土地整理储备法规
1.关于政府储备土地办理土地登记有关问题的补充通知 京国土籍[2010]297号
2.关于政府储备土地办理土地登记有关问题的通知 京国土籍[2009]339号
3.北京市国土资源局关于对北京市符合458号文件的遗留项目进行分类处理有关问题的通知 京国土市[2008]102号
土地一级开发资料汇总
一、土地一级开发政策法规与课题研究 二、土地一级开发实施方案编制案例集 三、土地一级开发工作流程汇编 四、土地一级开发工作手册与实务 五、土地一级开发招投标 六、土地一级开发合作协议范本 七、土地一级开发全流程示范文本集 八、土地交易市场案例集 九．土地一级开发结案验收案例
1、北京市土地整理储备法规（公开） 2、北京市土地储备工作十年回顾（公开） 3、北京市土地储备战略研究（受限） 4、北京市土地储备模式研究（受限） 5、北京市土地储备办法研究（受限） 6、河北沧州市土地一级开发管理办法起草研究（受限）
7、沧州市土地储备及一级开发的 研究
8、沧州市土地储备及一级开发办 法起草框架
二、土地一级开发实施方案编制案例集
1、门头沟S1线区域组团06地块土地一级开发项目（机密） 2、河北沧州电厂（3000亩）（机密） 3、河南二七区（6.51平方公里）（机密） 4、北京孙村组团（3000亩）（受限） 5、常营大型居住区（受限） 6、沙河巩华城项目土地一级开发（受限）
12.北京市国土资源局和房屋管理局关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中性职 责分工（试行）的通知 京国土房管出[2002]1112号
13.北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知 京政发[2002]4号
14.国务院关于加强国有土地资产管理的通知 国发[2001]15号.
一、项目建设背景
四、安置房方案
二、项目建设的必要性
五、市政建设方案
六、供地方案
第三章 资源开发及综合利用 分析 一、资源开发方案 二、土地资源利用方案 三、土地资源节约措施 四、节能环保
第四章 节能方案分析 一、用能标准和节能规范 二、能耗状况和能耗指标分析 三、节约措施和节能效果分析
第七章 环境保护、地质灾害与劳动安 全 一、环境保护 三、劳动安全
7. 北京市国土资源局关于印发《政府储备土地登记暂行办法》的通知 京国土 法[2007]673 号
8.北京市国土资源局关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知 京国土市[2007]622号
9.北京市国土资源局关于发布《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》的通知 京国土市[2006]290号
3、北京市土地储备战略研究（暂无） 4、北京市土地储备模式研究（暂无） 5、北京市土地储备办法研究（暂无）
6、河北沧州市土地一级开发管理办法起草研究（受限）
1、工作思路
2、概念和内涵
3、相关法律法规依据
4、沧州市土地储备及一级开发现 状
5、沧州市土地储备及一级开发目 标
6、外省市土地储备及一级开发模 式和经验
流程二 第一节 征地流程 第二节 用地预审 第三节 征地批复及结案 第四节 国有土地使用权收购 第五节 建设用地批准书 第六节 拆迁流程 第七节 拆迁前期准备 第八节 办理拆迁公示 第九节 办理拆迁许可证 第十节 拆迁实施 第十一节 评估争议处理 第十二节 拆迁争议裁决 第十三节 强制拆迁 第十四节 拆迁补偿协议复核 第十五节 房屋拆除 第十六节 拆迁结案
第八章 项目组织管理 一、项目进度管理 二、项目成本管理 三、项目综合管理 四、项目组织机构 五、项目招标管理
第十章 投资估算与资金筹措 一、投资估算 二、资金筹资 三、财务数值
第十一章 经济评价及行业影响分析 一、经济评价 二、行业影响分析
第十二章 社会评价 一、社会效果影响分析 二、社会适应性分析 三、社会风险及对策分析